【導讀】換、城市化和加入WTO將成為推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大動力。配收入從元升到6280元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟中的消費主體，其收入的增長無疑。為消費水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎(chǔ)。90年代，人們的消費開始從溫飽。型向消費型轉(zhuǎn)變，帶動了居住、交通、通信、文化教育娛樂消費明顯增強。普查公報，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口45594萬人，占總?cè)丝诘?，人均居住面積，按照國家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計劃，到2020年城鎮(zhèn)人均建筑面積達。的住宅投資與需求將對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大的推動作用?？趯⑦_到，凈增長億，每年增長1852萬人。每增加1個人，將增加22平方米住。前11個月，全國房地產(chǎn)投資4857億元，比2020年同期增長。萬平方米，同比增長%。“如果保持今年的速度，一年后，萬科的土地儲備預(yù)期可達1600萬至1800萬平。而中海也計劃土地儲備量超過萬科。房地產(chǎn)將進入最后的調(diào)整發(fā)展時期。在各個時期，新發(fā)展動力的集聚，將拉動內(nèi)需，刺

　　

【正文】 上就是將財務(wù)會計中關(guān)于損益計算的原理和方法，應(yīng)用于投資決策分析中。靜態(tài)分析法主要有回收期法、投資報酬率法等。 投資 決策的動態(tài)分析法是依據(jù)貨幣的時間價值的原理和方法，將投資不同時期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出按某一可比基礎(chǔ)換算成可比的量，據(jù)以評價和分析投資效益的方法。主要有凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數(shù)法、現(xiàn)值回收期法、內(nèi)含報酬率法。 一、回收期法 （一）回收期的基本概念和模式 投資方案每年現(xiàn)金流入量相等 回收期 =投資的初始現(xiàn)金流出247。每年的現(xiàn)金流入 投資方案每年的現(xiàn)金流入不相等 投資回收期無法用公式測算，只能在逐期累計其現(xiàn)金流入額的基礎(chǔ)上測算。 （二）對回收期法的評價 投資回收期法優(yōu)點 是計算簡單，通俗易懂，促使公司盡快收回投資。 回收期法的缺點：一是只反映投資的回收速度，不能反映投資的整個壽命期限和盈利能力；二是不考慮現(xiàn)金流量發(fā)生的時間性，在評價和分析投資方案時，忽略貨幣時間價值這一重要因素。 總之，投資回收期法具有很大的片面性和局限性。在投資決策時，往往只將其作為最初評價和分析投資方案是否可取的工具，而真正最后決策時還需與其他方法相配合。 二、投資報酬率法 投資報酬率法的基本概念和模式 投資報酬率法是指一項投資方案的平均每年獲得的收益與投資額之比，它表示單 位投資額每年獲得的報酬，是一項反映投資獲利能力的相對數(shù)指標。按投資報酬率所采用的基礎(chǔ)不同有兩種不同的計算方法： 以原始投資額為基礎(chǔ)，計算投資報酬率。 平均每年獲得的投資稅后凈利 投資報酬率 = 投資的初始投資額 100% 該項指標反映投資在其整個的壽命期間內(nèi)按年平均的獲利能力。 以平均投資額為基礎(chǔ)計算投資報酬率。以平均投資額計算的投資報酬率稱為平均投資報酬率，它是指一項投資在整個壽命期內(nèi)按年平均增加的稅后凈利潤與其占用的資金額 之比。 上述投資報酬率的計算以投資的支出總額為基礎(chǔ)，但事實上，由于投資所形成的固定資產(chǎn)的逐年攤銷，投資支出總額并非在其壽命期內(nèi)被始終占用。故以其反映的投資效益是不夠客觀的，而平均投資報酬率則考慮了這一因素。 平均每年獲得的投資稅后凈利 平均投資報酬率 = （初始投資額 +殘值）247。 2 100% 該項指標反映投資在其整個的壽命期間內(nèi)按年平均的獲利能力。 對投資報酬率法的評價 運用投資報酬率法評價投資的經(jīng)濟效益，從某種程度上反映了投資所產(chǎn)生 的盈利水平，較回收期法要客觀、全面；再者該方案計算簡單易理解。 投資報酬率法存在如下缺點：一是沒有考慮投資現(xiàn)金流量的時間性和時間價值這一重要因素，使得公司難以判斷投資所實現(xiàn)的盈利水平能否滿足其要求，容易導致錯誤的決策；二是只考慮投資所得，而忽略考核投資回收，從計算報酬率公式看，涉及到的只是投資所產(chǎn)生的年平均凈利，而投資的回收情況在公式中沒有體現(xiàn)出來。在公司采用不同折舊法的情況下，投資報酬率更難客觀正確地分析投資的經(jīng)濟效益，因為不同的折舊法，會得出不同得稅后凈利，稅后凈利更不是一個平均數(shù)，所以投資報酬率 法帶來很大假設(shè)性，與公司投資的客觀事實并不相符。 三、凈現(xiàn)值法 凈現(xiàn)值法的基本概念和模式 一項投資在整個壽命期限內(nèi)的全部現(xiàn)金流入現(xiàn)值減去全部現(xiàn)金流出現(xiàn)值后的余額稱為投資的凈現(xiàn)值。 在凈現(xiàn)值法下，計算投資的現(xiàn)金流量現(xiàn)值實際已將投資所應(yīng)實現(xiàn)的報酬考慮在內(nèi)，即投資的必要報酬率。凈現(xiàn)值實際上是一項投資實現(xiàn)其必要的報酬率后多得報酬的現(xiàn)值。 凈現(xiàn)值等于零的報酬率稱為內(nèi)含報酬率。 四、現(xiàn)值指數(shù)法 一項投資的的現(xiàn)金流入現(xiàn)值總額與其現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額之比稱為現(xiàn) 值指數(shù)，計算公式如 下： 投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值 投資現(xiàn)值指數(shù) = 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 五、現(xiàn)值回收期法 （一）現(xiàn)值回收期法的基本概念和模式 年金插補法 當一項投資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入每年都是一相等金額時，可應(yīng)用年金插補法求投資方案的現(xiàn)值回收期。 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =每年等額現(xiàn)金流入回收期年金現(xiàn)值系數(shù) 回收期年金現(xiàn)值系數(shù) =現(xiàn)金流出現(xiàn)值247。等額現(xiàn)金流入 根據(jù)回收年金現(xiàn)值系數(shù)，即可查閱“ 1 元的年金現(xiàn)值表”，以相應(yīng)的 n 值為其回收期。 逐年測算法 如果投資所產(chǎn)生的每期現(xiàn)金流入不是一均等的數(shù)額，那么其現(xiàn)值回收期應(yīng)采用逐年測算的方法來測算。 （二）對現(xiàn)值回收期法的評價 該方法克服了傳統(tǒng)回收期法不考慮貨幣時間價值這一重要因素，但仍未考慮回收期以后投資產(chǎn)生效益的情況，所以仍欠全面和客觀。 六、內(nèi)含報酬率法 （一）內(nèi)含報酬率法的基本概念 上述投資決策分析的現(xiàn)值法（凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數(shù)法和現(xiàn)值回收期法），均以已知的投資的必要報酬率為基礎(chǔ)，將投資的現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，然后據(jù)此評價和分析。 投資的內(nèi)含報酬率（ IRR）是指在投資的 整個有效年限內(nèi)能使投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值總額與現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額恰好相等，即凈現(xiàn)值為零的報酬率。 內(nèi)含報酬率的測算 根據(jù)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流發(fā)生的不同形式，內(nèi)含報酬率的測算主要有： 插值法 在一項投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值為已知，投資壽命期內(nèi)每期現(xiàn)金流入為等量的條件下。 n 年的年金現(xiàn)值系數(shù) =現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額247。每年（期）現(xiàn)金流入 逐次測試法 以不同的報酬率計算投資的凈現(xiàn)值，直到測算到凈現(xiàn)值為零為止。 七、終值法 如前所述，投資的特點是周期長，在形成基本的生產(chǎn)經(jīng)營能力的過程中，要大量消耗人力 、物力、財力，直到生產(chǎn)經(jīng)營能力形成后才能生產(chǎn)出產(chǎn)品。這個特點說明投資的建設(shè)時間愈短，投資效益愈好；投資建設(shè)時間愈長，未完工的項目就多，投放在未完工項目上的物資和資金由于不能提供任何有用效果，實際上是一種變相積壓。 終值法是將投資各年發(fā)生的直接投資支出換算成可比的終值，依此評價和分析投資經(jīng)濟效益的決策方法。 八、重置性投資決策 重置性投資決策是為了維持原有生產(chǎn)經(jīng)營能力或為提高勞動效率，節(jié)約費用，降低成本而進行的投資，其實質(zhì)就是對現(xiàn)有固定資產(chǎn)的更新、大修理或技術(shù)改造。 第七章 市場定位 第一節(jié) 市場定位的依據(jù) 無論何種營銷方案，其精髓的最大沉淀還是落實在產(chǎn)品本身的基礎(chǔ)上，適應(yīng)市場的產(chǎn)品定位始終是銷售順暢的強有力保證。而一般市場定位依據(jù)如下條件： 一．依據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，確定客戶群目標市場。 二．依據(jù)項目用地的潛力分析，確定項目的優(yōu)勢、劣勢。 三．依據(jù)投資效益的多方案比較和綜合評估，確定基本的物業(yè)類型。 四．依據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和人力、物力資源的整合，確定開發(fā)模式。 五．整合以上因素，確定產(chǎn)品的用途、規(guī)模、檔次 (品質(zhì) )、價格、營銷推廣、開發(fā)時機和經(jīng)營方式等的基本定位。 第二節(jié) 產(chǎn)品品質(zhì) 通 常，房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)可通過以下兩個方面來理解： 一．產(chǎn)品的基本要素 產(chǎn)品的基本要素是指單一空間的房型設(shè)計和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及延伸到整個樓宇或小區(qū)的面積、格局配比，單體的造型、小區(qū)的三維空間、社區(qū)環(huán)境和總體功能設(shè)計等。 它不但是購買者最關(guān)心、最先考慮選擇的條件之一，也是在市場檢驗中，評判開發(fā)商是否成功的最為基本的一環(huán)。若對產(chǎn)品的基本要素進行調(diào)整，不僅傷筋動骨，費力費時，而且還涉及到有關(guān)部門的審批，調(diào)整起來比較困難，因此，它的前期規(guī)劃就顯得尤其重要。 二．產(chǎn)品的配套 產(chǎn)品的配套是指小區(qū)內(nèi)為滿足或豐富居民的日常 生活、工作需要、休閑娛樂等功能的需要而配置的各項設(shè)施。包括水、電、氣、有線電視、通信、智能化系統(tǒng)、會所、超市、游泳池、俱樂部等。 社區(qū)已演變?yōu)橐粋€有特定的人居住、有具體設(shè)施、以人際關(guān)系聯(lián)系起來的活的居住環(huán)境。人們選擇社區(qū)的前期是這個社區(qū)對于他們的工作、生活、購物、教育、娛樂等方面方便的滿足水平，挑選社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施的完整水平，考慮社區(qū)附近教育機構(gòu)的教育質(zhì)量，社區(qū)的安全、管理、公共交通等方面最受關(guān)注，總體上社區(qū)的選擇實際上是總體生活水平滿足水平的選擇。 因此，作為產(chǎn)品定位的兩個方向性的切入點，產(chǎn)品的基本要素已 成為房地產(chǎn)開發(fā)的“規(guī)定性動作”，產(chǎn)品的配套也同人們的日常生活息息相關(guān)，且更加直觀形象，恰當?shù)募毠?jié)表現(xiàn)還會很大程度上增加對客戶的吸引力。為此，開發(fā)商將大量的資金投入到該部分，許多營銷話題也由此產(chǎn)生或得以發(fā)揮。 第三節(jié) 面積配比和格局配比 一．面積配比 一般，面積配比所對應(yīng)的是一個總價市場，因為在單價一定的基礎(chǔ)上，略去層次差價、朝向差價等價格微調(diào)因素，面積小，勢必總價低，反之面積大，總價就高。而總價是客戶消費水平的集中表現(xiàn)，是區(qū)分目標市場最基本的參考因素。因此面積配比必須與目標客戶群的總價市場相吻合。 二．格局 配比 格局配比是指各種房型（二室一廳、三室二廳等）占銷售單元總數(shù)的比例。其不一定與面積配比一一對應(yīng)，兩者既相互聯(lián)系，又有所區(qū)別。格局配比雖然也對應(yīng)一總價市場，但它更多的是反映客戶生活需求結(jié)構(gòu)的某種狀況。 面積、格局配比的擬訂是對市場深入了解的基礎(chǔ)上。要根據(jù)所掌握的市場供應(yīng)狀況及消費者的需求狀況，研討自己的產(chǎn)品在未來市場推出的那一刻，現(xiàn)有的消費熱點是否還持續(xù)，目前所發(fā)現(xiàn)的市場容量，其是否能真正給企業(yè)帶來效益。 第四節(jié) 房型設(shè)計 在房型設(shè)計時應(yīng)注意以下幾個方面。 一．每個房間的大小形狀合適，功能布置合理。 二． 每一套房的各房間之間搭配合理，布局科學。 三．整個樓宇平面、立面簡潔實用，得房率高且合理。 第五節(jié) 營銷主題 對樓盤的優(yōu)勢或買點進行濃縮提煉，使項目優(yōu)勢凸顯，形成營銷主題。 重慶金科花園 —— 離解放碑最近的房子 重慶龍湖花園 —— 回家就是度假的開始 廣州碧桂園 —— 給你一個五星級的家 廣州奧林匹克花園 —— 運動就在家門口 第八章 規(guī)劃和設(shè)計 第一節(jié) 規(guī)劃和設(shè)計的要點 房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計一般應(yīng)注意以下幾個方面的要點。 一．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)與客戶群定位相吻合 什么樣的客戶群對應(yīng)什么樣的產(chǎn)品，否則 ，市場不認可，再好的房子也面臨空置的危險?？蛻羧憾ㄎ浑m涉及到客戶的年齡、生活習俗等基本情況，但最根本的一條是客戶的收入水平，反應(yīng)到產(chǎn)品上便是總價區(qū)間?？們r的設(shè)定其實就是產(chǎn)品規(guī)劃和客戶群定位最根本的一條標準。 二．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)順應(yīng)和引導消費時尚 產(chǎn)品規(guī)劃不能僅僅滿足客戶的基本需求，應(yīng)善于挖掘和滿足客戶的潛在需求。為此，要使自己的產(chǎn)品脫穎而出，一些與眾不同的規(guī)劃配置是必不可少的，應(yīng)順應(yīng)和引導消費時尚。 三．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)兼顧實際銷售的需要，注意恰當?shù)膽?yīng)對。 實際上，產(chǎn)品規(guī)劃的功能配置不是越多越好，應(yīng)考慮競爭對手的狀況 ，凸顯自己的產(chǎn)品優(yōu)勢，而不是簡單地模仿或追求齊全，最終為成本所累。 四．“三階段”規(guī)劃設(shè)計，豐富規(guī)劃設(shè)計概念 為使開發(fā)項目處于房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者 —— 開發(fā)商一般將項目的規(guī)劃設(shè)計分為“規(guī)劃概念創(chuàng)意 —— 規(guī)劃方案 —— 詳細規(guī)劃”三個階段。 大型項目一般都進行概念性規(guī)劃設(shè)計，以便確定整個項目的總體開發(fā)思路、開發(fā)策略以及營銷戰(zhàn)略。 第二節(jié) 規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)考慮的因素 一．總體布局和規(guī)劃的考慮 根據(jù)瑪斯洛需求模型，人們的需求先后包括最基本的生理需求、安全需求、交往需求，然后向高級的自尊需求、自我實現(xiàn)需求發(fā)展。隨著我國社會、經(jīng)濟 的發(fā)展，人們的需求已從最基本的需求向高級需求轉(zhuǎn)化。 居住環(huán)境的構(gòu)成包括硬性環(huán)境和軟性環(huán)境，兩者必須相互依存，否則將不能實現(xiàn)可居住性環(huán)境的創(chuàng)造、生態(tài)平衡和可持續(xù)性發(fā)展。硬性環(huán)境是指物質(zhì)設(shè)施的綜合，是有形的環(huán)境。包括自然因素、人口因素、空間因素，具體指住宅建筑、公共設(shè)施、各類型的構(gòu)筑物、道路廣場、綠地等。軟性環(huán)境是指非物理的、非物質(zhì)的居住區(qū)域內(nèi)的事物總和，是無形的環(huán)境。比如生活的方便性、品位和情調(diào)、舒適水平、信息交通、安全水平和秩序、歸屬感等，是社會性、社區(qū)性、鄰里性的集中體現(xiàn)。 二．住宅區(qū)規(guī)劃和設(shè)計的考慮因素 住宅的實用性 住宅使用面積、功能，類型，層數(shù)；朝向和日照；通風和防風；住宅的活動空間的適用性。 公共設(shè)施的完善性和方便性 商店系統(tǒng)；學校和幼兒園的配置；娛樂和休閑設(shè)施的配置；水、電、氣、通訊設(shè)施的完備和方便。 道路系統(tǒng) 道路系統(tǒng)的設(shè)計布局；公共交通樞紐；人行道布局設(shè)計；人車分流規(guī)劃；服務(wù)車輛線路的規(guī)劃設(shè)計（指消防、救護、救災(zāi)、垃圾收集、設(shè)備維護和修理車輛的通道。）、道路的安全設(shè)計。