【正文】 營策略，如出租營運安排及收費標(biāo)準(zhǔn)等。　　(2)規(guī)劃停車場的日常管理程序，制訂停車場守則及車輛進(jìn)出動線流程?！　　　?1)駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時間內(nèi)處理。(2)本公司物業(yè)管理部主管級人員將會同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定期拜訪各承租戶，建立友好溝通?！　?3)將所有租戶的建議及投訴記錄提供給業(yè)主，以備業(yè)主核查及檢討?！　　　?1)安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選廠商供應(yīng)適時的盆栽以改善大樓環(huán)境。　　(2)在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計劃將在業(yè)主核準(zhǔn)后方才施行?！　　　?1)定期與大樓各租戶溝通并收集意見，保持雙方友好關(guān)系，促進(jìn)大廈管理運作更順暢。　　(2)與區(qū)內(nèi)政府機關(guān)及有關(guān)團(tuán)體保持聯(lián)絡(luò)，遇有特別事件或狀況時能即時發(fā)揮作用?！　　　?1)大樓管理處將定期發(fā)出通告，報道大樓內(nèi)咨訊及其他事項，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶?！　?2)本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要租戶，收集有關(guān)改善管理運作的意見及建議?！　?3)本公司將每月與業(yè)主舉行例會，檢討及報告管理進(jìn)度，必要時還可舉行特別會議，商討其他有關(guān)管理問題?！　?4)本公司將每月提交詳盡的管理報告供業(yè)主審核，內(nèi)容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將要期滿的租用戶名單、大樓維修事項、管理費用及租金收支表等。(二)管理運作進(jìn)程與員工工作細(xì)則就物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運作如下(圖325)：　　　　1)業(yè)主與物業(yè)管理公司　　由業(yè)主委任本公司為管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切管理事宜，本公司則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并定期或每月提交管理報告和物業(yè)財務(wù)資料?！　?)物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管／其他管理人員　　本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌處理日常管理事宜，其他管理人員也將配合大廈運作需要適當(dāng)設(shè)置。本公司物業(yè)管理部專門負(fù)責(zé)人將會同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定期與業(yè)主溝通及檢討各項管理運作事務(wù)?！　?)物業(yè)管理公司與基層管理員工　　各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗在物業(yè)正式營運前接受調(diào)配和訓(xùn)練，該級別的管理員工將著重選擇有實踐經(jīng)驗的管理人員擔(dān)任，務(wù)求能夠勝任日常管理事務(wù)。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工掌握專業(yè)管理知識，并將所學(xué)理論自覺運用于物業(yè)管理實踐。　　　1)物業(yè)主管　　(1)按其職權(quán)所屬，嚴(yán)密監(jiān)管其下轄各員工的日常工作。　　(2)編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時調(diào)派適量員工當(dāng)班，避免出現(xiàn)人手不足或冗員過多的情況?！　?3)每日呈交工作報告給公司物業(yè)管理部?！　?4)主持每周工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并借此溝通各級工作人員?！　?5)巡查其職責(zé)范圍內(nèi)的運作，以確保完成下列各項工作：　?、偾鍧嵡闆r滿意；　?、诒０蚕到y(tǒng)操作正常；　?、叟潘到y(tǒng)正常；　?、芸照{(diào)供應(yīng)正常；　?、輬@藝擺設(shè)滿意；　　⑥消防通道無障礙物阻塞；　?、吆髠湎到y(tǒng)正常?！　?6)第一時間處理投訴，直到事件圓滿解決為止。　　(7)協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員探訪大樓承租戶?！　?8)遇有事件發(fā)生時，第一時間趕赴現(xiàn)場，指揮員工并控制場面。　　(9)熟悉所有緊急情況處理步驟，如臺風(fēng)預(yù)防措施、防火設(shè)施、緊急出口位置等?！　?)物業(yè)管理員　　(1)按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線?！　?2)隨時保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定?！　?3)絕對服從合理的工作指示?！　?4)駐守崗位、巡視或監(jiān)視指定的物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任何可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管?！　?5)盡量避免使用武力，有需要時應(yīng)召喚其他值勤人員支援。　　(6)下班時如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時到達(dá)，不可離開崗位，應(yīng)通知主管代安排接班?！　?)維修保養(yǎng)員　　(1)按照主管指示執(zhí)行修繕程序或擔(dān)任其他應(yīng)急職務(wù)?！　?2)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)一切維修工程，經(jīng)由上級認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外?！　?3)維修工程進(jìn)行時，應(yīng)盡量避免給用戶造成不便?！　?4)工程進(jìn)行時若涉及停電、停水、停空調(diào)，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知用戶?！　?5)每日做好并提交工作記錄以及各修繕記錄?！　?6)領(lǐng)取工具時應(yīng)填寫申請表，工具應(yīng)妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時記錄?！　?7)進(jìn)行任何工作時，應(yīng)以保證安全為原則。　　(8)按時檢查應(yīng)急系統(tǒng)，如抽水機、后備電力系統(tǒng)等?！　?)停車場管理員　　(1)控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施?！　?2)記錄日常進(jìn)出大樓車輛資料，協(xié)調(diào)貨運車輛的貨物啟運裝卸工作?！　?3)上下班時協(xié)助疏導(dǎo)通道與車輛流量。　　(4)停車場內(nèi)若發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟。　　(5)若發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場內(nèi)徘徊，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場協(xié)助?！　?6)停車場內(nèi)停放的車輛有警報長鳴時，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)。　　(7)未經(jīng)主管同意，切勿代客停車?！　?8)工作時必須穿戴反光背心制服，以確保安全。　　5)清潔員工／承包商　　(1)打掃清潔所有公共場所，包括公共走廊、樓梯、電梯、大堂、管理處、洗手間及天臺等?！　?2)清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類管口、木器、金屬制品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾桶及煙灰缸等?！　?3)所有公共地板打蠟?！　?4)將廢棄物收集及妥當(dāng)處置。　　(5)清理和疏通排水系統(tǒng)，以防堵塞?！　?6)按照大樓經(jīng)理／主管／組長的指示執(zhí)行其他清潔任務(wù)或特別服務(wù)?！　?7)所有在高空外墻工作之清潔員，必須配戴安全防護(hù)用具，違者一律給予紀(jì)律處分?！　?8)所有清潔工具、用品均為大樓財物，如有不正當(dāng)使用者，可能被疑為盜竊，外包廠商工具器材例外。服務(wù)形式及費用　　一、服務(wù)形式　　　　本公司將在被委任為物業(yè)管理顧問期間，定期與業(yè)主、建筑師、承建商及各有關(guān)單位舉行會議，報告工作進(jìn)度，檢討有關(guān)問題并提供專業(yè)意見。本公司建議服務(wù)期限從公司被委任開始至樓宇使用執(zhí)照發(fā)放為止。　　本公司將在樓宇使用執(zhí)照發(fā)放后開始提供實質(zhì)管理服務(wù)并直接對業(yè)主負(fù)責(zé)，派出管理人員進(jìn)駐大樓提供建議書所確定的服務(wù)，并定期與業(yè)主舉行會議，提交管理運作報告。本公司建議服務(wù)期限自樓宇使用執(zhí)照發(fā)放開始，為期兩年，兩年合約期滿則自動續(xù)約，或變動方提前三個月通知終止合約?！　《?、服務(wù)費用　　　　為使業(yè)主對本公司的服務(wù)質(zhì)量樹立信心，該階段服務(wù)本公司將不收取費用。本公司相信該項服務(wù)對整項發(fā)展計劃的物業(yè)管理會有積極的作用及幫助。　　　　依據(jù)建議書所提供的實質(zhì)管理服務(wù)(包括大樓管理、保安管理、財務(wù)管理、維護(hù)管理等項目)。自委任期開始，公司將于每月在管理賬戶內(nèi)收取人民幣一萬二千元整作為服務(wù)費，每十二個月再行議定費用。結(jié)　　論　　深信貴業(yè)主從上述建議書內(nèi)容中已深刻了解到本公司對參加本案的興趣，并希望能有機會與貴業(yè)主合作從事極富挑戰(zhàn)性及創(chuàng)意性的綜合物業(yè)管理規(guī)劃案?！　∪粑伪竟緸楸卷棸l(fā)展計劃的物業(yè)管理經(jīng)理人，本公司深具信心能勝任此職，原因有以下幾點：　　，公司現(xiàn)代化的專業(yè)物業(yè)管理技術(shù)與運作策劃都能滿足貴業(yè)主的需求。　　，為本項物業(yè)管理設(shè)計出一套周全完善的管理方案?！　?，對整項計劃的功能效益及資金有效使用都有正面作用。本公司亦會于此階段與建筑師及其他顧問共同合作以實現(xiàn)這一目標(biāo)?！　。绻豁棸l(fā)展計劃能于開發(fā)建設(shè)期間融入物業(yè)管理策略及意見，則可避免日后發(fā)生重大管理問題或?qū)嵸|(zhì)運作困難，對整項計劃的經(jīng)濟(jì)效益也得益顯著。　　，因為通過上述服務(wù)，物業(yè)價值不僅不會因時間日久而降低，反而會因管理得當(dāng)而提升，更可襯托出未來新物業(yè)的價值。致禮　　物業(yè)管理公司　　年　　月　　日第 47 頁 共 47 頁