中國(guó)與德國(guó)城市拆遷賠償差異doc16-地產(chǎn)綜合-資料下載頁(yè)
2025-08-05 09:49本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】及者自殺、自焚、示威等事件。特別是于2020年8月發(fā)生的南京市。被拆遷戶翁彪自焚身亡的悲劇，令人震驚。相關(guān)事件的矛盾焦點(diǎn)之一。是征地拆遷者和被征地拆遷戶之間對(duì)補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額有極大爭(zhēng)議。和企業(yè)在征地拆遷過(guò)程中的計(jì)價(jià)賠償方法有何不妥之處？本文從德國(guó)土地使用權(quán)和中國(guó)土地使。用權(quán)的比較入手，比較分析兩國(guó)土地使用權(quán)的相似之處和不同之處，然后用實(shí)例來(lái)解釋中國(guó)和德國(guó)在計(jì)算拆遷賠償費(fèi)方面的差別是什么。土地的組成部分，房屋建筑從屬于土地，為土地所有權(quán)的擁有者所有。地籍登記簿中的土地所有者是唯一受。法律承認(rèn)和保護(hù)的土地所有者。德國(guó)的土地所有權(quán)絕大部分歸私人。國(guó)“公寓式住房所有權(quán)法”，土地使用權(quán)也可以運(yùn)用到公寓式住房，地籍登記所向土地使用權(quán)者發(fā)放地籍。“德國(guó)土地價(jià)值評(píng)估條。于土地使用期限內(nèi)一般地租和具體土地使用金之間的差價(jià)。在土地所有者未出讓土地使用權(quán)的情況下，土。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有。政府和中央政府的財(cái)政狀況。
【正文】 筑面積 m 保持不變， s （ n ）為征地拆遷之后該土地上的建筑面積之總和， q （ n ） =m/s（ n ）為征地拆遷之后該住房所擁有的土地使用權(quán)比例； 那么， q （ 0） q（ n ） =m/s（ 0） m/s（ n ）為征地前后的土地使用權(quán)比例的損失，損失的價(jià)值為（ m/s （ 0） m/s（ n ）） v l （其中 v 為土地使用權(quán)的價(jià)值，單位為元／平方米； l 為土地的面積，單位為平方米。本文例中 m=70 平方米， s （ 0） =840 平方米， s （ n ）=7， 200 平方米， v=22， 490 元／平方米， l=667 平方米）： （ m/s （ 0） m/s（ n ）） v l=（ 70/84070/7， 200） 22， 490 667=約 110 萬(wàn)元。 建筑部分的增益主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商用新造價(jià)來(lái)支付已經(jīng)使用若干年后的建筑物。其增加的價(jià)值為 m y d ，其中： m 為建筑面積，單位為平方米； y 為建筑物的新造價(jià)，單位為元／平方米；d 為折舊率， 100％，由建筑物的使用年限和剩余使用年限所決定（文中的 m=70 平方米， y=5， 920 元／平方米， d ＝ 38％），則 m y d ＝70 5， 920 38％ =約 15 萬(wàn)元。 由于目前中國(guó)土地使用權(quán)出讓價(jià)格高昂，住宅價(jià)格中的50％以上為土地使用權(quán)價(jià)格（而在德國(guó)一般為 1020％），所以在大多數(shù)情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建筑部分給予的“以新?lián)Q舊”的好處難以抵銷被拆遷者在土地部分的損失。例如，本文中引例中的土地部分的損失為 110 萬(wàn)元，建筑部分的增益為 15 萬(wàn)元，實(shí)際損失為 95萬(wàn)元。 中國(guó)的土地使用權(quán)登記中，只登記該住房的建筑面積或居住面積，而 不登記土地使用權(quán)的相對(duì)比例，這種作法不足以保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)。在上述案例中，如果第 6 號(hào)住房的所有者接受“以新?lián)Q舊”的方案，其土地使用權(quán)登記中 70 平方米的建筑面積的土地使用權(quán)表面上沒(méi)有發(fā)生變化，似乎其私有財(cái)產(chǎn)未受到拆遷的影響。而按照德國(guó)地籍簿的登記辦法來(lái)衡量中國(guó)這種“以新?lián)Q舊”方案對(duì)舊房所有者產(chǎn)權(quán)的影響，就可以明顯地看出，拆遷之前為 883/10000 的土地使用權(quán)，拆遷之后就變成為 97/10000 的土地使用權(quán)，其份額的減小就反映出來(lái)了。 土地使用權(quán)的價(jià)值與土地使用權(quán)登記中的土地使用權(quán)的比例成正比 。土地使用權(quán)的比例越大，所擁有土地使用權(quán)的價(jià)值也越大；土地使用權(quán)的比例越小，所擁有土地使用權(quán)的價(jià)值也越小。隨著一塊土地上總建筑面積的增加，原住戶所擁有的土地使用權(quán)的比例不斷減少，其土地使用權(quán)的價(jià)值也不斷減少。為完善中國(guó)的土地使用權(quán)制度，應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)登記中增加土地使用權(quán)比例一項(xiàng)，而且規(guī)定，一塊土地上所有土地使用權(quán)比例之和為 100％。在未征得土地使用權(quán)擁有者同意之前，不得更改土地使用權(quán)登記中的土地使用權(quán)比例，以此保護(hù)土地使用權(quán)擁有者和住房所有權(quán)者的私人財(cái)產(chǎn)不受損害。不過(guò)如此一來(lái)，那些官商勾結(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就 無(wú)利可圖了，在他們背后撐腰的貪官污吏也沒(méi)有油水可撈了?？梢韵胍?jiàn)，在土地使用權(quán)登記中增加土地使用權(quán)比例這一小小的規(guī)章補(bǔ)充修改，雖然技術(shù)上毫無(wú)困難，卻必定會(huì)遇到重重阻力，耗時(shí)長(zhǎng)久而難以完成。 「參考文獻(xiàn)」 《中華人民共和國(guó)憲法》，《中華人民共和國(guó)民法》，《中華人民共和國(guó)土地管理法》，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，“ 1980 年全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要”，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，《德國(guó)基本法》（ Grundgesetz），《德國(guó)民 法大全》（ Buergerliches Gesetzbuch ），《德國(guó)土地使用權(quán)條例 》 （ Erbbaurechtsverordnung ） ， 《 德 國(guó) 住 房 法 》（ Wohnungseigentumsgesetz ），《德國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估條例》（ WertV ），《德國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估大綱》（ WertR ） （作者為中國(guó)旅德學(xué)者、德國(guó)多特蒙德大學(xué)工學(xué)博士 /原載《當(dāng)代中國(guó)研究》 [2020 年 ][第 2 期（總第 85 期）
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