晨明集團高新西區(qū)項目市場定位報告--資料下載頁
2025-08-03 04:57本頁面
【正文】 便于聚集人氣，使商業(yè)廣場成為居民自發(fā)的聚集點，創(chuàng)造更繁榮的商業(yè)氛圍，提升商業(yè)價值。商業(yè)廣場疊水景觀示意圖商業(yè)廣場水景雕塑示意圖③商鋪規(guī)劃建議由于本區(qū)域還沒有商業(yè)氛圍，因此我們將本項目商業(yè)定位為區(qū)域的“商業(yè)配套中心和社區(qū)生活配套服務(wù)中心”。引入大中型商家，利用廣場的聚集作用，讓這里成為人流匯聚中心，為區(qū)域商業(yè)的打造帶來契機?！魹榇笮蜕碳翌A(yù)留適當(dāng)?shù)慕?jīng)營空間考慮到超市、銀行等日常所需的服務(wù)系統(tǒng)，其經(jīng)營場所都較大，因此沿街商鋪也要考慮到這類商家的面積需求。由于商鋪大多是框架結(jié)構(gòu)，面積大小可通過鋪面的數(shù)量得到解決，但是銀行、超市等服務(wù)系統(tǒng)所占鋪面的單位開間都較大，因此，應(yīng)考慮為大型商家預(yù)留大開間商鋪?！羯啼侇A(yù)留地漏根據(jù)目前市場普遍存在的商鋪形式，和商鋪形式在區(qū)域的認同度考慮，項目商業(yè)部分的每個商業(yè)單位應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間管道及地漏，這樣可以使投資者在空間的功能使用上有更多的選擇?！羯啼佂獍b為打破目前周邊商鋪的外包裝形式，為項目商業(yè)部分創(chuàng)造賣點，可以首先從進戶門著手，突破傳統(tǒng)的卷簾門進戶式，采用美觀和易于清洗的材料進行外立面包裝?！糇龀鎏厣奂藲庖驗轫椖康貕K目前周邊為大量的工業(yè)廠房，項目所在區(qū)域距離傳統(tǒng)商業(yè)中心較遠，缺乏商業(yè)氛圍，經(jīng)營業(yè)種大多對本地居民的吸引力較小，因此，應(yīng)在商鋪經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃上下功夫，盡量創(chuàng)造出區(qū)域的無競爭市場——向特色市場發(fā)展?！魻I造商業(yè)消費區(qū)的整體性使商業(yè)區(qū)多功能化在進行商鋪的外立面裝飾時突出表現(xiàn)風(fēng)格，使商鋪外立面整體風(fēng)格統(tǒng)一，細部突出個性。多樣的功能可以長時間留住消費者的腳步并促進消費，因此添置附屬設(shè)施時，盡量多考慮商業(yè)區(qū)（包括商鋪街區(qū)）的功能化設(shè)計。④商業(yè)設(shè)計要求根據(jù)地塊商業(yè)規(guī)劃要求及完善項目周邊居家的生活設(shè)施配套,考慮在地塊內(nèi)臨317國道，向內(nèi)設(shè)置一個半圓弧形廣場。結(jié)合公建配套設(shè)施設(shè)置臨街商業(yè)鋪面,主要包括為小區(qū)生活配套的購物、餐飲、藥房、美容美發(fā)、酒吧咖啡廳、洗衣、花店、銀行等，設(shè)計規(guī)劃時應(yīng)兼顧考慮對內(nèi)對外服務(wù)，在滿足小區(qū)居民生活方便要求的同時，追求商業(yè)價值最大化。商業(yè)街建筑高度不應(yīng)超過3層。其建筑風(fēng)格與小區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格相適應(yīng)，可采用沿街柱廊的形式形成商業(yè)街特色。以店鋪的形式進行銷售，—，并考慮上下貫通整體使用。每個獨立鋪面應(yīng)預(yù)留垂直通道、上下水、排煙、排氣等。商鋪應(yīng)預(yù)留垂直通道，二樓臨街面外墻采用全玻璃幕墻。為便于二、三樓作為餐飲經(jīng)營，消防通道應(yīng)預(yù)先考慮。六、 項目經(jīng)濟測算項目開發(fā)成本計算項 目計算單價(元/㎡)計算面積（㎡）總價（萬元）一、土地費用4200 63420 土地成本（280萬/畝）2800000 二、前期工程費 規(guī)劃設(shè)計及勘察費40 可行性研究費 監(jiān)理及審價費15 “三通一平”費20 測繪費3 圖紙審查費3 招標(biāo)管理費 報建費144 其它 三、建安工程費1641 高層（標(biāo)準(zhǔn)層）建安成本1250 地下車庫（一層）建安成本1800 四、基礎(chǔ)設(shè)施費 道路（整體工程）20 排水管道（雨水、污水）5 燃氣管道（3750元/戶，平均每戶80㎡） 供水費（2800元/戶，平均每戶80㎡）35 供電（紅線內(nèi)房屋外）25 污水處理工程費8 通信、TV工程費、智能化15 1市政路燈土、安工程費3 景觀綠化工程費50 1其它6 五、公建設(shè)施費用(已融入前期建安中)0 0 六、銷售費用（按3000萬測算）103 七、管理費用（[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）]%） 八、財務(wù)費用（貸建安成本的45%,期限2年） 九、維修基金（㎡） 十、不可預(yù)見費（[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）]1%） 十一、開發(fā)成本總計（一）+～～+（十） 注：l ；l 地下面積按滿開挖地下一層計算，㎡；l 由于本項目主力戶型較小，故以80㎡/戶作為平均戶型面積，來計算套數(shù)，收取燃氣管道費和供水費；l 財務(wù)費用為貸建安費用的45%計算，貸款利率以10%的年利率計，貸款年限2年；產(chǎn)值計算（按94%住宅+6%商業(yè)計算。根據(jù)我們的戶型配比，考慮地下一層滿鋪，以地下95%的面積為停車面積，以標(biāo)準(zhǔn)車位40㎡/位計算，地下車位數(shù)為1506個。）單價（元/㎡）面積/位總價（元）總價(萬元)住宅4250 1165475167商業(yè)6000車位500001506376500003765總產(chǎn)值/// 注：銷售價格按照區(qū)域每放量30萬平米，房價上漲8%的行業(yè)規(guī)律推算，預(yù)計項目工期在08年以后，結(jié)合項目未來銷售的價格走勢（預(yù)計項目銷售周期在2年左右），總體銷售價格應(yīng)在此時的區(qū)域均價上浮16%，結(jié)合目前住宅3700元/平方米，臨街商鋪7500元/平方米的市場均價，得出項目住宅均價約為4250元/平米，商鋪底商約為8700元/平方米，分攤到商鋪總體均價（3層）約為6000元/平方米。稅費稅費計算辦法金額（萬元）營業(yè)稅總產(chǎn)值*% 預(yù)收土地增值稅總產(chǎn)值*1% 總稅費/ 總投入開發(fā)成本+稅費 = 107646 萬元總收益總收益=總產(chǎn)值總投入 = 23169 萬元投資收益率=總收益247?？偼度? %動態(tài)收益率（內(nèi)部收益率）財務(wù)內(nèi)部收益率，即自有資金的收益率，能反映一個企業(yè)的資金利用效率。按照常例，我們將對企業(yè)的自有資金進行預(yù)估，企業(yè)自有資金=土地全款+工程費用的30%，即約為4億元。財務(wù)內(nèi)部收益率=總收益247。企業(yè)自有資金=%44 / 4
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