【正文】 1F1950042819000總計57200均：261469000定價依據(jù)：結(jié)合當?shù)胤比A商業(yè)街的整體租金水平，以桓臺縣最具代表性的中心大街和張北路為參考，擬定市場經(jīng)營者能承受的租價為20元/㎡/月，本項目提高30%后均價為26元/㎡/月。在具體一房一租表示參照以下原則：，相應(yīng)承受的租金不同，擬定合理的租價。，以樓越低、位置越好租金越高的原則，擬定合理的租金。，行業(yè)需求面積不同，以鋪位越小，租金單價越高的原則，擬定合理的租金。 樓層建筑面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售額（元）備注4F2600177246072003F169002127359463002F182003190580580001F195006381124429500總計57200均價：3900223041000縱向定價原則一二層相差1倍；2；定價依據(jù)：以本商場租價為標準，按年投資回報率8%10%計算。當投資回報率為8%時的售價=2612247。8%=3900元/㎡；當投資回報率為10%時的售價=2612247。10%=3120元/㎡。根據(jù)當?shù)氐耐顿Y回報水平8%即具有競爭力，因此本項目的售價為3900元/㎡。注：以上面積均為建筑面積。嘉年華廣場推廣篇一、媒體推廣綜述，對外銷售均價預(yù)定為4000元/平方米，按百分之一的比例投入的廣告營銷總費用為224萬元。結(jié)合嘉年華廣場項目的商圈定位、終端消費定位、目標客戶定位、業(yè)種業(yè)態(tài)定位、整體形象定位，在營銷手段和媒體推廣上，本著“重點覆蓋桓臺縣城區(qū)、張店市區(qū)及周邊重點區(qū)縣”的原則進行實施，力爭在短時期內(nèi)使項目形象及知名度深入人心，力求廣告發(fā)布的針對性和有效性。二、媒體選擇說明長效媒體推廣：、戶外POP看板（高炮）、車體廣告（51路）、刀旗廣告、售樓處籌建、包裝，工地圍墻廣告、現(xiàn)場戶外看板、看房車包裝輔銷道具制作：、電子樓書現(xiàn)場演示、模型、沙盤展示、樓書、單頁、折頁、手提袋的制作、禮品、紀念品的制作階段性營銷活動：、前期客戶醞釀、招商活動、節(jié)假日活動、開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y、竣工典禮、開業(yè)典禮階段性主要電視媒體投放；階段性主要報紙媒體投放；三、媒體組合及費用分配媒 體金 額比例長效媒體推廣34%輔銷道具制作44萬20%營銷活動13%電視20萬9%報紙40萬18%其它16萬7%總計224萬100%四、媒體預(yù)算名細長效媒體（含售樓處）項 目數(shù) 量單價總價（元）比例發(fā)布時間售樓處租賃與包裝現(xiàn)場300㎡(包裝)25萬33%張店100㎡(租賃\包裝)8萬11%工地圍墻廣告(噴繪)2m200m=400㎡2萬3%工地戶外看板4m10m10塊=400㎡8萬11%戶外POP看板（高炮）2個20萬26%車體廣告20輛3000/輛6萬8%刀旗廣告200個300/個6萬8%看房車包裝1個50001%合計100%所占比例圖輔銷道具項 目數(shù) 量單 價（元）總價（元）比例完成時間電子樓書設(shè)計————14萬32%電子樓書光盤制作3000張1萬2%模型、沙盤2個3m4m￥215萬34%樓書2萬份3元6萬14%單頁、折頁3萬份1元3萬7%手提袋3萬份1元3萬7%禮品、紀念品1萬份2元2萬5%合計44萬元100%所占比例圖營銷活動項 目活動天數(shù)費用比例客戶醞釀不定期2萬7%招商活動不定期10萬35%內(nèi)部認購1天2萬7%開工典禮1天1萬4%開盤典禮1天3萬11%封頂?shù)涠Y1天2%竣工典禮1天1萬4%開業(yè)典禮7天3萬11%節(jié)假日活動長假期間6萬21%合計100%電視時 期頻 道單 價投放天數(shù)投放金額發(fā)布時間內(nèi)部認購期淄博新聞臺800元/20秒2次12天5萬開盤期淄博新聞臺800元/20秒2次36天6萬熱銷期淄博新聞臺800元/20秒2次36天6萬促銷期淄博新聞臺800元/20秒2次36天3萬合計20萬元報紙時 期媒 體投放次數(shù) 投放金額發(fā)布時間內(nèi)部認購期聲屏報、魯中晨報、淄博晚報1/2版410萬開盤前期聲屏報、魯中晨報、淄博晚報1/2版整版218萬熱銷期聲屏報、魯中晨報、淄博晚報1/3版1/2版28萬促銷期魯中晨報、淄博晚報1/4版34萬合計40萬元 五、媒體選擇要點黃金地段（路線）：優(yōu)越的地段是廣告推廣致勝的重要因素，一個廣告要達到視覺的最佳效果，必須選擇車流、人流量大，較有宣傳意義的地段；重點：戶外POP看板、車體廣告、售樓處推廣時間：廣告推廣時間的選擇會使廣告的效果受到很大的影響，比如報紙廣告一般安排在星期四、星期五，因為這兩天的廣告往往給利用公休日看房的目標客戶留下深刻的印象，而星期六、星期日的報紙往往效果不好，因為公休日讀報的人較平時少，而電視廣告一般安排在晚飯后收視率較高的電視劇節(jié)目播出時，效果較好。重點：電視廣告、報紙廣告創(chuàng)作設(shè)計：、包括知名度、項目特色。、客戶群。、風格定位與項目整體形象定位要一致。，尋找提高傳播效果的關(guān)鍵，如版面大小、位置、形狀、日期、文字、語言、圖形、色彩等效果。六、媒體主要訴求點 經(jīng)營特色 經(jīng)營主題 未來城市規(guī)劃 發(fā)展商的實力和信譽 產(chǎn)品 交通 配套設(shè)施 價格 優(yōu)惠政策 付款方式 增值空間 物業(yè)管理 主力商家入住 七、分階段費用預(yù)算階段推廣費用預(yù)算推廣階段時間段推廣費用比例費用額（元）備注前期醞釀預(yù)熱期30%內(nèi)部認購升溫期20%正式銷售沸騰期15%持續(xù)加溫30%消退期5%總計100%224萬各階段的推廣費用比例圖八、銷售分期與推廣的結(jié)合結(jié)合所制定的項目進度計劃、銷售的季節(jié)性等因素，確定項目正式銷售時間，以正式銷售時間為基準，將項目銷售共分為兩個大階段，五個小階段。（一）正式銷售前期（2005年3月10日前）前期客戶醞釀、積累階段（2004年11月2005年2月）此階段的工作重點：推銷概念、積累客戶。此階段不以成交為目的，主要是積累客戶，通過售樓處、戶外廣告、看房車、工地圍墻和看板等長效媒體進行形象推廣。內(nèi)部認購階段（2005年2月20日2005年3月10日，項目開盤2月20日后1個月內(nèi)）此階段的工作重點：內(nèi)部認購，測試客戶群對項目的心理價位。在前期的醞釀的基礎(chǔ)上開盤之后即可內(nèi)部認購，此階段要成交客戶10%，但只收取定金，將前期積累的客戶轉(zhuǎn)為訂單客戶。正式銷售時間的最終明確應(yīng)根據(jù)項目內(nèi)部認購及預(yù)售許可證的辦理情況確定正式銷售時間。（二）正式銷售（2005年3月10日2005年11月30日）熱銷期（2005年3月10日2005年6月30日）通過集中的廣告與促銷活動，使本項目成為目標客戶的關(guān)注重點，將內(nèi)部認購的客戶轉(zhuǎn)為正式簽約客戶，并吸引其他目標客戶簽約。此階段應(yīng)完成總銷售額的35%以上。持續(xù)期（2005年7月1日2005年10月30日）利用已成交客戶的人際傳播、促銷活動并配合階段性的廣告宣傳，不斷地刺激新的客戶成交，吸引保守型買家，同時激發(fā)老客戶的重復(fù)購買，完成大部分的銷售額。此階段應(yīng)累計完成總銷售額的80%以上。尾盤期（2005年11月1日2005年12月1日）隨著工程的竣工，招商工作的進展，已有部分商家進駐裝修。利用實物和現(xiàn)場狀況完成尾房的銷售，回收開發(fā)利潤。此階段應(yīng)累計完成總銷售額的90%以上。嘉年華廣場行銷策略篇一、產(chǎn)品策略滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲等需求的生活消費中心。經(jīng)營者獲取利潤的經(jīng)營場所?？勺饪墒郏环N現(xiàn)代的投資工具，滿足投資者的投資欲望。城市的標志性建筑，對外交流的窗口。二、價格策略低開高走低開高走是房地產(chǎn)項目最常采用的價格策略之一，給予先購者一定優(yōu)惠。以低于項目均價10%的價格開盤，保證前期內(nèi)部認購的買家10%以上的升值空間。持續(xù)提價項目隨時提價，但每次提價輻度不宜過大，以保證后續(xù)買家持續(xù)跟進。對于帶租約銷售或售后返租的方式出售的價格執(zhí)行制定的一房一價表，對于以上方式以外銷售的給于95折優(yōu)惠。三、促銷策略優(yōu)惠促銷對于在一定條件下成交的客戶給予一定的優(yōu)惠。例如，內(nèi)部認購期間，購房者享受一定的折扣。事件促銷通過對事件的渲染，例如：主力店的進駐、商業(yè)管理公司到位、開盤慶典及工程的進度廣為宣傳，聚集人氣，順勢促銷。向業(yè)主贈送游樂、娛樂門票，并享有一定休閑度假的權(quán)利。四、銷控策略商業(yè)項目由于不同商鋪的價格敏感度高于住宅項目，因此，銷控策略尤為重要。由于銷控策略是動態(tài)的，因此要隨時在實踐中調(diào)整。但總體的原則是分階段控制供應(yīng)量，對不同位置、不同時機推出的商鋪要做到賣點鮮明。在推廣節(jié)奏上，先推廣一層沿街商鋪的三分之二，留下三分之一在不同階段推出。因為投資者或經(jīng)營這是非?？春眠@些店鋪的優(yōu)勢的。同時，這些店鋪的面積較大、總價較高，正適合前期購買意向很強的客戶，他們有一定的購買力。這樣，不許太多的炒作和客商的進入，前期就可以引爆銷售市場，引起市場的關(guān)注。進而再推廣里面的店鋪。在客商的引入的同時，特別是大賣場商家的引進，可以借此采用帶租約銷售的方式推出二層和三層中的大賣場部分。到銷售率達到一定程度后，市場已經(jīng)被充分激活，引領(lǐng)市場投資的熱潮。抓住時機推廣剩余的部分就可以合理的完成整個銷售計劃。200411449 / 49