【導(dǎo)讀】京杭運(yùn)河貫穿南北。蘇州已經(jīng)有2500年的歷史了，是一座著名的歷。蘇州市自1983年3月地市合并，2020年初吳縣撤市建區(qū)，2020. 年蘇州高新區(qū)與虎丘區(qū)合并，拓展了城市發(fā)展空間。全市現(xiàn)轄滄浪、平江、金。太倉、昆山、吳江５個(gè)縣級(jí)市，121個(gè)鎮(zhèn)。市區(qū)１６５０平方公里，古城區(qū)。總?cè)丝?，市區(qū)人口是212萬人。2020年以來人口自然增長率為0．08‰。蘇州是吳文化的發(fā)祥地，文壇賢能輩出。繪畫、書法、篆刻、詩文等藝術(shù)形式在蘇州流派紛呈。為212萬人，市區(qū)內(nèi)居民對(duì)住房需求的基量規(guī)模不是很大。另外，家庭規(guī)模小型化將引。蘇州地處長江三角洲，是吳文化的形成中心。的沉積，已取得了令人矚目的成果。蘇州人由于歷史文化根源，特別重視文化教育，尤其是對(duì)于子女的教育，建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)投資成為該年蘇州市投資的三大主流。今年以來，蘇州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，收入穩(wěn)步增長，蘇州市是全國聞名的園林城市，和杭州被并稱為人間天堂。

　　

【正文】 市場?？傮w上看，去年蘇州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，供求處于平衡狀態(tài)，雖有炒作成份但并非是市場主流。 蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要有利條件是：房地產(chǎn)市場逐漸走向規(guī)范。從 2020年實(shí)行土地拍賣政策以來，房地產(chǎn)政策法規(guī)越來越透明，這有利于房地產(chǎn)更快的進(jìn)入成熟階段；蘇州市整體經(jīng)濟(jì)保持高速穩(wěn)定的增長，居民收入水平在逐年增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 居民 年 人均總收入 達(dá)到12407元 ， 推動(dòng)房地產(chǎn)向前發(fā)展；房地產(chǎn)二級(jí)市場快速發(fā)展，為增量房市場發(fā)展的提速創(chuàng)造了條件；老城區(qū)改造節(jié)奏加快，同時(shí)推出了貨幣化拆遷的政策，這將會(huì)極大刺激住房市場需求；工薪族蓄勢待發(fā)，住戶消費(fèi)勢能巨大；蘇州市開發(fā)潛力巨大；金融機(jī)構(gòu)在更理性的基礎(chǔ)上加大了對(duì)房地產(chǎn)支持力度。 ■ 市場總體處于蓄勢待發(fā) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 28 頁 經(jīng)過了 2020年房地產(chǎn)銷售的火熱場 面，許多外埠房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)勢進(jìn)入。 2020年預(yù)期房地產(chǎn)可售面積將達(dá) 1000萬平方米，供貨量是 2020年的兩倍。房地產(chǎn)開發(fā)商感到競爭壓力巨大，很多項(xiàng)目都充分引進(jìn)上海、廣州等房地產(chǎn)市場中發(fā)展非常成熟的操作手法，為項(xiàng)目在 2020年的上市銷售做好了充分的準(zhǔn)備。 ■ 商品房價(jià)格總體會(huì)保持平穩(wěn)上升的運(yùn)行，上升的幅度會(huì)趨緩 從目前市場調(diào)研的數(shù)據(jù)看出，今年上市的樓盤集中在東部、西部，在以上的板塊開發(fā)的項(xiàng)目價(jià)格比較高，嘉業(yè) 陽光假日為代表，主力戶型為107平方米、 110平方米、 130平方米，總建筑面積為 40萬平方米，規(guī)模、環(huán)境以及配套都超出了以往蘇州市場上的項(xiàng)目，相對(duì)而言項(xiàng)目的售價(jià)也比較高。而 “名城 映象”在 2020年平均售價(jià) 4500元 /平方米，被連夜排隊(duì)一搶而空。在 2020年推向市場的商品房總規(guī)模將近 1000萬平方米，均價(jià)在 5000元 /平方米以上的占 80~90%，可以看出今年蘇州總體房價(jià)將會(huì)平穩(wěn)上升，上升的幅度在減緩。 ■ 商品房炒作成分將會(huì)略有減少 隨著蘇州市房地產(chǎn)價(jià)格快速上升，房地產(chǎn)的價(jià)格上升空間將會(huì)減小，這將壓縮投資者的利潤空間，使投資房地產(chǎn)的資金減少，同時(shí)房地產(chǎn)的炒作成分也會(huì)大量減少，使房地產(chǎn)向更為理性和成熟方 向發(fā)展。 蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢總論 ■ 2020~2020年將出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)整期 由于去 年開始蘇州房地產(chǎn)市場 土地放量供應(yīng) ， 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變， 一個(gè)后房地產(chǎn)時(shí)代將如期而至 。 早期的時(shí)候，大家一直是在做產(chǎn)品，大家在產(chǎn)品上競爭，但是產(chǎn)品的競爭越做越小，項(xiàng)目和項(xiàng)目之間，因?yàn)槌杀径疾畈欢?，很難做出比較大的差異化來 。 所以到最后，從客戶群找差異，客戶細(xì)分找差距。而 今明 年產(chǎn)品回歸還是必然的，認(rèn)真打造 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 28 頁 自己的產(chǎn)品 仍然作為房地產(chǎn)競爭中重要砝碼 。另外， 今 明年的房地產(chǎn)市場將會(huì)有如下特點(diǎn)： 一是房地產(chǎn)供應(yīng)的放大和價(jià)格的 提 升使房地產(chǎn)市場 將 從原來的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，利潤空間逐步縮小，戰(zhàn)略的思考與 品牌 實(shí)力的打拼 將 成為贏得市場的關(guān)鍵。 二是房地產(chǎn)行業(yè)將面臨 調(diào)整 ，公平的市場競爭環(huán)境已經(jīng)形成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 資金實(shí)力、 規(guī)模、等級(jí)以及對(duì)資本的運(yùn)作能力，成為決定其能否安全度過調(diào)整期的硬性指標(biāo) 。 三 是土地成本提高無形中加大了競爭風(fēng)險(xiǎn)，即使在 處于 同一競爭環(huán)境之 中 ，是否具備更強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力，項(xiàng)目運(yùn)作能力，將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高利潤的保證。 ■ 城市向外擴(kuò)張已成必然，大蘇州的生活理念將被普遍接受 由于蘇州市下大力氣解決城市交 通問題，大規(guī)模修建高速公路、環(huán)線、同時(shí)加大了城市改造力度，成為蘇州市城市總體向外拓展的前奏，為建設(shè)大蘇州提供了空間。目前蘇州人已從以往的認(rèn)為只有護(hù)城河以內(nèi)才為蘇州市區(qū)的觀念逐漸轉(zhuǎn)變，大蘇州的居住觀念和生活方式也在逐漸被大眾接受。從重視地段向重視環(huán)境轉(zhuǎn)變，使得一大批處于城市新區(qū)和城郊結(jié)合部的樓盤銷售態(tài)勢良好，預(yù)示著蘇州市新的居住時(shí)代已經(jīng)來臨。 ■ 消費(fèi)者在沒看清房地產(chǎn)發(fā)展方向時(shí)將會(huì)出現(xiàn)持幣觀望 目前蘇州的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著從無序到有序的轉(zhuǎn)換，大浪淘沙。今后的幾年內(nèi)，將是蘇州房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌的關(guān)鍵時(shí)期，也將由此 造就有規(guī)模、上層次的超大型房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)開發(fā)量上升，使房地產(chǎn)開發(fā)競爭越來越激烈，樓盤的品質(zhì)將不斷提高，并在質(zhì)量、設(shè)計(jì)、理念，設(shè)計(jì)品質(zhì)、營銷、物業(yè)管理乃至品牌等多個(gè)層面多個(gè)角度展開激烈競爭，同質(zhì)化的產(chǎn)品沒有出路，沒有個(gè)性與特色的產(chǎn)品將遭淘汰。 ■ 消費(fèi)者將越來越理性 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 28 頁 從大戶型，高檔次的樓盤銷售速度較慢，到當(dāng)前市場上新推出樓盤都以中小戶型、中檔樓盤為主，盲目攀比，一味追風(fēng)的消費(fèi)者正在走向理性化。目前，大多數(shù)居民在選購房子時(shí)，多從實(shí)際出發(fā)，量力而行，適度超前，不再盲目追求大戶型、好環(huán)境或低價(jià)法，消費(fèi)心理變得 成熟起來。這一變化將不斷得以加強(qiáng)。 蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展重要結(jié)論 從宏觀的角度來看 蘇州房地產(chǎn)企業(yè)正在承受著前所未有的競爭壓力，房地產(chǎn)的價(jià)格上升空間越來越小，房地產(chǎn)將由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，這也是房地產(chǎn)走向成熟的必經(jīng)階段。 蘇州處在場三角經(jīng)濟(jì)核心地帶。首先是上海的一級(jí)經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)，與長三角地區(qū)建立起足夠密切的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。蘇州城市的發(fā)展應(yīng)立足于整個(gè)長三角來看，首先是上海對(duì)蘇州的城市發(fā)展和定位起到了決定性作用，上海市是國際化大都市，是外商云集的城市，許多外商都選擇上海作 為長三角發(fā)展的總部，上海形成了總部經(jīng)濟(jì)。蘇州作為上海的一級(jí)輻射區(qū)，離上海距離近，交通方便，許多外商將蘇州作為工廠基地，從而形成前店（上海）后廠（蘇州）的經(jīng)營方式。所以蘇州自然成為加工型城市，廠區(qū)經(jīng)濟(jì)也成為蘇州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力，城市的發(fā)展自然有其發(fā)展方向來引領(lǐng)。 發(fā)展對(duì)外交通， 構(gòu)筑特大城市基本框架； 完善市區(qū)交通 ，優(yōu)化城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，打通出入口，溝通外環(huán)，提高路網(wǎng)關(guān)聯(lián)度，重點(diǎn)新建和改造一批交通干道，推進(jìn)老城區(qū)和新城區(qū)的道路一體化； 綠化環(huán)境 ，建設(shè)生態(tài)園林城市，為廣大市民營造一個(gè)良好的居住和工作環(huán)境； 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 28 頁 建設(shè) 重點(diǎn)項(xiàng)目 ，提高城市承載能力，以先進(jìn)的公用設(shè)施支撐現(xiàn)代城市功能。 城市化的飛速發(fā)展與立體化交通體系的完善大大擴(kuò)大了蘇州市民的城市心理半徑，推動(dòng)了建立大蘇州市的戰(zhàn)略性拓展，同時(shí)市區(qū)的土地的稀缺性已顯現(xiàn)出來，市區(qū)仍然是蘇州市民的理想居住場所，本項(xiàng)目的位置和規(guī)模在市區(qū)樓盤中顯露出了絕對(duì)的優(yōu)勢。 近幾年，蘇州市國民經(jīng)濟(jì)保持飛速增長，年均增長 15%以上。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，漸趨合理。預(yù)計(jì)在未來幾年，社會(huì)經(jīng)濟(jì)仍將保持快速增長，并有力的帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。而蘇州居民收入的不斷增加及消費(fèi)特別是 住宅消費(fèi)活躍的增長也將成為本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力引擎。在這一層面上，本案的開發(fā)具備基本的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與消費(fèi)力支撐。居民居住類消費(fèi)呈現(xiàn)快速增加的勢頭，說明人們的購房熱情正在“迸發(fā)”之中，從而為本案的開發(fā)提供了足夠的市場容量。 但從短期來看，近兩年房地產(chǎn)仍不會(huì)有大的起落，因此房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)仍然是搶占市場先機(jī)和打造具個(gè)性化的產(chǎn)品，同時(shí)加強(qiáng)營銷各個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)化工作。 就蘇州市城建與總體規(guī)劃而言 目前，蘇州市城市建設(shè)全面啟動(dòng)，并成為投資亮點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資，基本建設(shè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資同步快速增長。城市基礎(chǔ) 設(shè)施不斷完善，城市環(huán)境不斷得到改善，城市道路改造工程進(jìn)展順利。就未來城市規(guī)劃而言，本案的發(fā)展將會(huì)是市區(qū)地塊中最具發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目。 隨著各項(xiàng)規(guī)劃落實(shí)，該片區(qū)相關(guān)城市配套與設(shè)施將逐步得以改觀，逐步完善成熟起來，失去生活氛圍逐漸成形。因此本案開發(fā)應(yīng)密切關(guān)注區(qū)域城建開發(fā)，與板塊開發(fā)聯(lián)動(dòng)，尋求“共贏”或“多贏”的效應(yīng)，把握好區(qū)域發(fā)展對(duì)本案開發(fā)的促進(jìn)作用。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 28 頁 目前，蘇州房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，快速上升時(shí)期，因起步較晚，但起點(diǎn)較高，發(fā)展迅速。 一方面， 由于蘇州房地產(chǎn)市場起步較晚，后發(fā) 優(yōu)勢明顯。加上政策驅(qū)動(dòng)，近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出快速增長勢頭，市場繁榮，前景廣闊； 另一方面，開發(fā)商能力不一，產(chǎn)品素質(zhì)參差不齊；市場沒有經(jīng)過充分競爭，大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念、經(jīng)營方式、動(dòng)作手段等仍然停留在開發(fā)的初期階段，甚至呈現(xiàn)散兵游勇。消費(fèi)者也尚未真正成熟，對(duì)市場及產(chǎn)品的認(rèn)知仍需要一段時(shí)間的磨合。 中城觀點(diǎn)： 綜合以上信息預(yù)測 2020~2020年房地產(chǎn)發(fā)展將經(jīng)歷一下過程和階段： 2020年 ~2020年隨著部分樓盤陸續(xù)開盤，消費(fèi)者認(rèn)為今年房源供應(yīng)充足，可以等等觀察清楚情況再說，再加上媒體對(duì)蘇州樓市的負(fù)面宣傳 都使消費(fèi)者不能馬上做出購房決定，此階段消費(fèi)者處于觀望時(shí)期，市場表現(xiàn)為雖有部分購買但購買不積極，總體表現(xiàn)為相持階段。 2020年 ~2020年選擇購買階段，隨著大量樓盤上市供應(yīng)，房地產(chǎn)廣告業(yè)鋪天蓋地地進(jìn)行宣傳，居民實(shí)際需求的樓盤和性價(jià)比較高的樓盤始終會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)可，從而成為消費(fèi)者首要選擇的對(duì)象，市場表現(xiàn)為部分樓盤熱銷。 2020年開始房地產(chǎn)市場將進(jìn)入理性購買階段，樓盤的上市量充足，給消費(fèi)者足夠的選擇機(jī)會(huì)，消費(fèi)者買房有足夠的房源可供挑選，賣方市場向買方市場逐漸過渡，消 費(fèi)者表現(xiàn)出理性回歸，房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟發(fā)展階段，此時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場需求和消費(fèi)者的認(rèn)可度決定，但總體來說價(jià)格仍沒有較大變化，仍將保持持續(xù)上漲的勢頭，只是上漲的勢頭較慢。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 28 頁