【正文】 不夠緊密，但通過全面改造能夠有效整合建筑群內(nèi)各區(qū)塊，形成武林路的新亮點。1．主要功能區(qū)劃分：品牌銷售和展示區(qū)塊：c樓和d樓餐飲、休閑、經(jīng)濟(jì)酒店區(qū)塊：a樓設(shè)計師工作室區(qū)塊 ：b樓中介服務(wù)區(qū)塊：a樓、efg樓2．具體格局：（武林路沿街建筑）：1—2樓打通，女裝設(shè)計師品牌專賣店；3樓與b樓連通，商務(wù)休閑、餐飲、設(shè)計師工作室、設(shè)計師書店、設(shè)計師沙龍。（7層建筑）：1樓時尚設(shè)計師品牌專賣店；2—6樓經(jīng)濟(jì)酒店；7樓公共展示區(qū)、配套服務(wù)區(qū)。（3層建筑）：1樓設(shè)計師品牌專賣店；3樓與d樓連通，餐飲、書吧、休閑咖啡、瑜伽生活館、spa按摩等等。（沿孝豐路2層建筑）：改造成內(nèi)外開門，2樓打通，設(shè)計師品牌專賣店。（3幢建筑）：中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、女性時尚會所等。6．原室外露天部分（ab樓之間區(qū)域x平方，bc樓之間區(qū)域x平方全部經(jīng)營露天休閑吧、特色餐飲，最西面不規(guī)則區(qū)域x平方則設(shè)為停車場所。）功能布局的配比大致為：（女裝、飾品、家居等）——約x%，主要位于沿街店鋪一、二樓x㎡左右。（設(shè)計師、中介服務(wù)、營銷策劃等）——約x%，主要分布2層以上x㎡左右。（主題酒店、餐飲、休閑吧、會所等）——約占x%，x㎡左右。具體配比以規(guī)劃設(shè)計方案為準(zhǔn)。四、項目改造方案(一） 本項目的改造原則將注重項目空間設(shè)計、功能特性和商業(yè)形態(tài)的協(xié)調(diào)和適應(yīng)性，圍繞“休閑、時尚、創(chuàng)意”的主題，建筑外觀和功能設(shè)計最大限度體現(xiàn)時尚、潮流特色，符合新時代消費(fèi)人群的心理，同時要注重藝術(shù)氛圍的塑造，將其打造成為人文和藝術(shù)的港灣。目前，項目建筑本身較為陳舊，內(nèi)部格局分散，各建筑間缺乏有效的整合，因此在改造時，將采用空中走廊、休閑設(shè)施等多種措施進(jìn)行相互銜接，形成整體效應(yīng)。同時，鑒于項目建筑的緣由功能，其建筑布局較為封閉，對外接觸面較少，因此在改造時要適當(dāng)拆除部分建筑，將內(nèi)部空間展露出來，由整體格局由原來的封閉式轉(zhuǎn)向開放式。（二） 具體改造措施（現(xiàn)有大門正上方），暴露出內(nèi)部空間、d銜接區(qū)域改建為咖啡館，并直接和b、c之間的空間連通，充分利用ab、bc樓之間的地面空間，將其改造成為咖啡坐臺。，連接兩大地面空間區(qū)塊。，12樓打通，沿街面的外立面全部進(jìn)行大力改造和裝飾，c、d樓沿街部分都改為復(fù)式透明櫥窗、c面向內(nèi)部一側(cè)以及b樓兩側(cè)都加裝透明櫥窗，作為創(chuàng)意復(fù)式展示窗口。(三） 項目投資預(yù)算和收益項目運(yùn)作投資成本:（包括方案設(shè)計、工程成本等）約x萬元。管理費(fèi)用xx萬營銷費(fèi)用x萬總投入資金：約x萬元。上交國有資產(chǎn)保證金x—x萬元/年（實際按評估價上交）。項目運(yùn)營收入：一類物業(yè)(d樓、c樓沿街底層商鋪x㎡)x元/年x㎡=x元二類物業(yè)（x㎡）2元/天x天x㎡=x元合計：x元毛利潤：x元/年（以上交x萬/年計）五、項目前期招商原則：品牌化——鎖定國際和國內(nèi)知名品牌為目標(biāo)，進(jìn)行招商。效益化——爭取經(jīng)濟(jì)效益和社會效益同步，根據(jù)投入產(chǎn)出比確定招商對象。多元化——注重業(yè)態(tài)多元化。實施步驟：1．?dāng)M定總體經(jīng)營計劃，制定招商工方案。2．制定商鋪定位標(biāo)準(zhǔn)，擬定各建筑業(yè)態(tài)布局方案。3．?dāng)M定承租商戶的合作方式及條件標(biāo)準(zhǔn)。4．建立一個高效的招商團(tuán)隊，針對武林路商業(yè)市場環(huán)境、商品經(jīng)營狀況普查備案，深入準(zhǔn)確地對周邊商業(yè)區(qū)塊進(jìn)行分析匯總，編制業(yè)態(tài)經(jīng)營指導(dǎo)方案。5．開展招商宣傳，組織實施初選商鋪業(yè)主的儲備工作，完善招商組織機(jī)構(gòu)和招商工作體系，招聘并確定各部門負(fù)責(zé)人和招商人員，對招商人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使招商人員全面了解管理模式、管理體系、管理體制、經(jīng)營思路、經(jīng)營觀念、經(jīng)營宗旨及經(jīng)營方針，熟悉招商工作的各項規(guī)定。6．制定完備的商品儲備品牌資訊，對適合的資源評定分類。7．確定正式的品牌定位標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)態(tài)布局執(zhí)行方案以及商戶經(jīng)營原則方案。8．確定各品牌最終執(zhí)行的經(jīng)營工作方案，各品類重點標(biāo)志性品牌認(rèn)定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施。9．初步確定合格承租戶，簽訂意項合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金。六、項目運(yùn)作進(jìn)度，約x天工作日。，約x天。，約x天。招商工作與裝修工程同步進(jìn)行，在項目竣工之前爭取完成招商任務(wù)的x%。對入駐企業(yè)的裝修設(shè)計方案，進(jìn)行審核，并對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理協(xié)調(diào)，確保安全。七、項目合作公司簡介xx財富盛典投資有限公司是由下城區(qū)政府按照《中華人民共和國公司法》組建的國有獨資有限責(zé)任公司。公司注冊資本為x億元人民幣，另有銀行授信額度x億元，自有市中心房產(chǎn)x萬平米。經(jīng)營范圍：實業(yè)投資，投資管理、投資咨詢（除證券及期貨），受托資產(chǎn)管理，物業(yè)管理，房地產(chǎn)中介服務(wù)，國內(nèi)廣告設(shè)計、制作、代理、發(fā)布，承辦展覽展示會務(wù)，企業(yè)形象策劃，版權(quán)中介服務(wù)；家居用品，百貨、五金交電，服裝、玩具等批發(fā)零售。本公司以推動國企改革和國資保值增值，調(diào)整國有經(jīng)濟(jì)布局并優(yōu)化能級，提升下城區(qū)經(jīng)濟(jì)地位和社會價值，協(xié)助政府促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)和民生長久繁榮發(fā)展為使命，承擔(dān)區(qū)政府的重要建設(shè)項目，通過市場化的投融資手段和資本運(yùn)作手法，最終實現(xiàn)以市場化的方式運(yùn)作政府項目，成為區(qū)政府實現(xiàn)“生活品質(zhì)之城，繁華時尚之區(qū)”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的有力抓手。合作優(yōu)勢財富盛典公司具有國資背景和較強(qiáng)的投融資實力。公司負(fù)責(zé)中山北路創(chuàng)意文化商業(yè)特色街區(qū)和武林路時尚女裝街二個街區(qū)的市場化運(yùn)營，目前經(jīng)營的房產(chǎn)達(dá)x余㎡。x路管委會通過近XX年來對女裝街建設(shè)和管理，在品牌推廣、業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營管理、售后服務(wù)、投訴處理等問題上積累了豐富經(jīng)驗，現(xiàn)武林路商業(yè)面積達(dá)x萬平方米，商鋪總數(shù)達(dá)到x余家。并形成了招商、管理、策劃、推廣完整的運(yùn)營模式和團(tuán)隊，擁有政府、行業(yè)協(xié)會、品牌企業(yè)及設(shè)計師等各種資源。從管理機(jī)制上來說，財富盛典公司與武林路管委會是二塊牌子一套班子。合作方式由市機(jī)關(guān)物管中心與xx財富盛典投資有限公司共同組建項目公司。物管中心提供物業(yè)，財富盛典投資改造，雙方共同運(yùn)營，實現(xiàn)利益最大化，每年確保上交國有資產(chǎn)保證金外，雙方從運(yùn)營收益中按比例進(jìn)行分配（具體比例雙方商定）。