【導讀】綜合發(fā)展道路的大型企業(yè)集團，現(xiàn)有資產(chǎn)總額近億元，員工近千人，市場營銷、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)均由業(yè)界精英進行動作。的社會基礎和良好的口碑。效益及經(jīng)濟效益。化的道路蓬勃發(fā)展，以嶄新的面貌創(chuàng)造二十一世紀的輝煌。本著互惠互利、優(yōu)勢互補、共同發(fā)展的原則，經(jīng)過友好協(xié)商，小區(qū)進行整體改造。本項目擬建地點位于石家莊市中山路以北，廣安街西。石家莊市規(guī)劃局2020年7月28日《規(guī)劃條件通知書》。項目場址地形圖及有關其它基礎數(shù)據(jù)資料。和法規(guī)及省市有關政策進行編制和規(guī)劃。本著科學規(guī)劃、合理布局，設計先進，節(jié)省投資的原則。積極采用新技術、新材料，充分利用區(qū)域和規(guī)模優(yōu)勢，創(chuàng)造既有現(xiàn)代風格和又有濃郁商業(yè)氣息的住宅、辦公、商業(yè)小區(qū)。統(tǒng)計、分析、研究的基礎上，編制了本可行性研究報告。

　　

【正文】 配臵設計規(guī)范》 GBJ14090 消防給水 設計范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)。 設計原則：以防為主，防消結合。 消防水源來自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布臵供水管網(wǎng)及室外地下式消火栓。 消防用水量標準 室內(nèi)消火栓為 40L/S，火災延續(xù)時間 3h。 室外消火栓為 30L/S，火災延續(xù)時間 3h。 噴 淋為 27L/S，火災延續(xù)時間 1h。 消火栓給水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布臵，消防采用低壓制，室外設地下式消火栓，其半徑布臵間距不大于120m。設儲水池及加壓水泵房，儲水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓設在環(huán)狀消防給水管上。 在不宜用水場所如變配電室、控制室等處設臵移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。 。 。 火災報警及消防聯(lián)動 控制要求，控制邏輯關系及控制顯示要求。 。 。 、消防泵房及穩(wěn)壓設備。 。 第九章 物業(yè)管理 本項目建成投入使用后，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。 物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設 備管理、公共秩序管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。 （ 1）、要充分保障物業(yè)使用人的消費權益，保證房屋及設施使用功能的正常發(fā)揮； （ 2）、要保障物業(yè)產(chǎn)權人的所有權權益，在經(jīng)營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。 （ 3）、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的全方位服務，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境； （ 4）、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營成良性循環(huán)，提高公司的服務水平和市場競爭力。 機構設臵與定員 機構設臵 物業(yè)公司設經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設辦公室、財務室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室。 （ 1）、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關等。 （ 2）、財務室主管日常經(jīng)營收支，代收各種費用等。 （ 3）、經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡，公司發(fā)展規(guī)劃等。 （ 4）、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。 （ 5）、工程部主管小區(qū)房屋維護、修繕、公用設備設施的日常 管理、維護。 （ 6）、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運、綠化等。 （ 7）、組 織機構見框圖 部門 管理人員 員工 合計辦公室 2 4 6經(jīng)營部 2 5 7財務室 2 3 5工程部 2 10 12保安部 1 15 16環(huán)衛(wèi)部 1 8 9合計 10 45 55 、物業(yè)公司經(jīng)費來源 、物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運營進行維護，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個方面： （ 1）、房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及設備，由物業(yè)管理公司進行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項目內(nèi)。 （ 2）、房屋產(chǎn)權人、使用人定期交納物業(yè)管理費。 第十章 項目實施計劃和招標方案 本項目建設 期 3年（自開工之日起算），具體劃分為以下階段： 項目前期及論證工作 初步設計及施工圖設計階段 場址清理 土建施工 安裝施工 工程掃尾，竣工驗收 施進度安排 第 1～ 2月 項目前期及論證工作 第 3～ 5月 初步設計及施工圖設計。 第 6～ 35 月 建、安施工 第 35~41月 工程掃尾，竣工驗收 （附后） 、依據(jù)《中華人民共和國招投標法》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標方案。 、招標內(nèi)容：本建設項目的勘察設 計、建安工程、監(jiān)理 設備等。 、招標方式：公開招標、邀請招標。 、招標基本情況表見附表。 第十一章 投資估算與資金籌措 、編制依據(jù) 、 1999 年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標。 、 1996 年《河北省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標。 、 2020 年《河北省建筑工程概算費用定額》、《河北省建設項目概算其他費用定額》。 、本項目有關專業(yè)提供的設計圖、設備材料及有關技術數(shù)據(jù)。 、國家、部門和地區(qū)的現(xiàn)行其他有關規(guī)定。 、編制辦法及各項費用的確定 、建筑工程費按建（構）筑物的結構特征和現(xiàn)行定額（指標），參照當?shù)仡愃乒こ桃詥畏皆斐蓛r估算，室外工程按設計工程量及有關概算指標估算 、主要設備價格采用生產(chǎn)廠家報價，不足部分參照《全國機電產(chǎn)品價格目錄》，并按有關規(guī)定計取運雜費及調(diào)整價差。 、安裝工程費用在《概算定額》及概算指標基礎上，按現(xiàn)行市場價格調(diào)整價差。 、其他費用按國家和地區(qū)有關規(guī)定計算。 、本工程取定基本預備費率為 5%。價差預備費根據(jù)計投資（ 1999） 1340 號文規(guī)定，投資價格指數(shù)按 0計算。 、建設單位計劃本項目三年內(nèi)分期竣工，其中一期工程指回遷房一年內(nèi)竣工，鑒于這種情況，本報告按不分期進行經(jīng)濟評價。 、投資估算及投資其構成 本項目估算總投資為 ，其中： 建筑工程費 設備購臵： 3563 萬元（部分設備含安裝工程費） 安裝工程費： 其它費用： ，其中： 土地費用： 37232 萬元（含契稅）； 預備費： 建設期貸款利息： 、項目資金籌措與來源 、本項目建設資金為全部自籌。 、資金來源： （ 1）向銀行貸款 18000 萬元，年利率 %。 （ 2）其余全部為自有資金（第二、三年預售收入視作自有資金），分三年投入。 以上詳見資金使用計劃表。 第十二章 財務評價 本篇根據(jù)國家計委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟與評價方法與參數(shù)》、建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》及現(xiàn)行有關財務制度，對本項目的經(jīng)濟效益進行分析與評價。 基本數(shù)據(jù) 、 總收入估算：根據(jù)本項目建筑特點及所處的地段等因素，參考我市房地產(chǎn)業(yè) 銷售行情，預計售價如下： 名 稱 建筑面積 m2 單方售價 (元 ) 小計 商住樓 66800 3000 寫字樓 39200 3000 綜合樓 12020 3000 公寓樓 157649 3000 產(chǎn)權式商務酒店 24800 3000 商業(yè) 47250 8500 農(nóng)貿(mào)市場 2500 3000 地下車庫 45000 3000 合計 395199 144547 本項目計算期內(nèi)總收入 144557 萬元。其中，在建設期的第二、三年，預計收入總營業(yè)額的 1/3，工程竣工后，第四年全部售出。詳見總收入估算表。 、銷售成本 按銷售收入的 %估算，含廣告、營銷等全部費用。本項目銷售總成本 704萬元。 、稅金 ： 、營業(yè)稅：按營業(yè)額的 5%估算。本項目營業(yè)稅 7039萬元。 、城建維護稅按營業(yè)稅的 7%，教育附加按營業(yè)稅的%。本項目城建維護稅和教育附加 739 萬元。 、所得稅：按利潤總額的 33%計算。本項目所得稅11467 萬元。 以上詳見：損益表。 、財務評價指標 計算評價指標如下： 投資利潤率（稅后） % 投資利潤率（稅前） % 投資利稅率（稅后） % 投資利稅率（稅前） % 財務內(nèi)部收益率（稅后） % 財務內(nèi)部收益率（稅前） % 資本金財務內(nèi)部收益率（稅后） % 資本金財務內(nèi)部收益率（稅前） % 財務凈現(xiàn)值（ Ic=15%）稅后 2255 萬元 財務凈現(xiàn)值（ Ic=15%）稅前 8293 萬元 投資回收期（稅后） 年（含建設期 3年） 借款償還期 年（含建設期 3年，）。 以上詳見：損益表、財務現(xiàn)金流量表、借款償還平衡表。 、不確定性分析 、盈虧平衡分析 經(jīng)計算本項目盈虧平衡點 BEP=%，這表明本項目具有一定的抗風險能力。 、單因素敏感性分析 本項目從建設投資、銷售價格兩個方面，以〒 5%、 10%為幅度，以財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期為指標，對本項目進行了敏感性分析。數(shù)據(jù)結果表明：當建設投資增加 10%和銷售價格減少 10%時，對項目財務內(nèi)部收 益率和財務凈現(xiàn)值均產(chǎn)生較大的不利影響（詳見單因素敏感性分析 表）。請開發(fā)商注意加強控制建 設投資和銷售價格的優(yōu)惠 幅度。 ：本報告以財務內(nèi)部收益率 Ic=15%為期望值，以總收入、建設投資的增減作臨界點分析，結果表明，當達到臨界點時，總收入減少 13022 萬元、建設投資增加 7878 萬元。 從財務評價可以看到，本項目具有一定的盈利能力和抗風險能力，因此，本項目在財務上是可行的。 第十三章 社會評價 ： 本項目屬舊城改造項目， 棉二生活小區(qū)地處城市中心 ，始建于上世紀 50 年代，整個小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務配套設施陳舊不堪，已不能適應居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊環(huán)境極不協(xié)調(diào)，嚴重影響城市面貌和城市品位的提高 。 ： （ 1）、通過改造，不僅有利于合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，落實城市規(guī)劃，而且有利于改善人民群眾的居住生活環(huán)境，提升城市形象，加快城市現(xiàn)代化進程，還有利于擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長，推動城市經(jīng)濟發(fā)展和社會進步。 （ 2）、本項目建成后，商務區(qū)及物業(yè)管理將提供許多就業(yè)機會，這將有利于社會 穩(wěn)定。 （ 3）、本項目建成后，上繳國家利稅 16713 萬元 第十四章 評價結論 “ 棉二生活小區(qū) ”項目，嚴格貫徹執(zhí)行國家和地方政府有關法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，在我市城建工作中，其建設十分必要，同時具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，因此，該項目是可行的。