【正文】 區(qū)位條件優(yōu)越：項目所在地靠近海、河港口和重要的公路樞紐，臺州民航站、臺州客運站及臺州鐵路貨運站均在附近，符合大交通的要求，迎合城市發(fā)展的契機，市場物流園區(qū)發(fā)展尤其迫切。發(fā)展空間大：項目位置優(yōu)越，地勢平坦，地質(zhì)平坦，地質(zhì)條件好。周邊已建成的道路將地塊分割成見方的地塊，地形比較規(guī)則整齊且標高相對較高，地域上相對獨立，建設(shè)干擾小，發(fā)展余地大。 五、 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 總體規(guī)劃依據(jù)與原則《城市規(guī)劃編制辦法》及實施細則；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》；《臺州市城市總體規(guī)劃(20042020)》；《臺州市路橋區(qū)分區(qū)規(guī)劃(20042020)》；《臺州市路橋分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元（新城東、西片）控制性詳細規(guī)劃(20042020)》。《臺州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（建筑管理）》臺建規(guī)[2008]298號。歐雅生活廣場的總體布局規(guī)劃應(yīng)遵循以下原則：以人為本的原則：在環(huán)境塑造、用地布局、功能選擇等方面以周邊市政需求作為出發(fā)點，為購房者和市場經(jīng)營戶創(chuàng)造良好的居住和經(jīng)營環(huán)境，以增強凝聚力。生態(tài)發(fā)展的原則：充分挖掘周邊現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)的機理，保持和增強原有生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性、連續(xù)性和多樣性，實現(xiàn)城區(qū)市場發(fā)展與自然環(huán)境的和諧發(fā)展。整體協(xié)調(diào)的原則：強調(diào)規(guī)劃、建設(shè)和管理的高度統(tǒng)一，以保證市場健康發(fā)展。加強與周邊區(qū)域的相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)的合理配置及利益的合理分配?？沙掷m(xù)發(fā)展的原則：綜合把握路橋及臺州的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，近期為適應(yīng)當前形勢進行建設(shè)，遠期應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展的需求，充分考慮項目的可利用功能，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。 項目總體規(guī)劃方案路橋以市場聞名，市場體系發(fā)達、商貿(mào)繁榮，已成為浙江省生產(chǎn)資料和消費資料集散中心，是“浙江市場三強”。依托該區(qū)域良好的區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，歐雅生活廣場的發(fā)展目標為：建立和完善臺州市交易市場信息的網(wǎng)絡(luò)化。根據(jù)臺州市路橋現(xiàn)有市場和商住狀況和市區(qū)土地資源狀況，結(jié)合路橋經(jīng)濟發(fā)展形勢要求及市委、市政府有關(guān)會議精神，臺州市路橋陶瓷衛(wèi)浴博覽中心有限公司針對工程建設(shè)應(yīng)遵循以下原則：堅持“實用性和經(jīng)濟性”的原則。在規(guī)劃中堅持實用性和經(jīng)濟性原則，力求做到工程設(shè)計的科學(xué)合理，合理確定投資規(guī)模；合理確定開發(fā)程序，達到合理使用資金，充分發(fā)揮所建設(shè)施的作用。堅持遠近期結(jié)合的原則。應(yīng)以路橋城區(qū)商鋪、市場的配套建設(shè)及家居衛(wèi)浴市場的發(fā)展需求為規(guī)劃目標，同時兼顧到目前現(xiàn)狀要求和能力，穩(wěn)步推進。貨運配載功能：貨運配載是物流流通的重要功能，其存在的目的是降低貨車等交通工具的空駛、提高利用率，降低運輸成本。伴隨著市場由生產(chǎn)者主導(dǎo)型向消費者主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)換，消費者對于及時送達的要求也越來越高，貨運配載則是在這種形勢下形成新型的貨運方式。本項目將以高等級公路、鐵路為依托、以現(xiàn)代信息和通訊技術(shù)為手段，通過一體化、網(wǎng)絡(luò)化的運作，做到及時、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。停車卸貨功能：與貨運配送動態(tài)交通相對應(yīng)，需要相應(yīng)的靜態(tài)交通設(shè)施，項目留出相當?shù)拿娣e作為停車場用地，包括以貨運車輛為主的對外運輸車輛、城市內(nèi)部小型送人車輛的停車場。由于停放車輛較多，車輛進出頻繁，車輛進出實行雙向?qū)Ｓ玫?。另外，為了保證車輛的有序、高效、安全的原則，對達到規(guī)定行駛里程的車輛或?qū)_到規(guī)定使用年限的車輛實施強制檢修的辦法，因此公司可配備設(shè)置功能完善的檢修設(shè)備。對部分車輛行駛路途較遠，也隨車配備相應(yīng)的檢修設(shè)施，以保證行車安全。配套服務(wù)功能：除了以上功能之外，為了使貨運更為高效，服務(wù)更為完善，需要為進駐的各類單位提供治安、物業(yè)等配套服務(wù)。 建設(shè)目標 項目建設(shè)目標： 調(diào)整布局，規(guī)范行業(yè)市場，形成規(guī)模優(yōu)勢，突破傳統(tǒng)市場模式與行業(yè)市場、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間不相適應(yīng)的瓶徑，通過項目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)資源整合和經(jīng)營管理改革，形成集展示、倉儲、配送、批發(fā)、零售、服務(wù)功能于一身，金融、商住、辦公、餐飲、娛樂配套完善，以精品家居、陶瓷為主導(dǎo)、包容古典和現(xiàn)代家居、現(xiàn)代建筑裝飾材料的集群式專業(yè)市場?！　?技術(shù)裝備水平與商品質(zhì)量目標：　　基礎(chǔ)設(shè)施：通過區(qū)域整體規(guī)劃，使場區(qū)內(nèi)的道路、停車場、綠化、給排水、供暖、供電、衛(wèi)生、消防、安全與城區(qū)公共網(wǎng)絡(luò)銜接、協(xié)調(diào)，達到大區(qū)域商品物流中心要求標準?！　〗?jīng)營設(shè)施：按目前物流主體化市場的國內(nèi)先進水平配置，實現(xiàn)展示、交易、結(jié)算、倉儲、配送、管理信息化，人性化?！　》?wù)設(shè)施：按照方便、安全、快捷、環(huán)保、人性的原則建設(shè)，實現(xiàn)經(jīng)營理念與硬件設(shè)施有機結(jié)合。　　商品質(zhì)量等級：衛(wèi)浴產(chǎn)品包括建筑陶瓷衛(wèi)浴、觀賞陶瓷衛(wèi)浴、裝飾陶瓷衛(wèi)浴、日用陶瓷衛(wèi)浴、電器陶瓷衛(wèi)浴、日用潔具等全系列經(jīng)營，以精品和名牌帶動市場，集團消費與大眾消費并舉。家居、衛(wèi)浴產(chǎn)品以中高檔產(chǎn)品為主，集中國內(nèi)外著名品牌，堅持專業(yè)化和環(huán)?；Ｆ炫灥晔菍橹放粕a(chǎn)商設(shè)立，以最新業(yè)態(tài)展示著名品牌商品，采用最先進的信息技術(shù)解決展示、交易、結(jié)算業(yè)務(wù)?！　　　　　　　　　　　?建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案本項目遵循項目相關(guān)功能的要求，考慮設(shè)計融商鋪、市場、物業(yè)服務(wù)為一體的整體規(guī)劃，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，將是路橋城區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。具體功能分區(qū)以及各種指標確定待項目立項后由項目業(yè)主委托有關(guān)單位進行設(shè)計、確定，中心各區(qū)建設(shè)規(guī)模設(shè)想如下（以下數(shù)據(jù)是依據(jù)初步設(shè)計圖指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）：商鋪區(qū)：占地面積約12,000㎡，房屋建筑面積約18,451㎡，樓層為2層，建筑高度約8m，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，采用條形排布，平頂屋面，內(nèi)設(shè)通訊、辦公等職能部門。歐雅生活市場區(qū)：占地面積約24,219㎡，房屋建筑面積約88,176㎡(其中地上建筑面積69,413㎡，地下室建筑面積18,763㎡)，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，采用條形排布，樓層4層，建筑高度約15m，頂層坡形帶屋頂花園。市場綜合大樓是一座集交易、展示、信息、商務(wù)為一體的綜合性大樓，內(nèi)有大型電子顯示屏的現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)平臺，規(guī)范化的工商、稅務(wù)、金融等市場服務(wù)系統(tǒng)。交易平臺含市場信息發(fā)布、安全預(yù)警系統(tǒng)和電子商務(wù)功能等。停車卸貨區(qū)：占地面積約8,000㎡，設(shè)置地面臨時機動停車位220個，地下停車位814個（其中市場地下停車位406個，住宅地下停車位408個）。（1）建筑面積（52,276㎡），（44,219㎡），總建筑面積87,864㎡(不含地下室建筑面積18,763㎡)，。市場總體開發(fā)強度為今后的更新改造留有充足的回旋余地。表51 項目占地及各類建筑面積匯總表建筑性質(zhì)占地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)估容積率算建筑面積(㎡)容積率商鋪區(qū)12,00018,45118,451市場區(qū)24,21988,17669,413停車區(qū)8,000 合計44,219106,62787,864 表52 項目用地方案一覽表用地性質(zhì)建設(shè)內(nèi)容用地面積(㎡)建筑用地綠化用地道路用地小計商鋪區(qū) 9,230 1,270 1,500 12,000市場區(qū)17,360 2,7704,089 24,219停車區(qū)2,5005,5008,000小計26,590 6,54011,08944,219()市政用地綠化、道路用地2,9155,1428,057()合計 26,5909,45516,23152,276()（2）建筑層數(shù)歐雅商鋪綜合樓2層，歐雅生活市場大樓為4層。（3）建筑高度歐雅商鋪建筑高度控制在8m左右，歐雅生活市場大樓建筑高度控制在15m以內(nèi)。（1）主體工程表43 建筑設(shè)計一覽表專業(yè)建筑部位設(shè)計要求建筑專業(yè)地面地面以下加固處理，地面荷載30T/m2要求不能沉降變形%坡度。柱室內(nèi)柱根部安裝角鋼護角，防止車輛及設(shè)備搖動時碰撞，并設(shè)醒目標志。側(cè)墻側(cè)墻填充磚墻，防臺風。屋頂坡形帶閣樓屋面。通風南北方向大門敞開，通風好。采光屋頂專門設(shè)置天棚采光帶，側(cè)墻高窗，側(cè)墻底窗輔助采光。消防間距按規(guī)范大跨度建筑考慮環(huán)形消防通道，并且道路轉(zhuǎn)變半徑不小于12米?；A(chǔ)柱基選擇灌注樁或者預(yù)制管樁。柱型采用鋼筋混疑土，方便安裝行車吊。結(jié)構(gòu)跨度18米、21米、24米。柱間距69米，內(nèi)部凈高度58米。屋面結(jié)構(gòu)混疑土結(jié)構(gòu)體系。給排水結(jié)水市政給水管網(wǎng)自來水。雨水排水由于屋面面積大、空間跨度大，宜采用虹吸式落水管排水。電氣配電要求需要配備相應(yīng)級別的電力線系統(tǒng)。建筑內(nèi)部根據(jù)市場調(diào)查，一般配備510噸行車吊，經(jīng)濟方便，使用率高。行車吊鏟車市場內(nèi)部配備油壓鏟車，方便運輸、移動、擺設(shè)布置等。（2）輔助工程在項目總體規(guī)劃中還考慮輔助工程的建設(shè)，如：公共廁所、垃圾收集站等服務(wù)類設(shè)施，以方便工作、生活需要。這部分服務(wù)類設(shè)施由相關(guān)單位組織實施建設(shè)，投資估算時不包括上述服務(wù)類設(shè)施工程支出。垃圾收集站：90100平方米，采取分類收集，可與環(huán)衛(wèi)工人休息處一同設(shè)計實施。廣告及燈光夜景：建議在委托建筑設(shè)計時，應(yīng)對站場內(nèi)的廣告設(shè)置位置及其尺度大小有所考慮，廣告應(yīng)與建筑有機結(jié)合，統(tǒng)一協(xié)調(diào)布置。燈光夜景設(shè)施宜鋪設(shè)在綠化帶地坪低處，同時考慮燈光投影點位置應(yīng)避開停車位及考慮停車本身的高度角等。（1）交通組織對外交通：對外交通主要依托104國道、臺州復(fù)線公路、路院一級公路、甬臺溫鐵路臺州南站（路橋）等向外集散。這些道路與規(guī)劃的新機場乃至將來的沿海鐵路客運貨運站，都有便捷快速的聯(lián)系通道。內(nèi)部交通：形成由外圍主干道、內(nèi)部次干道、支路三級道路構(gòu)成的內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)，道路寬度在9m以上，方便機動車進出。內(nèi)部次干道為各功能區(qū)中的主要道路系統(tǒng)，其完整性、可達性、可互補性較強，與外圍主干道構(gòu)成交通網(wǎng)絡(luò)，提供便捷通暢的交通系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮道路網(wǎng)絡(luò)的作用。人行系統(tǒng)：為了盡可能少干擾機動車運行，本項目人行步行系統(tǒng)采取建筑外部垂直穿通方式，穿過城市道路時盡可能人行與橫道位置一致，這樣人行路線與交通設(shè)施的設(shè)置一致，便于一體化交通管理。豎向設(shè)計：本項目的原始地形開闊平坦。因此，城市道路叉口標高基本與路橋城市道路路網(wǎng)一致，%，%左右即可。（2）給排水工程給水工程：考慮到市場的特殊性，本項目的用水主要為日常生活用水和機械設(shè)備清洗用水。同時，考慮項目綠化用水以及不可預(yù)見用水量。供水水源來自市政給水管網(wǎng)，接入的供水總管DN300，可滿足項目用水要求。項目采用清洗、生活、綠化用水與消防供水分離的供水體制，沿主要干道成環(huán)狀布置供水。排水方案：采用分流制排水體制，具體分為雨水和生活廢水系統(tǒng)。雨水匯集后排至市政雨水管網(wǎng)；本工程主要為生活污水，有少量的汽車油污及清洗水排放。生活污水排至生活污水凈化沼氣池處理，汽車油污與清洗水經(jīng)處理達標后后與生活污水匯合排至市政污水管網(wǎng)。（3）供電工程負荷等級：項目用電屬三類負荷。供電電源：項目供電電源由南面110KW路北變雙回路引入場內(nèi)變配電室內(nèi)，該區(qū)域電源可靠、穩(wěn)定，能滿足項目要求。根據(jù)負荷分布，在場內(nèi)設(shè)置1個變壓器，容量為30KVA，分別對各個區(qū)域供電。低壓配電：低壓供電電壓為380/220V，電壓波動不超過額定電壓177。5%，電源頻率50177。%Hz，采用三相五線制，即“TNS”系統(tǒng)。采用放射式供電方式，局部采用樹干式，配電干線均選用銅芯塑料絕緣電力電纜，所有干線均直接埋地，沿電纜橋架或穿管埋地敷設(shè)。道路及環(huán)境照明：道路照明采用高效、節(jié)能、壽命長的ＬＥＤ燈具，燈桿采用內(nèi)外熱鍍鋅燈桿，照度達到25LX。道路照明由各區(qū)域各自變電站專用回路供電。環(huán)境照明依據(jù)環(huán)境設(shè)計配合實施，照明區(qū)域主要集中在主要綠化和建筑物的外立面照明。防雷與接地：本項目按三類建筑物考慮防雷設(shè)施，凡建筑物或構(gòu)筑物高度大于15米時，應(yīng)做防雷保護裝置系統(tǒng)，接地電阻小于30Ω。修理、保養(yǎng)區(qū)、行政管理大樓、信息管理大樓、配套服務(wù)用房等建筑電纜進戶處均應(yīng)重復(fù)接地，接地電阻小于4Ω。（4）電訊電話容量預(yù)測：見表54：表54 歐雅生活廣場市話容量預(yù)測序號部門指標面積（m2）市話門數(shù)1商鋪區(qū)1部/100m218,4511852市場區(qū)1部/100m269,4136943公共電話1部/200m210,000 50合 計1,099預(yù)計電話容量按1,099門進行預(yù)置。局所規(guī)劃：場內(nèi)設(shè)置電信機房，內(nèi)設(shè)置遠端模塊局，作為數(shù)字用戶和有線電視等的設(shè)備用房。同時，歐雅生活廣場要初步建成具有現(xiàn)代化裝備，多種通信方式，多功能數(shù)字電信網(wǎng)，建立綜合化、個人化、移動化的綜合數(shù)字網(wǎng)絡(luò)，以適應(yīng)發(fā)展需要。電信電纜采用直埋式，原則上于南北向道路東側(cè)，東西向道路北側(cè)敷設(shè)。（5）綠化作為歐雅生活廣場的定位，應(yīng)合理經(jīng)濟地利用土地，同時又要為將來城市更新預(yù)留良好的環(huán)境條件。本項目設(shè)置了一以道路景觀綠化景觀系統(tǒng)的基本框架，構(gòu)筑綠化空間。停車區(qū)塊內(nèi)綠化帶不小于6米寬，既有利于形成良好綠化景觀又能起到防護隔離作用。其它各種性質(zhì)的地塊綠地率按《臺州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（建筑管理）》（試行）執(zhí)行。（6）燈光亮化設(shè)計本次歐雅生活廣場夜景燈光設(shè)計與《路橋城區(qū)亮化規(guī)劃》充分銜接，路燈的設(shè)置在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，沿路進行適當?shù)难a充和調(diào)整，間距控制在30米左右。街道兩側(cè)建筑物頂部是城市輪廓線的重要組成部分，公共建筑采用線光源和LED點光源組合設(shè)計，直接把電轉(zhuǎn)化為光，通過改變電流實現(xiàn)多色發(fā)光，在節(jié)能的同時增強了可控性和景觀效果。以輪廓照明為主導(dǎo)，精心色勒出生動的街道輪廓線，充分體現(xiàn)建筑外立面的立體感。結(jié)合《路橋城區(qū)亮化規(guī)劃》中考慮的主體建筑燈光設(shè)計，在色彩表現(xiàn)上，將建筑物立面分段處理旨在使整條街道的建筑物夜景觀在橫向上相互聯(lián)系，在豎向上相互呼應(yīng)，形成不同層次、不同韻律的夜景空間體系。廣場路段可專門建立道路照明節(jié)能自動監(jiān)控系統(tǒng)，實現(xiàn)路燈遠程遙控，可安裝GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)能準確計算出日出日落的時間，配置的光控儀和時控儀在天黑天亮?xí)r及時遙控開關(guān)燈，從而達到節(jié)能目的。將建筑物的夜景照明在滿足城市尺度、街