【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。卻保持著一種“可怕的冷靜”,市場前景不容樂觀。量，屆時(shí)房價(jià)下降趨勢將會(huì)顯現(xiàn)出來。華潤收購老華遠(yuǎn)資產(chǎn)和項(xiàng)目的同時(shí)也接收了老華遠(yuǎn)的債務(wù)和人員。經(jīng)營權(quán)，一邊消化自身項(xiàng)目的存量房，一邊組建華潤的“分散式旅館”。將一級(jí)市場上出售所產(chǎn)生的短期收益和三級(jí)市場上出租所產(chǎn)生的長期收益結(jié)。選擇有較多后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的、在北京市民心中有品牌形象的，在業(yè)內(nèi)有號(hào)召力的，另外可以收購銀行不良資產(chǎn)，進(jìn)入不良資產(chǎn)處臵領(lǐng)域。目前，北京市人均住房使用面積大約在15平方米以上。均住房使用面積將達(dá)到18平方米。府對危舊房拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償所動(dòng)員出來的購買力?；本鞘兄饾u邁向徘徊期。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)2020年1-9月份北京市累計(jì)實(shí)現(xiàn)。增長2倍；購臵土地面積萬平方米，增長倍。大，市場供應(yīng)繼續(xù)增加。另據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局對2020年北京商品住宅價(jià)格的統(tǒng)計(jì)測算：每平

　　

【正文】 司開放，組 成戰(zhàn)略聯(lián)盟，從根本上消除潛在對手。 租賃過程風(fēng)險(xiǎn) 租賃市場的需求有多大 北京常年有 200 萬“北漂”，是強(qiáng)大的需求人群，其工作生活不穩(wěn)定是他們的生存特色，在有限的經(jīng)濟(jì)條件下追求生活質(zhì)量是他們的生活態(tài)度。另外在京各高校的學(xué)生和各地中短期來京辦事的人員也是重點(diǎn)關(guān)注人群，目前市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，市場成長性很高。 與小中介和房屋銀行的競爭 北京房地產(chǎn)中介市場混亂 ,小中介無法提供讓租賃客戶放心的服務(wù)，房屋銀行沒有足夠的資金收購充足的房源，不能充分滿足租賃客戶的需求，至于“個(gè)性化”的租賃 市場目前尚是空白，正式華潤切入的時(shí)候。 服務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 按現(xiàn)有的市場行情和模式粗放式的經(jīng)營是極大的錯(cuò)誤，要通過對客戶的全面的分析，做到個(gè)性化服務(wù)，讓華潤的物業(yè)管理使每個(gè)待租的房屋都能得到增值，要讓“華潤物業(yè)＝品牌＝高附加值”，在這個(gè)項(xiàng)目中，便捷高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)就是關(guān)鍵，就是核心競爭力產(chǎn)生高附加值。 7 融資說明 融資額度及資金使用計(jì)劃 為保證項(xiàng)目的實(shí)施，總的融資額度為 20203000 萬元，其中： 1000 萬收購專用資金 300 萬建網(wǎng)站和呼叫中心以及快速反應(yīng)服務(wù)車隊(duì) 500 萬服務(wù)配套資金， 500 萬不可預(yù)見準(zhǔn)備金 700 萬流動(dòng)資金 項(xiàng)目公司的組建與股份分配 為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目盡快推向市場，擬由投資方與公司管理層（項(xiàng)目倡導(dǎo)人）共同組建項(xiàng)目公司。投資方占 90%股份，公司管理層占 10%股份。在項(xiàng)目公司需進(jìn)一步增資擴(kuò)股時(shí)，雙方均應(yīng)同意稀釋降低自己的股份，接納新的股東，以使公司措籌到足夠的發(fā)展資金。此外，為了更好地穩(wěn)定研發(fā)隊(duì)伍和留住公司主要骨干人員，在適當(dāng)時(shí)候，公司應(yīng)實(shí)行員工持股的激勵(lì)制度。投資方主要負(fù)責(zé)資本運(yùn)作；管理層主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的市場營銷和日常經(jīng)營管理。 投資方的退出方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 我們認(rèn)為， 若條件成熟，可擇機(jī)將項(xiàng)目公司在境內(nèi)外上市；若項(xiàng)目公司無法上市，投資方所持有的股份可向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。 關(guān)于公司業(yè)務(wù)有關(guān)稅收和公司可能享受政府提供的優(yōu)惠政策 我們確信本項(xiàng)目一旦推向市場，項(xiàng)目公司將極有機(jī)會(huì)成為市場主導(dǎo)者，在取得國家相關(guān)部門的認(rèn)可和支持的情況下，極有可能享受減免稅收優(yōu)惠政策； ：資料來源 出租房屋應(yīng)交哪些稅？ 當(dāng)前，單位和個(gè)人出租房屋的現(xiàn)象極為普遍。但出租過程中的納稅總是不容忽視，根據(jù)國家有關(guān)稅收政策、法律法規(guī)規(guī)定，房屋出租者需繳納的稅種主要有以下幾種： 。擁有房屋產(chǎn)權(quán)并在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房屋者，若是企業(yè)或自收自支事業(yè)單位，就以所出租房屋的房產(chǎn)原值扣除 10%30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，按 %的稅率繳納房產(chǎn)稅；若是行政機(jī)關(guān)、全額或差額撥款事業(yè)單位、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、房屋管理部門或個(gè)人，則以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按 12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。 。擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人在許可范圍內(nèi)出租房屋應(yīng)按房屋 (含出租的院落）面積。依照土地等級(jí)及適用的等級(jí)稅額，計(jì)算并繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，對于私有房產(chǎn)主將房屋出租給個(gè)人居住，凡經(jīng)房管部門 備案并執(zhí)行房管部門所規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的，按國家規(guī)定現(xiàn)暫緩征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ，出租房屋的單位和個(gè)人應(yīng)以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按 5%的稅率繳納營業(yè)稅，個(gè)人出租月租金收入在 800 元以下的，免征營業(yè)稅。 ，出租房屋的單位和個(gè)人在繳納營業(yè)稅的同時(shí)，還應(yīng)以繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)稅。 ，出租房屋的單位和個(gè)人還應(yīng)繳納相應(yīng)的教育附加費(fèi)、印花稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。 除此之外，出租房屋的單位和個(gè)人還應(yīng)繳納相應(yīng)的 教育附加費(fèi)、印花稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。 企業(yè)、自收自支事業(yè)單位和房管部門出租房屋，可在辦理正常的納稅申報(bào)手續(xù)時(shí)申報(bào)繳納以上各稅。其他單位和個(gè)人則應(yīng)攜帶房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋共有權(quán)證，國有土地使用證和租賃合同等有關(guān)資料，主動(dòng)到單位所在地或居住地方稅收部門辦理納稅申報(bào)，依法履行納稅義務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 北京份租房價(jià)格參考值（表一） 說明：本表中所給出的參考租價(jià)均為空房、無裝修，帶水、電、暖氣和電話，不帶家具和家用電器，租金季付條件下的數(shù)值，是底價(jià)，只能作為求租的參考。如為其他條件，可參考如下租金調(diào)整參數(shù) 進(jìn)行計(jì)算。 調(diào)整因素 一居室 二居室 三居室 帶精裝修 增加 100 元左右 增加 150 元左右 增加 200 元左右 帶家用電器 增加 100 元左右 增加 150 元左右 增加 200 元左右 帶家具 增加 100 元左右 增加 150 元左右 增加 200 元左右 帶空調(diào) 增加 50 元左右 增加 100 元左右 增加 100 元左右 半年付 約減少 10% 年付 約減少 15% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 房屋租賃市場存在的問題 房屋租賃稅賦重重使房屋租賃 “ 門檻 ” 高企。據(jù)建設(shè)部的一個(gè)專項(xiàng)調(diào)查顯示：目前按現(xiàn)行稅法規(guī)定，個(gè)人私有房屋租賃和單位產(chǎn)權(quán)房屋租賃各有 8 項(xiàng)稅收。由此算來，房屋出租要繳納的稅費(fèi)高達(dá)租金收入的 37％左右。建 設(shè)部指出，稅種過多、稅率過高已成為當(dāng)前房屋租賃市場發(fā)展的瓶頸，存在著諸多不合理之處： 一是稅種重復(fù)。營業(yè)稅是按發(fā)生營業(yè)收入而征收的一種流傳稅，而房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，所得稅又是收入后的調(diào)節(jié)稅。在房屋租賃中既征房產(chǎn)稅又征營業(yè)稅、所得稅等，明顯存在著一種行為重復(fù)征稅的狀況。 二是稅率設(shè)臵不合理。個(gè)人私有房屋租賃與單位產(chǎn)權(quán)房屋租賃都有多個(gè)稅種，各項(xiàng)稅種單獨(dú)設(shè)臵稅率，未考慮納稅人能承受的合理稅收負(fù)擔(dān)，綜合稅賦過重，同時(shí)個(gè)人與單位納稅的計(jì)稅依據(jù)各異，極大地困擾了房屋租賃市場的發(fā)展。 房屋租賃，對出 租人來說是通過租賃從租金中獲得投資收益和房地產(chǎn)升值收益的一種經(jīng)營行為，政府鼓勵(lì)老百姓培養(yǎng)臵業(yè)投資的理念，其中自然也包含了出租空余房屋，因此只有將不合理的高稅收降下來，才有利于租賃市場的發(fā)展。據(jù)上海市場的一次調(diào)研資料，按該市目前房屋買賣和租賃以及各種經(jīng)營費(fèi)用的實(shí)際水平進(jìn)行測算，保本經(jīng)營的房屋租賃稅率低于 11． 5％。 建設(shè)部官員強(qiáng)調(diào)，為促進(jìn)住房消費(fèi)，必須改變房屋租賃市場 “ 門檻 ” 太高的狀況，在 2020 年上半年集中力量從根本上對現(xiàn)行房屋租賃稅收進(jìn)行改革，降低稅賦，簡化手續(xù)，將隱形房屋租賃市場引導(dǎo)到地面上 來。 據(jù)了解，建設(shè)部已拿出對房屋租賃稅收進(jìn)行調(diào)整的若干建議： —— 盡快改革房屋租賃稅收，除印花稅外，將所有稅種歸并為房屋租賃稅；或參照上海現(xiàn)行的做法，將現(xiàn)行各稅種的稅率合并為綜合稅率，避免一種經(jīng)營行為多稅調(diào)節(jié)、重復(fù)征稅的狀況。 —— 在歸并稅種或合并稅率的基礎(chǔ)上，設(shè)臵一定的稅率幅度，明確統(tǒng)一減輕稅賦，給各城市留有一定的調(diào)節(jié)余地。 —— 個(gè)人自有房屋出租的合理稅率宜按照租金收入的 5％ — 7％征收；房屋轉(zhuǎn)租的，扣除出租時(shí)已繳納的稅款，宜按轉(zhuǎn)稅收入的 2． 5％ — 3． 5％征收。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 ——— 單位房屋出租或轉(zhuǎn)租的，稅收應(yīng)與個(gè)人相一致。考慮到目前單位稅收征收的特殊性，可采取兩種方式供單位選擇：一是完全調(diào)整到與個(gè)人相同，二是按原規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加，但免征房產(chǎn)稅及所得稅。