【導讀】萬元、百萬元級別以上，否則就不是一個稱職的區(qū)域總、項目總。楊國強主席在集團高層會議上豪邁的指示。這一切，源自集團于2020年12月推。出的一項開天辟地的制度——碧桂園集團成就共享計劃激勵制度。因為集團明確規(guī)定，區(qū)域項目在拿地之前，必須按照成就共享的要求。去算賬，有利可圖，能夠?qū)崿F(xiàn)成就共享才去拿地，否則就不應該拿地。果不能實現(xiàn)成就共享，相應的區(qū)域總、項目總將要受到處罰。備卓越的項目運營管理能力。自有資金投入全額回籠，回籠資金大于自有資金投入與年化自有資金收益之和），目開發(fā)周期內(nèi)不能出現(xiàn)重大的質(zhì)量、安全、成本問題或業(yè)主群體性事件?！熬劢拐故緟^(qū)，提前每一天”。按照又快又好的要求，集團旗下的蕉嶺、平果、墊江項目已經(jīng)率先達到成就共享的條件，成功摘得首期成就共享的果實。每一位項目總，尤其是新項目總，以及每一。為降低項目風險，最。研究項目自身的競爭力：研究地塊是否有自然景觀設(shè)施資源可利用，

　　

【正文】 不合格的，不得開展貨量區(qū)大范圍推廣。 “樣板”的應用 （ 1） 發(fā)揮完善設(shè)計功能的作用 ：如在“樣板“施工或驗收中發(fā)現(xiàn)設(shè)計功能不合理，應及時進行修改完善。 （ 2） 發(fā)揮樣板引路和技術(shù)交底的作用 ：供應商或施工單位應充分利用樣板對班組和工人進行技術(shù)交 底，并通過“樣板”的展示和施工，總結(jié)各工藝及流程要求，并在樣板間進行標示。 （ 3） 發(fā)揮驗收標準的作用 ：樣板間開放后，供應商或施工單位須按照樣板標準進行貨量區(qū)供貨或施工，項目建立質(zhì)量檢查驗收制度，按此標準進行驗收。 “樣板”的管理 （ 1）工程管理中心在工程質(zhì)量巡檢中，對材料及項目“樣板間”進行檢查，并對沒有落實“標準樣板間”制度的項目進行處罰。 （ 2）裝修“樣板間”由裝修總包單位進行管理，應做好室內(nèi)的裝修的成品保護工作。在合同收樓日期前，裝修總包單位應進行“裝修交樓標準樣板間”的保鮮維修，確保樣板間單位的室內(nèi) 裝修工程應達到正?？山桓稜顟B(tài)。 五、重視采購下單 做好采購計劃的前臵；與集團采購部有效的溝通，爭取所需材料能盡快的完成采購；特別是做好甲指材料及甲供材料的采購計劃工作，因該部分流程及供貨碧桂園集團項目開發(fā)指引 33 / 39 時間較長。如甲指材料的采購，需簽訂三方買賣合同方能正常供貨，在總包合同簽訂后，立即溝通集團造價部提供三方合同范本，由項目部及施工單位進行蓋章，返回造價部發(fā)送集團采購部進行確認后，由集團采購部發(fā)送指定品牌廠家確認蓋章返回施工單位，在過程中及時主動進行跟進，將采購計劃、甲指材料三方合同簽訂進行前臵，爭取更早更快的完成采購工作。采 購下單要點： 按集團標準化要求下訂單，尺寸準確，圖紙標準化，填寫規(guī)范。 下單時要考慮合理的安裝周期。 按標準化要求控制現(xiàn)場尺寸，保證場地交付尺寸與下單尺寸一致。 按入場條件控制工程節(jié)點，確保按時按質(zhì)交出安裝場地。 六、質(zhì)量控制到位 工程質(zhì)量方面做好 主體結(jié)構(gòu)驗收（含基礎(chǔ)隱蔽驗收） ，并做好基礎(chǔ)資料?；A(chǔ)隱蔽工程驗收合格才能進行下一工序施工。 嚴控空間尺寸 ，確保裝修四大件的現(xiàn)場安裝尺寸與圖紙設(shè)計尺寸、生產(chǎn)尺寸相符，到場后能準確安裝，避免返工浪費。 做好材料把關(guān) ，主要有鋼筋、混凝 土及建筑用沙、電氣、五金等。 兩防方面 ，做好地下室、天面、外墻、門窗邊、陽臺、衛(wèi)生間的防滲漏、防開裂，減少裝修過程中及交樓時土建維修的工程量。 七、園林綠化管理 工藝管理 做好圖紙會審、技術(shù)交底及材料定板，督促施工單位按圖施工，不擅自更改設(shè)計、不漏工序，并加強對整體觀感的把控，項目部嚴把材料關(guān)、面層關(guān)、藝術(shù)關(guān)；現(xiàn)場人員需加強對細節(jié)部位、特殊部位的研究（比如轉(zhuǎn)角部位、高低差部位、入口部位、結(jié)構(gòu)外露部位），如施工圖大樣無法滿足施工要求或存在矛盾，須盡碧桂園集團項目開發(fā)指引 34 / 39 早與設(shè)計院溝通并確定施工方案，做到設(shè)計合理、施工可行、 效果可觀。 時間管理 熟悉園林工程的施工步驟先后順序，制定詳細可實操的施工組織計劃，注重事前控制。 將公司在進度管控上的獎罰要求融入到施工管理中，根據(jù)大計劃編排小計劃，根據(jù)總體計劃編排分項計劃，做到工序銜接合理，工種交叉多而不亂。將時間節(jié)點、進場計劃進行合理安排，為園林施工創(chuàng)造良好的客觀條件。重視隱蔽工程，做好檢查驗收工作，避免后工序做完后進行開挖破壞。 空間管理 工作面的鋪展是勞動力有效利用的有力保證，也是減少工種相互破壞、確保施工質(zhì)量、劃清責任范圍的重要因素。對公共區(qū)域，除了督促總包單位按要求時間及質(zhì)量 完成地下管線工程的套管預埋、井道圍砌，地表道路、公園、小品等的土建施工外，還需盡早為市政工程（主要是煤氣管和市政自來水管）提供工作面，以推動地表工作的全面展開。對樓房周邊區(qū)域，特別是樣板房周邊的園林工程，須協(xié)調(diào)總包單位盡早完成外立面施工，以達到拆除外立面腳手架的條件（高層區(qū)樣板房達到拆除低層外立面腳手架即可），為室外化糞池、園建工程、雨污水井、管等的施工提供足夠的工作面。 八、加強成品保護 高標準住宅成品保護尤為重要，主要落實以下兩個制度： （ 1） 現(xiàn)場成品保護巡檢制度 ：對現(xiàn)場成品保護的工程進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象的必須追查到底，責任到人，并及時與廠家協(xié)商對產(chǎn)品修復。 （ 2） 室內(nèi)看護制度 ：已經(jīng)竣工驗收 (具備交房 )的樓層，設(shè)專職人員對樓層進碧桂園集團項目開發(fā)指引 35 / 39 行看護，對樓層鑰匙專門保管，以防室內(nèi)成品人為損壞或丟失。同時做好必要的保潔工作，定期開啟窗戶（在有雨季保障措施情況下）使室內(nèi)空氣流通，減少室內(nèi)有害物質(zhì)凝聚。 第六部分 注重細節(jié)完善，實現(xiàn)完美交樓 一、交樓計劃合理 在推售前，制定合同交樓時間時，要充分考慮市政配套（永久供水供電）的完成時間，避免因臨電供應交樓造成業(yè)主投訴，尤其是毛坯交樓單位的業(yè)主需進場裝修，臨電供應容易造成 客戶群訴。 二、分戶驗收嚴格 分戶驗收聯(lián)合小組 組織工程項目的有關(guān)單位（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司）成立分戶驗收聯(lián)合小組，并明確各方的具體責任。 分戶驗收范圍 （ 1）單位工程的 每套住宅 ，公共部分的 樓梯間、電梯間、屋面、地下室 。 （ 2）分戶驗收應當在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，重點對每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量進行檢查，主要項目包括： 室內(nèi)空間 、構(gòu)件尺寸 、 樓地面 、 墻面和天棚質(zhì)量 、 門窗安裝質(zhì)量 、 防水工程質(zhì)量 、 建筑節(jié)能工程質(zhì)量 、 給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量 、 室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量 、 強制性條文規(guī)定的安全防護措施 ，以及 國家和省市有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容 。 分戶驗收準備工作 由 施工單位編制分戶驗收方案 ，并報 監(jiān)理單位、項目管理部審批 。 碧桂園集團項目開發(fā)指引 36 / 39 （ 1）對于 土建 部分，須提前標識 室內(nèi)空間尺寸測量的控制點和線 ，并提前作好屋面、衛(wèi)生間等 有防水要求房間的蓄水等準備工作 ；明確依照驗收順序，確保驗收不留死角。 （ 2）對于 安裝 部分，須提前在室內(nèi)地面上標識好 暗埋水、電管線的走向 ，并對 配電控制箱內(nèi)電器回路 進行清楚的標識。 （ 3）充分準備分戶驗收 所需要各種設(shè)備 。一般包括： 經(jīng)緯儀、水平儀、激光測距儀、自動安平激光標線儀 、鋼尺、靠尺、塞尺、檢測尺、組合檢測器、漏電開關(guān)測試儀、通球 等。 （ 4）提前確定分戶驗收的方法及驗收標準。根據(jù)前述確定的驗收范圍和項目，進一步明確具體驗收內(nèi)容和部位，以及相應的驗收標準及驗收方法。 分戶驗收的時間安排 （ 1） 施工中間驗收 ：根據(jù)工程的進度情況，分戶驗收分階段進行，當某項目具備驗收條件時，就組織該項目的驗收。比如： 現(xiàn)澆樓板厚度 可在主體施工階段進行驗收， 室內(nèi)凈開間、墻面空鼓、裂縫 的驗收可在室內(nèi)抹灰面完成后進行驗收， 室內(nèi)凈高、樓地面空鼓、裂縫、起砂 的驗收可在室內(nèi)地坪完成后進行驗收。 （ 2） 完工后 驗收時間 ：自完工之日起，在規(guī)定時間內(nèi)完成實測驗收，并將分戶驗收資料進行匯總和報驗。 分戶驗收發(fā)現(xiàn)不合格問題的處理 分戶驗收小組如發(fā)現(xiàn)驗收結(jié)果不符合規(guī)范和設(shè)計文件要求的，應書面責成施工單位整改并對整改情況進行復查；經(jīng)整改仍不符合規(guī)范和設(shè)計文件的，應按建筑工程施工質(zhì)量驗收標準的有關(guān)規(guī)定進行處理。 碧桂園集團項目開發(fā)指引 37 / 39 開荒 復驗無問題后，立即進行 家政開荒 。為保證清潔效果和地面木地板損傷，采取留地面保護膜待房間清潔完工后再清除保護膜、清潔地面的流程，清潔完一層后驗收一層，從上至下進行逐戶鎖門，收樓前嚴禁人員進入， 如確有需要建應 立登記制度 。 三、竣工備案辦理 重視圖紙、資料等的日常管理，前臵性的開展竣工備案資料準備工作。 要特別避免工程款的超付，以免施工單位竣工備案工作不配合，而我司又無反制措施，從而陷入被動。 竣工備案辦理時間較緊時，應成立臨時小組，協(xié)助報建人員在短時間內(nèi)完成竣工備案手續(xù)。 竣工備案辦理的注意要點： （ 1） 務(wù)必根據(jù)竣工驗收備案的資料需求清單，前臵周全地準備備案資料 。 （ 2） 各項資料和表格的填寫、簽字及簽章務(wù)必按照模板范例填寫，避免來回反復。 注意施工許可證時間遲于現(xiàn)場施工時間的資料處理和后期專項驗收 的及時提前安排及資料準備，如 節(jié)能驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收、環(huán)境驗收 。 （ 3） 各種備案面積數(shù)字數(shù)據(jù)務(wù)必根據(jù)相關(guān)規(guī)范，進行核對確認 。 （ 4） 對各類表格的簽批（如《建設(shè)工程竣工驗收會簽表》），杜絕疏忽漏簽的情況發(fā)生 。 （ 5） 對于辦理備案前需要繳納的各相關(guān)費用，務(wù)必提前檢查確認，避免因為繳費不及時導致備案風險 。 碧桂園集團項目開發(fā)指引 38 / 39 四、實現(xiàn)完美交樓 聯(lián)合驗收完畢后向客戶寄發(fā)交付通知書前必須完成由項目營銷經(jīng)理發(fā)起的、項目部及區(qū)域客戶關(guān)系管理部參與的《寄發(fā)收樓信建議》審批流程。 成立房屋交付工作小組并主導承接查驗及整改 集中交 付前 60 日，由區(qū)域客戶關(guān)系管理部牽頭組織項目、營銷、設(shè)計、財務(wù)、物業(yè)成立房屋交付工作小組。工作小組職責：（ 1）負責制定房屋交付工作計劃，明確相關(guān)部門的工作任務(wù)及完成時間；（ 2）開展交付前承接查驗，從客戶視角對設(shè)計、質(zhì)量缺陷檢查和跟進整改，加強督促整改及復查銷單，為完美交付創(chuàng)造條件，為集團“創(chuàng)優(yōu) 100”評選提供依據(jù)。 交付現(xiàn)場完美包裝：（ 1）項目主入口及主干道路沿線實現(xiàn)完美包裝，指引清晰，氣氛溫馨喜慶；（ 2）交付組團及入戶大堂、電梯廳、電梯轎廂實現(xiàn)完美包裝，營造回家氛圍；（ 3）交付辦理大廳實現(xiàn)完美包裝，辦 理程序提前公示，功能區(qū)分布合理，突出舒適感和尊貴感。 交付服務(wù)品質(zhì)保障 交付前做好工作人員規(guī)劃調(diào)配和系統(tǒng)性培訓工作：（ 1）重視對接待禮儀人員以及陪同驗房工程師的選拔和培養(yǎng)；（ 2）加強項目基礎(chǔ)知識、接待技巧、驗房流程、驗房禮儀、驗房強制口徑等專業(yè)培訓；（ 3）確保交付時交樓接待工作人員各司其職，職責明晰，話術(shù)及著裝等方面做到標準化。 提前準備維修備品備件 項目部應根據(jù)聯(lián)合驗收、承接查驗、客戶預驗收所積累的數(shù)據(jù)以及工程經(jīng)驗，對部品、部件的缺陷率進行評估。根據(jù)評估結(jié)論要求在集中交付前由各總包 施工碧桂園集團項目開發(fā)指引 39 / 39 單位將部品、部件貯備齊全。部品部件屬于甲供的，則由項目部聯(lián)系集團采購中心下單備貨。 制定現(xiàn)場應急措施 根據(jù)交付區(qū)域綜合風險排查情況，制定相應的交付現(xiàn)場 應急方案 ：（ 1）提前開辟專門的客戶接待室、客戶看樓第二通道等；（ 2）明確應急情況發(fā)生的我方人員接待名單、處理順位和媒體對接人；（ 3）交付活動提前向當?shù)毓矙C關(guān)報備，特殊情況下邀請公安或相關(guān)政府部門在交付期間駐場值班。 倡導 “一站式” 交付服務(wù)模式 客戶辦理收樓手續(xù)時為客戶創(chuàng)造一站式服務(wù)，即資料填寫、費用繳納、鑰匙領(lǐng)取可在不用起身情況下 一次性辦理完畢，提高辦理速度，減少不便。 主動引導客戶驗房 客戶驗房時采用“ 一對一”接待模式 ，陪同驗房工程師主動提示房屋使用須知，讓客戶感受專業(yè)貼心服務(wù)。 打造交付中快速維修能力 項目部籌建 快速維修隊 ，進行簡易問題的及時維修，保證交付成功率，同時做到過程跟蹤，反應迅速，確?？蛻羰諛菨M意度。 交付后評估 （ 1）項目集中交付后 1 個月內(nèi)，區(qū)域客戶關(guān)系管理部負責收集匯總客戶交付評價及居住體驗評價等信息，提交產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量分析報告；（ 2）對整體交付區(qū)域影響客戶生活、設(shè)計及施工缺陷能夠得到有效評估和 整改，減少客戶重點問題的投訴升級，減少客戶生活中的不便，改善園區(qū)服務(wù)品質(zhì)，提升客戶滿意度。