亳州佳地瑞景城市廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(doc)-銷售管理-資料下載頁
2025-08-05 08:46本頁面
【導(dǎo)讀】境內(nèi)河流均屬淮河水系，渦河貫穿中部，向東南流入淮河。阜鐵路，311、105國道，0908國防公路、202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路。從境內(nèi)穿叉而過；渦河航運(yùn)可直通上海、杭州。亳州市下轄渦陽、蒙城、利辛和譙城三縣一區(qū)，國土面積8374平方公里，人口525萬，2020年５月設(shè)立地級(jí)亳州市，改原縣級(jí)亳州市為譙城區(qū)。2020年亳州市人均國民生產(chǎn)總值按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算達(dá)到3538元。值占GDP的%；第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的%。表明了該市市場(chǎng)具有一定的潛力，部分居民持幣待購，消費(fèi)趨向理性。2020年1~8月份，亳州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額627788萬元。2020年1~12月份，亳州市固定資產(chǎn)投資完成397183萬元，比上年同期增長%。2020年亳州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額較2020年有大幅提高。投資幅度上看，說明目前房地產(chǎn)投資者對(duì)亳州市的經(jīng)濟(jì)持樂觀態(tài)度。2020年，亳州市住宅銷售平均價(jià)格為1000元/平方米，商鋪銷售平均價(jià)格為2050元/平方米。
【正文】 區(qū)，新市政府北 280米，希夷大道 西側(cè)?？偨ㄖ娣e約 3萬 M2，其中，已建面積為 2萬 M2，待建面積為 1萬 M2。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)段優(yōu)勢(shì) 本案地處亳州市政務(wù)區(qū)北側(cè)，周邊分布了行政、金融、公檢法、餐飲、休閑娛樂場(chǎng)所、交通、大型交易市場(chǎng)、工廠等機(jī)構(gòu)和設(shè)施，是未來城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，具有整合傳統(tǒng)商業(yè)與特色商業(yè)地段優(yōu)勢(shì)。 亳州市行政中心 項(xiàng)目自身 本項(xiàng)目總建筑面積約 3萬 M2，已建 2萬 M2，建筑設(shè)計(jì)先進(jìn)、時(shí)尚，在該地區(qū)處于領(lǐng)先地位。 佳地瑞景城市廣場(chǎng)一期實(shí)景圖 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 19 頁 項(xiàng)目周邊設(shè)施 周邊有 市行政中心、亳州市唯一一家四星級(jí)酒店 新貴都城市酒店、繁華世家、市網(wǎng)通分公司、市四中、市中級(jí)法院、市檢察院、農(nóng)行亳州支行、中國中藥材交易中心、火車站、區(qū)衛(wèi)生局、數(shù)家飲片廠等大型公共設(shè)施的日趨完善，不斷提升了該項(xiàng)目升值空間和競(jìng)爭(zhēng)力。 緊鄰城市主干道 希翼大道。向北直達(dá)老城區(qū)商業(yè)中心，向南連接市行政中心，與東西走向的主干道藥都路、芍藥路、光明路、文帝路、利辛路、人民路相銜接。 劣勢(shì)分析 本項(xiàng)目周邊小區(qū) 尚處在 開發(fā)階段 ,入住率較低，現(xiàn)有居民多數(shù)為工人、農(nóng)民，收入水平較低 ，購買力不強(qiáng)，商業(yè)氛圍的帶動(dòng)存在著壓力。 本項(xiàng)目西側(cè)為宋湯河，目前已受到一定程度的污染，如此會(huì)降低項(xiàng)目的品質(zhì)。其環(huán)境改善也將成為一個(gè)重要的難題。 本案周圍缺少廣場(chǎng)，不便于從事大型商業(yè)活動(dòng)的開展。且停車位較少，無法滿足高檔商業(yè)消費(fèi)者的進(jìn)出。 機(jī)會(huì)分析 周邊住宅地產(chǎn)的開發(fā)量增大，隨著入住量的加大，將會(huì)帶來更大的商業(yè)需求。 本項(xiàng)目所處的政務(wù)新區(qū)是亳州市未來發(fā)展的主要區(qū)域。 商業(yè)定位較高，業(yè)態(tài)豐富，引進(jìn)安徽古井賽特瑞景國際購物有限公司進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理，有望成為該市高端商業(yè)的領(lǐng)跑者，其自身對(duì)于消費(fèi)群體具有一定 的吸引力。 佳地瑞景城市廣場(chǎng)整體效果圖 亳州市餐飲、洗浴、休閑娛樂業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)火爆，若以此為促銷且入點(diǎn)，與鄰近的新貴都城市酒店（四星級(jí)）、繁華世家大酒店形成新政務(wù)區(qū)內(nèi)行政、商務(wù)住宿、餐飲、購物、洗浴、休閑娛樂高檔消費(fèi)商圈，可大大吸引投資者的注意力，增強(qiáng)其投資信心。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 19 頁 新貴都城市酒店（四星級(jí)） 繁華世家大酒 威脅分析 近年來亳州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過大，商業(yè)定位不當(dāng)、商業(yè)經(jīng)營落后、造成商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。 2020年以來，從亳州現(xiàn)代城、香港步行街、友陽商業(yè)步行街 到帝王商業(yè)中心、金元寶商城、鑫泰步行街、亳州商貿(mào)城，再到萬福 MALL、新站時(shí)代廣場(chǎng)、第五大道、本項(xiàng)目 ——— 佳地瑞景城市廣場(chǎng)，亳州市共計(jì)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目十幾個(gè)，開發(fā)量近 40 萬方，加之傳統(tǒng)商業(yè)，商業(yè)面積約有 60萬方，按市區(qū)人口 30萬計(jì)算，人均商業(yè)面積近 20平方，對(duì)于亳州這樣一新興的以種植、交易藥材為主的農(nóng)業(yè)城市來說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量已在較大程度上超過了該市的商業(yè)發(fā)展需求。 在近幾年開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，亳州商貿(mào)城、鑫泰步行街、金元寶商城位于老城區(qū)，緊鄰傳統(tǒng)居住、商業(yè)中心，具有絕對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)，去化速度較快。除 金元寶商城、帝王商業(yè)中心尚未交付外，亳州商貿(mào)城、鑫泰步行街項(xiàng)目商業(yè)入住率約 97％，業(yè)主一般采取自營或出租。亳州商貿(mào)城以小商品批發(fā)、零售為主，人氣較旺；鑫泰步行街為半開式 U形商業(yè)街，分布著近 500家服裝專賣店，日人流量在 1000人左右。 亳州現(xiàn)代城、香港步行街、友陽商業(yè)步行街、萬福 MALL、新站時(shí)代廣場(chǎng)、第五大道、佳地瑞景城市廣場(chǎng)（原希翼購物廣場(chǎng)）處于新城區(qū)或新老城區(qū)結(jié)合地帶，商業(yè)體量占整個(gè)亳州市商業(yè)面積總量 60%以上。 香港步行街 友陽步行街 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 19 頁 結(jié) 論 近年來 ,亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速 ,開發(fā)面積逐年攀升 ,產(chǎn)品由單一的多層住宅、沿街商鋪向多層、小高層、別墅、商業(yè)街、商城等多種物業(yè)類型發(fā)展，由滿足簡單居住、購物需要逐漸向舒適型、享受型、便捷型的物業(yè)過度。在改造老城區(qū)的同時(shí)加大了新城區(qū)的開發(fā)力度，鞏固了傳統(tǒng)商業(yè)中心核心地位，開始誕生了全新概念新商業(yè)。 值得注意的是，該市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)達(dá)到了空前規(guī)模，且大多分布在新城區(qū)，距離居民聚集區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，因此，造成了一些商業(yè)街形成不了市場(chǎng)，銷售業(yè)級(jí)良好，經(jīng)營業(yè)績卻不理想（如，擁有商業(yè)面積 9500 平方米的香港風(fēng)情街和 19000 平方米的友陽步行街，目前商鋪都基本空置）。 另一方面，新商業(yè)街沒有合理的規(guī)劃，沒有明確的市場(chǎng)和業(yè)態(tài)定位，缺乏系統(tǒng)的經(jīng)營管理及推廣，招商意識(shí)淡薄，招商措施不力等，也是形成不了商業(yè)中心的重要原因。 沒有“賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格”，價(jià)格過高，仍然是造成目前新城區(qū)商鋪滯銷的重要原因。如此，使商鋪投資者投資理性投資意識(shí)增強(qiáng)。 以上種種因素給新城區(qū)商業(yè)銷售帶來較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 通觀亳州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，以包銷形式介入本項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極大，建議不予考慮。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 19 頁 若開發(fā)商能將 把本項(xiàng)目銷售均價(jià)下調(diào)至 3500 元 /平方米，在不收保證金的前提下，建議我公司可以代理該項(xiàng)目的全程營銷。
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