臨沂某宗項目土地投資開發(fā)可行性論證簡報(10頁)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-05 09:05本頁面
【導(dǎo)讀】析土地的用途，即拿地之后用來做什么，并進行財務(wù)分析。沂龍灣項目，進行整體分析。因為土地尚未取得，因此，本文論證將從假設(shè)出發(fā)，以證明或證偽假設(shè)。“一河五片”、“組團發(fā)展”的空間結(jié)構(gòu)和“三環(huán)七放射”的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)體系，完工的情況下已先行通車。但部分市直機關(guān)宿舍已經(jīng)動工，預(yù)計明年底或者后年初即可入住。由此可知，大多數(shù)破壞自然環(huán)境或不能。類是以批發(fā)成為代表的商貿(mào)物流商業(yè)，其中以商貿(mào)物流為顯著特色。低檔以直營為主，中高檔相對管理嚴(yán)格，沂龍灣項目總建筑面積120萬平米，為臨沂第一大盤，依據(jù)南坊片區(qū)市。須定位高端，與沂龍灣形成有效互動。的高端消費群體，如大量的政府機關(guān)工作人員、私營業(yè)主、批發(fā)城經(jīng)營業(yè)主等。顯然，本案將成為目的性消費場所。身營運需要，均需充分發(fā)揮沿河景觀優(yōu)勢，同時考慮到沂龍灣項目的景觀需求，因此，如果推出部分建筑，則該建筑群對沂龍灣的推動效用必須超過景觀
【正文】 務(wù) 預(yù)期 ，必須出 奇 兵方能制勝。而 除 去上述三項因素，消費者最關(guān)注的敏感要素中，當(dāng)屬生活配套，其中 又 對教育尤其敏感。 教 育 來自銷售一線的客戶訪談顯示，大多年輕業(yè)主（子女處于中小學(xué)教育階段）明確表示，如果沒有良好的教育配套，將放棄選擇沂龍灣物業(yè)， 都迫切 希望子女從幼兒園到高中能夠享受到更好的教育， 顯示業(yè)主對教育配套的敏感程度之高。 沂龍灣項目東側(cè)不遠處為省重點中學(xué)臨沂四中分校，中學(xué)教育保證無虞，小區(qū)內(nèi)部社臨沂二小分校， 初步 滿足年輕業(yè)主 子女教育 的要求 。 在此，本文做大膽假設(shè)，將原本位于沂龍灣小區(qū)中間位置的臨沂二小移至祊河沿線景觀帶，并與 國內(nèi)知名 小學(xué)聯(lián)辦雙語學(xué)校，全面提高小學(xué)教育水平，最大程度迎合業(yè)主期望。此舉有兩大益處： ? 可騰出 小學(xué)原占地，擴大住宅部分建筑面積 ，提高住宅銷售收益； ? 與 國內(nèi)知名 小學(xué)聯(lián)合辦學(xué)，對沂龍灣項目來說，可謂計出奇兵，更加有力 地 配合項目溢價銷售，沖抵祊河沿線景觀帶施工費用與小學(xué)建安 、運營 成本。 為了不至對沿河景觀造成嚴(yán)重破壞，建議小學(xué)內(nèi)建筑全部采用低層建筑，對建筑尺度、建筑立面進行優(yōu)化處理，與整個環(huán)境融為一體，力求和諧。 下面就 建設(shè) 雙語小學(xué)進行經(jīng)濟測算， 以論證 財務(wù) 可行性 。 新增成本 土地成本 150 萬 /畝 * 250 畝 = 億元 標(biāo)準(zhǔn)雙語小學(xué)建安成本 1 萬平米 * 600 = 600 萬元 教學(xué) 設(shè)備購置成本 800 萬元 景觀設(shè)計、施工費用 16 萬平米 * 150 元 /m2 =2400 萬元 新增收益 新增物業(yè)收益 5000 m2 * 4000 元 /m2 =2020 萬元 凈投資 億元 因此，如果沂龍灣項目因為雙語小學(xué)而溢價銷售，溢價銷售總額達到或超過 億元，能夠沖抵祊河沿線景觀設(shè)計、施工以及學(xué)校施工費用，說明方案可行。 沂龍灣規(guī)劃可售面積 = 120 萬平米 所需銷售溢價 = / 120 萬平米 = 328 元 /m2 上述測算顯示，如果沂龍灣項目能夠得益于雙語小學(xué)而得以 溢價，則獲取該宗土地具備可行性，否則不具備。 沂龍灣項目目前均價 2800 元 /m2左右，假設(shè)項目分 10 年開發(fā)，每年價格爬升 15%，可估算出項目整體均價 5685 元 /m2 ， 在價格 業(yè) 已快速 爬升的基礎(chǔ)上 每平米 再行 溢價 328 元左右， 難度 尚不是很大 ， 但 在整個開發(fā)周期內(nèi)，開發(fā)商因為土地成本高昂，而面臨較大的資金壓力。 另外，上述測算僅僅是靜態(tài)估算，尚未考慮 時間價值，未進行 嚴(yán)格的 動態(tài)凈 現(xiàn)值測算 ，否則 必 需 的溢價幅度會更大。 綜上所述，本文認(rèn)為 ，為沖減沿河景觀投資而開發(fā) 該宗土地存在較大 市場 風(fēng)險 與資金壓力 ，不建議開發(fā)商介入。 2020 年 11 月 11 日
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