【正文】 登記，并接受其指導、監(jiān)督和管理的組織，是一個常設(shè)的進行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機構(gòu)。[業(yè)主委員會的職責]根據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主委員會的職責如下：首先，會議職責。召集除首次業(yè)主大會會議之外的業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。遇有特殊情況，業(yè)主委員會有權(quán)按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會臨時會議。其次，訂則職責。選聘、續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會只能根據(jù)業(yè)主大會決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、變更和解除應(yīng)當遵守《合同法》的規(guī)定。第三，監(jiān)督職責。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施，一旦發(fā)生業(yè)主不遵守管理規(guī)約規(guī)定的情形，影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止、批評教育、責令限期改正并依照管理規(guī)約的規(guī)定進行處理。 第四，其他職責。業(yè)主大會賦予的其他職責還可以包括：(1)組織修訂管理規(guī)約和起草業(yè)主委員會章程；(2)審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費用標準和使用辦法；(3)接收政府行政主管部門的監(jiān)督指導；(4)調(diào)解物業(yè)管理活動中的糾紛；(5)保管各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄和印章等；(6)向業(yè)主大會提出有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議，向物業(yè)主管部門反映業(yè)主的意見和建議；(7)審議物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算等重大措施等等。■關(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》 第22條(P150) 第24條(P151)第十六條 業(yè)主委員會的登記備案制度及其成員資格業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生?！窠庾x與應(yīng)用[業(yè)主委員會的產(chǎn)生]本條例規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會不是一個獨立的法人，其行為的后果直接歸于全體業(yè)主，責任也由全體業(yè)主共同承擔，因而業(yè)主委員會的組成人員應(yīng)該反映全體業(yè)主絕大部分人的意愿，即應(yīng)由全體業(yè)主進行民主選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔任業(yè)主委員會的委員。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益。業(yè)主委員會作為業(yè)主利益的代表者，其委員應(yīng)當具有代表性。因此，科學而公正的組成業(yè)主委員會的辦法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個體為單位來決定。只有這樣才能保證業(yè)主委員會決議的代表性、公正性和權(quán)威性。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。[業(yè)主委員會的登記時間和效力]業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會作為業(yè)主團體的組織機構(gòu)，是基于業(yè)主團體的意思自行設(shè)立的，則登記不應(yīng)影響業(yè)主委員會的成立。登記僅僅是為了行業(yè)管理的需要所履行的備案手續(xù)。這里的登記應(yīng)當與企業(yè)法人等一般民事主體的設(shè)立登記區(qū)別開來。一般民事主體必須經(jīng)過登記才能成立，是為了保障交易安全的需要。業(yè)主委員會僅僅是代表業(yè)主團體對外實施與物業(yè)管理有關(guān)的行為，其最終責任又是由業(yè)主承擔的；如果需要業(yè)主承擔到民事責任，也無須通過登記來保障，因為業(yè)主有其不動產(chǎn)物業(yè)作為責任財產(chǎn)加以擔保。因此，登記不是業(yè)主委員會的成立要件。業(yè)主委員會進行登記是為了接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導和管理。[業(yè)主委員會委員的資格]業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；業(yè)主委員會作為業(yè)主自治管理物業(yè)區(qū)域的機構(gòu)，其組成人員應(yīng)該是業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域中的承租人、其他實際使用物業(yè)的人員，有關(guān)行政機構(gòu)或者組織的人員都不能成為業(yè)主委員會的委員，不能代替業(yè)主行使物業(yè)自治管理權(quán)。(2)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；(4)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；(5)具有一定組織能力；(6)具備必要的工作時間?！鲫P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》第21條(P150)第十七條 管理規(guī)約管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。●解讀與應(yīng)用[管理規(guī)約]管理規(guī)約，是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，一般以書面形式訂立。只要不違反法律的強制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。根據(jù)本條例規(guī)定，管理規(guī)約是業(yè)主團體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則，其地位和作用相當于業(yè)主團體的“憲法”，其約束力及于全體業(yè)主。[管理規(guī)約的內(nèi)容]管理規(guī)約純屬業(yè)主自治規(guī)范，因而管理規(guī)約的內(nèi)容均由業(yè)主自由協(xié)商確定。其具體內(nèi)容因建筑物的規(guī)模、用途及其習慣、生活水平而有所不同。管理規(guī)約的具體內(nèi)容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)本條例的規(guī)定以下事項應(yīng)納入其中：首先，物業(yè)基本情況。介紹物業(yè)的名稱、地點、面積、戶數(shù)；公布公共場所及公用設(shè)施狀況等。其次，業(yè)主共同事務(wù)管理。規(guī)定業(yè)主大會召開的條件、方式、程序；規(guī)定物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理費用的承擔分配等。第三，業(yè)主權(quán)利義務(wù)。明確業(yè)主基于物業(yè)所有權(quán)的物業(yè)使用權(quán)及作為小區(qū)成員的成員權(quán)，包括表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉和罷免管理機構(gòu)人員的權(quán)利、請求權(quán)及監(jiān)督權(quán)等；列舉物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行為守則，對業(yè)主相關(guān)權(quán)利行使或生括行為進行限制或予以禁止。第四，違反規(guī)約的責任。業(yè)主違反規(guī)約，須承擔約定的違約責任。比如擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途、功能和布局，對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭，對外墻立面添裝防護欄、網(wǎng)和曬衣架，損壞、拆除或者改造供水、供電、供氣、供暖、通訊、排水排污公用設(shè)施等。承擔違約責任的方式，有停止侵害、排除妨礙、賠償損失等法定方式；管理規(guī)約也可以另行設(shè)定承擔責任的方式。值得注意的是，我國法律規(guī)定，只有法律明確授權(quán)的國家機關(guān)才享有處罰權(quán)，才能對某些違法行為處以罰款。所以，管理規(guī)約對業(yè)主的違約行為不得設(shè)定罰款，但可以通過約定交納保證金、違約金方式，當業(yè)主有違約行為時，從中予以扣除。對業(yè)主違反規(guī)約的行為，相關(guān)業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)加以勸止，必要時可以向人民法院提起民事訴訟。 [管理規(guī)約的通過與修改]管理規(guī)約屬于業(yè)主大會的一般決定，適用“一般多數(shù)同意方式”，即經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。規(guī)約的修改也經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。[管理規(guī)約的法律效力]由于管理規(guī)約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，所以它對全體業(yè)主具有約束力。同時，管理規(guī)約對于物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力，對物業(yè)的繼受人也自動產(chǎn)生效力?！耜P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》第11條(P146)第22條(P150)第23條(P151)《建設(shè)部關(guān)于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》(P160)《業(yè)主臨時公約(示范文本)》(P153)第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。■解讀與應(yīng)用[業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容]首先，業(yè)主大會的議事方式：業(yè)主大會是會議性質(zhì)的決策機構(gòu)。因此，業(yè)主大會的基本議事形式是召開會議，以討論議案和表決通過會議決議的方式來行使其職權(quán)。依據(jù)本條例的規(guī)定，業(yè)主大會會議分為定期會議與臨時會議。但是在何時應(yīng)當召開定期會議，本條例留給議事規(guī)則自行規(guī)定，這也是考慮到定期會議的召開需要依據(jù)各個物業(yè)管理區(qū)域的具體情形，不宜由法規(guī)強行規(guī)定，也沒有這個必要。從我國相當一些地方的物業(yè)管理實踐看，往往規(guī)定至少每一年召開一次年會。年會又通常在每一年的第一季度召開。因為此時召開，便于審查批準本年度的物業(yè)管理計劃及預(yù)算和前一年的物業(yè)管理決算。此外，本條例僅僅規(guī)定了召開臨時大會的一種情形，議事規(guī)則可以根據(jù)業(yè)主的考慮與需要增加召開臨時會議的情形與要求。除了規(guī)定業(yè)主大會的召開時間之外，議事規(guī)則還可以對于會議的形式作出規(guī)定。例如，可以根據(jù)需要，規(guī)定會議形式包括預(yù)備會議、全體會議和分組會議；可以邀請有關(guān)部門、單位和物業(yè)使用權(quán)人派代表列席等等。其次，業(yè)主大會的表決程序：業(yè)主會議如何形成一個有效的決議是表決程序需要加以解決的問題。一般而言，業(yè)主大會通過決議，在工作程序上應(yīng)當經(jīng)過這幾個階段：(1)提出議案；(2)審議議案；(3)表決通過議案；(4)公布會議決議。因此議事規(guī)則不可避免的需要對于上述這些階段作出具體規(guī)定。首先，對于何人享有提案權(quán)作出規(guī)定，特別是業(yè)主委員會、業(yè)主各自的提案權(quán)規(guī)則有必要進行明確。議事規(guī)則對于如何審議議案也應(yīng)作出規(guī)范，例如與會業(yè)主是否分組討論、提案人是否應(yīng)當作出必要的說明、是否進行全體的討論程序，等等。議案經(jīng)審議后，會議主持機構(gòu)應(yīng)當如何決定提交大會表決，會議表決時應(yīng)當采用無記名投票或舉手表決方式還是其他的表決方式，形成會議決議后應(yīng)當在什么地點以何種方式予以公布，這些都迫切需要議事規(guī)則給于具體的規(guī)定。第三，業(yè)主委員會的組成：業(yè)主委員會的組成在本條例的第l6條有所涉及，但是還不夠周全，也有待于議事規(guī)則作出約定。首先，議事規(guī)則可以規(guī)定業(yè)主委員會的委員人數(shù)，這應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模結(jié)合管理工作任務(wù)來決定；其次議事規(guī)則還可以規(guī)定業(yè)主委員會的委員的消極資格，也就是說排除某些業(yè)主擔當委員。例如，可以規(guī)定擔任過破產(chǎn)企業(yè)的負責人并對于破產(chǎn)負有個人責任的業(yè)主不得出任委員等。再如，業(yè)主委員會中是否需要設(shè)有專業(yè)的財務(wù)與法律事務(wù)委員，委員會的副主任的人數(shù)以及分工等等，議事規(guī)則也都可以作出規(guī)定。第四，業(yè)主委員會成員的任期：業(yè)主委員會委員的具體任期應(yīng)當由議事規(guī)則約定，同時業(yè)主委員會的委員是否可以連選連任議事規(guī)則也最好加以明確。除了上述的這些事項，議事規(guī)則還可以根據(jù)需要規(guī)定其他事項。例如業(yè)主大會撤換和補選業(yè)主委員會委員的程序以及條件等?！鲫P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》第l0條(P146)第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責限制業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！耜P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》第33條(P152)第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會與相關(guān)單位的關(guān)系業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議?！窠庾x與應(yīng)用居民委員會的主要職責在于完成相關(guān)的政府工作事項。因而居民委員會主要是居民自我組織起來對于公共事務(wù)進行管理的組織。居民委員會的合法性來源于作為政治權(quán)利擁有者的居民的選舉。由于存在事實上與法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，各個業(yè)主行使自己所有權(quán)已經(jīng)不可能完全不牽扯到其他所有權(quán)人的利益，為了協(xié)調(diào)全體所有權(quán)人的利益，同時對于共有部分進行有效的管理與利用，就必須建立全體所有權(quán)人參與的協(xié)調(diào)機制與組織，這就是條例所規(guī)定的業(yè)主大會與業(yè)主委員會。由此可見，業(yè)主大會與業(yè)主委員會事實上是財產(chǎn)權(quán)人行使自己財產(chǎn)權(quán)的組織。換言之，業(yè)主大會與業(yè)主委員會所負責的事項在于如何行使業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)，業(yè)主大會與業(yè)主委員會的合法性來源于作為所有權(quán)人的業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會各自所行使的職責有著本質(zhì)上的區(qū)別，因為其權(quán)利來源存在重大差別，前者強調(diào)其行使私人財產(chǎn)權(quán)的屬性，而后者則是實現(xiàn)政治民主權(quán)利的結(jié)果。所以不可將二者混為一談。正是由于認識到了業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會之間的性質(zhì)差別，本條例在二者的協(xié)調(diào)配合上作出了較為明確的規(guī)定：首先，就公共事務(wù)問題上二者的協(xié)調(diào)作出規(guī)定，其中較為突出的是物業(yè)管理區(qū)域的社會治安工作。本條例要求業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，同時與居民委員會相互協(xié)作，共同做好社會治安工作。公安機關(guān)作為負責社會治安的政府機關(guān)自然對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安事項責無旁貸，而治安作為重要的公共事務(wù)，居民委員會也負有相應(yīng)的責任。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為行使業(yè)主自己財產(chǎn)權(quán)的組織，自然而然的可以就維護自己財產(chǎn)權(quán)作出合法妥當?shù)陌才?。不過，在公共事務(wù)問題上，正如公民應(yīng)當配合有關(guān)機關(guān)一樣，業(yè)主大會、業(yè)主委員會自然應(yīng)當與負責公共管理的相關(guān)行政機關(guān)和協(xié)助行政機關(guān)的居民委員會配合與協(xié)作。其次，本條例還明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合居民委員會依法履行自治管理的職責。正是因為二者存在前述的基本差別，各自行使的是不同的權(quán)利，因而業(yè)主大會、業(yè)主委員會才要協(xié)助居民委員會發(fā)揮自我管理的職責。同時，由于住宅小區(qū)的業(yè)主往往兼具業(yè)主和居民雙重身份，本條例為了促進溝通，加強業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會彼此的相互了解與聯(lián)系，要求住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當告知居民委員會，并聽取其建議。■關(guān)聯(lián)參見《城市居民委員會組織法》第3條(P143)《業(yè)主大會規(guī)程》第32條(P152)第三章 前期物業(yè)管理本章共十一條，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、建設(shè)單位的物業(yè)保修責任等內(nèi)容。前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的物業(yè)管理。規(guī)范前期物業(yè)管理活動對于業(yè)主合法權(quán)益的維護具有重要意義。第二十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！鼋庾x與應(yīng)用所謂的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前所實施的物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房出售單位在銷售物業(yè)之前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合