【正文】 及正在修建的城市外環(huán)線，構(gòu)造出了一個高等級、立體化、開放式的現(xiàn)代化大交通體系。 蘇州城區(qū)及各板塊的位置圖 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 28 頁 中城觀點 ： 從總體人口環(huán)境來看，人口基數(shù)偏小。全市現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū) (虎丘區(qū) )7個區(qū)和張家港、常熟、太倉、昆山、吳江５個縣級市， 121個鎮(zhèn)。 蘇州市自 1983年 3月地市合并， 2020年初吳縣撤市建區(qū)， 2020年蘇州高新區(qū)與虎丘區(qū)合并，拓展了城市發(fā)展空間。繪畫、書法、篆刻、詩文 等藝術(shù)形式 在蘇州流派紛呈。 蘇州人由于歷史文化根源，特別重視文化教育，尤其是對于子女的教育，而自身對接受再教育、更高層次教育也有著強烈 的需求。 蘇州實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 億元， 完成工業(yè)總產(chǎn)值 。 從整個長三角區(qū)域看，房地產(chǎn)開發(fā)投資總體處 于上升階段 。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 28 頁 商品房價格持續(xù)攀升 近幾年年來蘇州市的商品房價格持續(xù)攀升，除了市場發(fā)展的自然規(guī)律，其主要原因有：一是 由于前幾年蘇州房地產(chǎn)供應(yīng)量不足，房地產(chǎn)市場的有效需求沒有得到滿足，市場出現(xiàn)缺口，造成供小于求的情況，所以出現(xiàn)了價漲量升的效果；二是蘇州房地產(chǎn)于長三角其他城市相比價格一直處于低谷，上漲也就成為必然趨勢了； 三是蘇州土地實行儲備制后開發(fā)用地一律通過招標(biāo)、拍賣使用，導(dǎo)致土地價格持續(xù)上升，使房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加推動了房價的上漲；四是近幾年蘇州市的居民收入水 平迅速增加，而股市又不景氣，所以市民對房地產(chǎn)的投資力度加強了。60%以上是中小企業(yè)， 沒有經(jīng)過充分競爭 洗禮 ，一直處于小規(guī)模、非理性、非集團(tuán)式的競爭。相對于蘇州本地開發(fā)商， “ 浙軍 ” 明顯擁有人才和資金 優(yōu)勢。 經(jīng)過第一輪的購買后，市場對高檔住房的需求已有所減少，加上房屋預(yù)售和銀行貸款的影響，前一輪漲價已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分市場的潛在需求。 如果 多數(shù)購房者 認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上存在的房產(chǎn)炒作及投機現(xiàn)象十分猖獗，在對市場前景看淡的情況下 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 28 頁 自然會對房價的上漲持保留態(tài)度，進(jìn)而持 幣觀望，長期如此必然造成房價下降。 勢預(yù)測 今年蘇州市房地產(chǎn)市場在多種因素影響下呈現(xiàn)出新的特點： 特點一：在售樓盤銷售速度趨緩 目前在售的房地產(chǎn)項目以高端產(chǎn)品為主，中 低端的產(chǎn)品已在 2020年被一搶而空， 2020年新推出的樓盤如吳宮 園區(qū)板快 園區(qū)板快由于規(guī)劃起點高，土地供應(yīng)量充足，工業(yè)園區(qū)在這里發(fā)展迅速，又有金雞湖和獨墅湖不可復(fù)制的自然資源，使園區(qū)板快房地產(chǎn)一直處于領(lǐng)先的地位。它不僅位于高新區(qū)中心地段，輕軌又使其與古城區(qū)緊密相連，獅山大橋、西環(huán)高架、長江路使得此區(qū)域交通方便快捷。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 28 頁 古城區(qū)目前除定銷房外房源已不多，古城區(qū)的居民買房只能到周邊各區(qū)選購。新的 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等如澹臺湖大橋、石湖大橋、友新立交等的建設(shè)將吳中區(qū)域其他區(qū)域間的距離拉得更近。吳中 中心城區(qū)土地的稀缺性，高土地成本促使開發(fā)商建設(shè)較高價格的小高層來賺取高額利潤，去年吳中區(qū)小高層比例迅速增加。 特點五：園區(qū)經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)城市發(fā)展走向 目前在蘇州城市發(fā)展中，園區(qū) 和新區(qū)發(fā)展速度明顯加快，這主要是因為： 工業(yè)園區(qū)帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，政府為了吸外商進(jìn)入蘇州投資，將具有地緣優(yōu)勢的地塊推出，作為吸引外商的一個籌碼?？傮w上看，去年蘇州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍處于良性運行狀態(tài)，供求處于平衡狀態(tài)，雖有炒作成份但并非是市場主流。 陽光假日為代表，主力戶型為107平方米、 110平方米、 130平方米，總建筑面積為 40萬平方米，規(guī)模、環(huán)境以及配套都超出了以往蘇州市場上的項目，相對而言項目的售價也比較高。而 今明 年產(chǎn)品回歸還是必然的，認(rèn)真打造 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 28 頁 自己的產(chǎn)品 仍然作為房地產(chǎn)競爭中重要砝碼 。今后的幾年內(nèi)，將是蘇州房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌的關(guān)鍵時期，也將由此 造就有規(guī)模、上層次的超大型房地產(chǎn)公司。蘇州城市的發(fā)展應(yīng)立足于整個長三角來看，首先是上海對蘇州的城市發(fā)展和定位起到了決定性作用，上海市是國際化大都市，是外商云集的城市，許多外商都選擇上海作 為長三角發(fā)展的總部，上海形成了總部經(jīng)濟(jì)。而蘇州居民收入的不斷增加及消費特別是 住宅消費活躍的增長也將成為本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力引擎。 隨著各項規(guī)劃落實，該片區(qū)相關(guān)城市配套與設(shè)施將逐步得以改觀，逐步完善成熟起來，失去生活氛圍逐漸成形。 2020年開始房地產(chǎn)市場將進(jìn)入理性購買階段，樓盤的上市量充足，給消費者足夠的選擇機會，消費者買房有足夠的房源可供挑選，賣方市場向買方市場逐漸過渡，消 費者表現(xiàn)出理性回歸，房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟發(fā)展階段，此時房地產(chǎn)的價格是由市場需求和消費者的認(rèn)可度決定，但總體來說價格仍沒有較大變化，仍將保持持續(xù)上漲的勢頭，只是上漲的勢頭較慢。加上政策驅(qū)動，近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出快速增長勢頭，市場繁榮，前景廣闊； 另一方面，開發(fā)商能力不一，產(chǎn)品素質(zhì)參差不齊；市場沒有經(jīng)過充分競爭，大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念、經(jīng)營方式、動作手段等仍然停留在開發(fā)的初期階段，甚至呈現(xiàn)散兵游勇。 就蘇州市城建與總體規(guī)劃而言 目前，蘇州市城市建設(shè)全面啟動，并成為投資亮點。 城市化的飛速發(fā)展與立體化交通體系的完善大大擴(kuò)大了蘇州市民的城市心理半徑，推動了建立大蘇州市的戰(zhàn)略性拓展，同時市區(qū)的土地的稀缺性已顯現(xiàn)出來，市區(qū)仍然是蘇州市民的理想居住場所，本項目的位置和規(guī)模在市區(qū)樓盤中顯露出了絕對的優(yōu)勢。這一變化將不斷得以加強。 ■ 城市向外擴(kuò)張已成必然，大蘇州的生活理念將被普遍接受 由于蘇州市下大力氣解決城市交 通問題，大規(guī)模修建高速公路、環(huán)線、同時加大了城市改造力度，成為蘇州市城市總體向外拓展的前奏，為建設(shè)大蘇州提供了空間。 ■ 商品房炒作成分將會略有減少 隨著蘇州市房地產(chǎn)價格快速上升，房地產(chǎn)的價格上升空間將會減小，這將壓縮投資者的利潤空間，使投資房地產(chǎn)的資金減少，同時房地產(chǎn)的炒作成分也會大量減少，使房地產(chǎn)向更為理性和成熟方 向發(fā)展。 ■ 市場總體處于蓄勢待發(fā) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 28 頁 經(jīng)過了 2020年房地產(chǎn)銷售的火熱場 面，許多外埠房地產(chǎn)開發(fā)商強勢進(jìn)入。 工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，為社會提供了工作就業(yè)機會，而且工資水平較高，吸引大批人到工業(yè)園區(qū)工作。因為吳中房子的較低品質(zhì)及其吳中區(qū)本身的縣級市歷史印象，決定了它 的購房群，包括別墅購房人群，絕大部分為吳中區(qū)本地人，只有少數(shù)市區(qū)的其他區(qū)域工薪階層會考慮去那邊購房，這種影響將繼續(xù)下去。 中心區(qū)域仍是開發(fā)熱點。今年相城推出幾塊地結(jié)果流拍，這說明發(fā)展商對相城板快信心不足。該地塊離市中心較遠(yuǎn)，生活和工作方面尚不便利。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 28 頁 今后三年，政府準(zhǔn)備再投入 100 億資金，進(jìn)行園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 ■ 開發(fā)商和消費者對市場判斷的差異 部分消費者認(rèn)為，近年蘇州市房地產(chǎn)市場火爆， 房價持續(xù)走高，媒體也有了“泡沫論”“過熱論”與“平穩(wěn)論”的爭論，使一些消費者相信目前房價確實有下調(diào)的可能，產(chǎn)生了持幣觀望的態(tài)度。 按照正常的測算每年蘇州市居民每人一平方米的增長速度及結(jié)合前幾年的市場缺口，房地產(chǎn)消化 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 28 頁 量每年大約可達(dá) 500萬平方米左右（不包括炒房客）。而大戶型出現(xiàn)相對滯銷的癥結(jié)的原因是：房地產(chǎn)市場近兩年面對高端客戶的產(chǎn)品供應(yīng)充足，導(dǎo)致高端產(chǎn)品銷售速度放緩。更重要的是蘇州近幾年工業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民收入水平迅速提高，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了可觀的利潤空間，因此吸引了大批外埠地產(chǎn)商搶灘蘇州市場。 一個是被外地開發(fā)商淘汰 ， 一個 是被當(dāng)?shù)叵M者淘汰。 綠化面積幾年內(nèi)成倍增長 ，蘇州的居住環(huán)境得到大力改善，這也為房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了良好的條件。結(jié)合 2020 年土地拍賣量及 開復(fù)工面積的迅速增加可知， 20202020 年，市場有效供給將出現(xiàn)大幅增長。從 2020年蘇州房地產(chǎn)市場的幾個主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，蘇州市房地產(chǎn)市場的開發(fā)現(xiàn)狀有以下明顯特征： 房地產(chǎn)投資 達(dá)歷史最高 2020 年，全市共完成 房地產(chǎn)開發(fā) 總 投資 億元，比上年增長 %。而城市的發(fā)展必將會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，家庭規(guī)模小型化將引發(fā)對住宅產(chǎn)品更大的和多元化的需求。 2020 年 以來 人口自然增長率為 0． 08‰ 。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 28 頁 蘇州市簡介 蘇州市位于江蘇省東南，太湖之濱，東依上海，西臨無錫，南接浙江，北靠長江。年末全市戶籍總?cè)丝? 萬人，其中市區(qū)總?cè)丝?212 萬人。 文化教育 蘇州地處長江三角洲，是吳文化 的 形成中心 。蘇州完善便捷的交通體系必將給予蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)最強勁的推動，本案的發(fā)展可借助城市發(fā)展的有利資源。 竣工面積 779． 2 萬平方米，銷售各類商品房 575． 4 萬平方米，銷售額達(dá) 146． 9 億元， 達(dá)到歷史最高水平。 房地產(chǎn)高速發(fā)展 近幾年蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，尤其是 2020年，是房地產(chǎn)市場開發(fā)投資增長最快的一年。雖然蘇州今年的房地產(chǎn)入市量會