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正文內(nèi)容

房屋建筑管理手冊(cè)-地產(chǎn)制度-文庫(kù)吧資料

2024-08-21 14:38本頁(yè)面
  

【正文】 灰層的重量時(shí),即可進(jìn)行第二遍抹灰。抹第一遍 1:3 水泥砂漿,第一遍抹灰厚 3/8 英寸。對(duì)于磚砌體表面 ,要先從磚縫剔出 1/4 英寸的砂漿縫,以便將打底涂層嵌牢,然后再用鐵絲刷刷砌體表面,并進(jìn)行全面沖洗;對(duì)于光滑的砼墻面 ,要用鑿子將墻面鑿毛。 維修服務(wù)規(guī)程 WI/JZ012 B/0 4/14 修補(bǔ)大面積的抹灰層 。 e. 如果裂縫通過(guò)抹灰層一直延伸至基層 ,就要在裂縫處多填入一些灰膏, 待灰膏干燥 15 分鐘后 ,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。 c. 刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料,并將裂縫浸濕。 (八)、修補(bǔ)抹灰層 修補(bǔ)抹灰層裂縫 插入裂縫,以探測(cè)需用灰膏深度。 如果踢腳的邊緣損壞,則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。 用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。 修補(bǔ)地面同墻體,養(yǎng)護(hù) 48 小時(shí)后 ,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補(bǔ)處研磨成與地面齊平。 用水將需要修補(bǔ)的部位徹底浸濕。 注 :如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時(shí) ,可用 1:3 水泥砂漿加 107 膠進(jìn)行修補(bǔ);如果裂縫或破損面積較大時(shí),必須將其全部鑿除 ,并用新拌砼填實(shí)。 c. 澆搗 1:2:2 干硬性硅酸鹽混凝土。將裂縫掏鑿成凹齒形。 (人行道在養(yǎng)護(hù)期間不得讓人行走 )。在砼開(kāi)始硬化時(shí) ,還要用抹子再細(xì)抹一遍 。 ,并在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌和物填入坑內(nèi),并將其搗實(shí) ,填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面,以便搗實(shí)下沉。 (注意要戴上護(hù)目鏡) ,破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形 ,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。 (五)、修補(bǔ)損壞的人行道和車道 如果損壞面積不大 ,可以用 107 膠拌水泥,按照附帶的說(shuō)明書(shū)進(jìn)行修補(bǔ); 對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ),采用用 1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。操作時(shí) ,按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說(shuō)明配料,并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料 ,在這種材料剛開(kāi)始硬化時(shí) (一般在搓成后的幾分鐘內(nèi) ),作為塞子塞入孔內(nèi)。 堵塞漏水孔洞 。 e. 以上填補(bǔ)材料也可用雙組份環(huán)氧樹(shù)脂,其效果比灰漿好 。 c. 用 1:3 干硬性水泥砂漿填塞,填塞時(shí),灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。 (四)、地下室墻體堵漏 堵塞不漏水的孔洞 1/8 英寸的裂縫,必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽,灰塵和混凝土碎必須清除干凈。 手持馬賽克紙邊緣,用手逐漸加壓平抹就位 ,后用平板拍打平整,與原墻、地面平直 。 將塵土沖洗干凈,修補(bǔ)面涂抹結(jié)合層(水泥加 107 膠)。 對(duì)于外門(mén)窗周圍瓷磚的 修補(bǔ), 把需要更換的瓷磚進(jìn)行鑿除(含結(jié)合層),在門(mén)窗口或接觸處基層 ,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料(修補(bǔ)程序同 .)。 必須留縫使灰縫表面光滑平整,不得高出瓷片 ,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。 涂抹水泥結(jié)合層。 ,刮膩?zhàn)哟虻?,干后用砂子打磨,分別噴刷二道表面涂料。 ,抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫 ,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片,用水泥釘固定在洞周圍基層上。 ,然后再涂表面涂料。 ,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。 ,在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?,涂刷涂料? ,調(diào)成半干濕狀,并及時(shí)使用。 修補(bǔ)一般裂縫(剛性基層,非沉降裂縫) ,直至不見(jiàn)原裂縫,清除粉散顆料。 維修服務(wù)規(guī)程 WI/JZ012 B/0 1/14 一、土建部分的維修 (一)、墻和頂棚維修(石膏板基層) 修補(bǔ)發(fā)絲裂縫 ,用砂紙打磨并清理干凈,露出基層。房屋經(jīng)過(guò)大、中修竣工驗(yàn)收后,應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。 (六)定期進(jìn)行房屋完好等級(jí)評(píng)定 房屋完好率是指 :完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。 (五 )其它配套設(shè)施 小區(qū)內(nèi)的護(hù)欄、小品、涼亭、道路、硬鋪裝,路燈及各類娛樂(lè)設(shè)施 (兒童娛樂(lè)玩具 )等,要及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),定期對(duì)機(jī)械部位檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑;不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械設(shè)施進(jìn)行盤(pán)車、試車,發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除,保持完好無(wú)損。變壓器要設(shè)圍欄、加鎖;設(shè)有專人管理和維修. 用戶 報(bào)修用電設(shè)施,要及時(shí)修復(fù),一般不超過(guò)十二個(gè)小時(shí)。 用戶室內(nèi)外下水管線堵塞,要從報(bào)修之日起,在 24 小時(shí)內(nèi)疏通完。 (三 )排水設(shè)施 l、經(jīng)常保持污水外排系統(tǒng)暢通,水堵不溢,污水檢查井每月要清理檢查一次,保持井內(nèi)無(wú)雜物, 井壁不滲、不漏、不傾斜,管線不沉、不漏,井蓋完好。 供水設(shè)施要經(jīng)常保養(yǎng)檢查,損壞要及時(shí)維修,保證用戶的正常使用。要節(jié)約用水,嚴(yán)格執(zhí)行按水表計(jì)量收費(fèi)的辦法。 (二 ) 供水設(shè)施 在正常情況下要保證用戶全天正常生活用水。產(chǎn)權(quán)單位或被委托單位負(fù)責(zé)組織施工,用戶積極主動(dòng)配合。 (2)避雷設(shè)施損壞、失效的,應(yīng)及時(shí)修復(fù)。 (4)電梯、暖氣、管道、通風(fēng)等設(shè)備損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)維修;零配件殘損的,應(yīng)配齊全。 (3)附屬于高層樓房的壓力水箱,污水管道及泵等損壞,除與供水部門(mén)有專項(xiàng)協(xié)議外,均應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。 水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備維修 (1)供電線路及燈具的管理,應(yīng)遵守供電部門(mén)的操作規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)。鋼門(mén)窗或各類鐵件油漆,按原設(shè)計(jì)油飾應(yīng)三年噴刷一次。 油漆粉飾工程 (1)門(mén)窗、紗門(mén)窗、百葉窗、欄桿等油漆剝落;失去保護(hù)作用的應(yīng)定期進(jìn)行保養(yǎng),按維修年限規(guī)定執(zhí)行。 (4)天棚抹灰損壞的,要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu),確保安全。 (2)清水墻損壞應(yīng)修補(bǔ)嵌縫,直垛墻風(fēng)化過(guò)多的,可做抹灰,外墻勒腳損壞的應(yīng)按現(xiàn)行維修標(biāo)準(zhǔn)年限執(zhí)行。 (2)室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,按原設(shè)計(jì)維修。 (3)踢腳錢局部損壞、殘缺、脫落的應(yīng)修復(fù),大部損壞的予以補(bǔ)齊。門(mén)窗損壞嚴(yán)重?zé)o法修復(fù)的應(yīng)更換。小五金應(yīng)修換配齊。木制工程應(yīng)牢固、平直、美觀.接縫嚴(yán)密。 (4)鋼筋混凝土平屋面滲漏,及時(shí)補(bǔ)做防水層,結(jié)構(gòu)損壞的應(yīng)加固或重建。大修時(shí),原有水落斗、水落管要修復(fù)配齊。 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) WI/JZ011 B/0 1/3 一、房屋本體 l、屋面防水 (1)屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)及時(shí)修復(fù)或拆換,不穩(wěn)固的,應(yīng)加固。 “請(qǐng)您驗(yàn)收簽意見(jiàn)。 再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、地點(diǎn)及時(shí)間后,“請(qǐng)問(wèn)您還有什么要求?” 再 見(jiàn)! 您走好! 上客戶家中維修 “您好,我是維修班的。” “對(duì)不起,我們暫時(shí)沒(méi)有人。”并作適當(dāng)解釋。您有什么要求?” “您好!我能幫您什么忙?” 詢問(wèn)需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn),判斷有否能力及人手及時(shí)去維修。 離開(kāi)客戶房屋時(shí),須使用規(guī)范語(yǔ)言與客戶告別,返回維修班或按上述規(guī)定進(jìn) 行下一個(gè)維修項(xiàng)目。 維修過(guò)程中及維修完離開(kāi)時(shí),均不得食用客戶的飲料、食品、香煙等,不得收受客戶的禮物、錢款和小費(fèi)。 在維修時(shí),先墊上墊布;維修過(guò)程中,如非必要,不得主動(dòng)與客戶交談,客戶詢問(wèn)時(shí),應(yīng)禮貌作答;不得隨意到維修現(xiàn)場(chǎng)以外的房間參觀。進(jìn)門(mén)前,先套好鞋套,以免弄臟客戶家地板。 待客戶開(kāi)門(mén)后,用規(guī)范語(yǔ)言說(shuō)明來(lái)意。 服務(wù)中心或其他 服務(wù)人 員收到客戶對(duì)維修后仍存在缺陷的再次投訴時(shí),應(yīng)填寫(xiě)投訪來(lái)訪記錄,并應(yīng)立即報(bào)告管理處辦公室,辦公室應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)安排特殊回訪與返 修。 對(duì)客戶室內(nèi)的維修,管理員每 周對(duì)上周的 派工單 進(jìn)行回訪;日派工單 10張以下的, 100%回訪;日派工單超過(guò) 10 張的, 每日 隨機(jī)抽 取 10 張 回訪并作記錄。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下: 各管理處指定專職管理人員負(fù)責(zé)對(duì)客戶戶內(nèi)的維修情況進(jìn)行回訪。 三、便民服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格表 詳見(jiàn)各管理處相關(guān)公示內(nèi)容。 二、管理處服務(wù)中心設(shè)有投訴電話接受住戶監(jiān)督和投訴,接到有關(guān)維修人員服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量的來(lái)電、來(lái)信、來(lái)訪,三個(gè)工作日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)或與相關(guān)人員核查,五個(gè)工作日給予回復(fù)或處理意見(jiàn)。 維修全過(guò)程 均不得食用客戶的飲料、食品、香煙等,不得收受客戶的禮物、錢款和小費(fèi)。 服務(wù)態(tài)度:謙虛禮貌, 不主動(dòng)與客戶搭話,對(duì)客戶的問(wèn)詢作合理解答,盡量滿足客戶的要求。修復(fù)時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定:一般性維修不超過(guò) 2小時(shí);對(duì)于特別困難的,不超過(guò) 72 小時(shí) (工藝要求特殊的除外 );不能當(dāng)天完成的,應(yīng)向客戶解釋原因。 一、服務(wù)要 求 服務(wù)形象:上門(mén)維修必須穿工裝、帶工牌,使用禮貌語(yǔ)言;必須輕敲門(mén)或按門(mén)鈴,入室維修必須先征得客戶同意;入室維修前必須先套上鞋套。 23 修理門(mén)窗 使之能開(kāi)關(guān)靈活自如,密封性能良好。 維修時(shí)間不超過(guò) 2 小時(shí), 比較復(fù)雜的不超過(guò) 24 小時(shí) 22 換 鎖 應(yīng)按客戶要求安裝,并反復(fù)試用使之靈活,開(kāi)關(guān)自如,緊閉性好。 小維修不超過(guò) 2 小時(shí), 較難的不超過(guò) 72 小時(shí) 21 房間插座無(wú)電 使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)。 維修時(shí)間不超過(guò) 30 分鐘。 17 房間無(wú)電 以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。 16 房間沒(méi)水 應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)解決客 戶用水問(wèn)題。 (上層客戶不在家除外) 14 馬桶漏水 以不漏水為標(biāo)準(zhǔn),如需拆馬桶安裝,應(yīng)恢復(fù)原樣,維修時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。 維修時(shí)間不超過(guò) 1 小時(shí) 13 樓 上 水 漏到樓下 盡快找到漏水原因,以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn),并對(duì)墻地面等污染處清理干凈。 維修時(shí) 間一般不超過(guò) 24 小時(shí),特殊情況與客戶協(xié)調(diào)確定。 10 疏通地漏 使之相當(dāng)暢通,并對(duì)切口恢復(fù)原樣,清出異物并清理干凈。 09 疏通馬桶 使之相當(dāng)暢通,即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,維修時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。 洗菜盆堵塞同此項(xiàng) 08 浴缸堵塞及 漏 水 達(dá)到暢通,對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣,經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、不漏水。 06 洗 臉 盆 漏 水 應(yīng)達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)反復(fù)試用,不漏水,此項(xiàng)維修不超過(guò)1小時(shí)。 05 維修滿意率 客戶調(diào)查滿意率應(yīng)達(dá)到 95%。 04 維修材料 應(yīng)向客戶提供合格的維修材料。 03 服務(wù)態(tài)度 熱情、謙虛、使用文明用語(yǔ)。 維修質(zhì)量合格率達(dá)到 100%。 如暫沒(méi)有此項(xiàng)維修人員,應(yīng)向客 戶解釋,再約定時(shí)間。 滿意率的控制 通過(guò)派工單客戶對(duì)維修服務(wù)的意見(jiàn)及簽字確認(rèn); 根據(jù)維修回訪的結(jié)果; 根據(jù)每年對(duì)客戶進(jìn)行的意見(jiàn)征詢結(jié)果; 注:維修合格率=月合格的派工單數(shù)量 /月派工單總數(shù) 維修及時(shí)率=月及 時(shí)的派工單數(shù)量 /月派工單總數(shù) 注:維修滿意率=月滿意的派工單數(shù)量 /月派工單總數(shù) 維修質(zhì)量控制辦法 WI/JZ007 B/0 2/2 附:維修工作標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 內(nèi) 容 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 備注 01 上樓時(shí)間 接到維修要求,跟用戶約定好維修時(shí)間,準(zhǔn)時(shí)按預(yù)約時(shí)間到達(dá)目的地。 合格率(返修率)的控制:按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。 及時(shí)性:從接到維修要求起至到達(dá)目的地的時(shí)間不超過(guò) 25 分鐘。 對(duì)住戶家的維修每月按一定的比例進(jìn)行取樣,安排專職管理員進(jìn)行回訪。 維修質(zhì)量控制辦法 WI/JZ007 B/0 1/2 為了提高維修技能、維修服務(wù)質(zhì)量以及維修質(zhì)量合格 率,促使維修工作達(dá)到量化考核標(biāo)準(zhǔn),高效率完成工作任務(wù),最終達(dá)到客戶滿意。 本崗位設(shè)置中不包含電梯工。 維修班固定班長(zhǎng) 1 名,設(shè)備值班人員 2名,均應(yīng)持有電工證;其他人員優(yōu)先考慮弱電工 1- 2名,管工 1名,如果仍有人數(shù)剩余,可考慮設(shè) 1 名泥工,其它人員均為電工。 維修崗位設(shè)置原則 WI/JZ006 B/0 1/1 根據(jù)每個(gè)具體物業(yè)的情況不同,進(jìn)行高效合理分配人員,綜合考慮維修班工作內(nèi)容,制訂以下規(guī)則: 一、 定人原則 綜合考慮建筑物的類別: 居民住宅小區(qū) 、寫(xiě)字樓、商場(chǎng) 考慮各不同物業(yè)類別的建筑面積 考慮重大設(shè)備的數(shù)量 考慮物業(yè)的規(guī)模系數(shù) 考慮物業(yè)的的新舊系數(shù) 計(jì)算結(jié)果小數(shù) 位 采取“四舍五入”制得出最終維修班定人數(shù) 。 與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^(guò)戶期間的水電費(fèi)。我司整改。管理處執(zhí)申請(qǐng)、原供電供水合同、水電費(fèi)單及空白供電供水合同、銀行代收水電費(fèi)合同書(shū),到公司辦理合同 會(huì)簽手續(xù)蓋章,到供電供水部門(mén)、銀行辦理過(guò)戶。新裝或增加用電設(shè)備,新增應(yīng)事先向供電部門(mén)提出用電申請(qǐng),核發(fā)用電許可證;增加用電設(shè)備,憑用電許可證辦理設(shè)備變更容量手續(xù)。 物管用電屬其他類,是低壓供電收費(fèi),如果相關(guān)管理處實(shí)際為高壓送電,應(yīng)向供電局要求返回設(shè)備維護(hù)費(fèi)。 管理處公共部分:管理處提供帳號(hào)、單位名稱、電表表號(hào)
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