【正文】 可行性分析報(bào)告 太 倉(cāng) 市 人 民 北 路 地 塊 _____彩虹天下項(xiàng)目 可 行 性 分 析 報(bào) 告 可行性分析報(bào)告 1 前言及主要結(jié)論 本報(bào)告旨在研究太倉(cāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀并對(duì)太倉(cāng)人民北路地塊項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。 本報(bào)告所述之項(xiàng)目是指擬在太倉(cāng)人民北路開(kāi)發(fā)建設(shè)的一個(gè)設(shè)計(jì)適當(dāng)超前、風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約、社區(qū)景觀優(yōu)美的生態(tài)住宅小區(qū)。 本項(xiàng)目占地 45000 平米，總規(guī)劃建筑面積約 55800 平米。規(guī)劃容積率 ，建筑密度 %，綠化率 45%。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為“太倉(cāng)針對(duì)中上階層的更具前瞻性的時(shí)尚的高品質(zhì)社區(qū)”。 本項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售價(jià)格為 2800 元 /平方米。 可售面積綜合造價(jià)為 2342 元 /平方米。 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為：周邊生活配套及休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全、區(qū)內(nèi)的景觀及配套規(guī)劃、合理的空間布局和戶(hù)型配比、注重物業(yè)管理的社區(qū)給太倉(cāng)帶來(lái)新氣象、智能化配套顯現(xiàn)社區(qū)的前瞻性、如今太倉(cāng)樓市較火，前景看好。 以上結(jié)論依據(jù)的假設(shè)條件為： 100%實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)期間建材價(jià)格沒(méi)有發(fā)生變化和匯率固定，并未考慮上述因素變化可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 基于以上基本結(jié)論，此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)可行。 可行性分析報(bào)告 2 第一章 目標(biāo)市場(chǎng)分析 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 太倉(cāng)市 充分發(fā)揮 其 長(zhǎng)江岸線(xiàn)的資源優(yōu)勢(shì)和 濱江鄰滬 的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ，形成了 “ 以港興市 ”的戰(zhàn)略特色和開(kāi)放開(kāi)發(fā)的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì) ，近年來(lái)全市經(jīng)濟(jì)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。 各項(xiàng)指標(biāo) 2020 年 同比增長(zhǎng) GDP 181 億元 16% 財(cái)政收入 億元 % 固定資產(chǎn)投資額 60 億元 % 合同外資 8 億美元 % 工業(yè)增加值 90 億元 16% 農(nóng)業(yè)增加值 15 億元 % 三產(chǎn)增加值 67 億元 % 二、太倉(cāng)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)的區(qū)域性較強(qiáng)，通過(guò)對(duì)其區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展?fàn)顩r及現(xiàn)狀的分析，可以指導(dǎo)我們?cè)撘?guī)避什么，發(fā)揚(yáng)什么，提高整 個(gè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也可為項(xiàng)目提出良好的產(chǎn)品建議提供參考，同時(shí)我們可以從其發(fā)展規(guī)律中預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)，從而使得項(xiàng)目的產(chǎn)品具有一定的前瞻性。 可行性分析報(bào)告 3 （一）太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 開(kāi)發(fā)量分析 太倉(cāng)市 1999 年 ~2020 年住宅開(kāi)發(fā)量統(tǒng)計(jì)情況如下： 說(shuō)明： 1999 年到 2020 年開(kāi)發(fā)量漲幅較大，原因在于 2020 年的地塊改造工程較多，帶來(lái)開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)。 2020 年到 2020 年間開(kāi)發(fā)量下降，原因一方面在于房?jī)r(jià)上漲了，抑制了需求；另一方面在于市場(chǎng)上存量房需要消化。 ? 交易量情況分析 2020 年全市商品房交易量為 萬(wàn)平 方米，而從 1999~2020 年這 4 年間，全市商品房交易量大約以 5~6%的比例逐年增長(zhǎng)，這也表明隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們已經(jīng)越來(lái)越重視居住條件的改善了。 太倉(cāng)市1 9 9 9 ~ 2 0 0 2 年住宅開(kāi)發(fā)量統(tǒng)計(jì)圖05101520253035401999 2020 2020 2020年份（年）開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)平方米）開(kāi)發(fā)量 可行性分析報(bào)告 4 ? 價(jià)格及銷(xiāo)售分析 從太倉(cāng)目前在售樓盤(pán)的情況知，目前太倉(cāng)市多層價(jià)格最高的樓盤(pán)是位于小北門(mén)街上的人杰景典，已經(jīng)達(dá)到了 2680 元 /平方米，該案應(yīng)該算是市中心樓盤(pán)的代表，由于地段較好，所以?xún)r(jià)格也較高；而處在城北東路上的樓盤(pán)主要以陽(yáng)光北苑和名都花苑為代表，售價(jià)在 2500元 /平方米左右，原因在于離市區(qū)較近，但是從地段上來(lái)講有些偏郊區(qū)；而城北靠近新城北路的一段在太倉(cāng) 人心目中被認(rèn)為是郊區(qū)，所以?xún)r(jià)格又要低一些，該區(qū)域代表樓盤(pán)有桃園路上的景都花苑和世外桃園以及登創(chuàng)商住樓，均價(jià)在 2200 元 /平方米左右；對(duì)于新區(qū)的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，目前人氣還不夠，而且交通非常不便，所以?xún)r(jià)格也較低，代表樓盤(pán)為東倉(cāng)路上的津華園、中鑫商住樓，均價(jià)在 2300 元 /平方米左右，同時(shí)由于新區(qū)的自然環(huán)境不錯(cuò)，且將來(lái)隨著太倉(cāng)城市向東的發(fā)展，該區(qū)域的物業(yè)升值潛力還是很大的，所以該區(qū)域的物業(yè)價(jià)格和市郊物業(yè)的價(jià)格相差不大；而位于錦州路上的華僑公寓售價(jià)卻達(dá)到了 2580 元 /平方米，原因很多，一方面是錦州路周?chē)呐涮纵^齊全，人氣也 較旺，另一方面在于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力較強(qiáng)，具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)。小高層的價(jià)格都在 3000 元 /平方米以上。 銷(xiāo)售價(jià)格050010001500202025003000人杰景典 華僑公寓 陽(yáng)光北苑 名都花苑津華苑景都花苑 世外桃園銷(xiāo)售價(jià)格 可行性分析報(bào)告 5 總的來(lái)說(shuō)，目前對(duì)太倉(cāng)物業(yè)價(jià)格影響較大因素還是地段。如太倉(cāng)一個(gè)很不錯(cuò)的樓盤(pán)世紀(jì)苑由于地段太偏，所以售價(jià)比新區(qū)其他樓盤(pán)要低， 2200 元 /平方米左右。 目前樓市較火，加上最近拆遷戶(hù)很多，且太倉(cāng)市大多數(shù)樓盤(pán)的定位都較低，所以各樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況都較好。 ? 產(chǎn)品分析 太倉(cāng)的樓盤(pán)主要以帶閣樓的多層產(chǎn)品為主，別墅這種高端產(chǎn)品主要集中在城市東南面，小高層在太倉(cāng)也已經(jīng)出現(xiàn)了，且反響不錯(cuò)，目前有三個(gè)樓盤(pán)規(guī)劃有小高層 —— 華僑房產(chǎn)小高層、人杰景典、高爾夫湖濱花園。預(yù)計(jì)將來(lái)小高層在太倉(cāng)的市場(chǎng)應(yīng)該不錯(cuò)，規(guī)劃中的城南新城區(qū)將是高端產(chǎn)品的集結(jié)地。 太倉(cāng)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)規(guī)模都不大，市區(qū)樓盤(pán)基本上占地都在 3 萬(wàn)平方米左右，新區(qū)樓盤(pán)占地較大，最大的世紀(jì)苑占地為 23 萬(wàn)平方米。在建筑方面，各樓盤(pán)都沒(méi)多少特色，建筑繁雜，色彩單調(diào)；在景觀方面，除了部分綠化之外，區(qū)內(nèi)其他景觀很少；在物業(yè)管理方面，大多數(shù)小區(qū)都限于保安、保潔方面，而其他更細(xì)致的服務(wù)基本上沒(méi)有；在智能化方面，大多數(shù)小區(qū)都沒(méi)有，而其他有智能化的小區(qū)也只限于可視對(duì)講系統(tǒng)方面；在房型方面，目前各 樓盤(pán)主要是以三房為主。在區(qū)內(nèi)配套設(shè)施方面，各樓盤(pán)區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不足，沒(méi)有設(shè)置會(huì)所。 ? 銷(xiāo)售推廣分析 太倉(cāng)各樓盤(pán)的的銷(xiāo)售方式基本上限于在物業(yè)周邊設(shè)立一個(gè)很是一般的銷(xiāo)售中心，部分樓盤(pán)設(shè)有模型，同時(shí)銷(xiāo)售人員的專(zhuān)業(yè)程度不夠。在推廣方面，太倉(cāng)的樓盤(pán)很少通過(guò)媒體做廣告，而對(duì)于 POP（戶(hù)外看板）這一很有效的廣告形式，在太倉(cāng)基本上沒(méi)有。太倉(cāng)推廣最有力的樓盤(pán)是世紀(jì)苑，該案曾經(jīng)在《太倉(cāng)日?qǐng)?bào)》上做過(guò)一年的整版廣告，同時(shí)也在昆山參加過(guò)房展會(huì)。太倉(cāng)市開(kāi)發(fā)商和代理商的合作很少。 可行性分析報(bào)告 6 （二）發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)以上分析，我們得出太倉(cāng)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 分析如下： ? 房?jī)r(jià) 與周邊城市的價(jià)格相比，太倉(cāng)市的房?jī)r(jià)偏低，而從周邊城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)程來(lái)看，同時(shí)從最近土地拍賣(mài)中地價(jià)大漲的情況來(lái)看，太倉(cāng)的房?jī)r(jià)仍有上漲空間。 ? 產(chǎn)品 小高層已經(jīng)在太倉(cāng)出現(xiàn)，所以未來(lái)太