【正文】 作的交通方便程度。 D. 公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善 程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。 E. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治 安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 F. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對(duì)住宅區(qū)土地利用的要求。 G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類(lèi)）和利用強(qiáng)度等。 H. 其他因素。 (3) 工業(yè)用地的影響因素 A. 交通便捷度。 B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 C. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。 D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。 E. 規(guī)劃限制。 F. 宗地條件。 G. 其他因素。 (4) 各因素影響地價(jià)程度的確 定 采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。 3. 各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算 (1) 修正幅度值的計(jì)算 以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。 上調(diào)幅度的計(jì)算公式為： InhIlb Ｆ １ ＝ ——— * 100% Ilb 下調(diào)幅度的計(jì) 算公式為： Ilb Inl Ｆ 2＝ ——— * 100% Ilb 式中： F1基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度 F2基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度 Ilb基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益 Inb級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最高值 Inl級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最低值 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。 (2) 影響地價(jià)各因素 修正幅度的確定 按照 條第二款中確定的不同用途各因素對(duì)地價(jià)的影響，按下式計(jì)算各因素的修正幅度。 F1i=F1*Wi F２ i=F２ *Wi 式中： F1i――某一因素的上調(diào)幅度 F２ i――某一因素的下調(diào)幅度 Wi ――某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重 以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為 F1i／２，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格 之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為 F２ i／２，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，將各地價(jià)影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)際修正系數(shù)。 4. 編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表 根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價(jià)因素修正系數(shù)，編制出級(jí)別或區(qū)域內(nèi)不同用地類(lèi)型的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類(lèi)用地因素指標(biāo)說(shuō)明表。各表形式見(jiàn)附錄。 用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 1. 確定級(jí)別或區(qū) 域基準(zhǔn)地價(jià) 按 條的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 修正幅度值的計(jì)算 將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對(duì)值比較，得到相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法參見(jiàn) 條中第三款的規(guī)定。 對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。 按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 3. 影響地價(jià)各因素修正值的確定 根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值，具體計(jì)算按 條中第三款的規(guī)定。 4. 確定宗地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件 具體按 條中第四款的規(guī)定進(jìn)行。 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制 路線價(jià)修正系數(shù)表是指利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評(píng)估具體宗地地價(jià)時(shí)由評(píng)估人員自定。 確定路線價(jià) 依 條中路線價(jià)的確定方法確定。 編制深度指數(shù) 修正表 深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對(duì)路線價(jià)的變化程度制定。其基本程序?yàn)椋? 1. 標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)為準(zhǔn)。 2. 確定級(jí)距。在同一級(jí)距內(nèi)，地價(jià)對(duì)路線價(jià)的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級(jí)距的選定，應(yīng)分析比較市場(chǎng)地價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而確定級(jí)距數(shù)、級(jí)距。 3. 確定單獨(dú)深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以?xún)?nèi)依一定距離（級(jí)距）劃分為許多單元格，并依次為 a1 , a2 , a3 ??an ，其單獨(dú)深度 百分率為： a1 a2 a3 ?? an 。 4. 選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。 A. 平均深度百分率： a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+?? an a1 —— ——— ?? ——————— 2 3 n B. 累計(jì)深度百分率： a1 a1+a2 a1+a2+a3 ?? a1+a2 +a3+?? an 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制 基準(zhǔn)地價(jià)圖繪制的內(nèi)容 1. 基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級(jí)別或區(qū)段各類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置和與地價(jià)高低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等?；鶞?zhǔn)地價(jià)圖的相關(guān)要素通過(guò)不同的圖斑、色調(diào)、注記等來(lái)反映。 2. 編圖前，要將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類(lèi)整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。 3. 地價(jià)區(qū)段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１ cm2。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高點(diǎn)或區(qū)段，可不依比例單獨(dú)表示。 4. 將定級(jí)成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上。 A. “級(jí) ”用大寫(xiě)羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ?? ”分別表示“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)?? ”。均質(zhì)地域編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。 B. 用地類(lèi)型用漢字“商、住、工 ”分別表示“商業(yè)用地、住宅 用地、工業(yè)用地 ”，字體為等線體。 C. 基準(zhǔn)地價(jià)額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級(jí)別（均質(zhì)地域）和用地類(lèi)型之后，單位為元／平方米，整個(gè)符號(hào)如： 商業(yè) 3000 商業(yè) 20204000 Ⅱ 住宅 950 或Ⅱ 住宅 900—1100 工業(yè) 375 工業(yè) 200—500 D. 地價(jià)級(jí)別或區(qū)段邊界用實(shí)線表示。 5. 基準(zhǔn)地價(jià)圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，主次干道用雙實(shí)線，支路用單實(shí)線表示。 6. 表示土地利用類(lèi)型時(shí)，商服業(yè)用符號(hào)依比例尺表示各級(jí)商服中心，其它土地類(lèi)型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類(lèi)型界線用點(diǎn)劃線表示，土地分類(lèi)及圖示符號(hào)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 7. 其它內(nèi)容盡量簡(jiǎn)化，圖示符號(hào)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí) 行。 8. 各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價(jià)圖，圖面以暖色為主，鄰級(jí)色差不宜過(guò)大。 基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪與圖面整飾 基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪 1. 土地級(jí)別和地價(jià)區(qū)段界線分別以線徑 和 的實(shí)線表示。 2. 主干道用 的雙實(shí)線表示，次干道用 的雙實(shí)線表示，支路用 的單實(shí)線表示。 3. 土地利用類(lèi)型界線用間隔 5mm、線徑 的點(diǎn)劃線表示。 4. 土地級(jí)別、地價(jià)區(qū)段、用地類(lèi)型、基準(zhǔn)地價(jià)用注記表示。 5. 基準(zhǔn)地價(jià)圖圖示及圖例見(jiàn)附錄 B。 基準(zhǔn)地價(jià)圖面整飾 基準(zhǔn)地價(jià)圖按要求標(biāo)出級(jí)別、用地類(lèi)型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標(biāo)出制圖單位及時(shí)間，樣圖見(jiàn)附錄 B。 基準(zhǔn)地價(jià)更新 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線有以下三條： 1. 以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)），以 市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。 3. 以土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格（標(biāo)定 地價(jià)）或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。 城市基準(zhǔn)地價(jià)可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新，也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。 級(jí)差收益（地租）法更新基準(zhǔn)地價(jià) 應(yīng)用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)交易地價(jià)資料不豐富的城市。 基本方法 1. 有定級(jí)基礎(chǔ)的城市：先判斷原定級(jí)范圍的準(zhǔn)確性，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級(jí)差收益（地租）測(cè)算模型，求取地租， 計(jì)算地價(jià)。 2. 沒(méi)有定級(jí)基礎(chǔ)的城市：先用上述分類(lèi)定級(jí)方法先定級(jí)，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級(jí)差收益（地租）測(cè)算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。 3. 更新的步驟和方法與 條中基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的步驟和方法相同。 利用市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新基準(zhǔn)地價(jià) 應(yīng)用范圍：主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)交易資料較多的城市。 基本方法 1. 有定級(jí)的城市，以城市定級(jí)為基礎(chǔ)，利用級(jí)別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新評(píng)估各類(lèi)用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 沒(méi)有定級(jí) 的城市，一是可運(yùn)用上述分類(lèi)定級(jí)方法先進(jìn)行定級(jí)，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上更新；二是不進(jìn)行定級(jí)，而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法，在均質(zhì)區(qū)域上更新； 3. 市場(chǎng)交易資料的要求：與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中對(duì)資料的要求基本相同，但是在樣本數(shù)量上可以少于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的數(shù)量。 4. 具體來(lái)講，利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法和地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法。 區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法 1. 基本原理：在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級(jí)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級(jí)別內(nèi) 可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 市場(chǎng)地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與 條中的規(guī)定相同。 3. 模型選擇及基本方法，與 相同。 地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法 1. 基本原理：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來(lái)計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 市場(chǎng)地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與 條中的規(guī)定相同。 3. 模型選擇 及基本方法，與 相同。 地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法 1. 基本原理：利用各均質(zhì)地域（或級(jí)別）內(nèi)的土地定級(jí)因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價(jià)樣點(diǎn)平均價(jià)格之間建立數(shù)學(xué)模型，以?xún)r(jià)定級(jí)，以因素定基準(zhǔn)地價(jià)。基本思想是：當(dāng)某定級(jí)因素發(fā)生變化，足以引起土地級(jí)別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒(méi)有新的交易樣點(diǎn)地價(jià)資料，無(wú)法調(diào)整級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級(jí)因素分值的變化來(lái)計(jì)算新的基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 適用范圍：該法適用于大中小各類(lèi)城鎮(zhèn)，也適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)。 3. 基本模型： Yn=A(1+r)Xn 式中： Yn ：第 n 級(jí)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)）； A：常數(shù)； r ：地價(jià)級(jí)差系數(shù)或區(qū)域級(jí)差系數(shù)； Xn ：第 n 級(jí)或區(qū)域內(nèi)定級(jí)因素綜合分值 先用級(jí)別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)和定級(jí)因素綜合分值，通過(guò)模型運(yùn)算，求出參數(shù)Ａ和 r，代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算模型。 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)