【導(dǎo)讀】先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性等特點(diǎn)。黨的十六大明確提出21世紀(jì)頭20年是我國必須緊緊抓住、因此，“十一五”期間既是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵時期，也是全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會和節(jié)約社會的關(guān)鍵時期。地支持了全市社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。五年累計(jì)完成投資460億元，商品房竣工面積1310萬平。方米，其中住宅竣工面積1137萬平方米?！笆濉蹦┏鞘芯用袢司》渴褂妹娣e達(dá)到。張與市場秩序不規(guī)范的矛盾。因此，緩解這些矛盾應(yīng)是政府制定規(guī)劃和相關(guān)政策的出發(fā)點(diǎn)及。一五”期間將是濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期和戰(zhàn)略調(diào)整期。以防止產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的混亂無序和大起大落，保障我市國民經(jīng)濟(jì)。濟(jì)南市建委適時提出編制濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，既是政府。更是今后實(shí)施城市規(guī)劃的有力舉措。主城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到240平方公里，人口達(dá)到250萬人；東部城區(qū)建成區(qū)面積50平方公里，南市房地產(chǎn)業(yè)必將發(fā)生重大變化。得到重視，新一輪濟(jì)南城市總體規(guī)劃確定編制住宅專項(xiàng)規(guī)劃。

　　

【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 43 頁 （說明：受 統(tǒng)計(jì)資料限制，市區(qū)中心城商業(yè)用房銷售面積通過區(qū)域修正系數(shù)修正得到，區(qū)域修正系數(shù) =市轄區(qū)新開工面積 /市域新開工面積） 根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)，采用最小二乘法得出商業(yè)用房需求量自回歸預(yù)測模型為 : Y= + （相關(guān)系數(shù) R=） 式中， Y 為商業(yè)用房有效需求量， t 為時間變量，以 1998 年為起點(diǎn)， 1998 年時 t=1， 1999年時 t=2， 2020 年時 t=3，由此類推。 根據(jù)該模型預(yù)測得到“十一五”期間市區(qū)中心城商業(yè)用房有效需求量。考慮到城市化加快、市場經(jīng) 濟(jì)進(jìn)一步發(fā)育和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整使第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的影響，因此，我市“十一五”期間商業(yè)用房有效需求總量還應(yīng)有所增加。這里取修正系數(shù)為 ，計(jì)算得到“十一五”期間我市商業(yè)用房有效需求總量為 275 萬平米，平均每年需求量為 55 萬平米。 表 7 “十一五”商業(yè)用房 新增 有效需求預(yù)測結(jié)果 單位：萬平方米 年 份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合 計(jì) 預(yù)測值 修正值 36 44 54 65 76 275 （三）土地需求預(yù)測 土地需求是指為滿足住宅、商業(yè)以及其它用途等的需求而需要的開發(fā)用地的需求量，因此，土地需求預(yù)測可以按照住宅需求和商業(yè)用房需求預(yù)測結(jié)果和一定的開發(fā)強(qiáng)度指數(shù)進(jìn)行推算。“十一五”期間我市每年土地需求預(yù)測可依據(jù)下式為基礎(chǔ)進(jìn)行推算： L= Y1/R1+ Y2/R2 式中： L 為住宅和商業(yè)用房所需要的開發(fā)用地量， Y1 為住宅需求總量， Y2 為商業(yè)用房需 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 43 頁 求總量， R1 為住宅開發(fā)區(qū)片的開發(fā)強(qiáng)度指數(shù)（相當(dāng)于地塊容積率），按照 計(jì)算， R2 為商用地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片開發(fā)強(qiáng)度指數(shù)，按照 計(jì)算。即 L=Y1/+Y2/ 將前述預(yù)測的“十一五”期間住宅需求量和商業(yè)用房需求量代入上式，計(jì)算得到“十一五”期間我市住宅和商業(yè)用房所需開發(fā)用地總量為 萬平方米，再加上工業(yè)用途等其它用地需求，我市“十一五”期間房地產(chǎn)開發(fā)用地需求總量在 3000 萬平方米左右，平均每年的需求量為 600 萬平方米左右。 （四）房地產(chǎn)投資規(guī)模預(yù)測 根據(jù)前述發(fā)展現(xiàn)狀分析，濟(jì)南市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例明顯偏低，增長速度也一直低于全國平均水平。在“十一五”期間難得的發(fā)展機(jī)遇面前，應(yīng)該加快房 地產(chǎn)投資開發(fā)的步伐。按照與國內(nèi)其他城市的對比，“十一五”期間濟(jì)南市市轄區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)保持不低于平均 20%的增長率是一個合理的發(fā)展速度，故采用增長率預(yù)測方法進(jìn)行預(yù)測，預(yù)測公式如下： Y=121*（ 1+20%） n 其中， Y 為“十一五”期間某年房地產(chǎn)開發(fā)投資量， 121 為基期 2020 年的房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)量， 20%為“十一五”期間房地產(chǎn)投資開發(fā)平均增長速度， n 為時間序列，其中 2020年 n 取 1， 2020 年 n 取 2，依次類推。 通過上述公式，計(jì)算得到“十一五”時期市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總量為 億元，年均開發(fā)投資 億元，到 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資要達(dá)到 億元，具體結(jié)果如表所示。 表 8 “十一五”房地產(chǎn)開發(fā)投資量預(yù)測結(jié)果 單位：億元 年 份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合 計(jì) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁 共 43 頁 投資 開發(fā)量 六、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和主要任務(wù) （一）發(fā)展目標(biāo) “十一五”正處于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的上升期，我市生產(chǎn)總值將按 12％的增長速度持 續(xù)快速增長，又恰逢濟(jì)南城市總體規(guī)劃修編完成，開發(fā)投資能量增加釋放，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展期?！笆晃濉逼陂g房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到 1100 億元，建設(shè)各類房屋 2800 萬平方米，住宅 2400 萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房 420 萬平方米；城市居民人均住房使用面積由 2020 年的 平方米提高到 2020 年的 24 平方米，年人均增長 平方米；物業(yè)管理總面積達(dá)到 5500 萬平方米，其中住宅面積達(dá) 4500 萬平方米，物業(yè)管理的覆蓋率達(dá) 70%，小區(qū)成立業(yè)主大會的比率達(dá) 65%；大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，新建商品住宅性能認(rèn)定率達(dá)到 60%，新建住宅嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能 65 %的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 增加投資規(guī)模，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu) “十一五”時期我市房地產(chǎn)投資規(guī)模將由 2020 年的 121 億元增至 2020 年的 300 億元左右，年增長率為 20%左右；房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)有明顯改善，形成以住宅為主體、商鋪與寫字樓并舉、工業(yè)物業(yè)市場逐漸擴(kuò)大的局面；在商品住宅（增量）開發(fā)中，總價款為中低價位的商品房產(chǎn)品應(yīng)成為市場供應(yīng)的主體，改變目前商品住宅總價整體偏高的局面，形成中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、高檔商品房比例協(xié)調(diào)的住房供應(yīng)體系，加快領(lǐng)秀城、田園新城等大型居住區(qū)的建設(shè) ；發(fā)展節(jié)能省地型住宅，住宅供應(yīng)向“高（層）、?。娣e）、好（品質(zhì)優(yōu)）”的方向發(fā)展。 滿足商品房需求，提高居住水平 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁 共 43 頁 我市中心城“十一五”期間新增住宅需求總量約在 2400 萬平方米左右，新增商業(yè)用房需求總量約在 275 萬平方米左右，新增工業(yè)物業(yè)需求量約為 50～ 70 萬平方米。因此，為滿足各類房地產(chǎn)需求，“十一五”期間中心城房地產(chǎn)開發(fā)總量（建筑面積）至少應(yīng)達(dá)到 2725 萬平方米，考慮到城市化進(jìn)程的要求，較樂觀的目標(biāo)應(yīng)在 2800 萬平方米。 “十一五”期間我市居民居住條件繼續(xù)改善，按每年人均住宅使用面 積增加 平方米，2020 年城市居民人均住房使用面積提高到 24 平方米。 增加土地開發(fā)供應(yīng)，力爭供求平衡 為了適應(yīng)我市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展對各類房地產(chǎn)日益增長的需要，“十一五”期間我市房地產(chǎn)開發(fā)用地需求總量約為 3000 萬平方米（合 45050 畝），平均每年房地產(chǎn)開發(fā)用地需求為 600 萬平方米（約 9010 畝）。 但是，現(xiàn)行國家控制的土地年度供應(yīng)指標(biāo)，無法滿足上述需要。為此，要通過多種途徑千方百計(jì)增加房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量，力爭供求平衡。如挖掘現(xiàn)有存量國有土地，加強(qiáng)清理閑置土地；發(fā)展高層建筑，大 幅度提高開發(fā)地塊的容積率；作為重要戰(zhàn)略，每年向外地市購買用地指標(biāo)；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，并村建樓，縮減農(nóng)村居民點(diǎn)擴(kuò)張對農(nóng)用地的壓力等。 （二）主要任務(wù) 優(yōu)化人居環(huán)境，推進(jìn)安康居住工程，滿足中低收入家庭住房需求 人居環(huán)境是建設(shè)和諧社會的物質(zhì)載體，優(yōu)化人居環(huán)境是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、推進(jìn)城市現(xiàn)代化的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。為此，要進(jìn)一步加強(qiáng)城市道路和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，克服市政基礎(chǔ)設(shè)施不足的開發(fā)瓶頸，增加集中供熱和供氣的面積；利用泉水主題和歷史文化名城優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)泉生態(tài)主題公園和歷史文化名人主題公園，建設(shè)市區(qū)生態(tài)廊 道；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)生態(tài)居住小區(qū)，提高小區(qū)住宅性能和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)水平；繼續(xù)推進(jìn)物業(yè)管理的市場化、專業(yè)化，為民眾營造一個優(yōu)良的人居環(huán)境。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁 共 43 頁 建設(shè)和諧社會，安居樂業(yè)，安居在先。推進(jìn)安康居住工程（包括中低價商品房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房），惠及千家萬戶，是“十一五”時期我市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主攻方向。 大力增加中低價商品房市場供應(yīng)。中低收入家庭是社會的主體，擁有一處住宅或改善居住條件是他們的迫切要求，但是目前市場結(jié)構(gòu)不合理，缺少相應(yīng)中低價位的房源，這使中低收入家庭解決住房問題的需求得不到滿足。為 此，“十一五”時期必須將緩解中低收入家庭的住房問題作為房地產(chǎn)業(yè)一項(xiàng)突出任務(wù)和系統(tǒng)工程來抓，要加大對中低價商品房項(xiàng)目的招商建設(shè)管理力度，實(shí)行項(xiàng)目產(chǎn)品限價招商和一定的優(yōu)惠條件。 重視拆遷安置房建設(shè)。拆遷安置房是配合城市改建項(xiàng)目、保障拆遷安置居民住房的定向開發(fā)的商品房，尤其在市場上中低價商品房產(chǎn)品供應(yīng)不足的形勢下，拆遷安置房的開發(fā)建設(shè)十分必要，應(yīng)優(yōu)先安排計(jì)劃。在當(dāng)前城市化進(jìn)程加快、舊城改造任務(wù)重、房屋拆遷量較大的情況下，要著重加大中低價位、中小戶型安置住房的建設(shè)力度，集中解決城市公益性項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、 棚戶區(qū)、危舊房改造所需的拆遷安置用房。安置住房的建設(shè)要通過招標(biāo)確定開發(fā)建設(shè)單位，確保以微利價格向被拆遷戶銷售。 推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理。按照政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)、市場運(yùn)作的原則，多渠道、多形式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，加快推進(jìn)張馬片區(qū)等經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房的申請、審批、公示制度，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房用地，把集資建房納入經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)一管理，保證“十一五”期間的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)任務(wù)圓滿完成。 建立和完善廉租住房制度。根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及最低收入家庭的住房情況，合理確定保障水平， 適時擴(kuò)大廉租住房的保障范圍，提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)。保障方式以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔，不斷完善保障方式。要通過實(shí)物配租的方式，向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭提供住房，滿足其基本的住房需求。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁 共 43 頁 進(jìn)一步激活并規(guī)范房地產(chǎn)二手房市場。二手房買賣和租賃市場是整個房地產(chǎn)市場不可或缺的重要部分，應(yīng)不斷規(guī)范二手房市場的供求機(jī)制，支持住房消費(fèi)換代升級，加快省直房改房發(fā)證和上市進(jìn)度，不斷擴(kuò)大二手房源，增加中低收入家庭選擇住房的機(jī)會。同時，消費(fèi)升級也促 進(jìn)商品房市場需求的擴(kuò)大。 建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫，提高產(chǎn)業(yè)招商投資效率 根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的開發(fā)原則，《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)開發(fā)必須堅(jiān)持政府總攬、以市場為導(dǎo)向、以項(xiàng)目帶開發(fā)的方針，根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展的需要確定開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目選址開發(fā)地塊，再將地塊、物業(yè)開發(fā)類型、配套條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、甚至商品房銷售限價等要求統(tǒng)一包裝成具體的開發(fā)項(xiàng)目，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目儲備庫，用于招標(biāo)招商。 與單純的土地出讓相比，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目儲備庫進(jìn)行招標(biāo)招商開發(fā)，有利于綜合開發(fā)和及時配 套，有利于招商引資，有利于項(xiàng)目的開發(fā)管理，有利于加快對安居工程項(xiàng)目的合理選址，有利于房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的實(shí)施，有利于城市經(jīng)營和城市規(guī)劃的實(shí)施，有利于綜合改善社區(qū)人居環(huán)境。在城市空間資源緊缺的形勢下，更能顯示出項(xiàng)目庫的優(yōu)越性?！笆晃濉逼陂g要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，應(yīng)該盡快建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫制度，為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ,以土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃為依據(jù)，會同規(guī)劃、土地等行政主管部門制定房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，存量土地和增量土地的開 發(fā)都必須先列入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫，在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃時提取并推出招商項(xiàng)目。未納入項(xiàng)目庫的項(xiàng)目和開發(fā)用地不得隨意開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目庫建成后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)年度開