【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。慢城商業(yè)定位及招商方案。根據(jù)慢城商業(yè)街的工程進(jìn)度，項目不日將全線竣工并交付使用。作業(yè)展開策劃，并提出本策劃方案以供參考。北接人民路，東臨張寨路。該項目建成后和前兩者合為一體,交通便捷環(huán)境優(yōu)雅，地理位置優(yōu)?；幢笔械纳虡I(yè)主要集中在以一馬路和二馬路之間。目前最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)淮北市的60%以上。長點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。度的市場供應(yīng)，打破了市場供需平衡。帶來巨大的壓力，市場競爭進(jìn)入白熱化狀態(tài)，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場間競爭激烈，況，導(dǎo)致整個項目運(yùn)營情況不甚理想?？偨ㄖ娣e約15000平方米。圍，二層經(jīng)營中檔服裝，三層經(jīng)營品牌服裝，該項目是去年年底交付使用的，

　　

【正文】 —— 定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi) ，此推廣主要是為 滯銷商鋪的銷售或租賃奠定基礎(chǔ) 。 部分自營 在招商效果欠佳或部分商戶不 愿 進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營，采用部分自營帶動商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場發(fā)展。在自營項目獲得發(fā)展后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法 （也可由公司自己來經(jīng)營一到兩間大門面， 加強(qiáng)自營戶的自營信心） 。具體包括： —— 市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等； —— 經(jīng)營項目有風(fēng)險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提升市場品牌有重要作用的， 如 紀(jì)念品 商店 等； —— 有市場前景，但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等； —— 百姓生活有需求，對促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價超市； —— 適當(dāng)?shù)墓嫘皂椖浚缑赓M(fèi)的休閑區(qū) 。 整和市場 —— 整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、 四 大功能于一體； —— 整和市場空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 慢城商業(yè)定位及招商方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 20 地產(chǎn) —— 整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商； —— 整 和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣 。 完善政策 —— 向政府及主管部門爭取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益； —— 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力； —— 強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力 。 合理回報 —— 保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏； —— 通過市場整體機(jī)能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報； —— 通過市 場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn) 存量盤的銷售 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 慢城商業(yè)定位及招商方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 21 地產(chǎn) 第三部分 招商執(zhí)行計劃 一、開業(yè)時間 第二部分已經(jīng)提到，考慮到工期進(jìn)度、招商等工作，暫定 商業(yè)街 開業(yè)時間為 項目交付后的第 3 個月 。 商業(yè)街 要開業(yè)還需要給予商戶一定的裝修期，通過討論，建議開發(fā)商同意拿出 1 到 2 個月作為商戶的裝修期。因此，在對外宣傳時我們可打出口號： 月 日進(jìn)場裝修， 月 日鐵定開業(yè)！ 若不能按時開業(yè)，開發(fā)商承諾無條件退還商戶租鋪定金，以增強(qiáng)商戶租鋪的信心。 二、正式招商時間 考慮到本案的招商時間段、商戶經(jīng)營淡旺季、工程進(jìn)度和商鋪的銷售等 因素，我們確定 項目交付后 1 個月內(nèi) 為公開招商日。所有招商工作均圍繞公開招商日的時間進(jìn)行安排。 三、招商工作安排 序號 工作內(nèi)容 完成時間 1 本策劃方案的 討論定稿 7 月 15 號前 2 招商合同文本的厘定 項目交付前 1 個半月 3 宣傳推廣資料 現(xiàn)場包裝 戶外廣告設(shè)計及定稿 項目交付前 1 個半月 4 商戶邀請、招商資料派送 項目交付前 1 個半月 5 商戶座談會準(zhǔn)備事項（座談資料、座談地點(diǎn)） 視具體情況 6 商戶座談會 視具體情況 7 公開招商日 項目交付后 1 個月內(nèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 慢城商業(yè)定位及招商方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 22 地產(chǎn) 以上工作安排僅是計劃安排，實 際招商工作還需靈活多變。比如與商戶的溝通可以從即日起延續(xù)到廣場開業(yè)，但所有的工作只能夠提前完成，不可滯后。 四、招商風(fēng)險分析 商戶（租賃戶）風(fēng)險分析 （ 1） 項目招商在開業(yè)前不能完成 85%以上或裝修未完成，項目不能如期開業(yè)或開 業(yè)時間無限期拖延； （ 2） 由于招商工作的疏漏，導(dǎo)致廣場內(nèi)經(jīng)營無序，魚龍混雜； （ 3） 沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費(fèi)用比較高； （ 4） 生意不是很理想或經(jīng)營慘淡； 開發(fā)商風(fēng)險分析 （ 1） 投入大量招商推廣費(fèi)用后，招商效果不明顯或收效甚微； （ 2） 項目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，則不利于項 目的品牌樹立，對整個項目將產(chǎn)生負(fù)面影響； （ 3） 項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報，投資者鬧事。 五、招商中存在的問題及規(guī)避方法 問 題 一：引入大型租賃戶后，可能導(dǎo)致租金達(dá)不到業(yè)主預(yù)期效果 ， 影響銷售。引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，對項目的銷售形成阻力。但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進(jìn)駐會形成示范效用，吸引中小客戶進(jìn)駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業(yè)。 規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補(bǔ)貼。 問 題 二： 項目交付時 前街商業(yè)門面 招商任務(wù)完不成 90%， 將 影響 開業(yè) 。 規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評估，認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難，正確預(yù)見并確定項目的開業(yè)時間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 慢城商業(yè)定位及招商方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 23 地產(chǎn) 第 四 部分 媒介推廣 廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹?，充分告之招商信息，期間配合新聞造勢 ： 媒體配合： 印刷品廣告，建議 印制 招商手冊 ， 主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用；制作招商政策說明書，主要用于對準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判； 戶外廣告，以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、 POP 掛旗、商品燈箱廣告為主；布標(biāo)、巨副、展板主要在 推廣 期間加以應(yīng)用，以擴(kuò)大傳播效果；彩旗、 POP 掛旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于商業(yè)街現(xiàn)場，用來烘托現(xiàn)場氣氛； 階段媒體計劃： 第一階段： （ 1） 時間： 項目交付前 1 個月 （ 2） 媒體執(zhí)行重點(diǎn)：發(fā)布招商信息和招商政策 （ 3） 主要發(fā)布內(nèi)容： 商業(yè)街的區(qū)位優(yōu)勢 商業(yè)街定位 商業(yè)街的資源優(yōu)勢 商業(yè)發(fā)展前景 招商對象 招商政策 招商注意事項 目標(biāo)媒體： 電視 報紙軟文 宣傳單頁 招商樓書 （ 4） 活動配合： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 慢城商業(yè)定位及招商方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 24 地產(chǎn) 招商說明會（相關(guān)內(nèi)容另備） 第二階段： （ 1） 時間： 項目交付后第二個月 （ 2） 媒體執(zhí)行重點(diǎn)：及時發(fā)布招商進(jìn)程，跟蹤招商活動宣傳 （ 3） 主要發(fā)布內(nèi)容： 招商說明會的火暴 現(xiàn)場簽約信息 簽約商家動態(tài) 簽約商家實力 商業(yè)街區(qū)的政策調(diào)整 （ 4） 目標(biāo)媒體： 電視 橫幅 路牌 招商單頁 手機(jī)短信 （ 5） 活動配合： 簽約商家懇談會（活動方案另定） 第三階段： （ 1） 時間： 項目交付后第三個月 （ 2） 媒體執(zhí)行重點(diǎn)：全面跟蹤簽約商家動態(tài)，報道商業(yè)街運(yùn)營狀態(tài) （ 3） 主要發(fā)布內(nèi)容： 簽約商家的入駐時間 簽約商家表情描述 簽約商家發(fā)展規(guī)劃 簽約商家前景預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 慢城商業(yè)定位及招商方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 25 地產(chǎn) 簽約商家運(yùn)營計劃 商業(yè)街開業(yè)動態(tài) （ 3） 目標(biāo)媒體： 夾報 橫幅 路牌 傳單 報紙 （ 4） 活動配合： 街區(qū)裝修招標(biāo)會 （注： 以上僅 初步宣傳計劃，實際操作以招商進(jìn)度與營銷 在 靈活把握。 ）