【正文】 公共設(shè)施的完善性和方便性 商店系統(tǒng)；學(xué)校和幼兒園的配置；娛樂和休閑設(shè)施的配置；水、電、氣、通訊設(shè)施的完備和方便。 第二節(jié) 規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)考慮的因素 一．總體布局和規(guī)劃的考慮 根據(jù)瑪斯洛需求模型，人們的需求先后包括最基本的生理需求、安全需求、交往需求，然后向高級的自尊需求、自我實現(xiàn)需求發(fā)展?？蛻羧憾ㄎ浑m涉及到客戶的年齡、生活習(xí)俗等基本情況，但最根本的一條是客戶的收入水平，反應(yīng)到產(chǎn)品上便是總價區(qū)間。要根據(jù)所掌握的市場供應(yīng)狀況及消費者的需求狀況，研討自己的產(chǎn)品在未來市場推出的那一刻，現(xiàn)有的消費熱點是否還持續(xù)，目前所發(fā)現(xiàn)的市場容量，其是否能真正給企業(yè)帶來效益。為此，開發(fā)商將大量的資金投入到該部分，許多營銷話題也由此產(chǎn)生或得以發(fā)揮。 第二節(jié) 產(chǎn)品品質(zhì) 通 常，房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)可通過以下兩個方面來理解： 一．產(chǎn)品的基本要素 產(chǎn)品的基本要素是指單一空間的房型設(shè)計和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及延伸到整個樓宇或小區(qū)的面積、格局配比，單體的造型、小區(qū)的三維空間、社區(qū)環(huán)境和總體功能設(shè)計等。 終值法是將投資各年發(fā)生的直接投資支出換算成可比的終值，依此評價和分析投資經(jīng)濟效益的決策方法。 （二）對現(xiàn)值回收期法的評價 該方法克服了傳統(tǒng)回收期法不考慮貨幣時間價值這一重要因素，但仍未考慮回收期以后投資產(chǎn)生效益的情況，所以仍欠全面和客觀。 三、凈現(xiàn)值法 凈現(xiàn)值法的基本概念和模式 一項投資在整個壽命期限內(nèi)的全部現(xiàn)金流入現(xiàn)值減去全部現(xiàn)金流出現(xiàn)值后的余額稱為投資的凈現(xiàn)值。以平均投資額計算的投資報酬率稱為平均投資報酬率，它是指一項投資在整個壽命期內(nèi)按年平均增加的稅后凈利潤與其占用的資金額 之比。 （二）對回收期法的評價 投資回收期法優(yōu)點 是計算簡單，通俗易懂，促使公司盡快收回投資。 投資決策的靜態(tài)分析法是按照支出、收入、利潤和資金占用、周轉(zhuǎn)等方面的傳統(tǒng)會計觀念，以公司投資的經(jīng)濟效益進行評價和分析的方法，又稱投資決策的會計法。一 般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算期。 六、財務(wù)盈利能力分析 財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力水平。 3．投資者各方現(xiàn)金流量表。資本金 100% 七、清償能力分析 主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財務(wù)狀況及償債能力。 n FNPV=∑（ CICO） t（ 1+ ic） t t=1 財務(wù)凈現(xiàn)值≧ 0 的房 地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項 后的 10%提取，法定公積金已達到注冊資本的 50%時可不再提取。 2．資本金現(xiàn)金流量表。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代理手續(xù)費、銷售服務(wù)費以及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。 五、公共配套設(shè)施建設(shè)費用 是指在居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園 、公共廁所、停車場等，一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。 （三）土地轉(zhuǎn)讓費。 第二節(jié) 開發(fā)建設(shè)投資的費用構(gòu)成 一、房地產(chǎn) 土地費用 是指為取得項目用地而發(fā)生的費用。 四、房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分攤劃轉(zhuǎn)。 6．在支付征地、拆遷款時，應(yīng)特別注意對安置問題的控制，一般預(yù)留 30%~40%征地、拆遷費，在確實進行安置時分期支付。 劃撥土地轉(zhuǎn)讓土地收益系數(shù) 用途 商服業(yè) 住宅 工業(yè) 土地收益系數(shù) 第二節(jié) 土地獲取的方式 第三節(jié) 征地拆遷與土地出讓的基本程序 第四節(jié) 土地獲取時應(yīng)注意的主要問題 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ) ，土地投資在開發(fā)成本中占的比例也比較大，通常在三分之一左右，有的甚至超過二分之一，為此土地獲取時，應(yīng)謹慎。運用基準 地價系數(shù)修正法進行具體宗地地價評估時，應(yīng)根據(jù)宗地實際情況進行宗地成熟度、容積率、區(qū)域和個別因素、土地使用權(quán)類型及年限修正。 5．土地有償使用費：是指土地使用者有償使用國有土地應(yīng)向國家繳納的費用。土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。 第四章 土地決策 第一節(jié) 土地管理的基本術(shù)語 為了準確的把握 土地管理的國家有關(guān)強制性標準、規(guī)范的規(guī)定，需對土地管理的基本術(shù)語進行掌握（以下內(nèi)容均參照重慶市有關(guān)規(guī)定）。 社區(qū)觀點： 法律限制： 設(shè)施的確切位置： 經(jīng)濟因素和狀況： 土地價值，稅收結(jié)構(gòu)，成長潛力，地塊之外的經(jīng)濟情況改變狀況。 水源：包括地面和地下水源、水質(zhì)、潮汐情況、濕地的水線情況。再針對要研究的課題，有重點的進行詳盡的客觀描述。 （二）定量預(yù)測。 （三）需求市場特征 需求市場特征是指區(qū)域人口規(guī)模和密度、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好以及家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征等。 （二）供應(yīng)市場特征 供應(yīng)市場特征的調(diào)研關(guān)鍵在于認真研究產(chǎn)品的共同點與差異性，以及他們市場反應(yīng)強弱的緣由。 （ 2）由交通動線所帶來的人流、物流因數(shù)量、類別、質(zhì)量的差異給地域發(fā)展帶來的直接或間接的影響。一般講，區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、供應(yīng)市場特征、需求市場特征三個方面。實際上總價款是購買客戶的最直接、最明顯的分水嶺。 （ 4）面積和房型 建筑面積、使用面積、公攤系數(shù)、面積配比和格局配比、平面設(shè)計等。 第二章 市場調(diào)查 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的 開發(fā)商和經(jīng)濟評價人員通過房地產(chǎn)市場的調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場的過去和未來，把 握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)，預(yù)測其發(fā)展趨勢，并據(jù)此分析開發(fā)項目建設(shè)的必要性，確定項目的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時機和經(jīng)營方式。 2．為有效利用土地資源、降低能源、材料的消耗，成立建筑研究所。 2．差異化戰(zhàn)略 差異化戰(zhàn)略是指企業(yè)提供與眾不同的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足顧客特殊的需求，形成競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略。通過構(gòu)筑企業(yè)的核心競爭力，最終提升企業(yè)的品牌。碧桂園與北京景山中學(xué)合辦碧桂園學(xué)校及五星級會所的建成獲得巨大成功。 （ 1）郊區(qū)化居住模式。但我國商品房空置面積已達 10000萬平方米，而商品房價格卻出現(xiàn)近年來少有的一路上揚。魯能集團在北京、上海、濟南、青島、重慶、成都、宜賓、海南等地大量儲備土地，已達近 1000 萬平方米。 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出如下 特點： （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長 （二）商品房銷售市場供求兩旺 （三）個人購房比重繼續(xù)提高 （四）土地購置和土地開發(fā)投資高速增長 2020 年 1— 10 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積達 12803萬平方米，比 2020年同期增長 65%，同期完成土地開發(fā)投資 282 億元，比 2020 年同期增長 34%，完成土地開發(fā)面積 6563萬平方米，同比增長 %。世界銀行對全世界 113 個國家的統(tǒng)計資料 進一步表明，人均 GDP 低于 300 美元的低收入國家，城市化水平僅為 20%，當人均 GDP 從 700 美元上升到 1000美元和 1500美元的中等發(fā)展國家時，城市化進程加快，水平將到 40%~60%，而經(jīng)濟高速發(fā)展，城市化水平達到 70%以后，城市化發(fā)展速度將緩慢。關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的研究報告 目 錄 第一章 資源整合 第一節(jié) 房地產(chǎn)發(fā)展方向 第二節(jié) 公司核心競爭力 第三節(jié) 公司發(fā)展戰(zhàn)略 第四節(jié) 資源整合 第二章 市場調(diào)查 第一節(jié) 市場調(diào)查的目的 第二節(jié) 市場調(diào)查的內(nèi)容和方法 第三節(jié) 區(qū)域市調(diào)報告的撰寫 第三章 用地潛力分析 第一節(jié) 用地潛力分析的內(nèi)容 第二節(jié) 用地潛力分析的成果 第四章 土地決策 第一節(jié) 土地 管理的基本術(shù)語 第二節(jié) 獲取土地的方式 第三節(jié) 征地拆遷及其土地出讓的程序 第四節(jié) 土地獲取時應(yīng)注意的主要問題 第五章 項目投資成本與費用的估算 第一節(jié) 項目投資成本與費用的基本概念 第二節(jié) 開發(fā)建設(shè)投資的費用構(gòu)成 第六章 項目投資效益的多方案比較以及綜合評估 第一節(jié) 項目財務(wù)評價的主要內(nèi)容 第二節(jié) 項目評價的基本方法 第七章 市場定位 第一節(jié) 市場定位的依據(jù) 第二節(jié) 產(chǎn)品品質(zhì) 第三節(jié) 面積配 比和格局配比 第四節(jié) 房型設(shè)計 第五節(jié) 營銷主題 第八章 規(guī)劃設(shè)計 第一節(jié) 規(guī)劃和設(shè)計的要點 第二節(jié) 規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)考慮的因素 第三節(jié) 我國居住區(qū)規(guī)劃經(jīng)歷過程 第四節(jié) 當代規(guī)劃和設(shè)計的發(fā)展方向 第九章 工程建設(shè) 第十章 營銷推廣 第一節(jié) 價格策略 第二節(jié) 廣告策略 第三節(jié) 營銷策略 第四節(jié) 銷售執(zhí)行 第十一章 物業(yè)管理 第一章 資源整合 第一節(jié) 房地產(chǎn)發(fā)展方向 一．未來十年中國的住 宅需求 在未來 5~10 年中，我國以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將保持強勁的增長態(tài)勢，而居民消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、城市化和加入 WTO 將成為推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大動力。 2020 年，我國城市化水平已達 %，在未來十年內(nèi)，人均 GDP 將從 1997 年的 860 美元，提高到 2020 年的 1200 美元甚至 1500 美元，經(jīng)濟的增長將加快城市化的進程，我國總?cè)丝诘淖匀辉鲩L率仍保持在 ‰，城市化率以每年 1%左右增長，到 2020年達到 46%，城市人口將達到 ，凈增長 億，每年增長 1852萬人。土地購置面積的大幅增長，表明開發(fā)商對為了開發(fā)前景看好。 （五）房地產(chǎn)市場進入優(yōu)勝劣汰時期 隨著以地產(chǎn)大鱷為先鋒的新一輪圈地運動的開始，然而圈地的背后是一個等待整合 的市場。實際上，新建成的商品房如空置，每年至少貶值 10%，而在現(xiàn)有的空置房中空置超過 2 年的占 50%以上，還有大規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟適用房以及正在啟動的房地產(chǎn)二級市場，都在擠壓現(xiàn)有的商品房生存空間，故有人擔心目前出現(xiàn)的開發(fā)熱潮是又一場美麗的泡沫。深圳、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市為適應(yīng)人們崇尚“ 5+2”生活模式，即市區(qū)工作 5 天，在郊區(qū)休息生活 2 天，在城市郊區(qū)開發(fā)?！敖o成功人士一個五星級的家”的經(jīng)營理念，已深入人心。 第三節(jié) 公司發(fā)展戰(zhàn)略 一．企業(yè)戰(zhàn)略的定義 企業(yè)戰(zhàn)略是在符合和保證實現(xiàn)企業(yè)使命的條件下，在充分利用環(huán)境中存在的各種機會和創(chuàng)造新機會的基礎(chǔ)上，確定企業(yè)同環(huán)境的關(guān)系，規(guī)定企業(yè)從事的經(jīng)營范圍、成長方向和競爭對策，合理地調(diào)動企業(yè)結(jié)構(gòu)和分配企業(yè)的全部資源，從而使企業(yè)獲得某種競爭優(yōu)勢。運用該戰(zhàn)略主要是依靠產(chǎn)品和服務(wù)的特色，而不是產(chǎn)品和服務(wù)的成本。 3．住宅市場主流化，從住宅小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開發(fā)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進行規(guī)模開發(fā)，開發(fā)新的市鎮(zhèn)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容和方法 房地產(chǎn)市場有很深的地域特征，所以一般的市場調(diào)查習(xí)慣依據(jù)地域特性，先由點（單個樓盤）到線、面（區(qū)域市場），再由線、面到體（宏觀環(huán)境），然后再從體回到面，從面回復(fù)到點，不斷循環(huán)，融會貫通。商業(yè)用途類，包括商場、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。娛樂類，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。 （ 5）建材裝修 是清水房還是精裝修，建材的品牌、數(shù)量等，如電梯、衛(wèi)浴設(shè)備的配置等。 為此應(yīng)從最低總價、最高總價、主力總價、平 均總價、總價范圍、車位總價、總價配比等方面詳盡調(diào)查。 （一）區(qū)域分析 區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通動線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。 2．區(qū)域特征 區(qū)域特征是相對聚集而產(chǎn)生的、依附于地域之間且是 其所特有的一種物質(zhì)和精神形態(tài)。一般從以下幾個方面調(diào)研。 三．體 —— 宏觀環(huán)境 房地產(chǎn)體 —— 宏觀環(huán)境的調(diào)查。在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。通常，根據(jù)需要在大量詳實的原始資料基礎(chǔ)上，篩選部分細項，或列表或敘述，努力做到既完整，又一目了然。 植被：包括植被狀況、時間、區(qū)內(nèi)樹木的描述。 第二節(jié) 用地潛力分析的成果 在用地潛力分析的基礎(chǔ)上，一般 編制用地評價圖，其通常做