【導(dǎo)讀】“中海地產(chǎn)”是中國海外集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱。中國海外集團有限公司（以下簡。限公司為兩大運營平臺，極力打造“中海地產(chǎn)”這個品牌。作為中海地產(chǎn)集團有限公司的控股企業(yè)——中國海外發(fā)展有限公司1992年即在香港上市，數(shù)萬套優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品，為數(shù)十萬計的民眾提供了優(yōu)越的居住選擇和滿意的消費體驗。

　　

【正文】 充分發(fā)揮出來，形成統(tǒng)一的群體意識和自覺的群體行為，使企業(yè)成為團結(jié)奮進(jìn)的堅強集體。 中海企業(yè)文化，就是在市場經(jīng)濟的改革實踐中形成，并為全體員工所認(rèn)同、遵循的價值觀念、經(jīng)營思想、管理哲學(xué)、企業(yè)精神、道德規(guī)范、發(fā)展目標(biāo)、文化氛圍之總和。 價值觀念 “建世間精品，筑幸福人生” （ 1） .市場 “認(rèn)識市場、開拓市場、服務(wù)市場、占領(lǐng)市場” （ 2） .競爭 “在競爭中求生存，在競爭中求發(fā)展” （ 3） .質(zhì)量 “質(zhì)量第一，信譽至上” （ 4） .利 潤 “追求利潤是經(jīng)營企業(yè)永恒的主旋律” 經(jīng)營思想 “建設(shè)祖國、服務(wù)社會、繁榮特區(qū)、福利員工” 管理哲學(xué) “以人為本，凝聚百戰(zhàn)不殆的團隊力量”； “科學(xué)管理，制度面前人人平等 ” 企業(yè)精神 “真誠團結(jié)、艱苦奮斗、積極進(jìn)取、嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)” 道德規(guī)范 “遵紀(jì)守法、廉潔奉公”； “守約、保質(zhì)、薄利 、重義 ” 發(fā)展目標(biāo) 堅持“誠信卓越”的經(jīng)營理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。 文化氛圍 中海企業(yè)文化倡導(dǎo)積極工作、創(chuàng)造性勞動和健康人生的 文化氛圍。公司組織多種形式的活動，以豐富員工的生活，培養(yǎng)員工健康高尚的生活情趣和愛好。 建設(shè)理想的企業(yè)文化，是一個系統(tǒng)工程，需要在實踐中不斷地豐富、發(fā)展。中海全體員工均肩負(fù)著學(xué)習(xí)企業(yè)精神、宏揚企業(yè)文化的責(zé)任。把“建世間精品、筑幸福人生”的價值觀念作為自覺行動，為公司的不斷發(fā)展而努力工作。 中海地產(chǎn)企業(yè)愿景 “打造百年長青基業(yè)，促進(jìn)持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)發(fā)展”；堅持“誠信卓越”的經(jīng)營理念，穩(wěn) 健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。 心價值觀 中海地產(chǎn)文化的的核心價值觀； “誠信、創(chuàng)新、務(wù)實、求精，把個人追求融入到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展之中?！? （ 1） .誠信 中海地產(chǎn)長期一直把“誠信”放在企業(yè)發(fā)展的首位，這是中海品牌得以擴張和發(fā)揚的關(guān)鍵點。 措施： ◆保證財務(wù)狀況的誠實開展； ◆保證項目的入伙時間，保證提前將驗收優(yōu)良的項目交付給客戶； ◆及時兌現(xiàn)對員工和客戶的其它承諾。 鏈接： 2020 年 7 月 12 日，中海地產(chǎn)榮獲商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院評定的 AAA誠信綜合等級單位。 （ 2） . 創(chuàng)新 創(chuàng)新是貫穿中海地產(chǎn)的整個企業(yè)建設(shè)的過程。企業(yè)一直要求員工保 持創(chuàng)新的思維，這是中海質(zhì)量在市場的武器。 領(lǐng)先創(chuàng)新： 第一個展示“實體樣板房”、“工程樣板房” 第一個引進(jìn)銀行按揭構(gòu)房模式 第一個采用“產(chǎn)品說明書” 第一個中標(biāo)中國首塊國際招標(biāo)出讓土地。 （ 3） .務(wù)實 中海地產(chǎn)其多年的建筑背景，需要企業(yè)培養(yǎng)踏實、肯干的務(wù)實作風(fēng)，所以中海地產(chǎn)就將這一點提到企業(yè)文化建設(shè)的高度中。 （ 4） . 精品 中海地產(chǎn)深知這一點，所以把“求精”作為企業(yè)文化的發(fā)展理念，不斷在業(yè)內(nèi)及消費者心目中樹立和鞏固“中海地產(chǎn)”的企業(yè)形象。 中海地產(chǎn)形象文化 中海地產(chǎn)企業(yè)文化強調(diào)以正確的價值觀念和高 尚的企業(yè)精神取得全體員工的共識，把員 工的積極性和創(chuàng)造性充分發(fā)揮出來，形成統(tǒng)一的群體意識和自覺的群體行為，使企業(yè)成為團結(jié)奮進(jìn)的堅強集體。而這一種團結(jié)、統(tǒng)一的企業(yè)文化能給消費者心里感受和心里認(rèn)同，使消費者在心理和情感上產(chǎn)生一種歸屬感，并形成品牌的忠誠度。 中海地產(chǎn)制度文化 在中海，一切工作都有配套十分嚴(yán)格的規(guī)章制度，必須照章辦事，制度面前人人平等，任何人不得以任何理由破壞制度。制度化是中海文化的顯著特征。正派、規(guī)范、嚴(yán)格是中海給人的直面觀感。也就是這一種嚴(yán)肅穩(wěn)重的作風(fēng)，保證了中海項目能夠按照規(guī)定的計劃進(jìn) 行，例如保證項目在預(yù)定日期入伙，而這點就能給消費者“誠信”的印象，強化品牌的核心價值。 4 管控模式 2020 年 8 月 8 日，中海地產(chǎn)股份公司注冊成立，為企業(yè)打造內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的新旗艦奠定了基礎(chǔ)和平臺，這不僅對中海地產(chǎn)，也對集團公司進(jìn)一步加快改革發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響。而中海股份公司的組織架構(gòu)也進(jìn)行了改革： 中海地產(chǎn)股份公司組織架構(gòu)改革主要圍繞以下幾個主題進(jìn)行： ◆理順管理體制，建立以業(yè)務(wù)流程為主導(dǎo)的扁平化管理體系； ◆突出主營業(yè)務(wù)，建立健全治理結(jié)構(gòu)； ◆建立符合市場、符合行業(yè)特點的激勵 機制和競爭機制。 在中海的品牌結(jié)構(gòu)下，物業(yè)管理和設(shè)計這兩個領(lǐng)域，在進(jìn)行品牌擴張時它的擴充性、靈活性表現(xiàn)十分出色，而且可以適合不同的傳播媒介。 (1).中海地產(chǎn)股份有限公司架構(gòu) 中海地產(chǎn)股份有限公司：負(fù)責(zé)中國香港及內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)； 中海物業(yè)（深圳）公司：負(fù)責(zé)深圳區(qū)域內(nèi)旗下項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)及對外承建業(yè)務(wù)； 中國海外建筑（深圳）工程公司：負(fù)責(zé)深圳區(qū)域內(nèi)旗下項目的建筑及對外承建業(yè)務(wù)； 華藝設(shè)計顧問有限公司：負(fù)責(zé)地產(chǎn)公司所開發(fā)各類項目的工程設(shè)計業(yè)務(wù)及對外承建業(yè)務(wù)； 深圳市中海物流有限公司：從事大型電子生產(chǎn)企業(yè)的 JIT 料件配送、全球營銷配送業(yè)務(wù)、物流咨詢、物流信息化等。 (2).中海地產(chǎn)的業(yè)務(wù)架構(gòu) 新組建的中海地產(chǎn)股份有限公司，并不是單純的控股公司或管理型的投資機構(gòu)，而是直 接從事房地產(chǎn)經(jīng)營的股份有限公司。其中中海物業(yè)、物流、華藝設(shè)計公司、中國海外建筑（深圳）工程公司都交由股份公司管理。 業(yè)務(wù)分析 核心業(yè)務(wù)：中海地產(chǎn)業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù)：中海物業(yè)管理業(yè)務(wù)、中海物流業(yè)務(wù)、中海建筑工程業(yè)務(wù)、華藝設(shè)計業(yè)務(wù) (3).中海地產(chǎn)股份公司（深圳）子公司架構(gòu)分析 5 人力資源 中國海外把高素質(zhì)人才隊伍作為公 司的立足之本，并建立了用事業(yè)吸引人才、用激勵留住人才、用制度培養(yǎng)人才的人力資源發(fā)展機制，在發(fā)展前景、個人空間、薪酬、工作環(huán)境等方面為有理想、有作為、忠誠于公司的員工提供不斷成長的空間，使員工個人的發(fā)展與集團的發(fā)展統(tǒng)一起來，建設(shè)富有中海文化特色的學(xué)習(xí)型企業(yè)。 （ 1）地產(chǎn)業(yè)的“黃埔軍?！? 中海非常注重建設(shè)自己的企業(yè)文化，樹立了“真誠團結(jié)、艱苦奮斗、積極進(jìn)取、嚴(yán)格苛求、無私奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神。中海地產(chǎn)凝聚了一支集規(guī)劃設(shè)計、工程管理、營銷策劃以及各類綜合管理人才為一體的、知識化、年輕化的員工隊伍。這支隊伍平均年齡僅 30歲，其中碩士、博士近 50%，為公司快速規(guī)模化發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。 中海地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)稱為“黃埔軍?！?。中海地產(chǎn)憑著先進(jìn)的企業(yè)管理機制、思想觀念、獨具特色的文化和精神，由小到大、由弱到強，給每一位員工提供廣闊的學(xué)習(xí)與發(fā)展的平臺，培養(yǎng)鍛煉出來的員工在各行各業(yè)的崗位上成績突出。京城地產(chǎn)界流傳著“文萬科，理中?！钡恼f法，準(zhǔn)確的道出了中海地產(chǎn)的風(fēng)格。 （ 2）用企業(yè)文化熏陶和培養(yǎng)年輕人 中海系統(tǒng)內(nèi)有個突出的特點，就是敢于使用年輕人。年輕人接受新事物快，創(chuàng)新意識強，有強烈的希望自己做出事業(yè)來的熱情和積極向上的追求。 中海每 年到國內(nèi)著名高校的畢業(yè)生見面會上招兵買馬，不斷地加以培養(yǎng)，穩(wěn)定地配合中海擴大的腳步?，F(xiàn)在的中海無論是中高層領(lǐng)導(dǎo)還是部門員工，建筑類或房地產(chǎn)市場類的專業(yè)人士占絕大多數(shù)比例。這與一些地產(chǎn)公司只招有經(jīng)驗的員工、頻換經(jīng)理人的做法不同，長期可持續(xù)發(fā)展的前景讓中海員工的流動性在業(yè)界相對較小。 此外，公司還常打破常規(guī)選用人才， 2020 年 8 月，中海地產(chǎn)中山公司翠林蘭溪園公開競聘項目地盤經(jīng)理。這種公開競聘，一方面擴大了人才選拔的范圍，另一方面也為員工施展才華提供了一個公平競爭的舞臺，真正體現(xiàn)了中海以人為本的企業(yè)文化。 6 成本控制 在房地產(chǎn)行業(yè)，中海地產(chǎn)的成本控制一直做得有模有樣，為業(yè)界所稱道。 中海房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的總體思路 中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制思路 （ 1） .建立成本控制目標(biāo)。中海地產(chǎn)在各個項目的開始階段，即及早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實到部門； （ 2） .公司成立成本控制小組，組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任，定期（每半年）對各個項目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預(yù)警并提出解決措施； （ 3） .設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵。加強對設(shè)計部門人 員的成本意識普及；在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計，控制設(shè)計對成本的影響； （ 4） .嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度，及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計、合約、項目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險，降低工程成本； （ 5） .完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限； （ 6） .開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費用開支。 中海項目開發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗 （ 1） .土地成本管理 土地成本（約占項目總成本的 30~35%左右），具體而言，中海地產(chǎn)在土地成本控制方面土地成本管理 前期費用管理 工程成本管理 營銷成本管理 管理成本控制 財務(wù)成本管理 中海成本控制 主要采取以 下針對性策略： ① 對于舊城改造地塊，要爭取政策優(yōu)惠 積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。 ② 對于轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊，要與轉(zhuǎn)讓方積極進(jìn)行協(xié)商 在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項目公司的財務(wù)狀況等方面對其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險（如是否有債務(wù)糾紛）；同時積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。 ③ 對于公開招投標(biāo)或拍賣地塊，要做好可行性研究 加強地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項目可行性研究 ，加強對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。 中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲備資料體系，對不同時段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進(jìn)行分門別類，并建立競爭對手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程和結(jié)果與計劃的一致性，最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。 （ 2） .前期費用管理 前期費用（約占項目總成本的 2~3%左右），控制的重點為設(shè)計費，中海 地產(chǎn)設(shè)計費的管理責(zé)任部門為設(shè)計管理部。對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： ① 無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價比； ② 嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計費用的審核、支付亦與之掛鉤； ③ 在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容； ④ 在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。 （ 3） .工程成本管理 工程成本（約占項目總成本的 50~55%左右） ，主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程 /供貨合同成本。主要通過以下具體措施來控制分判成本； ① 嚴(yán)格變更前的成本評審，明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限，即由設(shè)計院簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計管理部門的書面確認(rèn)，如涉及變更金額較大（ 20萬元以上）， 則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。 ② 分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項目發(fā)展部。 （ 4） .營銷成本管理 營銷成本（約 占項目總成本的 5~8%左右），主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。 營銷成本管理的主要措施為以下幾點： ① 建立各項的廣告及市場推廣計劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。計劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對性，一方面確保在宏觀上實現(xiàn)控制項目的廣告及市場推廣費用，另一方面緊緊抓住市場根據(jù)不同項目的特點靈活多變地采取種類媒體推廣措施。 ② 完善營銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用成本。 ③ 降低媒體發(fā)布的 折扣點，媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放，占整個廣告費用的很林比重，進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點數(shù)，可直接降低廣告費用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。 ④ 營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策劃部。 （ 5） .管理成本控制 管理成本（約占項目總成本的 2~3%左右）主要為人力資源成本及行政成本。 ① 人力資源成本控制 由人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)項目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案，預(yù)算人力資源成本。行政成本則依據(jù)集團下達(dá)的年度管理費用指標(biāo)，按項目分拆到各部門，作為部門考核指標(biāo)。 ② 管理成本控制 措施主要是全員樹 立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發(fā)間接費進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理費用的開支等。 財務(wù)管理 財務(wù)成本（約占項目總成本的 6~8%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項目總成本確定。財務(wù)部協(xié)同項目發(fā)展總提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。依據(jù)項目《可行性研究