【導(dǎo)讀】物業(yè)接管前期工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1頁。房屋使用說明書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71頁。裝修管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第95頁。治安、消防協(xié)議書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第107頁。房屋交付（入住）通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第110頁。由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》。小區(qū)管理辦公室進(jìn)行備案，備案生效后執(zhí)行。編制《員工手冊》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊。制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。

　　

【正文】 。 《許可證》原件、《施工證》返給施工方。 ―整改驗收― 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 27 頁 共 69 頁 ＊ 施工方到物業(yè)公司申請二次驗收 一、管業(yè)部 請施工方出具業(yè)主的驗收合格證明（原件），將復(fù)印件存檔。 收回施工方《許可證》原件，做好回收記錄后銷毀。 填寫《驗收申請》及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方，讓其到保衛(wèi)部交回《施工證》。 提取圖紙 1 份、《申請表》原件、一次《驗收表》，并附本次驗收表送至保衛(wèi)部。 二、保衛(wèi)部 接到施工方交回的《施工證》將其銷毀，并做好記錄。 接到管業(yè)部送來的圖紙、《申請表》、一次《驗收表》及本次《驗收表》。 于當(dāng)日完成驗收工作，下班前將圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》送至工程部。 三、工程部 接到保衛(wèi)部送來的圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》。 于次日（既申請的第 2 個工作日）完成 驗收。 下班前將圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》返回管業(yè)部。 四、管業(yè)部 接到工程部送來的圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》。 驗收不合格： 當(dāng)日（既申請的第 3 個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收不合格，施工方來管業(yè)部領(lǐng)取驗收表復(fù)印件。 填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內(nèi)容。 驗收合格： 當(dāng)日（既申請的第 3 個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收合格，管業(yè)部將自動為其辦理退保證金手續(xù)。 填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內(nèi)容。 將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔。 客戶入住流程圖 接業(yè)主入住通知 確認(rèn)搬家相關(guān)事宜 根據(jù)入住通知單，各部門安排工作 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 28 頁 共 69 頁 客戶入住流程 業(yè)主通知入住 管業(yè)部 客務(wù)接到業(yè)主（使用人）正式入住的電話通知（或傳真通知，需由管業(yè)部人員電話進(jìn)行確認(rèn)）。 填寫《入住通知單》中相關(guān)內(nèi)容。資料填寫完畢后，將通知單送至工程部。 核對業(yè)主（使用人）的檔案資料： 檔案齊全，同意入住；如有缺項，通知業(yè)主（使用人）補(bǔ)齊缺項檔案資料再行正式入住。 檔案明細(xì) 入伙授權(quán)書 1 份 房屋交付（入住）通知書 1 份 業(yè)主聯(lián)絡(luò)登記表 1 份 承諾書 2 份 治安、消防協(xié)議書 2 份 業(yè)主身份證復(fù)印件或被委托人身份證復(fù)印件（注明被委托人字 樣）各 2 份 公證證明（或委托書）原件 1 份 業(yè)主入住費用應(yīng)收表 1 份 驗收單元交接書 1 份 鑰匙交接表 1 份 裝修管理協(xié)議書 1 份 裝修審批單 1 份 二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書 1 份 裝修施工申請表 1 份 裝修施工圖紙 1 套 裝修公司資質(zhì)證明 1 份 搬家現(xiàn)場管 理 管業(yè)部上門拜訪 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 29 頁 共 69 頁 業(yè)主與裝修公司裝修合同 1 份 工程部： 接到管業(yè)部的入住通知單。 填寫入住通知單中本部門相關(guān)內(nèi)容。 部門經(jīng)理確認(rèn)后，將入住通知單送至保衛(wèi)部。 保衛(wèi)部： 接到工程部送來的入住通知單。 填寫本部門相關(guān)內(nèi)容。 部門經(jīng)理確認(rèn)后送至綜合部。 綜合部： 接到保衛(wèi)部送來的入住通知單，填 寫相關(guān)內(nèi)容后，報總經(jīng)理審批。 總經(jīng)理簽批后，準(zhǔn)備相關(guān)物品（指示牌、花籃等）。 管業(yè)部： 接到綜合部返回的入住通知單。 根據(jù)各部門簽署意見通知業(yè)主入住的相關(guān)準(zhǔn)備工作已就緒，可以正式入住。 入住當(dāng)天 保衛(wèi)部： 用明顯標(biāo)志設(shè)置出卸貨區(qū)的位置及臨時車位。 車場人員指引搬家公司車輛進(jìn)入臨時車位停車，并進(jìn)行疏導(dǎo)。 保安員指引搬家公司人員將貨物從指定貨梯（或路線）進(jìn)行搬運，禁止進(jìn)入其他區(qū)域。 防止搬家人員出現(xiàn)大聲喧鬧、拖拉貨物、碰損公物、設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)象。如出現(xiàn)野蠻搬家現(xiàn)象，視情況進(jìn)行相應(yīng)處理。 如發(fā)現(xiàn)搬家物品中有易 燃易爆品，對搬家人員進(jìn)行提醒、監(jiān)督。 管業(yè)部： 客務(wù)代表在相關(guān)樓層（或在大廈外）迎接業(yè)主（使用人），并進(jìn)行指引。 安排保潔人員及時打掃公共區(qū)域衛(wèi)生，保持清潔。 搬家公司離開大廈 保衛(wèi)部： 檢查公共區(qū)域內(nèi)有無遺失物品，如有請業(yè)主（使用人）進(jìn)行確認(rèn)，并做好遺失物品登記、認(rèn)領(lǐng)手續(xù)。 工程部： 檢查公共區(qū)域、公共設(shè)施有無損壞，如有進(jìn)行相應(yīng)的處理。 管業(yè)部： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 30 頁 共 69 頁 檢查公共區(qū)域清潔情況。 拜訪客戶，贈送花籃。 填寫業(yè)主檔案目錄中相關(guān)內(nèi)容。 總 經(jīng) 理 致 詞 尊敬的各位業(yè)主（使 用人）你們好： 歷經(jīng)二年多的精雕細(xì)琢，終于以其超前的功能設(shè)計，獨特的建筑造型，良好的工程品質(zhì)展現(xiàn)在世人面前。 在此請允許我代表牧業(yè)公司的全體員工歡迎您的到來。我們將繼續(xù)秉承“以人為本、業(yè)主至上、關(guān)注點滴、不斷進(jìn)取”的服務(wù)理念，通過安全、舒適、溫暖、快捷、方便的服務(wù)方式，全方位的向您提供程序化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的高品位物業(yè)服務(wù)。 各位業(yè)主（使用人）讓我們共同承擔(dān)起彼此的責(zé)任和義務(wù)去創(chuàng)造美好的明天。 北京 *****************公司 總經(jīng)理： *****年 ****月 使用、管理、維修公約 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 31 頁 共 69 頁 根據(jù)中華人民共和國和北京市有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合“ ” (以下簡稱“大廈” )的實際情況，為維護(hù)大廈全體產(chǎn)權(quán)人、使用人、開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，從而達(dá)到對大廈的統(tǒng)一管理，特制定《 使用、管理、維修公約》 (以下簡稱“公約” )。 本公約對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及全體產(chǎn)權(quán)人 (包括其使用人、受讓人、繼承人、承租人或占用人 )均有約束力。 物業(yè)概況 物業(yè)名稱： 宗地位置： 物業(yè)四至： 東： 南： 西： 北： 占地面積： m2 建筑面積： m2 國有土地使用證： 土地用途： 商業(yè)、房屋可使用年限：商業(yè) 年、房屋 年 公共地方： 指不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用的部位。其中包括大廈各出入口、行人道、通道、電梯大堂、外墻、屋面、綠化區(qū)、車道、公用車輛停泊及裝卸貨區(qū)域、電梯、消防通道、保安監(jiān)控室、走廊、樓梯、臺階、共用衛(wèi)生間、管理用房、電話機(jī)房、變配電室 、熱力站、燃?xì)鉄崴g、隔油池、污水池、化糞池、泵房、中水處理房、水箱、中央空調(diào)設(shè)備機(jī)房及風(fēng)機(jī)房、垃圾房、自動噴淋系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、電梯機(jī)房及為該大廈的產(chǎn)權(quán)人、租戶及訪客而設(shè)立的共用的其他地方或范圍。 公共設(shè)施： 指不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用，為該大廈的公眾利益而在大廈所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置或種植物，包括衛(wèi)星電視系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、 燃?xì)庀到y(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、電梯、公共衛(wèi)生間設(shè)備、玻璃幕墻、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區(qū)之裝置及種植物、告示牌及其他機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列的各類設(shè)備，均屬公共設(shè)施的一部分。 各主體基本情況 開發(fā)企業(yè) 開發(fā)企業(yè)： 注冊地址： 郵 編： 法人代表： 注冊資本： 聯(lián)系電話： 產(chǎn)權(quán)人 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 32 頁 共 69 頁 擁有該房屋單元的產(chǎn)權(quán)人，包括其日后的繼承人或轉(zhuǎn)讓人 (包括但不限于變賣、贈與及互易等 )，如果該單元已被抵押，則“產(chǎn)權(quán)人”應(yīng)包括抵押人和抵押 權(quán)人。 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理委員會 (以下簡稱“管委會” )成立前，由開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)對大廈進(jìn)行管理。管委會成立后，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對大廈進(jìn)行管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。 物業(yè)管理企業(yè) 公司名稱： 注冊地址： 注冊資金： 郵政編碼： 法人代表： 聯(lián)系電話： 定 義 本公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下： 管理規(guī)則 指本公約 及用戶守則內(nèi)的一切條款或規(guī)定，以及開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)按本公約制定的各項與大廈管理有關(guān)的規(guī)章制度。 管理合同 指開發(fā)企業(yè) (管委會成立后由管委會 )為管理大廈而與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理委托合同》，其內(nèi)容不能與本公約相違背。開發(fā)企業(yè)、管委會、物業(yè)管理企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及使用人等均須遵守。 綠化區(qū)域 指根據(jù)政府有關(guān)法令所要求或由開發(fā)企業(yè)所設(shè)計規(guī)劃在該土地上實施綠化的地區(qū)，屬公共設(shè)施之一。 停 車 場 指大廈只限停放機(jī)動車、非機(jī)動車的地方。 外 墻 指大廈的所有或部分墻，為公共地方之一。 保留地方 指所有在土地之上，除公共范圍及已售出的單元之外，由開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)而非供產(chǎn)權(quán)人使用的各種地方。 業(yè)權(quán)份額 指各單元產(chǎn)權(quán)人的房屋在該大廈內(nèi)所占的份額。 交付使用通知書 指大廈能交付使用時開發(fā)企業(yè)給各產(chǎn)權(quán)人的通知書。 一般規(guī)定 本公約對大廈開發(fā)企業(yè)、全體產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)均具有約束力。 本公約適用于中華人民共和國的法律、法規(guī)和有關(guān)政策以及北京市法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。如政府有關(guān)部門頒發(fā)新的法規(guī)與本公約互相抵觸時，將以最新頒發(fā)的法規(guī)為準(zhǔn)。 若本公約內(nèi)有任何條文在任何法律下成為無效 、非法或不能執(zhí)行時，本公約其余條文的有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 33 頁 共 69 頁 本公約以中文簡體書寫，印刷文字具有同等法律效力。 本公約自北京市國土資源和房屋管理局核準(zhǔn)并經(jīng)購房人簽署遵守公約《承諾書》之日起生效。 管委會擁有對公約的解釋權(quán)，但在管委會成立前，由開發(fā)企業(yè)解釋。 管委會成立前，不得對已通過北京市國土資源和房屋管理局核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改。管委會成立后，可由管委會根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會決議對公約進(jìn)行修改，公約修改版本須經(jīng)北京市國土資源和房屋管理局核準(zhǔn)。 本公約送交北京市國土資源和房屋管理局市場一處一份，北京市居住 小區(qū)管理辦公室一份，東城區(qū)房屋土地管理局居住小區(qū)管理辦公室一份，開發(fā)企業(yè)一份，具有同等法律效力。 大廈單元的購買者須按本管理公約規(guī)定簽署一份承諾書 (見附件 )，承諾遵守本管理公約各條款，其日后的受讓人、繼承人、受贈人均受本管理公約各項條款的約束。而大廈的各產(chǎn)權(quán)人將共同享有及遵守本管理公約所載的權(quán)利及義務(wù)。各產(chǎn)權(quán)人 (下稱“原產(chǎn)權(quán)人” )承諾在將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或變賣的同時，必須取得承受人或受讓人簽署遵守本公約的承諾書。原產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到承受人或受讓人簽署的承諾書前，不論該單元是否已出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或 變賣，原產(chǎn)權(quán)人仍要履行本公約的責(zé)任，包括支付所有管理費用及其他有關(guān)費用直到其承受人或受讓人簽署本公約的承諾書生效之日止。 本公約所規(guī)定的任何發(fā)給大廈各產(chǎn)權(quán)人的通知，以送至有關(guān)產(chǎn)權(quán)人的單元或所知產(chǎn)權(quán)人的最后通訊地址為準(zhǔn)；如通過郵局掛號信投送的，則以郵局掛號 收據(jù)為準(zhǔn)；所有不以其單元為通訊地址的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將其選擇的通訊地址事先 通知物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在大廈適當(dāng)?shù)墓卜秶O(shè)置告示牌，以張貼管理規(guī)則及其它本管理公約規(guī)定的通知及布告，通知或布告在告示牌上連續(xù)張貼三日后，即視為對所有產(chǎn)權(quán)人即使用人的有效通知。 開發(fā)企業(yè) /管委會及物業(yè)管理企業(yè)還可以其它合法方式向各產(chǎn)權(quán)人及上述人士發(fā)出通知。 產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù) 產(chǎn)權(quán)人依法對其名下的單元享有占有、使用、收益和處分權(quán)。 每個產(chǎn)權(quán)人對其單元享有全權(quán)處理權(quán)，包括出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭、出租、批準(zhǔn)享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他產(chǎn)權(quán)人或?qū)Υ髲B有任何權(quán)益的人士同意，但該處理權(quán)須明確地受本公約限制和保障，若任何產(chǎn)權(quán)人出租其單元給任何租客或租戶，須就該租客或租戶履行及遵守本公約的條款向其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。 產(chǎn)權(quán)人在出租、轉(zhuǎn)讓其所擁有的單元時，應(yīng)書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并保證承 租方和受讓方遵守本公約及物業(yè)管理規(guī)定。 產(chǎn)權(quán)人在將其單元出租時，該產(chǎn)權(quán)人須對物業(yè)管理企業(yè)及其他產(chǎn)權(quán)人保證其或使用人遵守和