【正文】 并按照消防部門的要求提交事故報告。2 突然斷水、停水事件的應(yīng)急措施? 校區(qū)內(nèi)發(fā)生停水的原因主要有：a. 外管網(wǎng)（供水部門）停止供水；b. 樓內(nèi)供水管道故障，停止供水。 外管網(wǎng)突然停水? 物業(yè)管理處接到供水部門對供水管道進(jìn)行停水檢修通知時，應(yīng)立即向管理處經(jīng)理報告，管理處經(jīng)理通知校方主管部門和相關(guān)負(fù)責(zé)人，并告知具體的停水時間，做好有關(guān)蓄水準(zhǔn)備；? 設(shè)備工發(fā)現(xiàn)外觀網(wǎng)突然停水后，立即向管理處經(jīng)理報告；? 管理處經(jīng)理應(yīng)立即撥打電話，向供水部門詢問停水原因、何時能夠恢復(fù)供水，將答復(fù)情況向管理處經(jīng)理匯報，并將停水原因及預(yù)計恢復(fù)供水時間通知即時通知校方主管部門和相關(guān)負(fù)責(zé)人；? 環(huán)境工程部主管組織修復(fù)供水管道故障后，應(yīng)及時向管理處經(jīng)理匯報，并通知校方可以正常用水。 樓內(nèi)供水管道故障引起停水? 維修樓內(nèi)供水管道及閥門故障時，應(yīng)關(guān)閉供水管道上一級閥門，環(huán)境工程部主管組織設(shè)備工進(jìn)行搶修，并及時向管理處經(jīng)理報告；? 設(shè)備工在搶修管道現(xiàn)場向校方相關(guān)管理人員做好解釋工作；? 保潔領(lǐng)班組織保潔服務(wù)人員到各取水點檢查巡視時，應(yīng)擰緊水籠頭，防止修復(fù)管道正常供水后，因水籠頭未關(guān)閉造成浪費(fèi)；? 環(huán)境工程部主管組織修復(fù)供水管道故障后，應(yīng)及時向管理處經(jīng)理匯報，并通知校方可正常用水。3 突然斷電、停電事件的應(yīng)急措施 提前得知停電時間的處理物業(yè)管理處接到供電部門對供電線路進(jìn)行停電檢修通知時，應(yīng)立即向管理處經(jīng)理報告，管理處經(jīng)理通知校方具體的停電檢修時間，并做好切換電源的準(zhǔn)備工作。 突發(fā)停電的處理： 局部停電? 管理處接報或設(shè)備工在設(shè)備維護(hù)巡視過程中發(fā)現(xiàn)校區(qū)內(nèi)部分區(qū)域停電（或接到部分區(qū)域停電的報告）應(yīng)立即使用對講機(jī)通知環(huán)境工程部；? 設(shè)備工接報后，立即上報管理處經(jīng)理，并保持聯(lián)系，及時匯報維修進(jìn)度；? 管理處經(jīng)理應(yīng)在接報后立即趕赴現(xiàn)場處置并組織相關(guān)設(shè)備工查找停電原因。同時，做好相關(guān)解釋工作；? 校區(qū)樓宇內(nèi)部分區(qū)域停電后，設(shè)備工將自動啟動該區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急燈照明；? 一般小故障，設(shè)備工應(yīng)在三十分鐘內(nèi)修復(fù)線路，恢復(fù)供電；? 出現(xiàn)較大故障時，設(shè)備工應(yīng)立即通知管理處經(jīng)理，并組織人員進(jìn)行搶修，故障修復(fù)后恢復(fù)該區(qū)域內(nèi)供電。 整體停電? 切斷主供電電源，啟動備用電源；? 現(xiàn)場設(shè)備工填寫相關(guān)記錄；? 設(shè)備工向市供電部門詢問停電原因（主供電修復(fù)后轉(zhuǎn)為備供電）；? 校區(qū)內(nèi)線路故障引起全場停電時，設(shè)備工應(yīng)立即通知配電室處理突發(fā)事故；? 設(shè)備工在現(xiàn)場確認(rèn)故障線路，斷開分路開關(guān)后向管理處經(jīng)理報告；? 管理處經(jīng)理通知校方相關(guān)主管部門負(fù)責(zé)人，協(xié)助做好搶修工作，盡快恢復(fù)供電；? 設(shè)備工到各區(qū)域查找故障原因，修復(fù)線路故障后恢復(fù)供電。4 突發(fā)水浸事件的應(yīng)急措施? 校區(qū)內(nèi)引發(fā)水浸的主要原因主要有：a. 水管爆裂；b. 噴淋頭爆裂；c. 水箱閥門失靈；? 管理處接報或設(shè)備工在設(shè)備維護(hù)巡視過程中發(fā)現(xiàn)校區(qū)內(nèi)發(fā)生水浸事故后，應(yīng)立即使用對講機(jī)通知管理處經(jīng)理，說明水浸地點、水浸原因等基本情況；? 管理處經(jīng)理通知設(shè)備工在五分鐘內(nèi)到達(dá)水浸現(xiàn)場實施搶修，并及時向管理處經(jīng)理匯報。 水管爆裂? 設(shè)備工關(guān)閉區(qū)域供水閥門，實施搶修，嚴(yán)重水浸引起積水時，應(yīng)使用潛水泵排水；? 管理處經(jīng)理組織人員協(xié)助校方相關(guān)人員做好維修現(xiàn)場隔離工作，防止非操作人員誤入搶修現(xiàn)場；? 保潔主管組織保潔服務(wù)人員到現(xiàn)場清理積水，防止水勢蔓延；? 水浸現(xiàn)場有電梯運(yùn)行時，設(shè)備工應(yīng)將電梯提升到頂層，切斷電梯電源，并在首層放置“電梯維修”的標(biāo)識牌。? 設(shè)備工修復(fù)故障后，開啟區(qū)域閥門，恢復(fù)校區(qū)正常供水。做好相關(guān)記錄，并將情況向管理處經(jīng)理匯報。 噴淋頭意外爆裂? 提示消防監(jiān)控中心將消防報警開關(guān)復(fù)位，并向消防部門反饋報警信號系噴淋頭意外破裂所致；? 設(shè)備工立即趕到消防系統(tǒng)末端放水閥處打開閥門，降低消防水壓力，直至排盡該樓層消防水；? 設(shè)備工在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，關(guān)閉該樓層消防水進(jìn)水閥，到附近消火栓中取出消防水帶，接住爆裂噴淋頭出水口，利用消防水帶將消防水引至排水溝，進(jìn)行排水；? 管理處經(jīng)理組織人員協(xié)助校方相關(guān)人員做好維修現(xiàn)場隔離工作，防止非操作人員誤入搶修現(xiàn)場；? 保潔主管組織保潔服務(wù)人員到現(xiàn)場清理積水，防止水勢蔓延；? 水浸現(xiàn)場有電梯運(yùn)行時，應(yīng)立即通知設(shè)備工將電梯提升到頂層，切斷電梯電源，并在首層放置“電梯維修”的標(biāo)識牌。? 設(shè)備工在該樓層消防水排盡后，迅速更換損壞噴淋頭，嚴(yán)重水浸引起積水時，應(yīng)使用潛水泵排水；? 設(shè)備工打開消防水進(jìn)水閥后，保潔服務(wù)人員關(guān)閉消防管道未端放水閥后清理浸水地面； 水箱（池）閥門失靈? 設(shè)備工在巡視過程中發(fā)現(xiàn)水箱閥門失靈引發(fā)水浸時，應(yīng)立即切斷供水泵電源，關(guān)閉進(jìn)水水管，并使用對講機(jī)通知管理處經(jīng)理；? 物業(yè)管理處接到其他人員報告水箱閥門失靈引發(fā)水浸時，應(yīng)立即通知設(shè)備工及管理處經(jīng)理，設(shè)備工在五分鐘內(nèi)到達(dá)水浸現(xiàn)場，切斷供水泵電源，關(guān)閉進(jìn)水閥，對給排水故障進(jìn)行修理；? 管理處經(jīng)理在五分鐘內(nèi)到達(dá)水浸現(xiàn)場，進(jìn)行現(xiàn)場指揮；? 保潔主管組織保潔服務(wù)人員封堵溢水現(xiàn)場，防止水勢蔓延；? 積水嚴(yán)重時，設(shè)備工應(yīng)使用潛水泵進(jìn)行排水處理；? 觀察現(xiàn)場附近的電源有浸水可能時，應(yīng)立即切斷電源，以防漏電傷人；? 水浸現(xiàn)場有電梯運(yùn)行時，應(yīng)立即通知設(shè)備工將電梯提升到項層，關(guān)閉電源，并在首層放置“電梯維修”的標(biāo)識牌；? 排除故障后，保潔人員清理水浸現(xiàn)場，恢復(fù)校區(qū)內(nèi)正常辦公秩序。5 突發(fā)電梯困人事件的應(yīng)急措施校區(qū)內(nèi)的電梯困人事件主要由配電系統(tǒng)故障和電梯故障引起，管理處經(jīng)理和設(shè)備工應(yīng)積極配合校方相關(guān)管理人員負(fù)責(zé)被困人員的具體解救工作。 電梯故障? 管理處接到電梯困人的求救電話后，應(yīng)立即通知管理處經(jīng)理及設(shè)備工，同時與被困人員保持聯(lián)系，安慰被困人員不要慌張，保持冷靜，不要攀爬安全窗；? 設(shè)備工應(yīng)立即趕到電梯機(jī)房，切斷電梯電源，查看樓層標(biāo)記（在牽引鋼絲繩處），確定電梯所在樓層位置；? 管理處經(jīng)理調(diào)集設(shè)備工趕到電梯機(jī)房配合處理突發(fā)事故；? 電梯處在平層位置時，設(shè)備工立即到電梯所在樓層，使用電梯三角形專用鑰匙打開廳門，解救被困人員，并向被困人員致歉；? 電梯所在位置不在平層位置時，設(shè)備工應(yīng)到電梯底層電梯口地面置“電梯維修”的警示牌，并阻止無關(guān)人員靠近電梯；? 設(shè)備工進(jìn)行盤車操作，解救被困人員：a. 盤車前確認(rèn)已切斷電梯總開關(guān)，轎廂和所有廳門已關(guān)好；b. 要及時通知乘客不要驚慌，電梯會隨時上下移動，靜候解救；c. 盤車時由設(shè)備工使用電梯松閘工具打開制動器（注意防止溜車）；d. 另二人向左或向右移動飛輪，以較容易盤動方向為準(zhǔn)；e. 電梯轎廂移動到平層位置時，設(shè)備工松開松閘工具，制動器復(fù)原，鎖緊轎廂；f. 設(shè)備工到電梯所在樓層，使用電梯三角形專用鑰匙打開廳門、轎門，解救被困人員，并向被困人員致歉；g. 所有乘客離開電梯后，應(yīng)關(guān)閉電梯轎門及樓層廳門。? 通知電梯維保單位人員到場處理故障，修復(fù)電梯故障后，拿開警示牌，恢復(fù)電梯運(yùn)行。 配電系統(tǒng)故障? 管理處接到電梯困人的求救電話后，應(yīng)立即通知設(shè)備工，同時與被困人員保持聯(lián)系，安慰被困人員不要慌張，保持冷靜，不要攀爬安全窗；? 設(shè)備工確認(rèn)是由于配電系統(tǒng)故障引起電梯困人時，應(yīng)立即切換備供電源，為電梯供電，電梯將運(yùn)行到就近樓層，平層后自動開門放出被困人員；? 切換到備供電源仍不能放出被困人員時，應(yīng)按電梯故障解救被困人員的程序放出被困人員。6 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施? 排水設(shè)施發(fā)生阻塞時，管理處接報，應(yīng)通知環(huán)境工程部安排設(shè)備工立即趕到現(xiàn)場查看情況，查找阻塞原因。一般小故障，應(yīng)在三十分鐘內(nèi)疏通排水設(shè)施，恢復(fù)使用；出現(xiàn)較大故障時，應(yīng)立即報告設(shè)備工使用設(shè)備進(jìn)行疏通，及時恢復(fù)排水設(shè)施的使用；? 中心區(qū)域雨、污水管及排水管網(wǎng)發(fā)生阻塞時，物業(yè)應(yīng)立即組織設(shè)備工趕到現(xiàn)場，查找阻塞原因，控制現(xiàn)場故障蔓延，及時報告設(shè)備工，設(shè)備工通知各相關(guān)區(qū)域內(nèi)的校方人員停止使用雨、污水管及排水管網(wǎng)排放，設(shè)備工進(jìn)行搶修，并在修復(fù)雨、污水管及排水管網(wǎng)故障后，及時向管理處經(jīng)理匯報，并通知校方可以正常排放。7 防臺、防汛應(yīng)急措施? 發(fā)生險情時，管理處經(jīng)理及設(shè)備工應(yīng)立即組織人員進(jìn)行搶險自救，并加強(qiáng)重點區(qū)域的力量，保護(hù)業(yè)主的人生和財產(chǎn)安全，及時上報校方主管部門；? 值班人員及各崗位人員應(yīng)保證二十四小時開通手機(jī)等通訊工具，保證聯(lián)絡(luò)指揮順暢；? 建立報告制度，保證上情下達(dá)，下情上報，及時掌握防洪、防汛動態(tài)。防洪、防汛值班期間要實行電話天天報，不遲到、不漏報、不錯報，一般情況逐級報，重要情況加急報制度。 先期準(zhǔn)備工作? 設(shè)備工應(yīng)對明溝、積水井進(jìn)行檢查，確保明溝、積水井暢通；? 設(shè)備工應(yīng)檢查潛水泵，確保潛水泵工作運(yùn)行正常；? 設(shè)備工應(yīng)檢查電梯機(jī)房、頂層房門及空置房是否關(guān)好，避免雨水進(jìn)入機(jī)房和樓內(nèi)；? 設(shè)備工應(yīng)檢查避雷設(shè)施接地是否良好，是否有斷裂、折斷等隱患，防止意外發(fā)生。 發(fā)現(xiàn)水澇等險情? 設(shè)備值班人員立即啟動潛水泵進(jìn)行抽水，并確保潛水泵有效運(yùn)行，同時，對電訊間進(jìn)行檢查，確保電纜溝干燥；? 路面、積水井等下水不暢，設(shè)備值班人員應(yīng)立即用手提潛水泵進(jìn)行抽水，同時進(jìn)行疏通；? 管理處經(jīng)理和設(shè)備工立即組織人員運(yùn)送黃沙袋到地下室雨水入口處，堆砌防水墻阻止雨水流入；? 保潔主管組織保潔服務(wù)人員清掃地下室積水，同時，安排人員維持現(xiàn)場秩序，確保搶險工作順利進(jìn)行；? 設(shè)備工將電梯升到浸水層以上并切斷電源，停止使用電梯。如電梯井浸水，立即搶修，取保電梯井干燥。第八章 節(jié)能環(huán)保措施我國目前正在大力提倡可持續(xù)發(fā)展和建設(shè)節(jié)約型社會，物業(yè)管理行業(yè)也必須在物業(yè)管理過程中提倡節(jié)能環(huán)保。這不僅可以提高企業(yè)的運(yùn)作效率，降低企業(yè)成本，而且也可以為國家的資源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)。我公司將根據(jù)“紹興市委黨?！钡捻椖刻攸c，從以下各方面著手，制定符合現(xiàn)場管理實際的節(jié)能環(huán)保措施：? 提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的科技含量，做好項目節(jié)能：物業(yè)常用的耗電耗能的設(shè)備設(shè)施，如公用照明設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、通風(fēng)換氣設(shè)備和溫控設(shè)備等，盡量采用節(jié)能省電型產(chǎn)品。? 提高物業(yè)管理者的節(jié)能環(huán)保意識，強(qiáng)化相關(guān)管理制度：在物業(yè)管理服務(wù)中加大管理力度，體現(xiàn)嚴(yán)格、科學(xué)的原則，盡量杜絕浪費(fèi)和污染，既是物業(yè)公司經(jīng)營控制成本的需要，也符合業(yè)主對物業(yè)品質(zhì)的客觀要求。? 提高物業(yè)使用人的節(jié)能環(huán)保意識，形成自覺節(jié)能、愛護(hù)環(huán)境的習(xí)慣：做好與業(yè)主的溝通工作，做好日常的節(jié)能環(huán)保宣傳工作。? 完善供水系統(tǒng)巡視保養(yǎng)制度：蓄水池、樓頂水箱的開關(guān)、閘門和水位自動控制保持經(jīng)常巡視，防止失靈，造成跑水和漏水；及時檢測維護(hù)供水管網(wǎng)，防止供水管網(wǎng)出現(xiàn)問題，跑水和漏水，造成浪費(fèi)；加強(qiáng)主供水管網(wǎng)總閥門的維護(hù)，防止支供水管網(wǎng)出現(xiàn)問題，不能及時關(guān)閉，造成浪費(fèi)；? 建立照明系統(tǒng)日常節(jié)能運(yùn)行制度：樓內(nèi)公共照明燈具開關(guān)采用可控的燈具開關(guān)，隨用隨開；對停車和車庫的照明，采用分時段，進(jìn)行開關(guān)；? 管理處電子辦公：利用公司網(wǎng)上OA辦公系統(tǒng)，直接將管理信息，文檔和各類文件以電子版形式上傳，在提高工作效率的同時，做到了無紙化辦公，即環(huán)保又降低了能源消耗和辦公成本；? 推廣使用節(jié)能燈：使用電子鎮(zhèn)流器代替電感式鎮(zhèn)流器、以節(jié)能燈代替白熾燈，可節(jié)省高達(dá)70%至80%的電力。一只11瓦節(jié)能燈的照明效果,頂?shù)蒙?0瓦普通燈泡,而且每分鐘都比普通燈泡節(jié)能80%；? 安裝自控裝置：在使用率低的區(qū)域(例如會議室等)，安裝在場傳感器，自動控制空調(diào)的開關(guān)；? 水泵、風(fēng)機(jī)及電梯等應(yīng)用變頻調(diào)速技術(shù)：變頻調(diào)速技術(shù)是解決由于設(shè)計配置過大，造成電動機(jī)大馬拉小車現(xiàn)象的節(jié)能措施；? 鍋爐高溫?zé)煔獾脑倮茫哄仩t排煙溫度每降低15℃，可以提高鍋爐效率1％，一般鍋爐設(shè)計排煙溫度約200℃左右，燃用輕油和天然氣的鍋爐是完全可以通過增加余熱回收裝置將溫度降為150℃以下，提高效率3％以上。? 景觀照明采用先進(jìn)高效照明技術(shù)：景觀照明往往需要發(fā)出各種顏色，先進(jìn)的照明燈具如發(fā)光二極管（LED）本身就可以發(fā)出所需要的單一光色，而且壽命是普通白熾燈的幾十倍；? 優(yōu)化用能設(shè)備的運(yùn)行時間和參數(shù)：每個用能設(shè)備都是上班就開，下班才關(guān)的，有的設(shè)備每天只使用幾個小時卻保持8小時甚至24小時連續(xù)運(yùn)行。仔細(xì)研究各用能設(shè)備，何時必須使用，何時可以降低負(fù)荷使用或者關(guān)掉；? 選用新型空調(diào)設(shè)備：以全新的節(jié)能型號，代替陳舊空調(diào)設(shè)備，使用熱回收型冷水機(jī)或熱泵機(jī)組，在提供冷氣的同時，可利用回收的廢熱將熱水加熱，大幅提高能源利用效率；? 利用夜間自然冷風(fēng)預(yù)冷房間：在夜間最低溫度較低的情況下，預(yù)先進(jìn)行通風(fēng)換氣，利用建筑物自身的結(jié)構(gòu)蓄冷。此方法除了減少能耗外，還可以可以保持室內(nèi)良好的空氣質(zhì)量；? 過渡季節(jié)靠新風(fēng)制冷：辦公樓由于內(nèi)部的熱源（如：人、計算機(jī)、照明等）在過渡季節(jié)亦需要進(jìn)行冷卻，可利用較冷的室外空氣來滿足全部或部分制冷需要，從而減少系統(tǒng)制冷所需的能源；? 優(yōu)化地下車庫通風(fēng)機(jī)的開機(jī)時間，避免24小時常開：地下車庫為了保持空氣質(zhì)量，都裝有換氣風(fēng)機(jī)，車庫每天不同時段進(jìn)出車輛的數(shù)量是不均勻的，設(shè)備工應(yīng)該研究各個時段車輛的進(jìn)出規(guī)律．從而找出風(fēng)機(jī)運(yùn)行時間以及開機(jī)數(shù)量的最優(yōu)控制方法；第 54 頁 共 55 頁