【正文】 把握進度和質(zhì)量監(jiān)控；在政府驗收后，應由公司內(nèi)部和物管公司入伙前逐間房屋驗收。 ④ 對項目進行逐級檢查驗收 項目竣工后，中海地產(chǎn)要求各施工單位先自檢整改，之后再組織各部門聯(lián)合驗收，最后，物業(yè)公司進行全面檢查，重點針對塑鋼窗、防盜門、車庫門等與業(yè)主們生活息息相關(guān)的項目。而對于房地產(chǎn)開發(fā)來講，規(guī)劃設計無疑是其中極為重要的一環(huán)。 （ 2） . 市場、設計、營銷三位一體的“概念策劃” 從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)流程看，設計和營銷是兩個前后有一定關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)。 中海一直認為策劃工作是三位一體的，設計與市場、營銷一起構(gòu)成了大的策劃系統(tǒng)。多年前，中海就提出了一個具體的操作過程，叫“概念策劃”，旨在對設計、市場、營銷進行整合。 概念是項目集中表達的特殊優(yōu)勢和獨特主題，是開發(fā)商倡導的某種生活方式，很大程度上決定產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)，即個性。 概念通過設計理論轉(zhuǎn)化為設計手法指引，為產(chǎn)品采取一定的結(jié)構(gòu)、空間、形勢及其組織方式 —— 即設計手法打下基礎。 C. 概念設計的效果 自中海地產(chǎn)在 2020年度規(guī)劃設計研討會上，將概念設計確定作為項目設計管理前期的產(chǎn)品策劃書以來，經(jīng)過多年市場檢驗，這一概念在產(chǎn)品的前期策劃、各單項設計的協(xié)調(diào)統(tǒng)一、整合推廣中取得了顯著效果。 2 案例 1：深圳陽光棕櫚園：“都市的、休閑的” 深圳中海陽光棕櫚園針對白領(lǐng)階層，提出的概念是“都市的、休閑的”。在整體色彩的處理上，充滿了小資浪漫情調(diào)，進一步強化了 休閑的感覺。 D. 概念設計存在的問題及原因 早期概念設計應用階段概念更趨向于一種感性的意象，在概念轉(zhuǎn)化為設計理論時傾向于在環(huán)境意象方面體現(xiàn)概念主題，以增加項目的人文歸屬感和外在形式的多樣化。 出現(xiàn)這種狀況的主要原因在于對產(chǎn)品概念策劃的內(nèi)涵缺乏正確理解，策劃的操作主體、操作方法和操作領(lǐng)域三方面均產(chǎn)生了錯誤和偏差，缺乏將項目的市場性及經(jīng)濟性與技術(shù)性融為一體的科學操作體系，操作者僅僅是將其作為一個必要程序盲目執(zhí)行。而這種競爭會表現(xiàn)在價格、服務等各個方面，但其源頭會集中體現(xiàn)在產(chǎn)品本身的競爭上。 概念策劃帶來的影響是：它會非常貼切的去吻合認定的那類客戶，也會非常貼切的達到預想的售價和速度，是提高住宅產(chǎn)品性價比的有力手段。歷史 上有文化價值的東西很少是為市場考慮的商品。 重視設計的全程掌控和標準研究 （ 1） .實現(xiàn)設計與管理的統(tǒng)一 許多房地產(chǎn)公司往往是先做定位、再做設計、再做營銷，這種操作很難實現(xiàn)產(chǎn)品設計與推廣理念的形神合一。比如價位在 5000元的房子，用什么檔次的欄桿，如何在這個檔次里做得最安全、 最漂亮、最實用？項目設計管理就是整合，中海要把建筑、景觀、園林、室內(nèi)等設計單位整合起來，這是一般設計單位難以實現(xiàn)的。未來，應對大規(guī)模的跨區(qū)域決不能依靠單一的樓盤粗糙拷貝，中海認為，那是對消費者的欺騙和對自己的不尊重。在國際競爭中，一流企業(yè)永遠制訂著行業(yè)標準，模仿者只能跟隨著創(chuàng)新者的腳印前行。 （ 1） .反對產(chǎn)品復制，提倡創(chuàng)新產(chǎn)品概念 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新是中海的核心競爭力 房子最基本的功能是居住。 ? 反對產(chǎn)品復制 中海特別反對產(chǎn)品的復制，有些開發(fā)商非常津津樂道于將在一線城市中的成熟產(chǎn)品搬到二線城市去，中海內(nèi)部也多次討論過這個問題，因為這樣既可以減少設計和營銷成本，又能迅速推進擴張戰(zhàn)略。首先，保持產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新能力。規(guī)模的發(fā)展，加之土地市場公開化，投資模式發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，往往是大資金一次性投入，開發(fā)周期要 更有效率，開發(fā)水平也要更有競爭力。從中海已經(jīng)或即將在市場推出的第四代產(chǎn)品來看，中海無不用國際化的視野，現(xiàn)代化的標準，差異化的原則為業(yè)界，為所在的城市全情打造引領(lǐng)潮流、具有高性價比的的中高檔高尚住宅。 ? 案例：中海怡美山莊的細節(jié)創(chuàng)新 中海怡美山莊位于深圳龍崗橫崗鎮(zhèn)康樂路，占地面積 220200平方米，建筑面積 286000平方米， 的超低容積率為 。 創(chuàng)新二：多種創(chuàng)新設計，強調(diào)戶型的均好性 在戶型設計方面，中海怡美山莊 強調(diào)戶型的方正性、均好性。室 內(nèi)空間錯層設計，客廳、餐廳高 ， 用面積大于建筑面積。 創(chuàng)新三：社區(qū)規(guī)劃標新立異 中海怡美山莊整個社區(qū)規(guī)劃 設計和環(huán)境營造既標新立異、美侖美奐，又便利舒適，更多地注重了均好、豐富、實用的功能。 住宅裝修傷透了許多業(yè)主的腦筋，如何讓家裝變得簡單，真正成為一種愜意棲居的創(chuàng)造過程呢？中海的設計研究機構(gòu)經(jīng)歷十一個月的悉心調(diào)查研究，于陽光棕櫚園項目正式啟動了“產(chǎn)業(yè)化個性超值裝修計劃”。 其三，一次成型：稍有難度、較為復雜的部分一次性到位，避免 業(yè)主二次改造之苦：所有櫥柜一次性到位，抽油煙機、煤氣灶、熱水器等全為名牌并一次性安裝到位。中海提出了相應的高要求： （ 1） .保持產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新能力 近年來，人們對居住條件的要求越來越高，只有不斷創(chuàng)新，才能成為名副其實的領(lǐng)先者。 （ 3） .進一步縮短設計周期，保證開發(fā)速度 規(guī)模的發(fā)展，加之土地市場公開化，投資模式發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，往往是大資金一次性投入，開發(fā)周期越長，市場風險越大，規(guī)劃設計是前期工作的關(guān)鍵所在。 中海在每一個新項目開發(fā)之前會對以往項目開發(fā)經(jīng)驗，從而作出一些實質(zhì)性延伸工作，主要是： （ 1） .全員服務 項目發(fā)展到建立職責清晰、目標明確而且專業(yè)化程度較高的項目發(fā)展經(jīng)理負制，由項目發(fā)展經(jīng)理來統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)項目報建、設計、營銷策劃、市場推廣與項目施工等全程工作；這也是其在建立一支職業(yè)項目發(fā)展經(jīng)理人隊伍方面所進行的有益嘗試。 （ 4） .通過多形式與多渠道來培育建設社區(qū)文化 加強與小區(qū)業(yè)主的聯(lián)誼互動，提升小區(qū)的人文特質(zhì)內(nèi)涵；另外，有意識地通過網(wǎng)絡與業(yè)主、客戶建立溝通互動平臺，對項目品牌的延伸推廣和鞏固“中海地產(chǎn)”品 牌市場美譽度很有好處。 中海企業(yè)文化的核心是“以人為本”，即強調(diào)以正確的價值觀念和高尚的企業(yè)精神取得全體員工的共識 ，把嚴格的科學管理與活潑的文化管理結(jié)合起來，把員工的積極性和創(chuàng)造性充分發(fā)揮出來，形成統(tǒng)一的群體意識和自覺的群體行為，使企業(yè)成為團結(jié)奮進的堅強集體。公司組織多種形式的活動，以豐富員工的生活，培養(yǎng)員工健康高尚的生活情趣和愛好。 中海地產(chǎn)企業(yè)愿景 “打造百年長青基業(yè)，促進持續(xù)發(fā)展的長遠發(fā)展”；堅持“誠信卓越”的經(jīng)營理念，穩(wěn) 健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學、服務勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。 鏈接： 2020 年 7 月 12 日，中海地產(chǎn)榮獲商務部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院評定的 AAA誠信綜合等級單位。 （ 3） .務實 中海地產(chǎn)其多年的建筑背景，需要企業(yè)培養(yǎng)踏實、肯干的務實作風，所以中海地產(chǎn)就將這一點提到企業(yè)文化建設的高度中。 中海地產(chǎn)制度文化 在中海，一切工作都有配套十分嚴格的規(guī)章制度，必須照章辦事，制度面前人人平等，任何人不得以任何理由破壞制度。 4 管控模式 2020 年 8 月 8 日，中海地產(chǎn)股份公司注冊成立，為企業(yè)打造內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的新旗艦奠定了基礎和平臺，這不僅對中海地產(chǎn)，也對集團公司進一步加快改革發(fā)展具有深遠的影響。 (2).中海地產(chǎn)的業(yè)務架構(gòu) 新組建的中海地產(chǎn)股份有限公司，并不是單純的控股公司或管理型的投資機構(gòu)，而是直 接從事房地產(chǎn)經(jīng)營的股份有限公司。中海地產(chǎn)凝聚了一支集規(guī)劃設計、工程管理、營銷策劃以及各類綜合管理人才為一體的、知識化、年輕化的員工隊伍。京城地產(chǎn)界流傳著“文萬科，理中?！钡恼f法，準確的道出了中海地產(chǎn)的風格。現(xiàn)在的中海無論是中高層領(lǐng)導還是部門員工，建筑類或房地產(chǎn)市場類的專業(yè)人士占絕大多數(shù)比例。 6 成本控制 在房地產(chǎn)行業(yè)，中海地產(chǎn)的成本控制一直做得有模有樣，為業(yè)界所稱道。 中海項目開發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗 （ 1） .土地成本管理 土地成本（約占項目總成本的 30~35%左右），具體而言，中海地產(chǎn)在土地成本控制方面土地成本管理 前期費用管理 工程成本管理 營銷成本管理 管理成本控制 財務成本管理 中海成本控制 主要采取以 下針對性策略： ① 對于舊城改造地塊，要爭取政策優(yōu)惠 積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設計允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。 中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲備資料體系，對不同時段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進行分門別類，并建立競爭對手調(diào)研制度保證了投標過程和結(jié)果與計劃的一致性，最大程度降低了分開招標所帶來的土地成本增加風險。 （ 3） .工程成本管理 工程成本（約占項目總成本的 50~55%左右） ，主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。 （ 4） .營銷成本管理 營銷成本（約 占項目總成本的 5~8%左右），主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。 ③ 降低媒體發(fā)布的 折扣點，媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放，占整個廣告費用的很林比重，進一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點數(shù)，可直接降低廣告費用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。行政成本則依據(jù)集團下達的年度管理費用指標，按項目分拆到各部門，作為部門考核指標。依據(jù)項目《可行性研究。 財務管理 財務成本（約占項目總成本的 6~8%左右），主要為資金成本和稅務成本，由項目總成本確定。 （ 5） .管理成本控制 管理成本（約占項目總成本的 2~3%左右）主要為人力資源成本及行政成本。計劃及預算編制的準確性、可操作性、有針對性，一方面確保在宏觀上實現(xiàn)控制項目的廣告及市場推廣費用，另一方面緊緊抓住市場根據(jù)不同項目的特點靈活多變地采取種類媒體推廣措施。主要通過以下具體措施來控制分判成本； ① 嚴格變更前的成本評審，明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限，即由設計院簽發(fā)的設計修改圖紙必須經(jīng)過公司設計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大（ 20萬元以上）， 則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。 （ 2） .前期費用管理 前期費用（約占項目總成本的 2~3%左右），控制的重點為設計費，中海 地產(chǎn)設計費的管理責任部門為設計管理部。 ③ 對于公開招投標或拍賣地塊，要做好可行性研究 加強地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項目可行性研究 ，加強對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標。中海地產(chǎn)在各個項目的開始階段，即及早建立成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，責任落實到部門； （ 2） .公司成立成本控制小組，組長由公司總經(jīng)理擔任，定期（每半年）對各個項目的發(fā)展成本進行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預警并提出解決措施； （ 3） .設計是成本控制的關(guān)鍵。 此外，公司還常打破常規(guī)選用人才， 2020 年 8 月，中海地產(chǎn)中山公司翠林蘭溪園公開競聘項目地盤經(jīng)理。年輕人接受新事物快，創(chuàng)新意識強，有強烈的希望自己做出事業(yè)來的熱情和積極向上的追求。 中海地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)稱為“黃埔軍?！薄? 業(yè)務分析 核心業(yè)務：中海地產(chǎn)業(yè)務 輔助業(yè)務：中海物業(yè)管理業(yè)務、中海物流業(yè)務、中海建筑工程業(yè)務、華藝設計業(yè)務 (3).中海地產(chǎn)股份公司（深圳）子公司架構(gòu)分析 5 人力資源 中國海外把高素質(zhì)人才隊伍作為公 司的立足之本，并建立了用事業(yè)吸引人才、用激勵留住人才、用制度培養(yǎng)人才的人力資源發(fā)展機制，在發(fā)展前景、個人空間、薪酬、工作環(huán)境等方面為有理想、有作為、忠誠于公司的員工提供不斷成長的空間，使員工個人的發(fā)展與集團的發(fā)展統(tǒng)一起來，建設富有中海文化特色的學習型企業(yè)。 在中海的品牌結(jié)構(gòu)下，物業(yè)管理和設計這兩個領(lǐng)域，在進行品牌擴張時它的擴充性、靈活性表現(xiàn)十分出色，而且可以適合不同的傳播媒介。正派、規(guī)范、嚴格是中海給人的直面觀感。 中海地產(chǎn)形象文化 中海地產(chǎn)企業(yè)文化強調(diào)以正確的價值觀念和高 尚的企業(yè)精神取得全體員工的共識，把員 工的積極性和創(chuàng)造性充分發(fā)揮出來，形成統(tǒng)一的群體意識和自覺的群體行為，使企業(yè)成為團結(jié)奮進的堅強集體。企業(yè)一直要求員工保 持創(chuàng)新的思維，這是中海質(zhì)量在市場的武器?！? （ 1） .誠信 中海地產(chǎn)長期一直把“誠信”放在企業(yè)發(fā)展的首位，這是中海品牌得以擴張和發(fā)揚的關(guān)鍵點。中海全體員工均肩負著學習企業(yè)精神、宏揚企業(yè)文化的責任。 價值觀念 “建世間精品，筑幸福人生” （ 1） .市場 “認識市場、開拓市場、服務市場、占領(lǐng)市場” （ 2） .競爭 “在競爭中求生存，在競爭中求發(fā)展” （ 3） .質(zhì)量 “質(zhì)量第一，信譽至上” （ 4） .利 潤 “追求利潤是經(jīng)營企業(yè)永恒的主旋律” 經(jīng)營思想 “建設祖國、服務社會、繁榮特區(qū)、福利員工” 管理哲學 “以人為本，凝聚百戰(zhàn)不殆的團隊力量”； “科學管理，制度面前人人平等 ” 企業(yè)精神 “真誠團結(jié)、艱苦奮斗、積極進取、嚴格苛求、自覺奉獻” 道德規(guī)范 “遵紀守法、廉潔奉公”； “守約、保質(zhì)、薄利 、重義 ” 發(fā)展目標 堅持“誠信卓越”的經(jīng)營理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學、服務勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。未來，可以預測，中海會日漸提升網(wǎng)絡的重要性，對產(chǎn)品進行銷售。其實這也是項目品牌得以建立并能得到市場熱烈關(guān)注與反響的重要因素之一。 （ 4）保證產(chǎn)品質(zhì)量