漳州某生活小區(qū)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-01-16 22:04本頁面
【正文】 B、C三種方案不同時(shí)間開發(fā)對(duì)比表：方案類別現(xiàn)在開發(fā)1年后開發(fā)2年后開發(fā)3年后開發(fā)4年后開發(fā)5年后開發(fā)方案A總銷售收入3222232932 33755 34521 35287 36053 總投資額19508 19768 20028 20289 20549 20809 稅前利潤9596 9976 10459 10891 11322 11754 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%方案B總銷售收入35775 36583 37520 38393 39265 40138 總投資額20851 21111 21371 21632 21892 22152 稅前利潤11460 11930 12517 13045 13573 14101 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%方案C總銷售收入39327 40233 41285 42264 43243 44223 總投資額22230 22490 22750 23011 23271 23531 稅前利潤13289 13848 14538 15162 15787 16411 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%投資利潤率對(duì)比及走勢(shì)圖：從三個(gè)方案投資利潤率對(duì)比及走勢(shì)上分析，該地塊越早開發(fā)越好，一年后開發(fā)投資率潤率降的最多，降的幅度最少的是第一年至第二年的期間，第三年后投資利潤率的降幅在逐漸縮小，由于在廠房拆遷及新廠的建設(shè)需要一段時(shí)間，所以可以判斷該項(xiàng)目在兩年后開發(fā)最為有利即在地價(jià)款付清2年后開發(fā)該地塊。土地成本在7900萬元情況下A、B、C三種方案不同時(shí)間開發(fā)對(duì)比表：方案類別現(xiàn)在開發(fā)1年后開發(fā)2年后開發(fā)3年后開發(fā)4年后開發(fā)5年后開發(fā)方案A總銷售收入3222232932 33755 34521 35287 36053 總投資額22508 22927 23347 23766 24186 24605 稅前利潤6595 6817 7140 7413 7685 7958 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%方案B總銷售收入35775 36583 37520 38393 39265 40138 總投資額23851 24270 24690 25109 25529 25948 稅前利潤8461 8771 9198 9567 9935 10304 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%方案C總銷售收入39327 40233 41285 42264 43243 44223 總投資額25230 25649 26069 26488 26908 27327 稅前利潤10290 10689 11220 11684 12149 12614 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%投資利潤率對(duì)比及走勢(shì)圖：（二）18畝宿舍樓及沿街店面提前開發(fā)方案的分析任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都要經(jīng)過前期的開發(fā)準(zhǔn)備工作，從現(xiàn)有的泉州及成都房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的時(shí)間上判斷（排除股東間分歧、扯皮等所造成的時(shí)間擔(dān)擱），對(duì)于漳州漳罐18畝職工宿舍的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備（包括要成立項(xiàng)目公司，取得土地證書，前期市場(chǎng)調(diào)研、總平的設(shè)計(jì)及修改等等），甚至更長。另外從投資利潤率走勢(shì)圖上可以看到本項(xiàng)目的開發(fā)最佳時(shí)機(jī)在兩年后開發(fā)，這與漳罐18畝宿舍樓提前開發(fā)的時(shí)間相差無幾。所以該方案沒有實(shí)行的必要。另外假設(shè)148畝地塊在5年后開發(fā)，筆者也認(rèn)為漳罐18畝宿舍及沿街店面首先開發(fā)沒有必要，原因有以下五條：一、店面不是該地塊的利潤中心；因?yàn)樵摰貕K店面全部售價(jià)僅為6686萬元（），現(xiàn)在沿迎賓路及規(guī)劃的東二號(hào)路商業(yè)價(jià)值并不高，而且漳州商業(yè)店面市場(chǎng)正在萎縮，假設(shè)開發(fā)可能會(huì)造成店面的積壓。二、18畝住宅開發(fā)量太小不會(huì)對(duì)該地塊在5年后開發(fā)有較大的影響；18畝住宅在該地塊的西邊地形扁而又長，按照房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定，應(yīng)退讓土地紅線一段距離后建設(shè)，加上綠化面積及道路建設(shè)，留給我們開發(fā)建設(shè)土地相當(dāng)?shù)纳?，從而?8畝住宅建設(shè)面積量也相對(duì)較小，所以不會(huì)對(duì)148畝整體開發(fā)帶來較大的利潤影響。三、該住宅部分的開發(fā)首先要解決住在此地的漳罐職工拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，建完后還要解決回遷的問題，可供我司對(duì)外銷售的面積不多。四、拆遷補(bǔ)償及回遷房格的確定問題；回遷時(shí)的房價(jià)按市場(chǎng)價(jià)銷售給漳罐職工還是按房改房的價(jià)格銷售給職工，假設(shè)按房改房的價(jià)格銷售給職工，那么這部分的價(jià)差由誰來補(bǔ)。五、職工回遷安排未能從大局出發(fā)，統(tǒng)一安排。假設(shè)提前開發(fā)，那么回遷安置只能在18畝地上進(jìn)行安置，而該地塊對(duì)整個(gè)148畝來說，是一個(gè)良好的住宅用地，該地塊噪音小，灰塵也少，用作回遷安置相當(dāng)可惜。綜上所述，漳罐18畝宿舍及沿街店面提前開發(fā)沒有必要。第四部分 結(jié)論與建議在經(jīng)過經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益綜合分析后，可以得出本項(xiàng)目初步可行性研究結(jié)論：漳州漳罐生活小區(qū)具有重大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益，項(xiàng)目可行。在規(guī)劃指標(biāo)的選取上應(yīng)盡量按方案C所設(shè)定的規(guī)劃指標(biāo)，特別是容積率及建筑密度的選取至關(guān)重要，另外對(duì)漳罐宿舍將來拆遷重建的補(bǔ)償及回遷房的售價(jià)問題應(yīng)與漳州市政府進(jìn)行商談，確定假設(shè)按房改房的價(jià)格銷售給職工，這部分價(jià)差由誰來補(bǔ)償?shù)膯栴}。同時(shí)應(yīng)盡力爭(zhēng)取該地塊房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠條件，比如免部分所得稅，配套建設(shè)費(fèi)、及一些其他費(fèi)用。 二00三年五月十八日附件一：方案A成本費(fèi)用一覽表附件二：方案B成本費(fèi)用一覽表附件三：方案C成本費(fèi)用一覽表附件四：漳州市區(qū)主要干道店面及二手店面交易價(jià)格參考附件五：漳州市部分市區(qū)地區(qū)附件六：2003年5月12日閩南日?qǐng)?bào)A版“金賓士‘龍機(jī)廠開發(fā)項(xiàng)目’通過評(píng)審”一文和廈門日?qǐng)?bào)報(bào)道的廈門特房公司在漳州購地新聞第 34 頁 共 34 頁
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