【正文】 一個前提與基礎(chǔ)，本案產(chǎn)品設(shè)計主要是為了照顧和貼近滿足基本消費者的需求，其需求分析如下：　其所需求的是一個大型的，新穎的集購物休閑娛樂為一體的大型場所，除購物外，能進行各種的休閑娛樂活動。n　其需求也形成一種文化氛圍，可以感受現(xiàn)代的消費文化和濃厚的時尚特色。n　　2顯性目標客戶群的需求分析　　經(jīng)分析，其需求預(yù)測如下：　一個易聚集人氣，各項功能完善檔次較高的物業(yè)n　一個價格性能比比較優(yōu)秀的物業(yè)n　一個超常規(guī)的新穎的物業(yè)n　一個可以看得到升值空間的物業(yè)n　　七、項目營銷推廣節(jié)奏“XXX廣場”媒體投放計劃　　——策略執(zhí)行計劃　　第一節(jié)：廣告戰(zhàn)略目標　　銷售增長目標　　針對項目目前經(jīng)營狀況，開展相應(yīng)廣告活動，開拓和贏得市場，提升項目價值，提高項目經(jīng)營業(yè)績，實現(xiàn)項目潛在價值最大化，協(xié)助開發(fā)商獲取預(yù)期收益?！　∈袌鐾卣鼓繕恕　⊥ㄟ^系列廣告活動展開昆山核心區(qū)內(nèi)日趨飽和的銷售市場，明確市場定位以及目標客戶群，塑造自身特色，搶占市場份額?！　∑放扑茉炷繕恕　⊥ㄟ^系列廣告活動，樹立項目良好品牌，使項目在推廣的目標市場上形象鮮明，增強目標市場消費者對項目的好感，力求使項目成為標志性商業(yè)物業(yè)。　　企業(yè)形象目標　　樹立良好的物業(yè)品牌和企業(yè)品牌，擴大企業(yè)的社會影響力，改變成純資金運作模式，使項目成為昆山市商業(yè)地產(chǎn)的代表作?！　〉诙?jié)：廣告定位　　展示全新面貌　　通過各種廣告表現(xiàn)形式，開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造物業(yè)特色商業(yè)氣氛，達到不斷積聚人氣的目的?！　≈鞔驈V告語：XXX擁有XX的榮耀　　副標題之一：資本?運作?財富?擴張　　副標題之二：今日寸金買鋪，明日寸土寸金　　招商　　確立物業(yè)中高檔品質(zhì)，初期穩(wěn)定原有品牌，后續(xù)應(yīng)結(jié)合物業(yè)形象，斟選良好品牌，達到物業(yè)經(jīng)營品牌與物業(yè)整體形象的統(tǒng)一。　　中高檔名品　　邀請名牌星級店入駐，通過對星級店的廣告宣傳，提升物業(yè)檔次?！　【瓢伞⒖Х任?、茶秀、娛樂廣場的訴求　　通過本物業(yè)彌補了XX核心區(qū)休閑購物一站式商業(yè)空間獨特形象的宣傳，形成市場差異銷售，不斷烘托人氣，達到整合市場資源、穩(wěn)定經(jīng)濟收入的目的?！　【频晔焦⒌脑V求　　通過對本物業(yè)地段、交通、價格和物業(yè)管理等的訴求，推出迎合市場需求的酒店式公寓，彌補城內(nèi)寫字間的市場空缺?！　〉谌?jié)：廣告創(chuàng)意表現(xiàn)　　報紙　　圍繞本案廣告主題，深化和突出這一主題，進行如下訴求：　?、拧￠_創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造特色商業(yè)氛圍?！　、啤⌒麄髦懈邫n服裝品牌　?、恰⊥佌凶?。　?、取⊥怀霰疚飿I(yè)為XX核心區(qū)休閑購物一站式商業(yè)空間?！　、伞≌宫F(xiàn)本物業(yè)地段、交通、價格和物業(yè)管理為迎合市場需求的酒店式公寓?！　‰娕_　　由于XX當?shù)爻鲎廛嚒⒓彝ニ饺诵∞I車擁有量占一部分比重，所以可選擇流行頻道，對物業(yè)招商等信息進行滾動播出，以達到不斷聚集人氣的功效。　　戶外及戶內(nèi)　　可根據(jù)不同節(jié)日、假日，對戶外及戶內(nèi)進行全方位立體包裝，達到切合節(jié)日、假日氣氛，緊隨時尚、不斷革新、及時傳遞折價信息，借以吸引消費者的目的?！　敉猓簤w廣告噴繪、門外立柱包裝　　戶內(nèi)：門內(nèi)立柱包裝、商場掛旗、POP即時貼　　第四節(jié)：媒介策略　　媒體分析研究　　報紙：　　⑴　覆蓋面大、受眾廣，可讀性強，易形成市場聲譽與口碑?！　、啤?quán)威性強，可信賴度高。　?、恰蠹埖牟煌婷婢哂胁煌奶囟ㄗx者群，可以根據(jù)廣告的訴求要點來選擇版面?！　、取蠹垙V告可以傳播一些詳細的數(shù)據(jù)，這是其他大眾媒體所無法取代的優(yōu)點，這一優(yōu)點尤其適合房地產(chǎn)廣告?！　∪秉c：　?、拧蠹垉?nèi)容多，廣告不容易引起注意，尤其是不同的廣告登在一起，個別廣告能夠引起注意的可能性大為降低?！　、啤蠹埖臅r效性強，一般不具有保存價值，因此報紙廣告的作用效果是短暫的，為了克服這個不足，應(yīng)以一定頻率連續(xù)在報紙上刊登以保證目標讀者的接受率?！　敉?、戶內(nèi)POP　　利用物業(yè)現(xiàn)有硬件設(shè)施，一方面節(jié)約廣告費用，另一方面能夠?qū)ξ飿I(yè)特色進行全方位立體包裝，形成較好的商業(yè)氛圍。具體如：戶外墻體廣告、戶外路牌廣告等。電視媒體　　可在當?shù)仉娨暸_黃金時期穿插一些電視廣告、游飛字幕等。具體推廣方案、預(yù)算目前尚需落實?！　榱伺浜衔飿I(yè)的整體營銷推廣，在節(jié)省廣告費用的同時，又能很好的達到推廣物業(yè)嶄新形象，形成特色消費群體，故本次不做其他類廣告創(chuàng)意推廣?！　∶襟w選擇　　報紙：以《XX日報》《XX晚報》為主　　戶外：戶外墻體廣告、門外立柱包裝　　戶內(nèi)：門內(nèi)立柱包裝、商場掛旗、POP即時貼、墻體廣告噴繪　　電視：XX有線電視臺2臺　　無線電臺：XX當?shù)仉娕_　　網(wǎng)絡(luò)：自身企業(yè)沙龍網(wǎng)站、XX視窗、上海熱線、房產(chǎn)網(wǎng)　　媒介組合策略　　初春陽光明媚，溫度升高，正是服裝換季、人們擴大戶外休閑娛樂、投資、活動的好時機，階段性布置2月中到6月初發(fā)布廣告，配合房產(chǎn)信息專版發(fā)布小條招商廣告及電視廣告，結(jié)合節(jié)假日，布置戶外廣告宣傳體?！　№椖客茝V費用　　約占總銷售額的3%　　第五節(jié)：推廣計劃　　階段　目標　時間　主要媒體安排　其他媒體安排　　報紙安排　內(nèi)容　戶外　電視　電臺　　場　2月13日　?。ㄖ芪澹　禭X日報》　　整彩版　XX鋪王隆重登場系列　合適位置　大型戶外廣告牌　　3塊　XX廣播電臺　　12：0012：40　　《新聞午報》　《社會廣角》　　欄目　　2月20日　　（周五）　《XX日報》　　整彩版　XX鋪王隆重登場系列　XX電視臺一周預(yù)熱　　2月27日　?。ㄖ芪澹　禭X日報》　　整彩版　昆山鋪王華彩樂章系列　　3月5日　?。ㄖ芪澹　禭X日報》　　整彩版　昆山鋪王華彩樂章系列　　3月12日　?。ㄖ芪澹　禭X日報》　　整彩版　今日寸金買鋪，明日寸土寸金！　　3月19日　　（周五）　《XX日報》　　整彩版　今日寸金買鋪，明日寸土寸金　　3月27日　　（周五）　《XX日報》　　1/2彩版　鋪王清盤，商住公寓再掀高潮　　商住公寓　　3月27日　?。ㄖ芪澹　禭X日報》　　1/2彩版　高檔商住公寓限量發(fā)售預(yù)約登記　XX電視臺一周預(yù)熱　　4月9日　?。ㄖ芪澹　禭X日報》　　整彩版　高檔商住公寓預(yù)約登記　　4月16日　?。ㄖ芪澹　禭X日報》　　整彩版　高檔商住公寓限量發(fā)售預(yù)約登記　　4月29日　　（周四）　《XX日報》　　整彩版　產(chǎn)權(quán)式酒店您的酒店　XX電視臺一周預(yù)熱　　4月30日　?。ㄖ芪澹　禭X日報》　　整彩版　產(chǎn)權(quán)式酒店　“黃金眼”　　5月7日　　（周五）　《XX日報》　　整彩版　產(chǎn)權(quán)式酒店再掀高潮　　5月14日　?。ㄖ芪澹　禭X日報》　　整彩版　產(chǎn)權(quán)式酒店　“黃金眼”　　5月21日　　（周五）　《XX日報》　　整彩版　開盤商業(yè)百年論壇活動　　6月4日　　(周五)　《XX日報》　　整彩版　產(chǎn)權(quán)式酒店您的酒店　　6月18日　　(周五)　《XX日報》　　整彩版　產(chǎn)權(quán)式酒店　“黃金眼”　　6月25日　　(周五)　《XX日報》　　整彩版　清盤活動　　費用小計　2990017=508300元（整彩版彩版）　50萬全年　待定　3萬全年　　期間可適量穿插一些報眼，㎝17㎝，預(yù)算：4133元　/　期，共5期　　小計：20665元?！　】偤嫌嫞?，058，965元（未包括電視廣告費用）　　說明：　　1．　報紙廣告：以上費用均為報價，可優(yōu)惠到8折左右；　　2．　戶外廣告：由于具體路段、具體面積、具體投放時間無法定出，50萬/年的費用為參考價格；　　3．　電視廣告：XX電視臺房地產(chǎn)欄目正在變動，具體報價目前沒有出來；　　4．　整個廣告推廣計劃將根據(jù)實際具體操作情況，每月制定出詳細預(yù)算清單計劃，并提前做出相關(guān)的SP活動宣傳、廣告內(nèi)容、平面設(shè)計等計劃。　　八、　項目營銷推廣模式　?。ūＪ夭呗裕　】烧麑愉N售也可分塊銷售，必要時可以租待售（租金以后可抵房租）；如果客戶意向“整層或半層”租賃的情況下，我們可以采取“先租后售”，可以先“熱場”——“哄場”，讓整棟樓火起來，又可以讓客戶充分體驗了“投資回報”。售樓員可以挖掘一些老客戶。　　采取“贈送”活動。贈送商鋪店位的裝修及品牌的引進介紹、品牌培訓(xùn)，同時相應(yīng)的銷售價格比例提高或贈送“租期品牌效應(yīng)”的期限?！　〔扇　?年后回購”政策。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報。作好永泰田的品牌！　　在物業(yè)收費上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費用”等優(yōu)惠政策?！　「鶕?jù)定位可以采取開設(shè)“拍賣政策制造宣傳氣氛，加大力度”。即根據(jù)定位每層在確定的階段進行“銷售拍賣活動”；給新老客戶增添信心及回報的期望值?！　【?、　項目營銷推廣執(zhí)行方案： 　　（附件一）　　XX廣場樓書方案　　主題：商業(yè)百年　　理念：資本?運作?財富?擴張　　背景：以中國和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過程為大背景，XX為小背景　　思考：從這個角度來說明,可以把我們的項目講的很透,同時還能夠傳達商業(yè)文化的精神與內(nèi)涵,這才是一個高度。商業(yè)百年重點體現(xiàn)的是一種商業(yè)文化和商業(yè)精神，而絕不是簡單意義上的投資與賺錢。商業(yè)百年是我們對商業(yè)文化的高度概括?！　【€索：商業(yè)開始商業(yè)模式的形成和發(fā)展商業(yè)創(chuàng)新帶來的進步目前與未來新的商業(yè)模式展望本項目對于新的商業(yè)模式的應(yīng)用　　故事：開始時從解放前的“徽商”“晉商”談起，講述創(chuàng)業(yè)史，接著講述建國后到文革時期的市場狀況和80年代改革開放產(chǎn)生的巨變，從90年代開始的各種商業(yè)模式“百貨商場”“批發(fā)市場”“便利店”以及優(yōu)劣勢，重點講述改革開放后涌現(xiàn)的溫州人、浙江人、客家人以及國外的各種商業(yè)發(fā)展模式進入到中國產(chǎn)生的反響，最后講述本項目的優(yōu)勢實際是上述各種商業(yè)模式的最優(yōu)類型。物業(yè)：物業(yè)管理以專業(yè)理財、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運作、經(jīng)濟、回報。　　分支篇章：下面以分支篇章闡述項目特色及優(yōu)點（略）　　◎　區(qū)域決定價值　　◎　商業(yè)實現(xiàn)價值　　◎　環(huán)境體現(xiàn)價值　　◎　機遇創(chuàng)造價值　　◎　品質(zhì)保證價值　　◎　品牌成就價值　　◎　文化象征價值　?。ǜ郊　X廣場圍墻策劃方案㎜　　總框架：分為三個部分，與樓書“商業(yè)百年”緊密相連，絲絲入扣?！　〉谝徊糠郑后w現(xiàn)XX房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營理念　　第二部分：體現(xiàn)XX廣場主題性、綜合性　　第三部分：以版畫的形式描述商業(yè)發(fā)展的各種階段　　宣傳口號：　　，玩錢才是境界！　　，明日寸土寸金！　　　　?運作?財富?擴張 中國管理資訊網(wǎng)