【正文】 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步相對(duì)較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來(lái)房?jī)r(jià)也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一些元素在上饒市場(chǎng)得到了引進(jìn)，雖然沒(méi)有大型城市住宅項(xiàng)目的那種精致和深邃，但對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步的城市，本項(xiàng)目的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)并取得強(qiáng)勁的銷售成果?！　∷?、管理團(tuán)隊(duì)　　人員構(gòu)成　　公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單、工作經(jīng)理和特點(diǎn)如下：　?、拧⑼蹶砍剑郝殑?wù)是董事長(zhǎng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)行業(yè)20xx年，在行業(yè)有非常豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，為人敦厚，領(lǐng)導(dǎo)力很強(qiáng)，善于發(fā)現(xiàn)人才與培養(yǎng)人才，善于學(xué)習(xí)新知識(shí)。　?、?、董高鋒：職務(wù)是總經(jīng)理，國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事房地產(chǎn)行業(yè)20xx年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域擅長(zhǎng)房地產(chǎn)投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷策劃，在企業(yè)現(xiàn)代化管理方面有自己的獨(dú)到一面?！　、?、周曉明：職務(wù)是財(cái)務(wù)部經(jīng)理，國(guó)家會(huì)計(jì)師，從事房地產(chǎn)財(cái)務(wù)20xx年，在專業(yè)知識(shí)上善于學(xué)習(xí)，不斷向上，擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)分析、稅務(wù)籌劃?！　、?、郟建華：職務(wù)是工程部經(jīng)理，國(guó)家二級(jí)建造師，從事房地產(chǎn)工程工作20xx年，專業(yè)是工民建，在工作中善于學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取，注重培養(yǎng)人才?！　、伞⒖娏著Q：職務(wù)是公司副總經(jīng)理兼營(yíng)銷部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作20xx年，在工作中善于協(xié)調(diào)關(guān)系，辦事效率高?！　、?、黃興爐：職務(wù)是人事行政部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作20xx年，在工作中思路清晰，善于協(xié)調(diào)各方關(guān)系?！　〗M織結(jié)構(gòu)　　管理規(guī)范性　　公司在管理上實(shí)行現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，主張以法管理，以仁領(lǐng)導(dǎo)的基本方針，以萬(wàn)科、綠城、恒大等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理模式為學(xué)習(xí)榜樣，積極引進(jìn)現(xiàn)代化科學(xué)管理技術(shù)，以用友軟件公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件進(jìn)行日常的管理運(yùn)營(yíng)?！　∥?、財(cái)務(wù)計(jì)劃　　銷售收入估算　　根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目附近目前房地產(chǎn)銷售價(jià)格的調(diào)查，我們對(duì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)行估算?！　「鶕?jù)市場(chǎng)調(diào)查及目前預(yù)售情況，住宅按4500元/平方米進(jìn)行測(cè)算。商業(yè)用房按6500元/平方米，地下停車位按80000元/個(gè)?！　。涫蹆r(jià)情況如下表：　　成本費(fèi)用　　項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加等構(gòu)成：　　⑴、經(jīng)營(yíng)成本：經(jīng)營(yíng)成本為開(kāi)發(fā)建設(shè)投資按銷售比例(竣工進(jìn)度比例)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，、。　?、?、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的管理費(fèi)用等開(kāi)支，按銷售收入的10%計(jì)提，、?！　、?、修理費(fèi)用：修理費(fèi)用為日常工器具的修理開(kāi)支，按每期10萬(wàn)元估算?！　、?、經(jīng)營(yíng)稅金及附加：經(jīng)營(yíng)稅金及附加按各期銷售收入計(jì)提5%的營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的5%及3%的比例計(jì)提城建稅及教育費(fèi)附加，、?！　、?、土地增值稅：土地增值稅(住宅)1%預(yù)征率，(店面)5%預(yù)征率。、?！　±麧?rùn)估算　　根據(jù)測(cè)算的銷售收入和成本費(fèi)用，，詳見(jiàn)下表：　　財(cái)務(wù)盈利能力分析　　本項(xiàng)目測(cè)算期3年。　?、?、現(xiàn)金流量分析見(jiàn)《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》?！　「鶕?jù)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可以測(cè)算以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：　?、?、根據(jù)損益表可以測(cè)算以下指標(biāo)：　　投資收益率=利潤(rùn)總額/總投資100%　　=()100%　　=%　　投資利稅率 =(利稅總額/總投資)100%　　=()100%　　=%　　財(cái)務(wù)盈利能力分析　　銷售面積盈虧平衡點(diǎn)　　=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)*(%)　　=*(%)　　=　　銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)　　=成本費(fèi)用合計(jì)/可銷售總建筑面積*(%)　　=*(%)　　=?！　⊥ㄟ^(guò)上述計(jì)算,(%時(shí)),可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡?！　?可實(shí)現(xiàn)盈利?！　〗?jīng)濟(jì)合理性分析　　%、%，經(jīng)濟(jì)效益較好。%，超過(guò)社會(huì)平均利潤(rùn)率10%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。由于均為地方稅?！　⊥ㄟ^(guò)以上經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果的相關(guān)指標(biāo)分析，本項(xiàng)目從社會(huì)資源優(yōu)化配置的角度來(lái)看是合理、可行的?！　×⑷谫Y方案的設(shè)計(jì)　　融資方式：　?、拧⒐蓹?quán)融資方式　　方式：融資方式(上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司)將以融資方項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行抵押借款　　這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益的項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式?！　【唧w操作步驟如：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書　　A、對(duì)融資方的債務(wù)權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)　　B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。　　C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)　?、啤鶛?quán)融資方式　　方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。　　上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以借款的方式與投資方簽定的借款合同　　風(fēng)險(xiǎn)分析：　　為雙方的合作打下良好的基礎(chǔ)，保障雙方的權(quán)益，維護(hù)各自的利益的最大化，保障項(xiàng)目的正常進(jìn)行，達(dá)到合作的深度，并合理的規(guī)避化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析：　　A、投資方的投資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本?！　、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)?！　、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)　　D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)　　E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)?！　、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)?！　★L(fēng)險(xiǎn)化解方案：　　A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算?！　、投資方式對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用?！　、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力?！　、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款?！　⊥顺鰴C(jī)制：　　A、股權(quán)方式融資的退出　　項(xiàng)目進(jìn)行中投資退出?！　№?xiàng)目完成投資退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅?！　、債權(quán)方式融資退出　　項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約金的形式控制?！　№?xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息。商業(yè)融資策劃方