【導(dǎo)讀】“如果你想創(chuàng)造短期的價(jià)值，你就去種花；的巨龍，盡管龍頭已經(jīng)開始和世界對接，探向知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，而龍身還在完成工業(yè)化的過程中，龍尾則尚處在落后的農(nóng)業(yè)時(shí)代。巨龍翻身，三種文明同時(shí)升騰、激蕩。由此，我們提出財(cái)智時(shí)代。才是西方知識經(jīng)濟(jì)在中國更為準(zhǔn)確貼切和市場化的解讀方式。上把握大勢、把握社會、經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律和文化底蘊(yùn)，是策劃業(yè)能否扎根中國、開花結(jié)果的前提。學(xué)者以治學(xué)為業(yè)，學(xué)有專攻，追求自成。是缺乏市場意識。“術(shù)”，就是功能、應(yīng)用和操作之術(shù)。術(shù)之功效在于立竿見影，刺刀見紅；術(shù)。術(shù)與學(xué)構(gòu)成了理論與實(shí)踐的兩個(gè)極端。策劃屬于“道”，是介于。起來，表現(xiàn)出超人的洞察力、直覺力和創(chuàng)造力。構(gòu)具有商業(yè)思想庫的性質(zhì)，構(gòu)成與企業(yè)的類似部門和功能性公司最大的差異和市場價(jià)值。智業(yè)機(jī)構(gòu)分多種類型，一種是提供信息和情報(bào)的公。引導(dǎo)和支持企業(yè)變革、突破、創(chuàng)新和超越。

　　

【正文】 是勤干思考并善于思考，有自己獨(dú)到的見解的人。我常說我們是靠出賣思想吃飯的，這是頭腦產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)所決定的。你不光能提出問題，還能想出解決問題的方法。當(dāng)然，對一般策劃人員的要求也不能太高，如果不具備創(chuàng)造性思維能力，起碼能提出有啟發(fā)性、參考性的想法。同時(shí)，有了想法還要能用文字清晰、流暢地表達(dá)出來。文字表達(dá)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是“筆頭好”那么簡單，表達(dá)的過程本身就是一次再思考、疏理和系統(tǒng)化的過程，能表達(dá)得清晰、流暢、準(zhǔn)確，這就說明你把問題想通了。所謂“文以載道”，講的就是這個(gè)道理。 第三，還要有快速學(xué)習(xí)的能力。 實(shí)踐證明，作為一名策劃人并不在乎你大學(xué)所學(xué)什么企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 專業(yè)，關(guān)鍵是能否掌握有效的學(xué)習(xí)方法和科學(xué)的思維方式。即要有廣博的知識又要能在較短的時(shí)間內(nèi)領(lǐng)會所涉及新領(lǐng)域、新學(xué)科的要點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。你不要指望通過快速充電成為專家，但這并不防礙你同專家的對話，你不僅應(yīng)該聽得懂，更應(yīng)站在巨人的肩膀上實(shí)現(xiàn)超越和升華。關(guān)鍵在于你要有襟三江而帶五湖的包容能力，能夠從更廣闊的哲學(xué)層面去把握問題，能夠舉一反三，觸類旁通。我體會，在學(xué)習(xí)上，比書本更重要的是向企業(yè)學(xué)、向市場學(xué)、向?qū)＜覍W(xué)，在實(shí)戰(zhàn)中動(dòng)態(tài)地學(xué)習(xí)，才能把握鮮活的 、內(nèi)在的、關(guān)鍵的、管用的東西。學(xué)習(xí)能力是我們工作室對個(gè)人評價(jià)的重要指標(biāo)。我開玩笑地講，人的學(xué)習(xí)能力真是差別太大了，有的人就象“吸血僵尸”一樣能迅速吸取別人的營養(yǎng)和精華。有的人卻象書櫥一樣，閱讀的書本都陳列在自己肚子里了。迫切的學(xué)習(xí)需求是工作室人員感受最深之處，太陽每天都是新的，每天都要面對新的挑戰(zhàn)，每天都要進(jìn)一步，不進(jìn)則退。 除此之外，策劃人還應(yīng)具備較強(qiáng)的溝通和整合能力。 一方面是與客戶，與企業(yè)家溝通；另一方面是與各行各業(yè)的專家溝通。你不僅要善于用形象生動(dòng)的語言表達(dá)自己，使對方接受你，同時(shí)提問也要有相當(dāng)?shù)?功力。要能通過對話激活對方的思想，使其產(chǎn)生認(rèn)同感、親和感、信任感，自愿將所有問題合盤托出，所思所想一吐為快。只有在雙方深層次了解并達(dá)成默契的基礎(chǔ)上，才會有真正的合作。策劃人不是比別人更高明，而在于能把各種資源要素整合在一盧，協(xié)調(diào)各方的力量形成合力，達(dá)到策劃目的。 再者，策劃人不僅要勤于思還要敏于行。策劃人的實(shí)際操作能力也非常重要 。策劃不只是出策劃方案還要設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的操作流程和方式。必要時(shí)要指揮或監(jiān)理甚至具體操作執(zhí)行。尤其是基層的策劃人員，如果說我解決的是定性和定位的問題，我要求他們更多地去考慮定量的 問題，他們要參與許多實(shí)際操作的過程，如市場調(diào)查、廣告的推廣制作、媒體的組合，營銷的組織、培訓(xùn)等等。光說不練做不好策劃人。 你看，以上五個(gè)方面都不是專業(yè)技術(shù)能力，但每個(gè)方面都是基本素質(zhì)，都是綜合能力，可以簡單概括為五個(gè)“通”字：“看通”、“想通”、“學(xué)通”、“溝通”、“做通”。 強(qiáng)調(diào)這“五通”，并不是說我們排斥專業(yè)能力。在我們工作室涉及的業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)、市場營銷、企業(yè)管理、投資分析、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（包括國家經(jīng)濟(jì)政策）分析、大眾傳播，這一類問題幾乎每項(xiàng)業(yè)務(wù)都會碰到。我希望助手們各專一項(xiàng)，兼及 其它。工作室就能組織起一支知識結(jié)構(gòu)和能力互補(bǔ)型的團(tuán)隊(duì)。這就是我常說的“一專多能”。就象蓋一棟房子一樣，“五通”是地基，“一專多能”是框架結(jié)構(gòu)。 人才培訓(xùn)是一種組合式的、多元的培養(yǎng)方法。我們首先強(qiáng)調(diào)的是思維方式的訓(xùn)練，是方法訓(xùn)練。倡導(dǎo)人用一種發(fā)散的、動(dòng)態(tài)的、辯證的思維方式看問題，而不是用封閉的、靜態(tài)的、單一的思維方式看問題。啟發(fā)人跳出問題看問題，“撥出蘿卜帶出泥”，俯視全局抓要領(lǐng)，在空間上把握宏觀、中觀、微觀，在時(shí)間上縱覽過去、現(xiàn)在、未來。我常常跟助手們講：如果說要成為專家，首先要做方法論專家。王志綱工作室是 研究方法論的，條條大道通羅馬，最近的路只有一條，策劃就是要找到最近的這條路。同時(shí)，更重要的是在實(shí)踐中學(xué)習(xí)。王志綱工作室最得天獨(dú)厚的條件就是給人提供了一個(gè)最佳平臺，在這個(gè)平臺上你能接觸到中國市場最具挑戰(zhàn)性的問題，你能與中國企業(yè)界最有代表性、搏殺在第一線的企業(yè)家們推心置腹地溝通，人家把全部底牌亮在你面前，把第一線作戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn)、感受、思考坦城相告，你既可以嗅到市場競爭的硝煙味，又能夠冷靜、客觀地審時(shí)度勢。你一方面接觸大量活生生的、第一手信息，另一方面在每一個(gè)項(xiàng)目調(diào)研過程中你必須接觸對相關(guān)問題深思熟慮的專家、學(xué)者、資 深記者和有見地的行業(yè)管理者，領(lǐng)略最前衛(wèi)的觀點(diǎn)。一個(gè)人所能達(dá)到的境界，是與他所接觸的人，面對的問題直接相關(guān)的?？梢哉f這是千載難逢的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)機(jī)會。我們工作室匯聚了各行各業(yè)的人才，有研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)的博士，有學(xué)經(jīng)濟(jì)管理的碩士，有 MBA，對于他們來說，這里提供的是大學(xué)所無法替代的課堂，真正中國式的“哈佛學(xué)不到”。學(xué)院式教學(xué)搞的是“學(xué)”，在企業(yè)里做的是“術(shù)”。中國不缺“學(xué)”也不乏“術(shù)”，問題在于往往“學(xué)”、“術(shù)”分離，而企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 王志綱工作室是一個(gè)“學(xué)”與“術(shù)”之間的超級變壓器。我深信，經(jīng)過這樣一個(gè)特殊環(huán)境的培訓(xùn)，如果一個(gè)人有潛 質(zhì)、夠勤奮的話，短則兩、三年，長則三、五年，經(jīng)過幾十個(gè)項(xiàng)目的磨礪，即使從這里走出去放到企業(yè)或其它行業(yè)里也肯定會有很強(qiáng)的生命力，迅速嶄露頭角成為骨干和擔(dān)負(fù)重任應(yīng)該沒有問題。 理論探索 一、 思維樹狀圖 二、市場調(diào)研資料收集和訪談模塊 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 項(xiàng)目 調(diào)查內(nèi)容 調(diào)查方式 調(diào)查渠道 調(diào)查結(jié)論 宏觀 經(jīng)濟(jì) 背景 城市概況：資源，區(qū)位，面積、人口， 主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，主要知名企業(yè)分布，文化特色； 資料收集 網(wǎng)站：當(dāng)?shù)厝嗣裾⒔y(tǒng)計(jì)局、中經(jīng)網(wǎng)。 《城市統(tǒng)計(jì)年鑒》、近兩年社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào) 對比全國和周邊主要城市，了解城市在區(qū)域和全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中的地位，了解城市經(jīng)濟(jì)增長情況判斷城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢，以宏觀把握項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景和投資環(huán)境。 居民消費(fèi)水平：人均可支配，社會消費(fèi)零售，商品價(jià)格指數(shù)，居民儲蓄余額，恩格爾系數(shù)； 主要發(fā)展計(jì)劃： 十五 發(fā)展計(jì)劃|、相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和計(jì)劃； 城市 規(guī)劃 建設(shè) 情況 城市發(fā)展現(xiàn)狀：總體 功能和產(chǎn)業(yè)布局，土地利用，交通情況； 城市總體規(guī)劃：未來發(fā)展格局、城市主要發(fā)展方向、各組團(tuán)新區(qū)定位、交通規(guī)劃； 城市房地產(chǎn)土地供求情況； 重大城市建設(shè)項(xiàng)目和舊城改造情況； 資料收集 訪談 《市志》，《市城建志》，《城市建設(shè)年鑒》，《房地產(chǎn)年鑒》 城市規(guī)劃局、國土局權(quán)威人士 重大市政建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場考察 詳細(xì)了解項(xiàng)目區(qū)域的現(xiàn)狀和未來發(fā)展定位、交通條件、 分析主要建設(shè)項(xiàng)目對項(xiàng)目的影響。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 近幾年房地產(chǎn)（主要是商品住宅）總體供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)、各片區(qū)數(shù)據(jù)、明星樓盤、明星開發(fā)商、價(jià)格走勢 資料收集 訪談 踩盤調(diào)查 《房地產(chǎn)年鑒》、政府房地產(chǎn)期刊、網(wǎng)站 房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)人士，包括開發(fā)、代理、媒體地產(chǎn)版 主要片區(qū)代表性房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查 了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程、總體供求情況、 了解代表性樓盤情況，分析市場反應(yīng)和成敗原因 企業(yè) 企業(yè)管理構(gòu)架、發(fā)展構(gòu)想、核心 資源和能力 資料收集 訪談 企業(yè)簡介、刊物 企業(yè)主要管理人士 了解企業(yè)資源，評估其開發(fā)能力 項(xiàng)目 地塊現(xiàn)狀地形地貌、地質(zhì)水文基本情況、周邊景觀資源和配套設(shè)施 資料收集 訪談 現(xiàn)場踏勘 項(xiàng)目資料 企業(yè)訪談 了解項(xiàng)目資源條件 三、 SWOT 分析 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 四、項(xiàng)目機(jī)遇與特有優(yōu)勢資源梳理 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 五、項(xiàng)目資源因子分析及項(xiàng)目細(xì)分市場選擇表 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 六、項(xiàng)目定位 定位坐標(biāo)系 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 定位雷達(dá)圖 七、中國城市房地產(chǎn)階段論 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 八、目標(biāo)市場模型 包括模式鎖定的特定目標(biāo)市場群。 總結(jié)目標(biāo)市場群的年齡特征、行為特征，得出： 如上圖所示，設(shè)收入水平和文化層次兩個(gè)指標(biāo)，按低、中、高三個(gè)水平層次，可以將目標(biāo)市場群劃分為 9 個(gè)組群。 以 **花園為例，那么，其主流消費(fèi)群由以下 5 個(gè)組群構(gòu)成： A 型：高文化中收入的 “ 知識英才階層 ” 。 B 型：高文化低收入的 “ 前衛(wèi)另類階層 ” 。 C 型：中文化高收入的 “ 社會精英階層 ” 。 D 型：中文化中收入的 “ 高級白領(lǐng)階層 ” 。 E 型：低文化中收入的 “ 普通市民階層 ” 。 對項(xiàng)目來說，不同組群的角色和作用是不同的： —— A型：主導(dǎo)型。是最核心為的骨干一族，規(guī)模最大，是其主力戶型產(chǎn) 品的主要購買者，也是奧園社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。是其的標(biāo)準(zhǔn)客戶。年齡在 30 歲左右，職業(yè)以高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公務(wù)員為主。以第二次置業(yè)為主，購買動(dòng)機(jī)為常住型。 —— B 型：標(biāo)志型。是其生活方式的追捧者和標(biāo)榜者，年齡在 25 歲左右，收入不高，但年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛運(yùn)動(dòng)，追求新的生活方式，多屬超前消費(fèi)一族，是其中小戶型產(chǎn)品的主要購買者。以第一次置業(yè)為主，購買動(dòng)機(jī)為過渡型。 —— C型：提升型。數(shù)量不多，但購買力強(qiáng)，落定迅速，是奧園大戶型產(chǎn)品的產(chǎn) 要購買者，對奧園產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動(dòng)。以第二次置業(yè)為主，購買動(dòng)機(jī)為度假型。 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 —— D型：跟進(jìn)型。是 A、 C 型的市場追隨者，隨著市場推廣力度的加大和社區(qū)品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，其數(shù)量增加較快，潛力較大。 —— E型：邊緣型。數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的，其中往往又以投資型（炒家）購買動(dòng)機(jī)為主。 **花園目標(biāo)消費(fèi)者分析表（例） 購買類型 定位 文化 收入 作用 年齡 職業(yè) 行為和心理特征 置業(yè)類型 置業(yè)動(dòng)機(jī) A 型： 主導(dǎo)型 知識英才階層 高 中 標(biāo)準(zhǔn)客戶、市場主流、 市場領(lǐng)頭羊；主要銷售對象；核心骨干 一族，規(guī)模最大； 多購主力戶型社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。 三十歲歲左右 高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公務(wù)員為主 有自己獨(dú)特的品味，不盲目從流，懂得享受生活，要求體面、文化感、情調(diào)，又希望在享受豪華、舒適的同時(shí)享受不高的價(jià)格；事業(yè)已基本定型，正處于上升期。三口之家居多。 二次置業(yè) 常住型 B 型： 標(biāo)志型 前衛(wèi)另類階層 高 低 市場領(lǐng)頭羊；對樹立品牌有重要作用； 品牌與生活方式的追捧者和標(biāo)榜者； 中小戶型產(chǎn)品的主要購買者。 二十五歲左右 專業(yè)人才，尤其 是從事與信息經(jīng)濟(jì)有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者 年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛運(yùn)動(dòng)，追求新的生活方式，多屬超前消費(fèi)一族，多為單身或夫妻二人小家庭。 一次置業(yè)為主 過渡型 C 型： 提升型 社會精英階層 中 高 主要銷售對象；數(shù)量不多； 多買大戶型； 對產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動(dòng) 四十歲左右 私營企業(yè)家 金領(lǐng)階層 （ “ 打工皇帝 ” ） 購買力強(qiáng)，落定迅速 二次置業(yè)為主 度假型 D 型： 跟進(jìn)型 高級白領(lǐng)階層 中 中 市場主流；主要銷售對象； A、 C型的市場追隨者；隨市場推廣力度和品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，其數(shù)量增加較快 ，潛力較大 三十五歲左右 中高級管理人員 正處于轉(zhuǎn)型期，向高品味英才階層靠擾，易受傳媒影響。二人之家或子女幼小。要求高素質(zhì)低價(jià)格。 一、二次置業(yè)均有 常住型 E 型： 邊緣 型 普通市民階層 低 中 數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的 投資型炒家 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) ()中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 總之，從規(guī)模數(shù)量來看， A、 D 型所構(gòu)成的中產(chǎn)階級是市場主流；從市場拉動(dòng)作用來看， A、 B 起市場領(lǐng)頭羊的作用；從銷售的角度來說， A、 D、 C型是主要打擊對象；從品牌的角度來說， B 型是不可忽視的重要因素。 九、開發(fā)模式選擇 如圖所示，按功能價(jià)值（有形的、實(shí)物的、實(shí)用的、基本的價(jià)值）和文化價(jià)值（無形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價(jià)值）兩個(gè)指標(biāo)，以