【導讀】道路場地等進行養(yǎng)護、修理。70%以上必須符合基本完好或完好的要求。凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程稱為大修工程。主要適用于嚴重損壞房屋。②業(yè)主承擔物業(yè)內自用部位和自用設備的修繕責任。③凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。如發(fā)現(xiàn)設施損壞故障，須于當日填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》并交與維修值班員。土建中修、大修計劃由品質理部制定，并審查確定方案，編制或審查預算。建筑保養(yǎng)計劃》中安排，實施時不再填寫《派工單》。零修項目，維修班接到通知單后，班長應及時在《派工單》上填寫維修內容，并指派人員修復處理，零修項目不得超過三天。室，并說明原因，由主管主任按實際情況進行處理或向有關單位報告。計劃養(yǎng)護項目施工完畢后，由主管主任組織檢查，并簽署檢查意見。零星項目完工后，由班長進行檢查并在《派工單》上簽署檢查意見。

　　

【正文】 至達到預期效果。 維修服務規(guī)程 WI/JZ012 B/0 10/14 （五）、燈不亮 分析原因：燈不亮可能由以下原因造成。 ①燈內燈絲燒斷。 ② 燈泡與燈頭接觸不良。 ③ 電源保險絲熔斷。 ④ 電源開關接觸不良。 維修程序： ①中的情況，將電源開關斷開，用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同 一電壓等級的燈泡。 b. 針對②中的情況，將電源開關斷開，用萬用表檢查確認燈泡是好的，電源開關斷開，用電筆檢驗燈頭上是否有電，確認有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后方可送電。 c. 針對③中的情況，將電源開關斷開，用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險絲 ,方可送電。 d. 針對④中的情況，檢查電源開關接線端子接線是否牢固，用電筆觀測開關輸出端，在開關斷開與合上時輸出端是否有電，從而驗證是否電源開關本身故障造成，應及時更換開關。 檢驗 : 故障排除后，合上開關３次，看燈泡發(fā)光是否 正常。 注：上述維修過程只限于一盞燈發(fā)生故障，若某個單元內燈（二盞以上）都不亮時，首先檢查電源開關是否斷開， 用萬用表檢查線路是否出現(xiàn)斷線或短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排除 ,確認線路正常時，方可送電。 五、水的維修 （一）、樓上水漏到樓下 檢查樓上何處漏水下來，如是浴缸下水管堵塞而漏水，應及時疏通；如是馬桶漏水，應及時檢修樓上馬桶，其它地方漏水，都應及時處理。 維修完畢后 48 小時跟蹤查看，看是否還有其它地方漏水。 （二）、個別樓層停水 先查清停水位置，關閉總閥，用工具拆開支閥，取出濾網(wǎng)，清洗濾網(wǎng)后 ，裝回濾網(wǎng)和支閥，打開總閥供水。 做好跟蹤，檢查各住戶是否有水。 （三）、維修墻內水管 先查找原因：關好室內所有用水閥門，查看水表是否轉動 , 如轉動說明墻內水管破漏。 維修服務規(guī)程 WI/JZ012 B/0 11/14 維修時先關水表前的總閥 , 后打通漏水處墻面瓷片 ,取出破漏水管。 裝入新水管。 打開總閥后看是否漏水 , 如無漏水 , 補好水泥 ,再重新貼上瓷片。 維修完畢，關閉房間內所有水 閥門 , 看水表是否轉動 , 并作 24 小時跟蹤檢查。 （四）、水龍頭漏水 檢查漏水情況 , 拆下水籠頭 , 檢查內芯栓 ,如是內芯斷裂應更換內芯。 如果是內芯橡皮過小或破損 , 應更換。 如果是水籠頭自身有沙眼而漏水 , 應更換水籠頭 。 維修后 , 應反復開關水龍頭數(shù)次 , 使其開關自如。 （五）、開關、接頭漏水 檢查開關 , 接頭何處漏水 , 如有破損情況 , 應及時檢修。 修不好 , 要及時更換開關或接頭。 維修完畢后 , 水管加壓 , 反復開關數(shù)次 ,看是否漏水。 （六）、 洗臉 （菜）盆漏水 先檢查何處漏水 , 如果是存水彎頭管處漏水，應馬上檢修此處 , 先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況；如有必要，則更換彎管 ,或用水中 膠和生膠帶密封接口破損處，以達到不漏水為止。 如是軟管斷裂、漏水 ,應及時更換軟管 , 并把接頭處接好。 如是水龍頭 (水咀 )或接頭漏水 ,檢查水龍頭 (水咀 )或接頭處是否有破裂損壞情況 , 如有破裂損壞情況 , 應及時換上新水龍頭 (水咀 )或接頭 , 并用生膠帶密封此處。 如是臺式盆四周漏水 ,應用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。 在維修完畢后 , 放水試漏 , 以達到不再漏水的目的。在水泥凝固以后 (約需四小時 ), 再在周圍泡水檢驗。 （七）、洗臉（菜）盆堵塞 先用抽子試通，不通時再查明堵塞原因。 取下存水彎倒掉雜物后，裝好存水彎。 如再不通則打開檢查口 , 用鐵線勾出存水彎內的臟物。 用疏通機疏通 , 再用水試通直至通暢為止。 用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果去水較慢則說明仍堵塞，更換排污橫管。 維修服務規(guī)程 WI/JZ012 B/0 12/14 （八）、馬桶堵塞及漏水 堵塞 (1)首先用膠吸泵吸 5 次以上，然后用大水（用水通倒水）試座廁是否去水順暢，如順暢則表明以疏通好；如仍去水滿則按 2 步驟進行。 (2)如堵塞嚴重則應拆開座廁疏通： ①先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應向住戶說明情況并征得住衣的同意后方可動手拆坐廁； ②剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁； ③如果坐而座埋在地磚下面則應用鋼鑿鑿掉坐而座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應拆掉螺母，然后才抬開坐廁； ④反沖坐廁并用鐵線勾出坐而 S 形存水彎頭內的臟物； ⑤用鐵線 勾出排污口彎頭內的臟物或用疏通機疏通排污管； ⑥用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則更換排污橫管。 漏水 ：如是出水口漏水 , 應先把水箱水放掉 , 后取下水箱 ,拆下螺絲 , 取出馬桶 ,查看連接件及膠泥圈是否完好 ,如有損壞應立即更換；裝上馬桶 , 裝好水箱 , 上好螺絲 ,用白水泥密封馬桶的四周 (三小時后可以使用 )。 , 放水看是否漏水。 （九）、浴缸堵塞和漏水 堵塞 ，則用疏通機疏通，再用水試通至正常為止。 b. 如堵塞部位 在室外 ,則取下窗花 , 系好安全帶出到室外，打開檢查口取出雜物 , 用水試通直到正常。 漏水 ,打破瓷片 , 取下排水管重新安裝 ,試水后不漏為止。 , 打開水龍頭往浴缸內放水 , 查看是否排放。往浴缸內放水到一定水量后 ,存放 5分鐘再排放 , 查看相關位置有無漏水。 （十）、 疏通地漏 先用抽子試通，若不通則打開檢查口檢查，清理雜物。 仍不通時再使用疏通機疏通直至通暢為止。 用水試通到正 常使用。 維修服務規(guī)程 WI/JZ012 B/0 13/14 （十一）廚房 /衛(wèi)生間查漏 確認室內給排水管的走向，并仔細查看具體滲漏部位。 關閉室內所有用水部位（包括坐而水箱），查看水表是否轉動，如不轉動則說明給水管不漏水；如果水表轉動說明給水管漏水。 用鐵釬貼著給水管漏水可疑處仔細聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應另移一處，直至找到漏水處。 排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚 ，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。 衛(wèi)生器具一般情況下是接頭漏水。如切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭，如接頭漏水則應重新安裝好接頭，如果接頭不漏水測肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。 （十二）排水排污橫管安裝 用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。 用塑料紡織袋運走碎的地磚、水泥砂漿。 鏟盡排水排污管上的泥土。 取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。 平整夯實裝排水排污橫管的基礎。 排水排污管就位（此時應注意到排水排污管應按 5%的坡度坡向排水排污立管）。 從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管： ①如是鑄鐵管接頭則應先向接口內加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應全部塞滿； ②如是 PVC 膠管接頭則直接用 PVC 膠粘結，注意接口應注滿 PVC 膠水。 排水排污管全部裝好后，用水反復試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏水則應重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土時應邊填邊夯實，夯實時應注意裝管部位的用力不能太大。 （十三）水管或配件破裂漏水 給水管漏水 ①迅速 關閉供水閥與循回閥。 ②鍍鋅鋼管原則上不允許焊補，尤其是生活飲用水管，盡量避免焊補，可更換新管。 ③ PPR 管采用熱熔技術進行修補。 維修服務規(guī)程 WI/JZ012 B/0 14/14 閥門漏水 ①閥門壓蓋破裂，更換新壓蓋，也可用鑄鐵焊條焊上。 ②閥門鉸或銷斷落，重新更換裝上閥門鉸或銷。 ③閥門破裂，重新更換新閥門。 接頭漏水 ①軟接頭漏水：則先關閉水閥，裂縫填料后加固并盡快更換。 ②三通、直通漏水：需更換或補焊。 噴淋管破裂漏水 ①當噴淋頭破裂時，迅速切斷穩(wěn) 壓泵電源和關閉供水閥門。 ②通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號。 ③搬遷現(xiàn)場的物品避免水泡。 ④更換新噴淋頭。 ⑤若無備用噴淋頭，可先用堵頭堵塞待材料購回時再更換。 ⑥更換后試水，該點應無漏水。 ⑦并通知消防中心值班解除該回路的水流指示器信號。 ⑧記錄事件的原因和維修結果。 下水管滲漏或破裂 ①鑄鐵管有砂眼應焊補， ② PVC 管滲漏，宜對接頭重新填料后進行緊固；如破裂應更換新管。 六、維修電器 注：住戶電器一般以住戶送外維修為主 (以下為修熱水器為例 )。 熱水器不出火 。 、取蓋、檢查打火器。 。 、裝手柄。 。 不出熱水 , 檢查熱水閥門。 。 。 ,后熱水閥門看是否有熱水出來。 , 在關好所有閥門后 ,再拆開熱水器清洗過濾網(wǎng)。 , 反復打火數(shù)次 , 使之點火正常；反復扭動水閥門數(shù)次 , 使之開關自如。 房屋建筑標識管理 WI/JZ013 B/0 1/1 開元國際各類標識牌、板、圖、圍欄、屏風等（除道路交通標志）由企業(yè)研發(fā)中心統(tǒng)一設計、制作。 小區(qū)道路交通標志由承包小區(qū)車場道路交通設施工程的供方按國家有關標準制作、安裝。 小區(qū)入伙后，由管理處負責將小區(qū)引導牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設備房房間標牌、設備標牌等按公司有關標準安裝到位。須填寫的標牌，應用電腦打字后粘貼，禁止用手填寫。 管理處辦公室宜按公司統(tǒng)一形象進行裝修，由管理處鋪設的設備房地磚的材質、顏色，設備表面油漆的顏色，須參考設備管理手冊中“設 備顏色規(guī)定”有關要求進行選材，施工。 土建施工或設備維修保養(yǎng)作業(yè)時，可能對業(yè)主造成危險的，須用帶有警示的圍欄、屏風進行圍護。重要危險設備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設備須標識。 庫存的材料、備件等應標識，有用件與報廢件應分開放置，防止誤用。 兒童樂園等小區(qū)游樂或健身設施應懸掛或張貼使用說明、收費辦法及警示標識。 雨天，路滑的地面應設標識牌，防止業(yè)主意外滑倒。 維修材料管理規(guī)定 WI/JZ014 B/0 1/1 維修班下個月的材料計劃，應在本月 25 日前報管理處采購主管，由采購主管送交管理處主任審批，確定下月需購買的材料。 一般材料由采購主管與所需物資部門協(xié)同購買；采購時要兩人同行采購，報銷時附采購計劃或報告書。 采購材料要貨比三家，認準質量，相同質量下應取最低價進行采購，供貨方應為合格供應商。 材料購回后應由維修班長進行驗證，發(fā)票數(shù)量應與貨相同，物品及數(shù)量應與計劃內容相同。如在驗證時依據(jù)驗證標準發(fā)現(xiàn)不合格品時，應即時通知采購主管，并會同管理處主管主任對不合格品 進行確認。對不合格品應及時處理，對不合格品的處理方法有返修、降級使用、退貨或報廢。《不合格品處理單》由所需物品部門主管負責填寫，由主管主任確認。物品經驗證后，應對所有物品之質量狀態(tài)進行標識。 材料入庫應由庫管員驗收，庫管員開入庫單，并在發(fā)票反面簽上名；采購主管也應在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，并把入庫單其中的一聯(lián)附在發(fā)票后作為報銷憑據(jù)。 臨時或應急材料可以先口頭報告同意購買，再補填《采購計劃審批表》或補寫正式報告，補填《采購計劃審批表》時臨時以“ L”表示，緊急以“ J”表示。 材料出庫時需注 明此材料用于什么地方、什么用途，領料人需在出庫單上簽名。 維修人員可以根據(jù)日常實際情況一次性領用若干材料，領料人需在出庫單上注明所領用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫單上簽名；維修人員在領用專用配件時，需拿廢舊零部件換取。 維修人員在完成維修任務后，所節(jié)余的材料應如數(shù)退庫并辦理退料手續(xù)。 禁止維修人員利用工作之便，多領冒領材料搞關系，一經發(fā)現(xiàn)，從嚴處理。 1庫房保管員應按材料的品種、質量、性能不同采取不同的保管措施，否則造成損失追究其經濟責任。