【導讀】簡約、社區(qū)景觀優(yōu)美的生態(tài)住宅小區(qū)。規(guī)劃容積率，建筑。密度%，綠化率45%?，F(xiàn)社區(qū)的前瞻性、如今太倉樓市較火，前景看好。率固定，并未考慮上述因素變化可能帶來的風險。的戰(zhàn)略特色和開放開發(fā)的強勁態(tài)勢，近年來全市經(jīng)濟有了長足的發(fā)展?？偟膩碚f，目前對太倉物業(yè)價格影響較大因素還是地段。太倉的樓盤主要以帶閣樓的多層產(chǎn)品為主，別墅這種高端產(chǎn)品主要集中在城市東南面，預計將來小高層在太倉的市場應該不錯，規(guī)劃中的城。在區(qū)內(nèi)配套設施方面，各樓盤區(qū)內(nèi)配套設施不足，沒有設置會所。樓盤設有模型，同時銷售人員的專業(yè)程度不夠。時從最近土地拍賣中地價大漲的情況來看，太倉的房價仍有上漲空間。

　　

【正文】 21 表二 各種產(chǎn)品建筑面積表（單位： M2） 小高層 多層（躍式） 多層（平層） 商業(yè)用房 合計 備注 34280 9120 9360 2300 55060 平層在商業(yè)用房上 表三 房型編號 建筑面積（ M2） 戶數(shù)（戶） 房型說明 所占比例 A 120 64 三房兩廳兩 衛(wèi) % B 130 136 三房兩廳兩衛(wèi) % C 140 32 三房兩廳兩衛(wèi) % D 150 60 三房兩廳兩衛(wèi) % E 160 30 三房兩廳兩衛(wèi) % F 180 24 四房三廳三衛(wèi) % G 200 24 四房三廳三衛(wèi) % 可行性分析報告 22 第三章 價格定位 價格是產(chǎn)品最為敏感的部分，也是最終產(chǎn)品價值的體現(xiàn)，針對定價主要考慮以下因素： 由此產(chǎn)生本案定價方法： 隨行就市和成本導向定價 多層平層式：均價 2300 元 /平方米 多層躍層 式：均價 2600 元 /平方米 小 高 層：均價 3000 元 /平方米 差價綜合考慮以下因素：樓層因素、景觀因素、朝向因素、位置因素 商 鋪： 4500 元 /平方米 建議以低開高走作為本案的價格策略，以較低價格入市，從而形成價格上的競爭優(yōu)勢，同時迅速擴大市場份額，聚集人氣，然后不斷的上調(diào)價格，每次調(diào)價的周期控制在半個月左右，調(diào)價幅度在 3%—— 5%之間，在調(diào)價期間輔以適量折扣等促銷措施來過渡，總之調(diào)價要注意兩點：調(diào)價頻率要頻，調(diào)價幅度要小。 說明：上調(diào)價格可以給人造成物業(yè)升值和熱銷的感覺，從而給客戶以信心。 可行性分析報告 23 第四 章 機會與問題分析 ? 機會點分析 本案占地 45000 平方米，規(guī)模在市區(qū)較大； 地處城市主干道人民北路，升值潛力較大； 周邊生活配套及休閑娛樂設施齊全； 更具特色、更具人性的規(guī)劃使得本案更具競爭力； 注重物業(yè)管理的社區(qū)給太倉帶來新氣象； 智能化配套顯現(xiàn)社區(qū)的前瞻性； 合理的空間布局和戶型配比； 健康的、運動的社區(qū)； 區(qū)內(nèi)的景觀及配套規(guī)劃； 如今太倉樓市較火，前景看好； 1市區(qū)居住用地的減少使得本地塊潛力巨大； 1土地拍賣帶來的地塊本身價值的增加。 ? 問題點分析 周邊樓盤的競爭。 燕山路要到 8 月間才能通車對本案的影響。 可行性分析報告 24 第五章 主要技術經(jīng)濟指標 ? 主要技術經(jīng)濟指標設想 根據(jù)規(guī)定性指標，考慮小區(qū)規(guī)模、檔次、周邊配套狀況，將該主要技術經(jīng)濟指標暫估如下，見下表。 項目主要技術經(jīng)濟指標 項 目 單位 數(shù)值 總用地面積 平米 45000 住宅建筑面積 平米 52760 商業(yè)建筑面積 平米 2300 公建建筑面積 平米 740 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 45 總戶數(shù) 戶 370 可行性分析報告 25 第六章 投資估算 工程總造 價為 11612 萬元，折合可銷售建筑面積綜合成本為 2116 元 /平方米。 第七章 財務評價 1 土地費用 591 33002 前期工程費 38 2143 房屋開發(fā)費 1049 5678 建安工程費 961 5360 附屬工程費 8 44 室外工程費 80 2744 管理費 49 2765 銷售費用 84 4596 財務費用 63 3527 不可預見費 88 4918 營業(yè)稅費 154 842成本費用總計 2116 11612序號 成本費用項目開發(fā)成本費用估算分析表(按建筑面積計)單價 ( 元 /m2) 總價 ( 萬元 )單價 總價（元/ m2） （萬元）銷售收入 2800 15303開發(fā)成本 2116 11612所得稅 226 1218凈利潤 458 2473收入分配開發(fā)收入估算分析表（按可售面積計）自有資金成本利潤率 ( %)成本利潤率( %)71 可行性分析報告 26 附 1： 2020 年太倉市規(guī)劃拍賣土地情況 太倉市推行經(jīng)營性土地招標拍賣、掛牌出讓起始于 2020 年 ， 隨著土地市場化的日趨深化，國有土地交易在太倉市日漸活躍。太倉經(jīng)濟社會的發(fā)展前景吸引了臨近上海、浙江、無錫等地的開發(fā)商，紛紛前來 “ 淘金 ” 。 以下是 2020 年太倉市規(guī)劃拍賣的土地情況： 序號 土地坐落 原權屬單位 面積（畝） 用途 備注 1 東郊村 新增用地 60 房產(chǎn) 2 太勝村 新增用 地 600 房產(chǎn) 大慶二期 3 香花橋、鳳聯(lián) 新增用地 500 房產(chǎn) 規(guī)劃區(qū)內(nèi) 4 太勝村上海路西 新增用地 50 房產(chǎn) 5 太勝村濱河路北 新增用地 192 房產(chǎn) 6 向陽村公安局后 新增用地 30 房產(chǎn) 7 城廂鎮(zhèn) 存量 9 房產(chǎn) 城中派出所 8 城廂鎮(zhèn) 存量 38 房產(chǎn) 中聯(lián)地毯廠 9 山南路 新增用地 102 房產(chǎn) 10 城廂鎮(zhèn)長春路 工投公司 28 房產(chǎn) 特種機電廠 11 沙溪鎮(zhèn)新北街 工投公司 17 房產(chǎn) 農(nóng)具五金廠 12 城廂鎮(zhèn)人民南路 工投公司 68 房產(chǎn) 二棉廠 13 城廂鎮(zhèn)小北門 工投公司 10 房產(chǎn) 印刷廠 合 計 1704 可行性分析報告 27 其他改造及拍賣情況： ? 西大門改造，約 500 畝，已經(jīng)列在拍賣計劃中。 ? 西門市場、機電市場改造，約 500 畝，不一定拍賣。 ? 布廠、經(jīng)編廠地塊改造為住宅（別墅）用地。 ? 盛大房產(chǎn)以 3000 萬拍得長春路西門某地塊。 ? 市政府南面某地塊方案規(guī)劃已經(jīng)通過，用做商住。 ? 另據(jù)悉，大慶石油管理局投資的錦繡新城居住小區(qū)占地 1300 畝，它位于太倉新區(qū)（東南側、沿江高速公路西側），一期不對外銷售，主要定銷上海籍的大慶職工，因此后期的開發(fā)量 是巨大的。 綜合以上的土地統(tǒng)計資料和目前在售的樓盤存量，太倉市未來住宅的供應量是非常大的。 附 2：最近一次太倉市所拍土地的基本情況 地塊位置：長春路（原機電廠） 用 途：二類住宅 占地面積： 15981. 8 平方米 說 明：起價 960 萬，最后被蘇州盛邦房產(chǎn)以 3600 萬拍得，平均每平方米地價 2252元 從以上拍賣的土地情況來看，我們可以得出如下觀點： 外地開發(fā)商已經(jīng)開始介入太倉的房產(chǎn)市場，如高爾夫湖濱花苑的開發(fā)商也來自外地土地拍賣后競爭激烈，成交價遠遠高于起拍價，因此開發(fā)商的土地成本加大，相應的房 價定會隨之攀升 。