【正文】 1F1950042819000總計(jì)57200均：261469000定價(jià)依據(jù)：結(jié)合當(dāng)?shù)胤比A商業(yè)街的整體租金水平，以桓臺(tái)縣最具代表性的中心大街和張北路為參考，擬定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者能承受的租價(jià)為20元/㎡/月，本項(xiàng)目提高30%后均價(jià)為26元/㎡/月。在具體一房一租表示參照以下原則：，相應(yīng)承受的租金不同，擬定合理的租價(jià)。，以樓越低、位置越好租金越高的原則，擬定合理的租金。，行業(yè)需求面積不同，以鋪位越小，租金單價(jià)越高的原則，擬定合理的租金。 樓層建筑面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售額（元）備注4F2600177246072003F169002127359463002F182003190580580001F195006381124429500總計(jì)57200均價(jià)：3900223041000縱向定價(jià)原則一二層相差1倍；2；定價(jià)依據(jù)：以本商場(chǎng)租價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，按年投資回報(bào)率8%10%計(jì)算。當(dāng)投資回報(bào)率為8%時(shí)的售價(jià)=2612247。8%=3900元/㎡；當(dāng)投資回報(bào)率為10%時(shí)的售價(jià)=2612247。10%=3120元/㎡。根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐顿Y回報(bào)水平8%即具有競(jìng)爭(zhēng)力，因此本項(xiàng)目的售價(jià)為3900元/㎡。注：以上面積均為建筑面積。嘉年華廣場(chǎng)推廣篇一、媒體推廣綜述，對(duì)外銷售均價(jià)預(yù)定為4000元/平方米，按百分之一的比例投入的廣告營(yíng)銷總費(fèi)用為224萬元。結(jié)合嘉年華廣場(chǎng)項(xiàng)目的商圈定位、終端消費(fèi)定位、目標(biāo)客戶定位、業(yè)種業(yè)態(tài)定位、整體形象定位，在營(yíng)銷手段和媒體推廣上，本著“重點(diǎn)覆蓋桓臺(tái)縣城區(qū)、張店市區(qū)及周邊重點(diǎn)區(qū)縣”的原則進(jìn)行實(shí)施，力爭(zhēng)在短時(shí)期內(nèi)使項(xiàng)目形象及知名度深入人心，力求廣告發(fā)布的針對(duì)性和有效性。二、媒體選擇說明長(zhǎng)效媒體推廣：、戶外POP看板（高炮）、車體廣告（51路）、刀旗廣告、售樓處籌建、包裝，工地圍墻廣告、現(xiàn)場(chǎng)戶外看板、看房車包裝輔銷道具制作：、電子樓書現(xiàn)場(chǎng)演示、模型、沙盤展示、樓書、單頁、折頁、手提袋的制作、禮品、紀(jì)念品的制作階段性營(yíng)銷活動(dòng)：、前期客戶醞釀、招商活動(dòng)、節(jié)假日活動(dòng)、開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y、竣工典禮、開業(yè)典禮階段性主要電視媒體投放；階段性主要報(bào)紙媒體投放；三、媒體組合及費(fèi)用分配媒 體金 額比例長(zhǎng)效媒體推廣34%輔銷道具制作44萬20%營(yíng)銷活動(dòng)13%電視20萬9%報(bào)紙40萬18%其它16萬7%總計(jì)224萬100%四、媒體預(yù)算名細(xì)長(zhǎng)效媒體（含售樓處）項(xiàng) 目數(shù) 量單價(jià)總價(jià)（元）比例發(fā)布時(shí)間售樓處租賃與包裝現(xiàn)場(chǎng)300㎡(包裝)25萬33%張店100㎡(租賃\包裝)8萬11%工地圍墻廣告(噴繪)2m200m=400㎡2萬3%工地戶外看板4m10m10塊=400㎡8萬11%戶外POP看板（高炮）2個(gè)20萬26%車體廣告20輛3000/輛6萬8%刀旗廣告200個(gè)300/個(gè)6萬8%看房車包裝1個(gè)50001%合計(jì)100%所占比例圖輔銷道具項(xiàng) 目數(shù) 量單 價(jià)（元）總價(jià)（元）比例完成時(shí)間電子樓書設(shè)計(jì)————14萬32%電子樓書光盤制作3000張1萬2%模型、沙盤2個(gè)3m4m￥215萬34%樓書2萬份3元6萬14%單頁、折頁3萬份1元3萬7%手提袋3萬份1元3萬7%禮品、紀(jì)念品1萬份2元2萬5%合計(jì)44萬元100%所占比例圖營(yíng)銷活動(dòng)項(xiàng) 目活動(dòng)天數(shù)費(fèi)用比例客戶醞釀不定期2萬7%招商活動(dòng)不定期10萬35%內(nèi)部認(rèn)購1天2萬7%開工典禮1天1萬4%開盤典禮1天3萬11%封頂?shù)涠Y1天2%竣工典禮1天1萬4%開業(yè)典禮7天3萬11%節(jié)假日活動(dòng)長(zhǎng)假期間6萬21%合計(jì)100%電視時(shí) 期頻 道單 價(jià)投放天數(shù)投放金額發(fā)布時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購期淄博新聞臺(tái)800元/20秒2次12天5萬開盤期淄博新聞臺(tái)800元/20秒2次36天6萬熱銷期淄博新聞臺(tái)800元/20秒2次36天6萬促銷期淄博新聞臺(tái)800元/20秒2次36天3萬合計(jì)20萬元報(bào)紙時(shí) 期媒 體投放次數(shù) 投放金額發(fā)布時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購期聲屏報(bào)、魯中晨報(bào)、淄博晚報(bào)1/2版410萬開盤前期聲屏報(bào)、魯中晨報(bào)、淄博晚報(bào)1/2版整版218萬熱銷期聲屏報(bào)、魯中晨報(bào)、淄博晚報(bào)1/3版1/2版28萬促銷期魯中晨報(bào)、淄博晚報(bào)1/4版34萬合計(jì)40萬元 五、媒體選擇要點(diǎn)黃金地段（路線）：優(yōu)越的地段是廣告推廣致勝的重要因素，一個(gè)廣告要達(dá)到視覺的最佳效果，必須選擇車流、人流量大，較有宣傳意義的地段；重點(diǎn)：戶外POP看板、車體廣告、售樓處推廣時(shí)間：廣告推廣時(shí)間的選擇會(huì)使廣告的效果受到很大的影響，比如報(bào)紙廣告一般安排在星期四、星期五，因?yàn)檫@兩天的廣告往往給利用公休日看房的目標(biāo)客戶留下深刻的印象，而星期六、星期日的報(bào)紙往往效果不好，因?yàn)楣萑兆x報(bào)的人較平時(shí)少，而電視廣告一般安排在晚飯后收視率較高的電視劇節(jié)目播出時(shí)，效果較好。重點(diǎn)：電視廣告、報(bào)紙廣告創(chuàng)作設(shè)計(jì)：、包括知名度、項(xiàng)目特色。、客戶群。、風(fēng)格定位與項(xiàng)目整體形象定位要一致。，尋找提高傳播效果的關(guān)鍵，如版面大小、位置、形狀、日期、文字、語言、圖形、色彩等效果。六、媒體主要訴求點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)特色 經(jīng)營(yíng)主題 未來城市規(guī)劃 發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù) 產(chǎn)品 交通 配套設(shè)施 價(jià)格 優(yōu)惠政策 付款方式 增值空間 物業(yè)管理 主力商家入住 七、分階段費(fèi)用預(yù)算階段推廣費(fèi)用預(yù)算推廣階段時(shí)間段推廣費(fèi)用比例費(fèi)用額（元）備注前期醞釀?lì)A(yù)熱期30%內(nèi)部認(rèn)購升溫期20%正式銷售沸騰期15%持續(xù)加溫30%消退期5%總計(jì)100%224萬各階段的推廣費(fèi)用比例圖八、銷售分期與推廣的結(jié)合結(jié)合所制定的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、銷售的季節(jié)性等因素，確定項(xiàng)目正式銷售時(shí)間，以正式銷售時(shí)間為基準(zhǔn)，將項(xiàng)目銷售共分為兩個(gè)大階段，五個(gè)小階段。（一）正式銷售前期（2005年3月10日前）前期客戶醞釀、積累階段（2004年11月2005年2月）此階段的工作重點(diǎn)：推銷概念、積累客戶。此階段不以成交為目的，主要是積累客戶，通過售樓處、戶外廣告、看房車、工地圍墻和看板等長(zhǎng)效媒體進(jìn)行形象推廣。內(nèi)部認(rèn)購階段（2005年2月20日2005年3月10日，項(xiàng)目開盤2月20日后1個(gè)月內(nèi)）此階段的工作重點(diǎn)：內(nèi)部認(rèn)購，測(cè)試客戶群對(duì)項(xiàng)目的心理價(jià)位。在前期的醞釀的基礎(chǔ)上開盤之后即可內(nèi)部認(rèn)購，此階段要成交客戶10%，但只收取定金，將前期積累的客戶轉(zhuǎn)為訂單客戶。正式銷售時(shí)間的最終明確應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購及預(yù)售許可證的辦理情況確定正式銷售時(shí)間。（二）正式銷售（2005年3月10日2005年11月30日）熱銷期（2005年3月10日2005年6月30日）通過集中的廣告與促銷活動(dòng)，使本項(xiàng)目成為目標(biāo)客戶的關(guān)注重點(diǎn)，將內(nèi)部認(rèn)購的客戶轉(zhuǎn)為正式簽約客戶，并吸引其他目標(biāo)客戶簽約。此階段應(yīng)完成總銷售額的35%以上。持續(xù)期（2005年7月1日2005年10月30日）利用已成交客戶的人際傳播、促銷活動(dòng)并配合階段性的廣告宣傳，不斷地刺激新的客戶成交，吸引保守型買家，同時(shí)激發(fā)老客戶的重復(fù)購買，完成大部分的銷售額。此階段應(yīng)累計(jì)完成總銷售額的80%以上。尾盤期（2005年11月1日2005年12月1日）隨著工程的竣工，招商工作的進(jìn)展，已有部分商家進(jìn)駐裝修。利用實(shí)物和現(xiàn)場(chǎng)狀況完成尾房的銷售，回收開發(fā)利潤(rùn)。此階段應(yīng)累計(jì)完成總銷售額的90%以上。嘉年華廣場(chǎng)行銷策略篇一、產(chǎn)品策略滿足消費(fèi)者購物、休閑、娛樂、餐飲等需求的生活消費(fèi)中心。經(jīng)營(yíng)者獲取利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所?？勺饪墒?，一種現(xiàn)代的投資工具，滿足投資者的投資欲望。城市的標(biāo)志性建筑，對(duì)外交流的窗口。二、價(jià)格策略低開高走低開高走是房地產(chǎn)項(xiàng)目最常采用的價(jià)格策略之一，給予先購者一定優(yōu)惠。以低于項(xiàng)目均價(jià)10%的價(jià)格開盤，保證前期內(nèi)部認(rèn)購的買家10%以上的升值空間。持續(xù)提價(jià)項(xiàng)目隨時(shí)提價(jià)，但每次提價(jià)輻度不宜過大，以保證后續(xù)買家持續(xù)跟進(jìn)。對(duì)于帶租約銷售或售后返租的方式出售的價(jià)格執(zhí)行制定的一房一價(jià)表，對(duì)于以上方式以外銷售的給于95折優(yōu)惠。三、促銷策略優(yōu)惠促銷對(duì)于在一定條件下成交的客戶給予一定的優(yōu)惠。例如，內(nèi)部認(rèn)購期間，購房者享受一定的折扣。事件促銷通過對(duì)事件的渲染，例如：主力店的進(jìn)駐、商業(yè)管理公司到位、開盤慶典及工程的進(jìn)度廣為宣傳，聚集人氣，順勢(shì)促銷。向業(yè)主贈(zèng)送游樂、娛樂門票，并享有一定休閑度假的權(quán)利。四、銷控策略商業(yè)項(xiàng)目由于不同商鋪的價(jià)格敏感度高于住宅項(xiàng)目，因此，銷控策略尤為重要。由于銷控策略是動(dòng)態(tài)的，因此要隨時(shí)在實(shí)踐中調(diào)整。但總體的原則是分階段控制供應(yīng)量，對(duì)不同位置、不同時(shí)機(jī)推出的商鋪要做到賣點(diǎn)鮮明。在推廣節(jié)奏上，先推廣一層沿街商鋪的三分之二，留下三分之一在不同階段推出。因?yàn)橥顿Y者或經(jīng)營(yíng)這是非?？春眠@些店鋪的優(yōu)勢(shì)的。同時(shí)，這些店鋪的面積較大、總價(jià)較高，正適合前期購買意向很強(qiáng)的客戶，他們有一定的購買力。這樣，不許太多的炒作和客商的進(jìn)入，前期就可以引爆銷售市場(chǎng)，引起市場(chǎng)的關(guān)注。進(jìn)而再推廣里面的店鋪。在客商的引入的同時(shí)，特別是大賣場(chǎng)商家的引進(jìn)，可以借此采用帶租約銷售的方式推出二層和三層中的大賣場(chǎng)部分。到銷售率達(dá)到一定程度后，市場(chǎng)已經(jīng)被充分激活，引領(lǐng)市場(chǎng)投資的熱潮。抓住時(shí)機(jī)推廣剩余的部分就可以合理的完成整個(gè)銷售計(jì)劃。200411449 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