【導讀】閑為特色的“華僑城商圈”，有待創(chuàng)新開發(fā)的寶安商圈、龍崗商圈。安中心區(qū)濱海商業(yè)圈、皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田。因此，按商圈形成的時間劃分，可分為老商圈、次新商。流量達35萬人次，節(jié)假日更高達50至60萬人次，年營業(yè)額逾50億元。代末，華強北已成為令人矚目的深圳主打商業(yè)旺區(qū)。荔路，深圳大動脈深南大道橫貫其中，面積達平方公里。商圈內擁有50多萬居住人口，大小企業(yè)一千多家，工薪白領10多萬人，交通四通八達，20多路公交車穿行其中，輻射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高達50. 整個商圈年銷售總額逾200億元，已成為全。國客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一。目前，華強北正在不斷升級擴容。一是政府對華強北進行二期改造，進一步完善交通、人行系統(tǒng)，加強步行。目前華僑城商圈以銅鑼灣為核心代表，沃爾瑪、易家儂。2020年全區(qū)常住人口為57萬。蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士，社區(qū)國際化氛圍濃烈，具有較高的消費能力。

　　

【正文】 再過 10年左右時間，深圳人均 GDP將會翻一翻，到 12,000美元以上。 對照國際商業(yè)發(fā)展經驗，在未來一段時間，深圳商業(yè)主導業(yè)態(tài)將從現在的百貨商店和大型綜合超市，逐步轉向社區(qū)便利店和大型購物中心（“摩爾”）。 本 項 目位于中央商 務區(qū) 、 規(guī) 模比 較 大、便利店 顯 然不符合本 項 目的 發(fā) 展，大型 購 物中心是本 項 目必然采取的主 導業(yè)態(tài) 。 項目初步定位 1． 定位基礎 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 23 頁 區(qū)位特點 晶島國際廣場項目位于深圳中心區(qū)南中住，中心四路與福華三路交界處。以步行天橋與深圳主要感到相連，同時借助立體交通網絡，形成頂級商圈的交通體系和商業(yè)脈絡。 客戶特征 建成后的中央商務區(qū)是深圳頂級商務區(qū)，其消費群體包括本區(qū)域的高檔住宅區(qū)現有居民以及規(guī)劃中的居民，包括周遍高檔寫字樓內的白領金領，包括會展經濟、旅游經濟吸引的國內各地，港澳臺同胞以及國際商務以及旅游人士，也包括政務經濟以及定級商務區(qū)吸引的深圳市內其他行政區(qū)域內的消費者，消費結構呈現出明顯的多元化、高品質、國際化等特點。 文化 底蘊 中央商務區(qū)商圈是新興的頂級商圈，未來 10 年將會發(fā)展成為輻射到全市的市級商圈，也必然會發(fā)展到輻射香港、澳門、珠三角其他城市以及國內國際其他城市的國際化的商圈，具有明顯的國際化、現代化的文化底蘊、體現多元化、人文化的終極關懷， 晶島國際廣場項目的經營必須發(fā)揮中央商務區(qū)的這儀特點才能得到有效的發(fā)展。 旅游資源 現 在的中央商 務區(qū)給 人更多富人 區(qū) 以及商 務區(qū) 的 概 念， 隨 著中央商 務區(qū)進 入商業(yè)時 代，各 項 商 業(yè)業(yè)態(tài) 的 陸續(xù)進駐 ，各 項 商 業(yè) 配套 設 施的 陸續(xù) 完善，中央商 務區(qū) 作 為 全市政治中心， 經濟 中心和文化中心的功能的中心地位越 來 越明 顯 的 體 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 23 頁 現 出 來 ，中央商 務區(qū) 必 將 成 為 深 圳 新的 獨 特的特色旅游 資 源，成 為 深 圳 旅游的熱 點 區(qū) 域，不但成 為國內 其他城市境外其他城市消 費 者的旅游新 寵 ，也必 將 成為 深 圳 本地消 費 者的商 務 消 費 和旅游消 費 好去 處 。 商 業(yè)業(yè)態(tài)發(fā) 展 趨勢 深 圳 的商 業(yè)業(yè)態(tài)發(fā) 展 隨 著深 圳經濟 的 飛 速 發(fā) 展而迅速 發(fā) 展， 目前已 經 形成 現代商 業(yè)購 物中心、社 區(qū) 便利店、大型超市、 倉儲 式超市、 傳統(tǒng) 的百 貨 商 場 、小型 臨 街店 鋪 等共同存在的多元化格局， 并 呈 現 出明 顯 的 業(yè)態(tài) 升 級 、 檔 次升 級 的態(tài)勢 。 餐 飲業(yè)發(fā) 展 趨勢 深 圳 的餐 飲業(yè) 也呈 現 出生機勃勃的 發(fā) 展 態(tài)勢 ， 傳統(tǒng) 的中餐、特色地方 風 味、地區(qū) 以及全 國 性 名店在上呢 鎮(zhèn) 都得到了很好的 發(fā) 展；西餐在深 圳 也取得了很好的發(fā) 展，肯德 雞 和 麥當勞 已 經 不 僅僅 是年 輕 的情 侶 和小孩的消 費選擇 ，而是成 為老少咸宜的大 眾 化的食品，成 為 深 圳 家庭的家常便 飯 ；西餐在深 圳 也得到了很好的 發(fā) 展，深 圳 分布著很多的西式咖 啡 屋，酒 吧 以及西餐 廳 ， 韓國燒烤 、日本料理在身 真 也有 屬 于自己的市 場 ，而西餐的主要的消 費 群體除了境外的消 費 者以外，深 圳 本地的年 輕 白 領 一族和商 務 人士也是西餐的忠 實 消 費 者。中餐在深圳 的 發(fā) 展 還 呈 現 出明 顯 的多 種 地方菜系共同繁 榮發(fā) 展的特點，北方 風 味的面點王、湘菜、川菜、 東 北 風 味、粵菜、海 鮮 等都 獲 得了共 同的 發(fā) 展機 會 。同 時 深圳 的餐 飲業(yè) 明 顯 體 現 出就餐 環(huán) 境越 來 越高 級 ，而 高中低各 種檔 次的 飯 店均 獲得良好 發(fā) 展的特點。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 23 頁 娛樂業(yè) 的 發(fā) 展 趨勢 深 圳 的 娛樂業(yè)發(fā)達 ，深 圳對娛樂業(yè) 的管理比全 國 幾乎任何一 個 城市都要 寬 松，娛樂業(yè) 的 發(fā)達 是深 圳 城市特 區(qū)優(yōu) 惠政策的一部分，也是深 圳 的特色之一，深 圳婚 齡 男女比例失 調 ，女性比例源源高于男性，除了大量的 電 子 廠 以及其他相 關工 業(yè)產業(yè) 中女性的比例高于男性 這個 原因之外，深 圳 的 娛樂業(yè)發(fā)達 ，而 娛樂業(yè)的重要 從業(yè) 人 員為 女性也是一 個 很重要的因素。深 圳 商 業(yè) 最 發(fā)達 的地方，也就是 娛樂業(yè) 最 發(fā)達 的地方， 傳統(tǒng) 的商 業(yè) 中心 東門 、人民 南和 華 強北是深 圳娛樂業(yè)最 發(fā)達 的地方， 娛樂業(yè) 呈 現 出大型化、高 檔 化、 專業(yè) 化的特點。 文化 產業(yè) 的 發(fā) 展 趨勢 深 圳 的文化 產業(yè)發(fā) 展迅猛，目前深 圳 已 經簡稱 的有 規(guī) 模的 書 店有 兩個 ， 東門書城和 華 強北 書 城，此外 雖 然受到 電視 以及家庭影院等的 嚴 重沖 擊 以及 電 影 業(yè) 本身存在的缺陷等因素的影 響 ，深 圳 的 電 影 業(yè) 也得到了一定的 發(fā) 展， 電 影的 發(fā) 展模式改 變?yōu)?：原 來 的 傳統(tǒng) 的大型的 電 影院 為 小型的多功能放映 廳 以便 滿 足不同消 費 群體的欣 賞 口味， 電 影院的的硬件 設 施 檔 次提高以便吸引消 費 者享院 線 的現場 效果。深 圳 的演出市 場 比 較發(fā)達 ，部分的原因是靠近香港的地 緣優(yōu)勢 ，有很 多的明星在深 圳舉 行演出活 動 ；演出市 場發(fā)達 的另外一 個 表 現 是在深 圳 的很多 娛樂產場 所聚集了很多演出 團 體，有部分演出市 場 迎合了市 場 的低 級 趣味，但是演出市 場 在 娛樂場 所 發(fā) 展的 紅 火是深 圳 文化演出事 業(yè) 的重要的 組 成部分。此外深 圳 很多家庭重 視 小孩的 教 育，各 種類 似 鋼 琴培 訓 班的 專業(yè) 的 聲樂 培 訓 很有市 場 ；深 圳 的 樂 器行和眼睛點也有一定的 發(fā) 展。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 23 頁 通 訊產業(yè) 的 發(fā) 展 趨勢 手機已 經 成 為 深 圳 市民主要的通 訊設備 ，深 圳 大型商 業(yè)業(yè)態(tài) 基本上都有 專門 的手機 專柜 或手機 專營區(qū) 域，深 圳擁 有全 國 最大的二手手機市 場 ，深 圳 是全 國 主要手機元件的批 發(fā) 基地。 健康休 閑 ，美容康 體行 業(yè) 的 發(fā) 展 趨勢 深 圳 有多家 醫(yī) 院 進 行 專業(yè) 的整形 項 目，此外，深 圳 新的中 檔 以上的住宅 項 目都會 有 專門 的 會 所， 會 所 內 部一般都 會 有 專門針對 片 區(qū) 居民的康體 設 施，而深 圳的毫宅 內 部都 會 有 專門 的健身房。同 時專業(yè) 的美容院以及健康休 閑運動場 所普遍存在 與 高 檔 的商 業(yè)業(yè)態(tài)當 中，成 為 商 業(yè)業(yè)態(tài) 的重要的 組 成部分。有 關數 據表明，深 圳 的休 閑 、美容行 業(yè) 每年以 20%的速度增 長 。 片 區(qū) 商 業(yè)與 片 區(qū) 地 產 的 發(fā) 展 關 系 東門 和 華 強北的商 業(yè) 和地 產關 系主要表 現為 商 業(yè) 提升地 產 ，即商 業(yè) 的迅猛 發(fā) 展提高商 業(yè) 地 產 的租金和 銷 售價格，商 業(yè) 地 產 價格的提升以及片 區(qū) 商圈的成熟同時 又提 高了住宅地 產 的價格。中央商 務區(qū)則 表 現 部不同的 關 系，中央商 務區(qū) 的建 設 次序依次是住宅、酒店、 寫 字 樓 ，然后才是商 業(yè)項 目，各 種 地 產項 目的 銷售是借助中央商 務區(qū) 的 概 念，而在各 種 地 產項 目的 營 造下，中央商 務區(qū) 的高 檔定位已 經 完成的情 況 下，深 圳 的主要商 業(yè)項 目才 開 始上 馬 ，所以中央商 務區(qū) 地產 和商 業(yè) 的 關 系 抓喲 的表 現為 地 產帶動 商 業(yè) 的 關 系。 深 圳 主要 專業(yè) 市 場 的 發(fā) 展 現狀 以及未 來發(fā) 展 趨勢 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 23 頁 深 圳 的 專業(yè) 市 場 主要的有： 東門 服裝批 發(fā) 市 場 ， 華 強北的 電 子批 發(fā) 市 場 ，家私批 發(fā) 市 場 、 電腦 城、裝 飾 批 發(fā) 市 場 、加點批 發(fā) 市 場 等。 總 體特征表 現為 ： 規(guī) 模大， 區(qū) 域性強， 檔 次 越 來 越高等特點。 項 目目 標 消 費 群定位： 一．本地消 費 者分析 流 經項 目的主要的 餓 本地人口 為 ： 區(qū) 域工作人 員 、地 鐵 人流以及深南路流 動 人群、中央商 務區(qū) 常住居民、政 務經濟帶動 的人流、 總 部 經濟帶動 的人流、 會 展經濟帶動 的人流。 1． 區(qū) 域工作人 員 特征： 在中央商 務區(qū)寫 字 樓 上班的人 員 ，在高交 會館 、市民中心以及 會議 中心等上班的人 員 ，基本上可以分 為兩個層級 。普通 職員 和管理者和 /或 經營 者。 最大可能消 費 性 動 機分 別為 ： 進 食午餐和 晚 餐 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 23 頁 為 公司 購買辦 公用品和商 務禮 品 為 自己 購買 生活用品 公司的年度 會議 之 類 的集餐 飲 、 娛樂 、 會議與 一體的活 動 朋友、同事、或 戀 人之 間 的各 類 消 費 商 務 目的的餐 飲 、 娛樂 、文化等消 費 2． 地 鐵 人流以及深南路流 動 人群 特征： 由 項 目交通 網 引 導 的 對 商 務區(qū) 的多 員 功能中之一 項 或者多 項 功能吸引的人流。 最大可能消 費 性 動 機分 別為 ： 在中央商 務區(qū)逛 街消 閑 ，多 為 年 輕 女性、消 費時尚 用品、美容用品。 在中央商 務區(qū)購買 特色商品 在中央商 務區(qū) 享受餐 飲 、 娛樂 等 項 目 3．