【正文】 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。居民委員會(huì)的合法性來源于作為政治權(quán)利擁有者的居民的選舉。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)各自所行使的職責(zé)有著本質(zhì)上的區(qū)別，因?yàn)槠錂?quán)利來源存在重大差別，前者強(qiáng)調(diào)其行使私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的屬性，而后者則是實(shí)現(xiàn)政治民主權(quán)利的結(jié)果。公安機(jī)關(guān)作為負(fù)責(zé)社會(huì)治安的政府機(jī)關(guān)自然對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安事項(xiàng)責(zé)無旁貸，而治安作為重要的公共事務(wù)，居民委員會(huì)也負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。正是因?yàn)槎叽嬖谇笆龅幕静顒e，各自行使的是不同的權(quán)利，因而業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)才要協(xié)助居民委員會(huì)發(fā)揮自我管理的職責(zé)。規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)于業(yè)主合法權(quán)益的維護(hù)具有重要意義。前期物業(yè)服務(wù)合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房出售單位在銷售物業(yè)之前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，這種。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！鲫P(guān)聯(lián)參見《城市居民委員會(huì)組織法》第3條(P143)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第32條(P152)第三章 前期物業(yè)管理本章共十一條，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容。不過，在公共事務(wù)問題上，正如公民應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)機(jī)關(guān)一樣，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)自然應(yīng)當(dāng)與負(fù)責(zé)公共管理的相關(guān)行政機(jī)關(guān)和協(xié)助行政機(jī)關(guān)的居民委員會(huì)配合與協(xié)作。正是由于認(rèn)識(shí)到了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)之間的性質(zhì)差別，本條例在二者的協(xié)調(diào)配合上作出了較為明確的規(guī)定：首先，就公共事務(wù)問題上二者的協(xié)調(diào)作出規(guī)定，其中較為突出的是物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安工作。由此可見，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)事實(shí)上是財(cái)產(chǎn)權(quán)人行使自己財(cái)產(chǎn)權(quán)的組織?！窠庾x與應(yīng)用居民委員會(huì)的主要職責(zé)在于完成相關(guān)的政府工作事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第四，業(yè)主委員會(huì)成員的任期：業(yè)主委員會(huì)委員的具體任期應(yīng)當(dāng)由議事規(guī)則約定，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)的委員是否可以連選連任議事規(guī)則也最好加以明確。第三，業(yè)主委員會(huì)的組成：業(yè)主委員會(huì)的組成在本條例的第l6條有所涉及，但是還不夠周全，也有待于議事規(guī)則作出約定。因此議事規(guī)則不可避免的需要對(duì)于上述這些階段作出具體規(guī)定。除了規(guī)定業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間之外，議事規(guī)則還可以對(duì)于會(huì)議的形式作出規(guī)定。從我國(guó)相當(dāng)一些地方的物業(yè)管理實(shí)踐看，往往規(guī)定至少每一年召開一次年會(huì)?！鼋庾x與應(yīng)用[業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容]首先，業(yè)主大會(huì)的議事方式：業(yè)主大會(huì)是會(huì)議性質(zhì)的決策機(jī)構(gòu)。規(guī)約的修改也經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。值得注意的是，我國(guó)法律規(guī)定，只有法律明確授權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)才享有處罰權(quán)，才能對(duì)某些違法行為處以罰款。第四，違反規(guī)約的責(zé)任。其次，業(yè)主共同事務(wù)管理。[管理規(guī)約的內(nèi)容]管理規(guī)約純屬業(yè)主自治規(guī)范，因而管理規(guī)約的內(nèi)容均由業(yè)主自由協(xié)商確定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)管理區(qū)域中的承租人、其他實(shí)際使用物業(yè)的人員，有關(guān)行政機(jī)構(gòu)或者組織的人員都不能成為業(yè)主委員會(huì)的委員，不能代替業(yè)主行使物業(yè)自治管理權(quán)。業(yè)主委員會(huì)僅僅是代表業(yè)主團(tuán)體對(duì)外實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的行為，其最終責(zé)任又是由業(yè)主承擔(dān)的；如果需要業(yè)主承擔(dān)到民事責(zé)任，也無須通過登記來保障，因?yàn)闃I(yè)主有其不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)加以擔(dān)保。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主團(tuán)體的組織機(jī)構(gòu)，是基于業(yè)主團(tuán)體的意思自行設(shè)立的，則登記不應(yīng)影響業(yè)主委員會(huì)的成立。因此，科學(xué)而公正的組成業(yè)主委員會(huì)的辦法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個(gè)體為單位來決定。●解讀與應(yīng)用[業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生]本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)還可以包括：(1)組織修訂管理規(guī)約和起草業(yè)主委員會(huì)章程；(2)審核專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法；(3)接收政府行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；(4)調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；(5)保管各類物業(yè)管理檔案資料、會(huì)議記錄和印章等；(6)向業(yè)主大會(huì)提出有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議，向物業(yè)主管部門反映業(yè)主的意見和建議；(7)審議物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算等重大措施等等。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、變更和解除應(yīng)當(dāng)遵守《合同法》的規(guī)定。召集除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議之外的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。涉及糾紛訴訟時(shí)，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會(huì)，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動(dòng)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。同樣，業(yè)主委員會(huì)也不應(yīng)被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也不應(yīng)從事與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的非經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其行為應(yīng)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。它是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。(3)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。從以上規(guī)定可以看出，居民委員會(huì)的職責(zé)包含對(duì)社區(qū)的管理。之所以規(guī)定事先通知的義務(wù)，是因?yàn)檫@有助于業(yè)主作好準(zhǔn)備工作。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。但是，條例這一規(guī)定，并不意味著臨時(shí)會(huì)議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒有限定其他情形下召開臨時(shí)大會(huì)。■解讀與應(yīng)用[定期會(huì)議]定期會(huì)議可以稱為例會(huì)，指應(yīng)3按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。但是，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。而對(duì)于特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。[業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則]召開業(yè)主大會(huì)的目的，就是為了形成物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的決議。[業(yè)主參加大會(huì)的方式]業(yè)主參加大會(huì)的方式既包括親自參加的方式，也包括委托代理人參加的方式。[業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的方式]通常情況下，業(yè)主大會(huì)的召開采取的是集體討論方式，這種方式能夠充分展示各方的意見。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。為便于業(yè)主處理新出現(xiàn)的重大問題，對(duì)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)采用列舉加概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主對(duì)這些新問題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)約依據(jù)。第三，決定本自治管理轄區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)，涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)包括：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。業(yè)主有權(quán)選舉、決定和罷免本自治管理組織實(shí)體(即業(yè)委會(huì))的組成人員。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主大會(huì)依據(jù)一定程序、運(yùn)用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進(jìn)行的，制定、修改、補(bǔ)充、廢止具有特定適用范圍和組織紀(jì)律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動(dòng)?！鼋庾x與應(yīng)用本條例經(jīng)修改，將原規(guī)定的“由業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)”改為“業(yè)主共同決定事項(xiàng)”，這是修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》全面保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的充分體現(xiàn)。本條例規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！鼋庾x與應(yīng)用[業(yè)主大會(huì)的成立]本條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不應(yīng)做任意改動(dòng)。物業(yè)所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成?！鲫P(guān)聯(lián)參見《物權(quán)法》第75條[設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)](P133)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第3條(P144)第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為，其機(jī)構(gòu)的構(gòu)成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。其成員是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、代表性的特征。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！耜P(guān)聯(lián)參見《物權(quán)法》第71條[專有部分的權(quán)能](P131)第77條[住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的條件](P135)第78條[業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的效力](P135)第83條[業(yè)主義務(wù)及權(quán)益維護(hù)](P138)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(P239)第八條 業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。各業(yè)主處置其所有的單元時(shí)，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并促使有關(guān)承受人簽署規(guī)約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理規(guī)約的一切條款，受管理規(guī)約約束。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利?；诖隧?xiàng)義務(wù)，各業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及維修、保險(xiǎn)等款項(xiàng)，并應(yīng)準(zhǔn)時(shí)交付。第二，交納資金費(fèi)用的義務(wù)。主要包括：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。除此之外，業(yè)主對(duì)過道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。只有國(guó)家法律認(rèn)同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬的目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，任何人都不能以個(gè)人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計(jì)證明。同時(shí)，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)情況，但沒有檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)的權(quán)利。(2)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。但是，業(yè)主委員會(huì)的成員也具有個(gè)人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會(huì)怠于行使業(yè)主們委托的各項(xiàng)職責(zé)。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。第四，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。管理規(guī)約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。第二，提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。[業(yè)主的權(quán)利]物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。除此之外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。另外，按物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。現(xiàn)實(shí)上生活中絕大部分住宅都是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個(gè)自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實(shí)質(zhì)上這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第一，可以從形式上進(jìn)行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行區(qū)分。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。自然人業(yè)主，是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的人?！窠庾x與應(yīng)用國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門是指建設(shè)部。對(duì)于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式，《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有強(qiáng)制性的規(guī)定?！耜P(guān)聯(lián)參見《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條(P190、191)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第17—20條(P227)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第2條(P228)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(P170)第三條 選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(1)前期管理，主要是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。三是委托性的特約服務(wù)。例如，機(jī)電設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)(包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù))，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——?jiǎng)趧?wù)與服務(wù)。一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。但這也不意味著物業(yè)就完全喪失了“管理”的權(quán)力。第二條 物業(yè)管理定義本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。這里的地產(chǎn)，是指與該房業(yè)配套的地業(yè)。其中各類房屋，是指住宅小區(qū)、綜合商住、別墅、高檔寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、飯店、工業(yè)廠房、倉庫等；配套設(shè)施、設(shè)備，是指房屋內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施；場(chǎng)地，是指和房屋相鄰的庭院、綠地、道路等。法律要點(diǎn)法條頁碼物業(yè)管理