【正文】 編 號(hào)： WI/JZ 版本號(hào)： B 房屋建筑管理手冊(cè) 編制： 品質(zhì)管理部 日期： 審核： 日期： 批準(zhǔn)： 日期： 文件受控章及分發(fā)號(hào) 聲明：本工作手冊(cè)未經(jīng)相關(guān)人員許可，不得翻印。 責(zé)任部門(mén)：品質(zhì)管理部 房屋建筑管理手冊(cè)目錄 WI/JZ000 B/0 1/1 序號(hào) 文件名稱(chēng) 編號(hào) 頁(yè)碼 狀態(tài) 1 名詞解釋 WI/JZ001 1 B/0 2 房屋建筑維修模式及保養(yǎng)周期 WI/JZ002 1 B/0 3 房屋建筑保修及維修程序 WI/JZ003 2 B/0 4 房屋建筑大中修、更新改造流程 WI/JZ004 1 B/0 5 水電過(guò)戶流程 WI/JZ005 3 B/0 6 維修崗位設(shè)置原則 WI/JZ006 1 B/0 7 維修質(zhì)量控制辦法 WI/JZ007 2 B/0 8 便民維修承諾制 WI/JZ008 1 B/0 9 房屋維修的回訪 WI/JZ009 1 B/0 10 維修工作流程 WI/JZ010 2 B/0 11 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) WI/JZ011 3 B/0 12 維修服務(wù)規(guī)程 WI/JZ012 14 B/0 13 房屋建筑標(biāo)識(shí)管理 WI/JZ013 1 B/0 14 維修材料管理規(guī)定 WI/JZ014 1 B/0 15 水池（箱）清洗規(guī)程 WI/JZ015 5 B/0 16 園林水系管理規(guī)程 WI/JZ016 1 B/0 17 動(dòng)火管理規(guī)定 WI/JZ017 1 B/0 18 計(jì)量器具檢測(cè)規(guī)程 WI/JZ018 4 B/0 19 房屋建筑管理相關(guān)記錄 WI/JZ019 1 B/0 名詞解釋 WI/JZ001 B/0 1/1 1 土建維修 指對(duì)房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、門(mén)窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場(chǎng)地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理。 2 高級(jí)裝修 業(yè)主或使用人為提高裝修檔次、或改變功能對(duì)房間進(jìn)行的二次裝飾、裝修。 3 土建小修工程（日常養(yǎng)護(hù)） 凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來(lái)完損登記為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。小修分零星養(yǎng)護(hù)和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。 4 土建中修工程 凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 20%以上，中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損壞房屋。 5 土建大修工程 凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程稱(chēng)為大修工 程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 25%以上，大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。 房屋建筑維修模式及保養(yǎng)周期 WI/JZ002 B/0 1/1 根據(jù)民用建筑的特點(diǎn)，本著預(yù)防為主的指導(dǎo)思想，建立一種重監(jiān)測(cè)、診斷、重保養(yǎng)，弱化中修作用，延長(zhǎng)大修周期的維修模式，達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的。 土建維修模式：定期檢查清潔，零星養(yǎng)護(hù)與計(jì)劃養(yǎng)護(hù)相結(jié)合。 房屋土建部分保養(yǎng)周期 序號(hào) 公共建筑設(shè)施名稱(chēng) 事 項(xiàng) 計(jì)劃養(yǎng)護(hù)周期 01 上人屋面 對(duì)損壞的面層進(jìn)行修補(bǔ) 對(duì)分格縫用瀝青進(jìn)行勾縫 對(duì)天臺(tái)泛水、變形縫進(jìn)行處理 對(duì)屋面滲漏進(jìn)行處理 每 2年 每 2年 每 2年 每 2年 02 外墻飾面 （涂料、面磚） 重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗 外墻裂縫修補(bǔ)、空鼓面磚更換，外墻整體清洗 涂料外墻粉刷 每 1年 每 3年 每 5年 03 內(nèi)墻飾面 涂料飾面重點(diǎn)部位粉刷 涂料飾面全面粉刷 瓷磚飾面空鼓更換 每 1年 每 5年 每 3年 04 樓面、地面 磁磚地面空鼓、破裂更換 水泥地面起砂、裂縫修理 每 3年 每 1年 05 天棚 抹灰層空鼓處理 天棚重新粉刷 裝修吊頂?shù)恼{(diào) 平、破損的處理 每 3年 每 5年 每 2年 06 室外道路（地面） 大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補(bǔ) 廣場(chǎng)磚地面破裂更換 草地多孔磚破裂更換 水泥地面起砂、裂縫修理 其它地面（如碎石地面等）修補(bǔ) 每 2年 每 1年 每 1年 每 3年 每 3年 07 門(mén)窗 閉門(mén)器、門(mén)鎖調(diào)校 變形復(fù)位 防腐防蛀處理 每半年 每半年 每 3年 08 防盜網(wǎng)、花園圍欄 根據(jù)損壞情況確定刷油漆時(shí)間 24 年 09 溝井池渠 疏通、清淤 井蓋、篦子刷漆 每半年 每 1年 10 主排水排污管 疏通 刷漆（如為鑄鐵管） 每 2月 每 3年 11 給水 管 /消防水管 刷漆 每 3年 12 擋雨篷 清洗、加固 每 1年 13 玻璃幕墻 清洗 每 1年 房屋建筑保修及維修程序 WI/JZ003 B/0 1/2 一、保修 請(qǐng)參考《接管驗(yàn)收工作手冊(cè)》 二、維修（指保修期滿后） 維修責(zé)任 ①物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。 ②業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。 ③凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。 維修保養(yǎng) ①計(jì)劃 建筑物清潔保潔、滅白蟻，由分包該項(xiàng)工程的供方制定計(jì)劃、方案，報(bào)品質(zhì)部審批，審批后的計(jì)劃，品質(zhì)部、相關(guān)管理處、供方各留一份。計(jì)劃宜選用開(kāi)元國(guó)際的表格填寫(xiě)。 每年初，維修班按公司規(guī)定制定 土建部分 保養(yǎng)計(jì)劃，填寫(xiě)《 房屋建筑 保養(yǎng)計(jì)劃》， 報(bào)主管主任批準(zhǔn)后，實(shí)施 計(jì)劃 養(yǎng)護(hù)。 日常零星養(yǎng)護(hù)修理，主要通過(guò) 巡樓護(hù)衛(wèi)員每日巡查 及維修人員巡查、業(yè)主報(bào)告等渠道收集。 巡樓護(hù)衛(wèi)員在每日巡查時(shí)應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障，須于當(dāng)日填寫(xiě)《發(fā)現(xiàn)故障通知單》并交與維修值班員。若遞交《發(fā)現(xiàn)故障通知單》三日后 ，該問(wèn)題仍未整改，則再次填寫(xiě)《發(fā)現(xiàn)故障通知單》，直接遞交給管理處主管主任。 新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求，品質(zhì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、編制預(yù)算。 土建中修、大修計(jì)劃由品質(zhì)理部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。 ②實(shí)施 建筑物的清潔保養(yǎng)由供方按照合同要求、國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)元國(guó)際有關(guān)企標(biāo)中要求執(zhí)行，填寫(xiě)相應(yīng)的清潔記錄。 房屋建筑保修及維修程序 WI/JZ003 B/0 2/2 管理處維修班及供方維修人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、開(kāi)元有關(guān)要求， 按計(jì)劃制定的 時(shí)間對(duì) 房屋共有 部分的 門(mén)窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場(chǎng)地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理， 填寫(xiě)《 房屋建筑保養(yǎng) 記錄》。 計(jì)劃養(yǎng)護(hù)所需人工應(yīng)在《房屋建筑保養(yǎng)計(jì)劃》中安排，實(shí)施時(shí)不再填寫(xiě)《派工單》。 零修項(xiàng)目， 維修班接到通知單后， 班長(zhǎng)應(yīng) 及時(shí) 在 《派工單》 上填寫(xiě)維修內(nèi)容，并指派 人 員 修復(fù)處理， 零修項(xiàng)目 不得超過(guò)三天 。 不能及時(shí)修復(fù)處理的應(yīng)報(bào)告辦公室，并說(shuō)明原因，由主管主任按實(shí)際情況進(jìn)行處理或向有關(guān)單位報(bào)告。 土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由品質(zhì)部選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由品質(zhì)部組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、品質(zhì)部工程師或聘請(qǐng)的專(zhuān)家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。 ③檢查 計(jì)劃養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目施工完畢后，由主管主任組織檢查，并簽署檢查意見(jiàn)。 零星項(xiàng)目完工后，由班長(zhǎng)進(jìn)行檢查并在《派工單》上簽署檢查意見(jiàn)。 土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由管理處現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后，由品質(zhì)部組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格，填寫(xiě)《工程竣工驗(yàn)收證明》，由施工單位、管理處、品質(zhì)部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》，未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。 公司品質(zhì)部每月組織 一次月檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題用《缺陷消項(xiàng)記錄》通知相關(guān)單位。 ④處理 各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，須限時(shí)進(jìn)行返工、返修。主管人員應(yīng)定期對(duì)維修中發(fā)生的問(wèn)題，分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，找出建筑易出的問(wèn)題，維修人員的通病及手冊(cè)中不合理的規(guī)定，上報(bào)公司進(jìn)行預(yù)防、糾正。 房屋建筑 大中修、更新改造流程 WI/JZ004 B/0 1/1 未通過(guò) 通 過(guò) 未通過(guò) 通 過(guò) 管理處上報(bào) 品質(zhì)部作計(jì)劃 公司選擇專(zhuān)業(yè)公司、審核方案、草擬 合同條款 專(zhuān)業(yè)公司施工 辦理結(jié)算、資料整理歸檔 簽訂合同 主管副總裁審批 品質(zhì)部、管理處驗(yàn)收 水電過(guò)戶流程 WI/JZ005 B/0 1/3 一、用水過(guò)戶辦理方法 發(fā)展商供用水協(xié)議、供水合同執(zhí)行單、繳清水費(fèi)的專(zhuān)用發(fā)票。 自來(lái)水用戶更名申請(qǐng)（詳樣本）。提供公司帳號(hào)前必須經(jīng)過(guò)公司會(huì)簽。 深圳市城市供水用水合同（自來(lái)水公司與物業(yè)公司簽訂） 更名后的供水合同執(zhí)行單（同發(fā)展商的供水合同執(zhí)行單，只是用戶名不同，用水比例沒(méi)變） 變更用水比例后的供水合同執(zhí)行單 注： 一般由發(fā)展商辦理好用水比例變更后，再進(jìn)行自來(lái)水用戶更 名。也可以有變通方式，如讓發(fā)展商補(bǔ)貼水費(fèi)至定下的比例。例：居民用水由 70%變至 90%，在發(fā)展商未辦下變更前，其中 20%的差額由發(fā)展商補(bǔ)貼。（雙方另簽協(xié)議） 辦理用水比例變更需居民身份證 /暫住證復(fù)印件、深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。（如果港澳人沒(méi)有辦理居留證，則按商業(yè)用水收費(fèi)。） 水費(fèi)內(nèi)因含有二次加壓費(fèi)，所以自來(lái)水公司暫未實(shí)行抄表到戶，由管理處代收。二次加壓費(fèi)為正常水費(fèi)的 20% 附：自來(lái)水用戶更名申請(qǐng) 原因：更改戶名的原因（詳細(xì)） “ XX”住宅小區(qū)今年 X月已正式入伙，該樓共有住戶 XX 戶，已入伙 XX 戶，完全具備入住 的一切條件，現(xiàn)申請(qǐng)用水過(guò)戶到深圳市開(kāi)元國(guó)際物業(yè)管理有限公司。 原用戶名稱(chēng)：（蓋章） 新用戶名稱(chēng)：（蓋章） 法人代表： 法人代表： 用水地點(diǎn)： 用水項(xiàng)目名稱(chēng)： 經(jīng)辦人： 經(jīng)辦人： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 注：此表一經(jīng)執(zhí)行，原用戶的用水指標(biāo)則全部轉(zhuǎn)出給新用戶。 此后，水費(fèi)全由新用戶支付。 附：（法人代表證明書(shū)或法人授權(quán)委托證明書(shū)及上月水費(fèi)發(fā)票復(fù)印件一份 ）。 申請(qǐng)用戶（蓋章） 日期： 水電過(guò)戶流程 WI/JZ005 B/0 2/3 二、用電過(guò)戶辦理方法 新項(xiàng)目開(kāi)工，發(fā)展商先辦理用電許可證。再根據(jù)用水情況，按變壓器上報(bào)，申請(qǐng)辦理供用電合同（每個(gè)合同的編號(hào)對(duì)應(yīng)相應(yīng)變壓器的編號(hào)） 繳清電費(fèi)的專(zhuān)用發(fā)票。（可與發(fā)展商協(xié)商繳費(fèi)交接的具體時(shí)間） 過(guò)戶前辦理抄表到戶。 居民：管理處填寫(xiě)《信息采集表》，包括業(yè)主名稱(chēng)、帳號(hào)及對(duì)應(yīng)的電表表號(hào)，由供電局再進(jìn)行核對(duì)。 管理處公共部分：管理處提供帳號(hào)、單位名稱(chēng)、電表表號(hào)。 提供公 司帳號(hào)前必須經(jīng)過(guò)公司會(huì)簽。 物管用電屬其他類(lèi)，是低壓供電收費(fèi)，如果相關(guān)管理處實(shí)際為高壓