【導(dǎo)讀】底蘊(yùn)和豐富的旅游資源。在上海城市總體規(guī)劃中，松江將建設(shè)成為上海輔城。松江距上海市區(qū)30公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)16公里，距浦東國際機(jī)場(chǎng)68公里。松江區(qū)內(nèi)轄有4個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)，分別包括了岳陽街道、永豐街道、中山街道、方松街道；2020年，松江區(qū)戶籍人口達(dá)到50萬。在過去3年，松江的年人口增長率約為%，05年區(qū)域人口將接近20萬。在上海市整體人口呈現(xiàn)負(fù)增長的背景下，松江人口持續(xù)增長，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，將為松江房地產(chǎn)市場(chǎng)提供持續(xù)的市場(chǎng)支撐。嘉金快速干道及滬松公路縱貫松江東部的南北；松江區(qū)跨區(qū)、跨省市的交通方式主要以汽車客運(yùn)、鐵路為主。目前，區(qū)內(nèi)共有樂都汽車站、長途汽車站以及大眾公交城東公交站三個(gè)主要汽車站點(diǎn)。投資和消費(fèi)兩頭拉動(dòng)將有利于松江房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩旺。%，占上海市郊外商外資企業(yè)銷售總額的%。比重達(dá)60%，外向型經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)一步上升。2020年，松江職工月平均工資達(dá)到1657元，高于上海市的職工年平均工資水平，其增

　　

【正文】 1 放生池花苑 02/3 檀香花園 02/5 格林威治 合眾湖畔 029 景怡苑 03/4 晨島花園 03/4 皇騏 愛麗舍 03/8 久陽 .文華府 04/5 ? 區(qū)域內(nèi)目前各項(xiàng)目的主力總價(jià)相對(duì)集中在聯(lián)排別墅 110130萬元，雙拼別墅 80100萬元，獨(dú)棟別墅主力總價(jià)相對(duì)集中在 200220萬元左右。 六、 老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡述 松江是上海之根，老城區(qū)擁有良好的歷史文化積淀，城市基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。因此在上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤走高和新城樓市啟動(dòng)之時(shí)，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)，挖掘古城深厚的文化底蘊(yùn)和特色，結(jié)合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。 由于松江新城規(guī)劃中的城市中心將逐漸北移，故老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)順應(yīng)這一趨勢(shì)，推案量主要集中在老城區(qū)北部（滬杭高速公路以南），在建筑形態(tài)和居住氛圍上逐漸與新區(qū)聯(lián)成一片。另外結(jié)合舊城改造，在老城區(qū)中心也形成較大的推案量。 相對(duì)新城區(qū)而言，老城區(qū)的物業(yè)相對(duì)單一，多層公寓為市場(chǎng)的絕對(duì)主力 。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 23 頁 由于區(qū)域內(nèi)舊改項(xiàng)目較多，且在 建筑風(fēng)格上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，多數(shù)個(gè)案建筑品質(zhì)較低，立面簡單粗糙，沒有形成鮮明的建筑風(fēng)格。 在市場(chǎng)啟動(dòng)前期，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)和人氣積淀，在新城房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)中處于相對(duì)領(lǐng)先的地位，因此市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較高，至 2020 年年中區(qū)域主力市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到 3600元 /m2，與新城區(qū)基本持平。位于老城北部的方舟休閑廣場(chǎng)住宅部分市場(chǎng)價(jià)格已達(dá)到 3900元 /m2。 錯(cuò)誤！不能通過編輯域代碼創(chuàng)建對(duì)象。 ? 目前老城區(qū)市場(chǎng)可售案量較少。預(yù)計(jì)未來推案量將 逐漸平穩(wěn)，舊城改造和近郊區(qū)域的城市化進(jìn)程成為老城區(qū)房地產(chǎn)的主要推動(dòng)力量?？深A(yù)見，在與新城區(qū)同步上升一段時(shí)期后，隨著新城區(qū)市政配套的逐漸完善，其城市核心和競(jìng)爭強(qiáng)勢(shì)地位的確立，老城區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)將逐步弱化，由市場(chǎng)的主流板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的追隨板塊，市場(chǎng)漲幅趨緩，市場(chǎng)價(jià)格逐步被新區(qū)拉開距離。 第二部分產(chǎn)品建議 二、項(xiàng)目 SWOT優(yōu)化分析 優(yōu)勢(shì)（ Strenth） ? “一城九鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，生態(tài)綠地的政策扶持，軌道交通的快速建設(shè)，地面路網(wǎng)的不斷完善，公共設(shè)施的逐步落成，加之松江大學(xué)城的濃郁氛圍 ，人氣漸旺，都讓松江新城成為上海居住環(huán)境最佳的中等規(guī)模文化旅游園林城市和現(xiàn)代化衛(wèi)星城市的目標(biāo)更顯明朗，指日可待。同時(shí)也是松江新城房地產(chǎn)市場(chǎng)高速健康持續(xù)發(fā)展的有力保障。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁 共 23 頁 ? 本案位于松江新城高尚住宅區(qū)，又能輻射到大學(xué)城、畬山等大環(huán)境亮點(diǎn)，加之區(qū)域環(huán)境整潔寬敞。地塊方正平整，便于設(shè)計(jì)和建造。西北的河道景觀又可得到利用，因此本項(xiàng)目具備一定的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 劣勢(shì)（ Weakness） ? 交通配套是新城區(qū)住宅的第一抗性。雖然松江新城的道路網(wǎng)絡(luò)已現(xiàn)雛形，平坦寬闊、四通八達(dá)、縱橫交錯(cuò)，但是目前新城內(nèi)的交通系統(tǒng) 仍然十分落后，僅有的幾條公交線路甚至還滿足不了大學(xué)城市生的出行。連出租車都比較難叫。因此， 2020年開通的 9號(hào)線成為了居民過分依賴的交通方式。新城內(nèi)巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量和相對(duì)落后的交通結(jié)構(gòu)之間存在著不小的矛盾。 ? 就目前來講，松江新城的生活配套是相當(dāng)缺乏的，商業(yè)以沿街鋪面為主，主要集中在老城區(qū)和新城示范區(qū)中央的核心地段。缺少規(guī)模性的商業(yè)場(chǎng)所。剛剛建成松江商業(yè)廣場(chǎng)也還未招商；只有開元廣場(chǎng)一個(gè)集中商業(yè)在建，且離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)。新城區(qū)內(nèi)一般規(guī)模比較大的項(xiàng)目都是靠社區(qū)商業(yè)來彌補(bǔ)住戶對(duì)生活配套的要求，但是社區(qū)商業(yè)的品 質(zhì)和豐富性非常有限，和產(chǎn)品的定位乃至整個(gè)松江新城的定位都有差距。 ? 本項(xiàng)目所處位置距離軌道交通 9號(hào)線、大學(xué)城以及新城的核心尚有一段距離，另外，由于本項(xiàng)目與自然的畬山風(fēng)景相隔較遠(yuǎn)，從而自然景觀的資源及景觀價(jià)值感不高。因此本案的地段劣勢(shì)比較明顯。而且目前地塊周邊的荒涼現(xiàn)狀也可能使意向客戶對(duì)本區(qū)域的信心和好感產(chǎn)生動(dòng)搖。 機(jī)會(huì)（ Opportunity） ? 上海整體市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)火爆，且在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)具有強(qiáng)勁穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿?。而松江則因其得天獨(dú)厚的自然地理環(huán)境和歷史文化底蘊(yùn)成為了新上海的規(guī)劃發(fā)展 藍(lán)圖中的一枝獨(dú)秀。其區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也備受政策扶持和外界關(guān)注。因此各方面的綜合利好信息都相應(yīng)的帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)利好，使得未來的預(yù)期良好，房地產(chǎn)增值、投資空間廣大。 ? 本項(xiàng)目距離科技園區(qū)的距離比較近，這給本項(xiàng)目吸引經(jīng)濟(jì)科技園區(qū)內(nèi)的客源帶來了很大的機(jī)會(huì)。松江科技園區(qū) IC產(chǎn)業(yè)的飛速擴(kuò)張與崛起勢(shì)必導(dǎo)致更多的臺(tái)資企業(yè)和其它外資企業(yè)入駐，吸引眾多的高素質(zhì)工作和創(chuàng)業(yè)人員來此，從而也將是本案所在區(qū)域存在更大的升值空間。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 23 頁 威脅（ Threat） ? 目前新城內(nèi)已建和待建項(xiàng)目非常多而且很大一部分的開發(fā)進(jìn)度也非 常近，由此可 見，項(xiàng)目周邊競(jìng)爭形勢(shì)會(huì)十分激烈。 ? “英倫風(fēng)貌”和“歐陸風(fēng)格”的規(guī)劃限制使得建筑創(chuàng)作上的自由度縮小，產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異化存在困難，創(chuàng)新的難度較高。 ? 因?yàn)槟壳暗纳顧C(jī)能尚不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于遠(yuǎn)景與近景的過程之中（如上分析），所以，就上海客戶而言，在一定程度上并不是以自用為第一置業(yè)目標(biāo)，而是以投 資為目的的。這一現(xiàn)象暗示投資比例的加大，使市場(chǎng)成長的前景存在不確定性。 三、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位的考量點(diǎn)： 目前，松江新城正處于大規(guī)?？焖匍_發(fā)階段內(nèi)，一樣的土地、一樣的容積，甚至見建筑風(fēng)格 也有所框限。整個(gè)新城區(qū)內(nèi)已售、在售和待售的項(xiàng)目從多層、小高層、公寓到聯(lián)排、獨(dú)棟別墅，幾乎涵蓋了住宅市場(chǎng)上所能見到的所有產(chǎn)品類型。 核心問題：我們拿什幺和別人競(jìng)爭？ 差異化的創(chuàng)新！ 市場(chǎng)狀況 地塊特點(diǎn) 客源定 位 市場(chǎng)供應(yīng) 市場(chǎng)需求 生活環(huán)境 自然環(huán)境 客戶構(gòu)成 客戶特征 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 23 頁 為此，我方本著客觀科學(xué)的分析對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品作如下創(chuàng)新定位： 一個(gè)以平層電梯別墅為主，連排、雙拼別墅為輔的精品特色混合社區(qū) 平層電梯別墅―――我司取名為 Villouse，形態(tài)上介于公寓與別墅之間，具備以下特點(diǎn)： ? 戶型科學(xué)，面 積寬松， 4～ 6層，帶電梯。 ? 大面積陽光露臺(tái)或退臺(tái)花園，每戶面積在 30㎡左右。 ? 講究私密性。 對(duì)產(chǎn)品形態(tài)、形態(tài)配比、項(xiàng)目檔次以及價(jià)格定位的關(guān)鍵指導(dǎo) 產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新 建筑風(fēng)格的創(chuàng)新 結(jié)構(gòu)品質(zhì)的創(chuàng)新 景觀規(guī)劃的創(chuàng)新 產(chǎn)品文化的創(chuàng)新