【正文】 可行性分析報告 太 倉 市 人 民 北 路 地 塊 _____彩虹天下項目 可 行 性 分 析 報 告 可行性分析報告 1 前言及主要結(jié)論 本報告旨在研究太倉房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀并對太倉人民北路地塊項目進行可行性分析。 本報告所述之項目是指擬在太倉人民北路開發(fā)建設的一個設計適當超前、風格現(xiàn)代簡約、社區(qū)景觀優(yōu)美的生態(tài)住宅小區(qū)。 本項目占地 45000 平米，總規(guī)劃建筑面積約 55800 平米。規(guī)劃容積率 ，建筑密度 %，綠化率 45%。 本項目的產(chǎn)品定位為“太倉針對中上階層的更具前瞻性的時尚的高品質(zhì)社區(qū)”。 本項目的平均銷售價格為 2800 元 /平方米。 可售面積綜合造價為 2342 元 /平方米。 本項目的優(yōu)勢為：周邊生活配套及休閑娛樂設施齊全、區(qū)內(nèi)的景觀及配套規(guī)劃、合理的空間布局和戶型配比、注重物業(yè)管理的社區(qū)給太倉帶來新氣象、智能化配套顯現(xiàn)社區(qū)的前瞻性、如今太倉樓市較火，前景看好。 以上結(jié)論依據(jù)的假設條件為： 100%實現(xiàn)銷售，開發(fā)期間建材價格沒有發(fā)生變化和匯率固定，并未考慮上述因素變化可能帶來的風險。 基于以上基本結(jié)論，此項目開發(fā)經(jīng)營可行。 可行性分析報告 2 第一章 目標市場分析 一、區(qū)域經(jīng)濟形勢 太倉市 充分發(fā)揮 其 長江岸線的資源優(yōu)勢和 濱江鄰滬 的區(qū)位優(yōu)勢 ，形成了 “ 以港興市 ”的戰(zhàn)略特色和開放開發(fā)的強勁態(tài)勢 ，近年來全市經(jīng)濟有了長足的發(fā)展。 各項指標 2020 年 同比增長 GDP 181 億元 16% 財政收入 億元 % 固定資產(chǎn)投資額 60 億元 % 合同外資 8 億美元 % 工業(yè)增加值 90 億元 16% 農(nóng)業(yè)增加值 15 億元 % 三產(chǎn)增加值 67 億元 % 二、太倉房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)的區(qū)域性較強，通過對其區(qū)域房產(chǎn)市場歷史發(fā)展狀況及現(xiàn)狀的分析，可以指導我們該規(guī)避什么，發(fā)揚什么，提高整 個項目的抗風險能力，也可為項目提出良好的產(chǎn)品建議提供參考，同時我們可以從其發(fā)展規(guī)律中預測其發(fā)展趨勢，從而使得項目的產(chǎn)品具有一定的前瞻性。 可行性分析報告 3 （一）太倉房地產(chǎn)市場分析 ? 開發(fā)量分析 太倉市 1999 年 ~2020 年住宅開發(fā)量統(tǒng)計情況如下： 說明： 1999 年到 2020 年開發(fā)量漲幅較大，原因在于 2020 年的地塊改造工程較多，帶來開發(fā)量的增長。 2020 年到 2020 年間開發(fā)量下降，原因一方面在于房價上漲了，抑制了需求；另一方面在于市場上存量房需要消化。 ? 交易量情況分析 2020 年全市商品房交易量為 萬平 方米，而從 1999~2020 年這 4 年間，全市商品房交易量大約以 5~6%的比例逐年增長，這也表明隨著人們經(jīng)濟實力的增強，人們已經(jīng)越來越重視居住條件的改善了。 太倉市1 9 9 9 ~ 2 0 0 2 年住宅開發(fā)量統(tǒng)計圖05101520253035401999 2020 2020 2020年份（年）開發(fā)量（萬平方米）開發(fā)量 可行性分析報告 4 ? 價格及銷售分析 從太倉目前在售樓盤的情況知，目前太倉市多層價格最高的樓盤是位于小北門街上的人杰景典，已經(jīng)達到了 2680 元 /平方米，該案應該算是市中心樓盤的代表，由于地段較好，所以價格也較高；而處在城北東路上的樓盤主要以陽光北苑和名都花苑為代表，售價在 2500元 /平方米左右，原因在于離市區(qū)較近，但是從地段上來講有些偏郊區(qū)；而城北靠近新城北路的一段在太倉 人心目中被認為是郊區(qū)，所以價格又要低一些，該區(qū)域代表樓盤有桃園路上的景都花苑和世外桃園以及登創(chuàng)商住樓，均價在 2200 元 /平方米左右；對于新區(qū)的樓盤來說，目前人氣還不夠，而且交通非常不便，所以價格也較低，代表樓盤為東倉路上的津華園、中鑫商住樓，均價在 2300 元 /平方米左右，同時由于新區(qū)的自然環(huán)境不錯，且將來隨著太倉城市向東的發(fā)展，該區(qū)域的物業(yè)升值潛力還是很大的，所以該區(qū)域的物業(yè)價格和市郊物業(yè)的價格相差不大；而位于錦州路上的華僑公寓售價卻達到了 2580 元 /平方米，原因很多，一方面是錦州路周圍的配套較齊全，人氣也 較旺，另一方面在于開發(fā)商的實力較強，具有一定的品牌優(yōu)勢。小高層的價格都在 3000 元 /平方米以上。 銷售價格050010001500202025003000人杰景典 華僑公寓 陽光北苑 名都花苑津華苑景都花苑 世外桃園銷售價格 可行性分析報告 5 總的來說，目前對太倉物業(yè)價格影響較大因素還是地段。如太倉一個很不錯的樓盤世紀苑由于地段太偏，所以售價比新區(qū)其他樓盤要低， 2200 元 /平方米左右。 目前樓市較火，加上最近拆遷戶很多，且太倉市大多數(shù)樓盤的定位都較低，所以各樓盤的銷售情況都較好。 ? 產(chǎn)品分析 太倉的樓盤主要以帶閣樓的多層產(chǎn)品為主，別墅這種高端產(chǎn)品主要集中在城市東南面，小高層在太倉也已經(jīng)出現(xiàn)了，且反響不錯，目前有三個樓盤規(guī)劃有小高層 —— 華僑房產(chǎn)小高層、人杰景典、高爾夫湖濱花園。預計將來小高層在太倉的市場應該不錯，規(guī)劃中的城南新城區(qū)將是高端產(chǎn)品的集結(jié)地。 太倉樓盤的開發(fā)規(guī)模都不大，市區(qū)樓盤基本上占地都在 3 萬平方米左右，新區(qū)樓盤占地較大，最大的世紀苑占地為 23 萬平方米。在建筑方面，各樓盤都沒多少特色，建筑繁雜，色彩單調(diào)；在景觀方面，除了部分綠化之外，區(qū)內(nèi)其他景觀很少；在物業(yè)管理方面，大多數(shù)小區(qū)都限于保安、保潔方面，而其他更細致的服務基本上沒有；在智能化方面，大多數(shù)小區(qū)都沒有，而其他有智能化的小區(qū)也只限于可視對講系統(tǒng)方面；在房型方面，目前各 樓盤主要是以三房為主。在區(qū)內(nèi)配套設施方面，各樓盤區(qū)內(nèi)配套設施不足，沒有設置會所。 ? 銷售推廣分析 太倉各樓盤的的銷售方式基本上限于在物業(yè)周邊設立一個很是一般的銷售中心，部分樓盤設有模型，同時銷售人員的專業(yè)程度不夠。在推廣方面，太倉的樓盤很少通過媒體做廣告，而對于 POP（戶外看板）這一很有效的廣告形式，在太倉基本上沒有。太倉推廣最有力的樓盤是世紀苑，該案曾經(jīng)在《太倉日報》上做過一年的整版廣告，同時也在昆山參加過房展會。太倉市開發(fā)商和代理商的合作很少。 可行性分析報告 6 （二）發(fā)展趨勢 根據(jù)以上分析，我們得出太倉房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 分析如下： ? 房價 與周邊城市的價格相比，太倉市的房價偏低，而從周邊城市的房價上漲過程來看，同時從最近土地拍賣中地價大漲的情況來看，太倉的房價仍有上漲空間。 ? 產(chǎn)品 小高層已經(jīng)在太倉出現(xiàn)，所以未來太