晨明集團(tuán)高新西區(qū)項(xiàng)目市場定位報(bào)告--資料下載頁
2025-08-03 04:57本頁面
【正文】 便于聚集人氣，使商業(yè)廣場成為居民自發(fā)的聚集點(diǎn)，創(chuàng)造更繁榮的商業(yè)氛圍，提升商業(yè)價值。商業(yè)廣場疊水景觀示意圖商業(yè)廣場水景雕塑示意圖③商鋪規(guī)劃建議由于本區(qū)域還沒有商業(yè)氛圍，因此我們將本項(xiàng)目商業(yè)定位為區(qū)域的“商業(yè)配套中心和社區(qū)生活配套服務(wù)中心”。引入大中型商家，利用廣場的聚集作用，讓這里成為人流匯聚中心，為區(qū)域商業(yè)的打造帶來契機(jī)?！魹榇笮蜕碳翌A(yù)留適當(dāng)?shù)慕?jīng)營空間考慮到超市、銀行等日常所需的服務(wù)系統(tǒng)，其經(jīng)營場所都較大，因此沿街商鋪也要考慮到這類商家的面積需求。由于商鋪大多是框架結(jié)構(gòu)，面積大小可通過鋪面的數(shù)量得到解決，但是銀行、超市等服務(wù)系統(tǒng)所占鋪面的單位開間都較大，因此，應(yīng)考慮為大型商家預(yù)留大開間商鋪。◆商鋪預(yù)留地漏根據(jù)目前市場普遍存在的商鋪形式，和商鋪形式在區(qū)域的認(rèn)同度考慮，項(xiàng)目商業(yè)部分的每個商業(yè)單位應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間管道及地漏，這樣可以使投資者在空間的功能使用上有更多的選擇?！羯啼佂獍b為打破目前周邊商鋪的外包裝形式，為項(xiàng)目商業(yè)部分創(chuàng)造賣點(diǎn)，可以首先從進(jìn)戶門著手，突破傳統(tǒng)的卷簾門進(jìn)戶式，采用美觀和易于清洗的材料進(jìn)行外立面包裝?！糇龀鎏厣?，聚集人氣因?yàn)轫?xiàng)目地塊目前周邊為大量的工業(yè)廠房，項(xiàng)目所在區(qū)域距離傳統(tǒng)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，缺乏商業(yè)氛圍，經(jīng)營業(yè)種大多對本地居民的吸引力較小，因此，應(yīng)在商鋪經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃上下功夫，盡量創(chuàng)造出區(qū)域的無競爭市場——向特色市場發(fā)展?！魻I造商業(yè)消費(fèi)區(qū)的整體性使商業(yè)區(qū)多功能化在進(jìn)行商鋪的外立面裝飾時突出表現(xiàn)風(fēng)格，使商鋪外立面整體風(fēng)格統(tǒng)一，細(xì)部突出個性。多樣的功能可以長時間留住消費(fèi)者的腳步并促進(jìn)消費(fèi)，因此添置附屬設(shè)施時，盡量多考慮商業(yè)區(qū)（包括商鋪街區(qū)）的功能化設(shè)計(jì)。④商業(yè)設(shè)計(jì)要求根據(jù)地塊商業(yè)規(guī)劃要求及完善項(xiàng)目周邊居家的生活設(shè)施配套,考慮在地塊內(nèi)臨317國道，向內(nèi)設(shè)置一個半圓弧形廣場。結(jié)合公建配套設(shè)施設(shè)置臨街商業(yè)鋪面,主要包括為小區(qū)生活配套的購物、餐飲、藥房、美容美發(fā)、酒吧咖啡廳、洗衣、花店、銀行等，設(shè)計(jì)規(guī)劃時應(yīng)兼顧考慮對內(nèi)對外服務(wù)，在滿足小區(qū)居民生活方便要求的同時，追求商業(yè)價值最大化。商業(yè)街建筑高度不應(yīng)超過3層。其建筑風(fēng)格與小區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格相適應(yīng)，可采用沿街柱廊的形式形成商業(yè)街特色。以店鋪的形式進(jìn)行銷售，—，并考慮上下貫通整體使用。每個獨(dú)立鋪面應(yīng)預(yù)留垂直通道、上下水、排煙、排氣等。商鋪應(yīng)預(yù)留垂直通道，二樓臨街面外墻采用全玻璃幕墻。為便于二、三樓作為餐飲經(jīng)營，消防通道應(yīng)預(yù)先考慮。六、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算項(xiàng) 目計(jì)算單價(元/㎡)計(jì)算面積（㎡）總價（萬元）一、土地費(fèi)用4200 63420 土地成本（280萬/畝）2800000 二、前期工程費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)及勘察費(fèi)40 可行性研究費(fèi) 監(jiān)理及審價費(fèi)15 “三通一平”費(fèi)20 測繪費(fèi)3 圖紙審查費(fèi)3 招標(biāo)管理費(fèi) 報(bào)建費(fèi)144 其它 三、建安工程費(fèi)1641 高層（標(biāo)準(zhǔn)層）建安成本1250 地下車庫（一層）建安成本1800 四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 道路（整體工程）20 排水管道（雨水、污水）5 燃?xì)夤艿溃?750元/戶，平均每戶80㎡） 供水費(fèi)（2800元/戶，平均每戶80㎡）35 供電（紅線內(nèi)房屋外）25 污水處理工程費(fèi)8 通信、TV工程費(fèi)、智能化15 1市政路燈土、安工程費(fèi)3 景觀綠化工程費(fèi)50 1其它6 五、公建設(shè)施費(fèi)用(已融入前期建安中)0 0 六、銷售費(fèi)用（按3000萬測算）103 七、管理費(fèi)用（[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）]%） 八、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸建安成本的45%,期限2年） 九、維修基金（㎡） 十、不可預(yù)見費(fèi)（[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）]1%） 十一、開發(fā)成本總計(jì)（一）+～～+（十） 注：l ；l 地下面積按滿開挖地下一層計(jì)算，㎡；l 由于本項(xiàng)目主力戶型較小，故以80㎡/戶作為平均戶型面積，來計(jì)算套數(shù)，收取燃?xì)夤艿蕾M(fèi)和供水費(fèi)；l 財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸建安費(fèi)用的45%計(jì)算，貸款利率以10%的年利率計(jì)，貸款年限2年；產(chǎn)值計(jì)算（按94%住宅+6%商業(yè)計(jì)算。根據(jù)我們的戶型配比，考慮地下一層滿鋪，以地下95%的面積為停車面積，以標(biāo)準(zhǔn)車位40㎡/位計(jì)算，地下車位數(shù)為1506個。）單價（元/㎡）面積/位總價（元）總價(萬元)住宅4250 1165475167商業(yè)6000車位500001506376500003765總產(chǎn)值/// 注：銷售價格按照區(qū)域每放量30萬平米，房價上漲8%的行業(yè)規(guī)律推算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目工期在08年以后，結(jié)合項(xiàng)目未來銷售的價格走勢（預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售周期在2年左右），總體銷售價格應(yīng)在此時的區(qū)域均價上浮16%，結(jié)合目前住宅3700元/平方米，臨街商鋪7500元/平方米的市場均價，得出項(xiàng)目住宅均價約為4250元/平米，商鋪底商約為8700元/平方米，分?jǐn)偟缴啼伩傮w均價（3層）約為6000元/平方米。稅費(fèi)稅費(fèi)計(jì)算辦法金額（萬元）營業(yè)稅總產(chǎn)值*% 預(yù)收土地增值稅總產(chǎn)值*1% 總稅費(fèi)/ 總投入開發(fā)成本+稅費(fèi) = 107646 萬元總收益總收益=總產(chǎn)值總投入 = 23169 萬元投資收益率=總收益247?？偼度? %動態(tài)收益率（內(nèi)部收益率）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，即自有資金的收益率，能反映一個企業(yè)的資金利用效率。按照常例，我們將對企業(yè)的自有資金進(jìn)行預(yù)估，企業(yè)自有資金=土地全款+工程費(fèi)用的30%，即約為4億元。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=總收益247。企業(yè)自有資金=%44 / 4
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