【導(dǎo)讀】換、城市化和加入WTO將成為推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大動(dòng)力。配收入從元升到6280元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體，其收入的增長無疑。為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。90年代，人們的消費(fèi)開始從溫飽。型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)了居住、交通、通信、文化教育娛樂消費(fèi)明顯增強(qiáng)。普查公報(bào)，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口45594萬人，占總?cè)丝诘?，人均居住面積，按照國家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計(jì)劃，到2020年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)。的住宅投資與需求將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用?？趯⑦_(dá)到，凈增長億，每年增長1852萬人。每增加1個(gè)人，將增加22平方米住。前11個(gè)月，全國房地產(chǎn)投資4857億元，比2020年同期增長。萬平方米，同比增長%?！叭绻３纸衲甑乃俣?，一年后，萬科的土地儲(chǔ)備預(yù)期可達(dá)1600萬至1800萬平。而中海也計(jì)劃土地儲(chǔ)備量超過萬科。房地產(chǎn)將進(jìn)入最后的調(diào)整發(fā)展時(shí)期。在各個(gè)時(shí)期，新發(fā)展動(dòng)力的集聚，將拉動(dòng)內(nèi)需，刺

　　

【正文】 上就是將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中關(guān)于損益計(jì)算的原理和方法，應(yīng)用于投資決策分析中。靜態(tài)分析法主要有回收期法、投資報(bào)酬率法等。 投資 決策的動(dòng)態(tài)分析法是依據(jù)貨幣的時(shí)間價(jià)值的原理和方法，將投資不同時(shí)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出按某一可比基礎(chǔ)換算成可比的量，據(jù)以評(píng)價(jià)和分析投資效益的方法。主要有凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數(shù)法、現(xiàn)值回收期法、內(nèi)含報(bào)酬率法。 一、回收期法 （一）回收期的基本概念和模式 投資方案每年現(xiàn)金流入量相等 回收期 =投資的初始現(xiàn)金流出247。每年的現(xiàn)金流入 投資方案每年的現(xiàn)金流入不相等 投資回收期無法用公式測算，只能在逐期累計(jì)其現(xiàn)金流入額的基礎(chǔ)上測算。 （二）對(duì)回收期法的評(píng)價(jià) 投資回收期法優(yōu)點(diǎn) 是計(jì)算簡單，通俗易懂，促使公司盡快收回投資。 回收期法的缺點(diǎn)：一是只反映投資的回收速度，不能反映投資的整個(gè)壽命期限和盈利能力；二是不考慮現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間性，在評(píng)價(jià)和分析投資方案時(shí)，忽略貨幣時(shí)間價(jià)值這一重要因素。 總之，投資回收期法具有很大的片面性和局限性。在投資決策時(shí)，往往只將其作為最初評(píng)價(jià)和分析投資方案是否可取的工具，而真正最后決策時(shí)還需與其他方法相配合。 二、投資報(bào)酬率法 投資報(bào)酬率法的基本概念和模式 投資報(bào)酬率法是指一項(xiàng)投資方案的平均每年獲得的收益與投資額之比，它表示單 位投資額每年獲得的報(bào)酬，是一項(xiàng)反映投資獲利能力的相對(duì)數(shù)指標(biāo)。按投資報(bào)酬率所采用的基礎(chǔ)不同有兩種不同的計(jì)算方法： 以原始投資額為基礎(chǔ)，計(jì)算投資報(bào)酬率。 平均每年獲得的投資稅后凈利 投資報(bào)酬率 = 投資的初始投資額 100% 該項(xiàng)指標(biāo)反映投資在其整個(gè)的壽命期間內(nèi)按年平均的獲利能力。 以平均投資額為基礎(chǔ)計(jì)算投資報(bào)酬率。以平均投資額計(jì)算的投資報(bào)酬率稱為平均投資報(bào)酬率，它是指一項(xiàng)投資在整個(gè)壽命期內(nèi)按年平均增加的稅后凈利潤與其占用的資金額 之比。 上述投資報(bào)酬率的計(jì)算以投資的支出總額為基礎(chǔ)，但事實(shí)上，由于投資所形成的固定資產(chǎn)的逐年攤銷，投資支出總額并非在其壽命期內(nèi)被始終占用。故以其反映的投資效益是不夠客觀的，而平均投資報(bào)酬率則考慮了這一因素。 平均每年獲得的投資稅后凈利 平均投資報(bào)酬率 = （初始投資額 +殘值）247。 2 100% 該項(xiàng)指標(biāo)反映投資在其整個(gè)的壽命期間內(nèi)按年平均的獲利能力。 對(duì)投資報(bào)酬率法的評(píng)價(jià) 運(yùn)用投資報(bào)酬率法評(píng)價(jià)投資的經(jīng)濟(jì)效益，從某種程度上反映了投資所產(chǎn)生 的盈利水平，較回收期法要客觀、全面；再者該方案計(jì)算簡單易理解。 投資報(bào)酬率法存在如下缺點(diǎn)：一是沒有考慮投資現(xiàn)金流量的時(shí)間性和時(shí)間價(jià)值這一重要因素，使得公司難以判斷投資所實(shí)現(xiàn)的盈利水平能否滿足其要求，容易導(dǎo)致錯(cuò)誤的決策；二是只考慮投資所得，而忽略考核投資回收，從計(jì)算報(bào)酬率公式看，涉及到的只是投資所產(chǎn)生的年平均凈利，而投資的回收情況在公式中沒有體現(xiàn)出來。在公司采用不同折舊法的情況下，投資報(bào)酬率更難客觀正確地分析投資的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)椴煌恼叟f法，會(huì)得出不同得稅后凈利，稅后凈利更不是一個(gè)平均數(shù)，所以投資報(bào)酬率 法帶來很大假設(shè)性，與公司投資的客觀事實(shí)并不相符。 三、凈現(xiàn)值法 凈現(xiàn)值法的基本概念和模式 一項(xiàng)投資在整個(gè)壽命期限內(nèi)的全部現(xiàn)金流入現(xiàn)值減去全部現(xiàn)金流出現(xiàn)值后的余額稱為投資的凈現(xiàn)值。 在凈現(xiàn)值法下，計(jì)算投資的現(xiàn)金流量現(xiàn)值實(shí)際已將投資所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的報(bào)酬考慮在內(nèi)，即投資的必要報(bào)酬率。凈現(xiàn)值實(shí)際上是一項(xiàng)投資實(shí)現(xiàn)其必要的報(bào)酬率后多得報(bào)酬的現(xiàn)值。 凈現(xiàn)值等于零的報(bào)酬率稱為內(nèi)含報(bào)酬率。 四、現(xiàn)值指數(shù)法 一項(xiàng)投資的的現(xiàn)金流入現(xiàn)值總額與其現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額之比稱為現(xiàn) 值指數(shù)，計(jì)算公式如 下： 投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值 投資現(xiàn)值指數(shù) = 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 五、現(xiàn)值回收期法 （一）現(xiàn)值回收期法的基本概念和模式 年金插補(bǔ)法 當(dāng)一項(xiàng)投資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入每年都是一相等金額時(shí)，可應(yīng)用年金插補(bǔ)法求投資方案的現(xiàn)值回收期。 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =每年等額現(xiàn)金流入回收期年金現(xiàn)值系數(shù) 回收期年金現(xiàn)值系數(shù) =現(xiàn)金流出現(xiàn)值247。等額現(xiàn)金流入 根據(jù)回收年金現(xiàn)值系數(shù)，即可查閱“ 1 元的年金現(xiàn)值表”，以相應(yīng)的 n 值為其回收期。 逐年測算法 如果投資所產(chǎn)生的每期現(xiàn)金流入不是一均等的數(shù)額，那么其現(xiàn)值回收期應(yīng)采用逐年測算的方法來測算。 （二）對(duì)現(xiàn)值回收期法的評(píng)價(jià) 該方法克服了傳統(tǒng)回收期法不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值這一重要因素，但仍未考慮回收期以后投資產(chǎn)生效益的情況，所以仍欠全面和客觀。 六、內(nèi)含報(bào)酬率法 （一）內(nèi)含報(bào)酬率法的基本概念 上述投資決策分析的現(xiàn)值法（凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數(shù)法和現(xiàn)值回收期法），均以已知的投資的必要報(bào)酬率為基礎(chǔ)，將投資的現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，然后據(jù)此評(píng)價(jià)和分析。 投資的內(nèi)含報(bào)酬率（ IRR）是指在投資的 整個(gè)有效年限內(nèi)能使投資的現(xiàn)金流入現(xiàn)值總額與現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額恰好相等，即凈現(xiàn)值為零的報(bào)酬率。 內(nèi)含報(bào)酬率的測算 根據(jù)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流發(fā)生的不同形式，內(nèi)含報(bào)酬率的測算主要有： 插值法 在一項(xiàng)投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值為已知，投資壽命期內(nèi)每期現(xiàn)金流入為等量的條件下。 n 年的年金現(xiàn)值系數(shù) =現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額247。每年（期）現(xiàn)金流入 逐次測試法 以不同的報(bào)酬率計(jì)算投資的凈現(xiàn)值，直到測算到凈現(xiàn)值為零為止。 七、終值法 如前所述，投資的特點(diǎn)是周期長，在形成基本的生產(chǎn)經(jīng)營能力的過程中，要大量消耗人力 、物力、財(cái)力，直到生產(chǎn)經(jīng)營能力形成后才能生產(chǎn)出產(chǎn)品。這個(gè)特點(diǎn)說明投資的建設(shè)時(shí)間愈短，投資效益愈好；投資建設(shè)時(shí)間愈長，未完工的項(xiàng)目就多，投放在未完工項(xiàng)目上的物資和資金由于不能提供任何有用效果，實(shí)際上是一種變相積壓。 終值法是將投資各年發(fā)生的直接投資支出換算成可比的終值，依此評(píng)價(jià)和分析投資經(jīng)濟(jì)效益的決策方法。 八、重置性投資決策 重置性投資決策是為了維持原有生產(chǎn)經(jīng)營能力或?yàn)樘岣邉趧?dòng)效率，節(jié)約費(fèi)用，降低成本而進(jìn)行的投資，其實(shí)質(zhì)就是對(duì)現(xiàn)有固定資產(chǎn)的更新、大修理或技術(shù)改造。 第七章 市場定位 第一節(jié) 市場定位的依據(jù) 無論何種營銷方案，其精髓的最大沉淀還是落實(shí)在產(chǎn)品本身的基礎(chǔ)上，適應(yīng)市場的產(chǎn)品定位始終是銷售順暢的強(qiáng)有力保證。而一般市場定位依據(jù)如下條件： 一．依據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，確定客戶群目標(biāo)市場。 二．依據(jù)項(xiàng)目用地的潛力分析，確定項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢。 三．依據(jù)投資效益的多方案比較和綜合評(píng)估，確定基本的物業(yè)類型。 四．依據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和人力、物力資源的整合，確定開發(fā)模式。 五．整合以上因素，確定產(chǎn)品的用途、規(guī)模、檔次 (品質(zhì) )、價(jià)格、營銷推廣、開發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營方式等的基本定位。 第二節(jié) 產(chǎn)品品質(zhì) 通 常，房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)可通過以下兩個(gè)方面來理解： 一．產(chǎn)品的基本要素 產(chǎn)品的基本要素是指單一空間的房型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及延伸到整個(gè)樓宇或小區(qū)的面積、格局配比，單體的造型、小區(qū)的三維空間、社區(qū)環(huán)境和總體功能設(shè)計(jì)等。 它不但是購買者最關(guān)心、最先考慮選擇的條件之一，也是在市場檢驗(yàn)中，評(píng)判開發(fā)商是否成功的最為基本的一環(huán)。若對(duì)產(chǎn)品的基本要素進(jìn)行調(diào)整，不僅傷筋動(dòng)骨，費(fèi)力費(fèi)時(shí)，而且還涉及到有關(guān)部門的審批，調(diào)整起來比較困難，因此，它的前期規(guī)劃就顯得尤其重要。 二．產(chǎn)品的配套 產(chǎn)品的配套是指小區(qū)內(nèi)為滿足或豐富居民的日常 生活、工作需要、休閑娛樂等功能的需要而配置的各項(xiàng)設(shè)施。包括水、電、氣、有線電視、通信、智能化系統(tǒng)、會(huì)所、超市、游泳池、俱樂部等。 社區(qū)已演變?yōu)橐粋€(gè)有特定的人居住、有具體設(shè)施、以人際關(guān)系聯(lián)系起來的活的居住環(huán)境。人們選擇社區(qū)的前期是這個(gè)社區(qū)對(duì)于他們的工作、生活、購物、教育、娛樂等方面方便的滿足水平，挑選社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施的完整水平，考慮社區(qū)附近教育機(jī)構(gòu)的教育質(zhì)量，社區(qū)的安全、管理、公共交通等方面最受關(guān)注，總體上社區(qū)的選擇實(shí)際上是總體生活水平滿足水平的選擇。 因此，作為產(chǎn)品定位的兩個(gè)方向性的切入點(diǎn)，產(chǎn)品的基本要素已 成為房地產(chǎn)開發(fā)的“規(guī)定性動(dòng)作”，產(chǎn)品的配套也同人們的日常生活息息相關(guān)，且更加直觀形象，恰當(dāng)?shù)募?xì)節(jié)表現(xiàn)還會(huì)很大程度上增加對(duì)客戶的吸引力。為此，開發(fā)商將大量的資金投入到該部分，許多營銷話題也由此產(chǎn)生或得以發(fā)揮。 第三節(jié) 面積配比和格局配比 一．面積配比 一般，面積配比所對(duì)應(yīng)的是一個(gè)總價(jià)市場，因?yàn)樵趩蝺r(jià)一定的基礎(chǔ)上，略去層次差價(jià)、朝向差價(jià)等價(jià)格微調(diào)因素，面積小，勢必總價(jià)低，反之面積大，總價(jià)就高。而總價(jià)是客戶消費(fèi)水平的集中表現(xiàn)，是區(qū)分目標(biāo)市場最基本的參考因素。因此面積配比必須與目標(biāo)客戶群的總價(jià)市場相吻合。 二．格局 配比 格局配比是指各種房型（二室一廳、三室二廳等）占銷售單元總數(shù)的比例。其不一定與面積配比一一對(duì)應(yīng)，兩者既相互聯(lián)系，又有所區(qū)別。格局配比雖然也對(duì)應(yīng)一總價(jià)市場，但它更多的是反映客戶生活需求結(jié)構(gòu)的某種狀況。 面積、格局配比的擬訂是對(duì)市場深入了解的基礎(chǔ)上。要根據(jù)所掌握的市場供應(yīng)狀況及消費(fèi)者的需求狀況，研討自己的產(chǎn)品在未來市場推出的那一刻，現(xiàn)有的消費(fèi)熱點(diǎn)是否還持續(xù)，目前所發(fā)現(xiàn)的市場容量，其是否能真正給企業(yè)帶來效益。 第四節(jié) 房型設(shè)計(jì) 在房型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面。 一．每個(gè)房間的大小形狀合適，功能布置合理。 二． 每一套房的各房間之間搭配合理，布局科學(xué)。 三．整個(gè)樓宇平面、立面簡潔實(shí)用，得房率高且合理。 第五節(jié) 營銷主題 對(duì)樓盤的優(yōu)勢或買點(diǎn)進(jìn)行濃縮提煉，使項(xiàng)目優(yōu)勢凸顯，形成營銷主題。 重慶金科花園 —— 離解放碑最近的房子 重慶龍湖花園 —— 回家就是度假的開始 廣州碧桂園 —— 給你一個(gè)五星級(jí)的家 廣州奧林匹克花園 —— 運(yùn)動(dòng)就在家門口 第八章 規(guī)劃和設(shè)計(jì) 第一節(jié) 規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要點(diǎn) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)一般應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的要點(diǎn)。 一．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)與客戶群定位相吻合 什么樣的客戶群對(duì)應(yīng)什么樣的產(chǎn)品，否則 ，市場不認(rèn)可，再好的房子也面臨空置的危險(xiǎn)?？蛻羧憾ㄎ浑m涉及到客戶的年齡、生活習(xí)俗等基本情況，但最根本的一條是客戶的收入水平，反應(yīng)到產(chǎn)品上便是總價(jià)區(qū)間?？們r(jià)的設(shè)定其實(shí)就是產(chǎn)品規(guī)劃和客戶群定位最根本的一條標(biāo)準(zhǔn)。 二．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚 產(chǎn)品規(guī)劃不能僅僅滿足客戶的基本需求，應(yīng)善于挖掘和滿足客戶的潛在需求。為此，要使自己的產(chǎn)品脫穎而出，一些與眾不同的規(guī)劃配置是必不可少的，應(yīng)順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚。 三．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)兼顧實(shí)際銷售的需要，注意恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)。 實(shí)際上，產(chǎn)品規(guī)劃的功能配置不是越多越好，應(yīng)考慮競爭對(duì)手的狀況 ，凸顯自己的產(chǎn)品優(yōu)勢，而不是簡單地模仿或追求齊全，最終為成本所累。 四．“三階段”規(guī)劃設(shè)計(jì)，豐富規(guī)劃設(shè)計(jì)概念 為使開發(fā)項(xiàng)目處于房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者 —— 開發(fā)商一般將項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)分為“規(guī)劃概念創(chuàng)意 —— 規(guī)劃方案 —— 詳細(xì)規(guī)劃”三個(gè)階段。 大型項(xiàng)目一般都進(jìn)行概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)，以便確定整個(gè)項(xiàng)目的總體開發(fā)思路、開發(fā)策略以及營銷戰(zhàn)略。 第二節(jié) 規(guī)劃和設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的因素 一．總體布局和規(guī)劃的考慮 根據(jù)瑪斯洛需求模型，人們的需求先后包括最基本的生理需求、安全需求、交往需求，然后向高級(jí)的自尊需求、自我實(shí)現(xiàn)需求發(fā)展。隨著我國社會(huì)、經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，人們的需求已從最基本的需求向高級(jí)需求轉(zhuǎn)化。 居住環(huán)境的構(gòu)成包括硬性環(huán)境和軟性環(huán)境，兩者必須相互依存，否則將不能實(shí)現(xiàn)可居住性環(huán)境的創(chuàng)造、生態(tài)平衡和可持續(xù)性發(fā)展。硬性環(huán)境是指物質(zhì)設(shè)施的綜合，是有形的環(huán)境。包括自然因素、人口因素、空間因素，具體指住宅建筑、公共設(shè)施、各類型的構(gòu)筑物、道路廣場、綠地等。軟性環(huán)境是指非物理的、非物質(zhì)的居住區(qū)域內(nèi)的事物總和，是無形的環(huán)境。比如生活的方便性、品位和情調(diào)、舒適水平、信息交通、安全水平和秩序、歸屬感等，是社會(huì)性、社區(qū)性、鄰里性的集中體現(xiàn)。 二．住宅區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的考慮因素 住宅的實(shí)用性 住宅使用面積、功能，類型，層數(shù)；朝向和日照；通風(fēng)和防風(fēng)；住宅的活動(dòng)空間的適用性。 公共設(shè)施的完善性和方便性 商店系統(tǒng)；學(xué)校和幼兒園的配置；娛樂和休閑設(shè)施的配置；水、電、氣、通訊設(shè)施的完備和方便。 道路系統(tǒng) 道路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)布局；公共交通樞紐；人行道布局設(shè)計(jì)；人車分流規(guī)劃；服務(wù)車輛線路的規(guī)劃設(shè)計(jì)（指消防、救護(hù)、救災(zāi)、垃圾收集、設(shè)備維護(hù)和修理車輛的通道。）、道路的安全設(shè)計(jì)。