【正文】 2：18：30的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當(dāng)然不是絕對的）。第二基本原則：要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基本原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。購物中心的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。筆者認為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。，購物中心的發(fā)展商以前不管是房地產(chǎn)商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其它商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。第六基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c代面，特色經(jīng)營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個購物中心作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。這個“統(tǒng)一服務(wù)就是要求“服務(wù)出購物中心的品牌與特色來。第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費便利等等。購物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。在購物中心發(fā)達的國家和地區(qū)，發(fā)展商對購物中心的信息系統(tǒng)建設(shè)都非常重視。但國內(nèi)購物中心在建立統(tǒng)一的信息平臺方面還做得遠遠不夠。購物中心作為一個以零售為主的商業(yè)組織形式，更需要精細化管理。當(dāng)然餐飲、娛樂經(jīng)營也需要精細化管理，而精細化管理需要數(shù)字說話，統(tǒng)一的信息系統(tǒng)就能提供決策者、管理者想要的數(shù)字以及用數(shù)字數(shù)據(jù)為顧客與商戶服務(wù)。建立統(tǒng)一的信息平臺，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細的經(jīng)營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于購物中心分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進行無限再分配。招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。 商場招商管理制度一、機構(gòu)設(shè)置與管理權(quán)限 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由市場經(jīng)營部主管，各職能部室、商店按管理權(quán)限分工負責(zé)商場招商工作。 商場進貨管理委員會負責(zé)審批被招商企業(yè)的進場資格，市場經(jīng)營部負責(zé)定期或不定期組織有關(guān)部室對被招商企業(yè)商品質(zhì)量、經(jīng)營品種和銷售情況進行考核，對物價、計量、商標(biāo)、陳列衛(wèi)生進行檢查。 勞動人事部負責(zé)對來場信息員進行面試、審查體檢表和崗前培訓(xùn)。經(jīng)考試合格，方可發(fā)上崗合格證。負責(zé)定期或不定期會同有關(guān)部室對信息員服務(wù)規(guī)范、勞動紀(jì)律、商容風(fēng)紀(jì)等進行檢查考核。 安全保衛(wèi)負責(zé)對商場信息員驗證（身份證、工作證、健康證、暫住證）工作，并將審核情況登記入冊，與被招商企業(yè)簽訂安全責(zé)任書，負責(zé)定期或不定期會同有關(guān)部室，以被招商企業(yè)進行安全檢查，特別是防火、防盜、防汛檢查。 行政部負責(zé)來商場信息員的工服發(fā)給，收取食堂、醫(yī)療、美發(fā)、淋浴等項目服務(wù)的管理費和借用財產(chǎn)管理等工作。 商場商店明確一名經(jīng)理負責(zé)被招商企業(yè)日常管理工作。并負責(zé)向市場經(jīng)營部提供被招商企業(yè)執(zhí)照副本，招商審批表，聯(lián)銷協(xié)議，商品樣品，價格目錄及來場信息員的各種證件。二、招商監(jiān)督與處罰 職能部室要按照本制度要求對被招商企業(yè)進行監(jiān)督管理，凡無營業(yè)執(zhí)照或不按規(guī)定的經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式經(jīng)營，出現(xiàn)擾亂商場正常秩序等情況的堅決予以取締，并追究有關(guān)商場商店責(zé)任，沒收廠方非法所得，對廠家處以50000元以下的罰款，對個人處以500元以下的罰款。 物美價廉為宗旨，經(jīng)商場物價審批定價，明碼標(biāo)價，才可出售被招商廠家品。要堅持文明經(jīng)商，如有違反供應(yīng)政策，損害消費者利益的，視情節(jié)輕重分別給予批評、罰款、終止協(xié)議的處罰。 借用商場的財產(chǎn)要注意愛護，妥善保管，如有損害照價賠償。 信息員（含商場先派售貨員）如違反商場有關(guān)規(guī)定，分別由各職能部室向廠家提出批評、罰款，責(zé)令當(dāng)事人下崗培訓(xùn)，或調(diào)換人員，廠家必須按各職能部室要求逐項落實，拒絕接受批評和罰款的給予終止協(xié)議處理。 商場各職能部室要根據(jù)各自分工，認真檢查、嚴格管理。如因管理不善或放棄對廠家監(jiān)督管理，出現(xiàn)問題后不認真解決，造成一定影響的要追究有關(guān)部門、商店商場領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 市場經(jīng)營部在對被招商企業(yè)經(jīng)營范圍、經(jīng)營品種、商品質(zhì)量、銷售情況、服務(wù)規(guī)范、物價計量進行檢查中，對銷售不佳，以次充好、坑騙顧客、損害消費者權(quán)益的，有權(quán)作出撤換或終止協(xié)議的決定。 勞動人事部定期對信息員進行崗位考核，對不符合規(guī)范，不執(zhí)行規(guī)章制度的給予經(jīng)濟處罰，并追究所在商場商店主管經(jīng)理的責(zé)任。 上崗信息員要統(tǒng)一著裝，佩載胸卡，嚴禁佩戴實習(xí)生或其它胸卡，一經(jīng)查出要追究其所在商店商場經(jīng)理的責(zé)任，并給予罰款處理，信息員立即下崗。 一經(jīng)查出被招商企業(yè)使用未經(jīng)檢驗計量器具的，立即將器具沒收，造成重大影響的清除出場。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)被招商企業(yè)，出現(xiàn)私下交易、場外交易、代留貨款的，立即終止協(xié)議。 23 / 23