房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式操作程序-地產(chǎn)制度-資料下載頁(yè)
2025-08-04 14:41本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】貝爾實(shí)驗(yàn)室每年研發(fā)經(jīng)費(fèi)高達(dá)驚人的數(shù)十億美金。中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的研發(fā)經(jīng)費(fèi)從投入比例而言，也是低得驚人。能否掌握專業(yè)的實(shí)戰(zhàn)研究模式，也是決定戰(zhàn)略領(lǐng)先的關(guān)鍵所在。項(xiàng)目的研究模式與基本操作程序。年規(guī)劃國(guó)土局統(tǒng)計(jì)結(jié)果，深圳市至明年年底的積壓商品房面積達(dá)到了萬(wàn)平方米。根據(jù)初步調(diào)查，在這些積壓樓盤中，70％。按樓盤主要積壓原因是定位不當(dāng)。明年初，皇崗口岸一個(gè)樓盤的售?；锉认噜彉潜P要高2020元／平方米以上，其主要原因是看準(zhǔn)了建設(shè)地鐵的時(shí)機(jī)，在銷售上主抓香港市場(chǎng)，該樓盤不但售價(jià)高，而且銷售水平也大大高于周邊樓盤，開(kāi)售3天內(nèi)即銷售200余套，在日趨疲軟的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)極為罕見(jiàn)。確判斷并創(chuàng)造性地滿足客戶的住宅需求。施工監(jiān)理、市場(chǎng)營(yíng)銷、品牌塑造、物業(yè)管理等因素的綜合競(jìng)爭(zhēng)力體系。驗(yàn)積累；另一方面則是深圳與香港地理位置的直接相鄰。
【正文】 （ 4）配套設(shè)施和服務(wù)條件。 （ 5）項(xiàng)目財(cái)務(wù)執(zhí)行情況。 （ 6）項(xiàng)目租售情況和分析。 過(guò)程評(píng)價(jià)一般采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法。定量評(píng)價(jià)可選用下列指標(biāo)： （ 1）項(xiàng)目決策周期（項(xiàng)目決策周期變化率）。 （ 2）設(shè)計(jì)周期（設(shè)計(jì)周期變化率）。 （ 3）建設(shè)工期（竣工項(xiàng)目定額工期率）。 （ 4）建設(shè)成本（實(shí)際建設(shè)成本變化率）。 （ 5）工程優(yōu)良率。 （ 6）工程合格率。 （ 7）投資總額（靜態(tài)投資總額、動(dòng)態(tài)投資總額）。 （ 8）銷售總時(shí)間（銷售時(shí)間變化率）。 （二）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置，基本上與項(xiàng)目前評(píng)價(jià)（可行性研究）一致。所不同的是：后評(píng)價(jià)指示所測(cè)算的內(nèi)容具有真實(shí)性，是在大量已發(fā)生的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上通過(guò)匯總分析得出的。 l、工程造價(jià)指標(biāo)。包括總投資、平均單位建筑面積造價(jià)、可售面積每平方面積所地價(jià)、土建費(fèi)用、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等。 盈利指標(biāo)?？稍O(shè)置項(xiàng)目總收入、投資回收期、開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)、全投資利潤(rùn)率、自資金利潤(rùn)率 等指標(biāo)。 效率指標(biāo)。一般可設(shè)立全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、人均開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等指標(biāo)。 對(duì)影響盈利指標(biāo)的主要因素的相關(guān)分析。 （三）社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)。 工、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)凈價(jià)值、項(xiàng)目利潤(rùn)總額、項(xiàng)目投責(zé)利稅率。 項(xiàng)目提供居住水平評(píng)價(jià)。居住總?cè)藬?shù)、戶數(shù)、人均占用面積、居住面積密度、凈人口密度等。 對(duì)項(xiàng)目配套設(shè)施、交通、放火、防震、安全性等的評(píng)價(jià)。 （四）環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo) 評(píng)價(jià)時(shí)一般可設(shè)置下述指標(biāo)： 住宅外部居住環(huán)境指標(biāo)：入均綠地占有量、居住 密度、公共設(shè)施人均占有率、項(xiàng)目與城市環(huán)境的分析等體系。 住宅內(nèi)部居住環(huán)境：住宅標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、光照、保溫等。 （五）綜合評(píng)價(jià)。 綜合評(píng)價(jià)的目的是最終產(chǎn)生評(píng)價(jià)結(jié)論，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，并提出建議。綜合評(píng)價(jià)要分層次地對(duì)比項(xiàng)目原定目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)的差別及原因，對(duì)比項(xiàng)目原定效益主要指標(biāo)與實(shí)際指標(biāo)的變化及其原因，對(duì)比項(xiàng)目原來(lái)預(yù)期效果與實(shí)際產(chǎn)生的效果的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)小組應(yīng)就上述內(nèi)容進(jìn)行分析匯總，并在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)分析報(bào)告，提交發(fā)展商的決策層，用以指導(dǎo)新的房地產(chǎn)投資決策。
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