【正文】 附 2：最近一次太倉(cāng)市所拍土地的基本情況 地塊位置：長(zhǎng)春路（原機(jī)電廠） 用 途：二類住宅 占地面積： 15981. 8 平方米 說 明：起價(jià) 960 萬，最后被蘇州盛邦房產(chǎn)以 3600 萬拍得，平均每平方米地價(jià) 2252元 從以上拍賣的土地情況來看，我們可以得出如下觀點(diǎn)： 外地開發(fā)商已經(jīng)開始介入太倉(cāng)的房產(chǎn)市場(chǎng)，如高爾夫湖濱花苑的開發(fā)商也來自外地土地拍賣后競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起拍價(jià)，因此開發(fā)商的土地成本加大，相應(yīng)的房 價(jià)定會(huì)隨之攀升 。 ? 另據(jù)悉，大慶石油管理局投資的錦繡新城居住小區(qū)占地 1300 畝，它位于太倉(cāng)新區(qū)（東南側(cè)、沿江高速公路西側(cè)），一期不對(duì)外銷售，主要定銷上海籍的大慶職工，因此后期的開發(fā)量 是巨大的。 ? 盛大房產(chǎn)以 3000 萬拍得長(zhǎng)春路西門某地塊。 ? 西門市場(chǎng)、機(jī)電市場(chǎng)改造，約 500 畝，不一定拍賣。太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展前景吸引了臨近上海、浙江、無錫等地的開發(fā)商，紛紛前來 “ 淘金 ” 。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)值 總用地面積 平米 45000 住宅建筑面積 平米 52760 商業(yè)建筑面積 平米 2300 公建建筑面積 平米 740 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 45 總戶數(shù) 戶 370 可行性分析報(bào)告 25 第六章 投資估算 工程總造 價(jià)為 11612 萬元，折合可銷售建筑面積綜合成本為 2116 元 /平方米。 燕山路要到 8 月間才能通車對(duì)本案的影響。 可行性分析報(bào)告 23 第四 章 機(jī)會(huì)與問題分析 ? 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 本案占地 45000 平方米，規(guī)模在市區(qū)較大； 地處城市主干道人民北路，升值潛力較大； 周邊生活配套及休閑娛樂設(shè)施齊全； 更具特色、更具人性的規(guī)劃使得本案更具競(jìng)爭(zhēng)力； 注重物業(yè)管理的社區(qū)給太倉(cāng)帶來新氣象； 智能化配套顯現(xiàn)社區(qū)的前瞻性； 合理的空間布局和戶型配比； 健康的、運(yùn)動(dòng)的社區(qū)； 區(qū)內(nèi)的景觀及配套規(guī)劃； 如今太倉(cāng)樓市較火，前景看好； 1市區(qū)居住用地的減少使得本地塊潛力巨大； 1土地拍賣帶來的地塊本身價(jià)值的增加。 可行性分析報(bào)告 21 表二 各種產(chǎn)品建筑面積表（單位： M2） 小高層 多層（躍式） 多層（平層） 商業(yè)用房 合計(jì) 備注 34280 9120 9360 2300 55060 平層在商業(yè)用房上 表三 房型編號(hào) 建筑面積（ M2） 戶數(shù)（戶） 房型說明 所占比例 A 120 64 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) % B 130 136 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) % C 140 32 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) % D 150 60 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) % E 160 30 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) % F 180 24 四房三廳三衛(wèi) % G 200 24 四房三廳三衛(wèi) % 可行性分析報(bào)告 22 第三章 價(jià)格定位 價(jià)格是產(chǎn)品最為敏感的部分，也是最終產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)，針對(duì)定價(jià)主要考慮以下因素： 由此產(chǎn)生本案定價(jià)方法： 隨行就市和成本導(dǎo)向定價(jià) 多層平層式：均價(jià) 2300 元 /平方米 多層躍層 式：均價(jià) 2600 元 /平方米 小 高 層：均價(jià) 3000 元 /平方米 差價(jià)綜合考慮以下因素：樓層因素、景觀因素、朝向因素、位置因素 商 鋪： 4500 元 /平方米 建議以低開高走作為本案的價(jià)格策略，以較低價(jià)格入市，從而形成價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，聚集人氣，然后不斷的上調(diào)價(jià)格，每次調(diào)價(jià)的周期控制在半個(gè)月左右，調(diào)價(jià)幅度在 3%—— 5%之間，在調(diào)價(jià)期間輔以適量折扣等促銷措施來過渡，總之調(diào)價(jià)要注意兩點(diǎn)：調(diào)價(jià)頻率要頻，調(diào)價(jià)幅度要小。 （七）面積配比及價(jià)格建議 （ 1）面積配比建議 結(jié)合市場(chǎng)反饋的信息，我們對(duì)本案產(chǎn)品面積和價(jià)格提出如下建議：見下表 表一 容積率 總建面（ M2） 建筑密度 總戶數(shù)（戶） 55800 % 370 目前太倉(cāng)的房型主要以三房為主，兩房的供應(yīng)量和需求量都很少，主要原因就在于太倉(cāng)外來人口較少，購(gòu)房主要以本地人為主，同時(shí)在居住觀念上覺得兩房的房間太少，不能滿足日常生活的需要。 設(shè)備管理： 按時(shí)維護(hù)保養(yǎng)公用機(jī)電設(shè)備，確保雙回路供電系統(tǒng)。 行政管理： 定期召開業(yè)主會(huì)議，建立良好溝通渠道。 公共部位的清潔。 水面清潔維護(hù)。 園藝管理： 四季植物養(yǎng)護(hù)、整修。因此對(duì)于本案來說，建議聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理。 （ 2） 智能化 設(shè)備建議 周界報(bào)警系統(tǒng)： 通過紅外線成像技術(shù)在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴(yán)密的第一道防線； 電子巡更系統(tǒng)： 密布 小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)的 24 小時(shí)定時(shí)、不定時(shí)的巡視，杜絕一切隱患； 安保監(jiān)控系統(tǒng)： 背景音樂系統(tǒng)及公共廣播： 在社區(qū)各點(diǎn)設(shè)置戶外音響，能夠在出現(xiàn)緊急情況時(shí)及時(shí)通知正在散步的業(yè)主；而在平時(shí)，這些音響播放的自然聲和背景音樂與環(huán)境合為一體，給業(yè)主輕松愉悅的享受； 車閘管理系統(tǒng)： 以智能化的 IC 卡實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)車輛的出入管理，而對(duì)于訪客的車輛則通過申領(lǐng)臨時(shí)通行卡出入，有效地控制了小區(qū)的車行交通； 可行性分析報(bào)告 19 三表遠(yuǎn)程讀表 ，實(shí)行 IC 卡門禁管理 ，每戶設(shè)置可視對(duì)講電話 ， 并與管理中心連線 ，同時(shí) 在各個(gè)住戶內(nèi)設(shè)置報(bào)警 按鈕 ； 寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)。污水、廢水分流，排水暢通。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。 內(nèi)外墻裝修 墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙，起皮等現(xiàn)象，陰陽角、線角方正、順直。 屋頂 采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋頂 結(jié)構(gòu)，上鋪改性瀝青防水層及水泥珍珠巖保溫層。 可行性分析報(bào)告 18 建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單建議表 建材 設(shè)備、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 地基基礎(chǔ)主體 確保 100%達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。平臺(tái)花園設(shè)有兒童活動(dòng)場(chǎng)和老年人休息的地方，給居民創(chuàng)造一種樂融融的人際交往氛圍。 小高層圍合的平臺(tái)空間（半地下車庫頂上）增加了室外活動(dòng)空間，為住戶提供了一個(gè)交往的鄰里空間。這樣就更能體現(xiàn)小區(qū)的水域生活。形狀自由的鋪地，邊線曲折流暢；各種小品及綠化的空中廊架，與成片綠化一起，塑造居住區(qū)的自然環(huán)境及人文環(huán)境。 （ 2）中庭景觀區(qū) 從問卷反映的情況來看，人們對(duì)中庭景觀的認(rèn)知度最高，所以建議在小區(qū)主入口處設(shè)置一處中庭景觀，此處景觀可以綠化和水結(jié)合的形式來表現(xiàn)，要盡量做到美觀精致，以此來體現(xiàn)小區(qū) 的檔次和樓盤的品質(zhì)，同時(shí)可以在水中和綠化間設(shè)置投射燈，讓整個(gè)小區(qū)的夜晚也魅力十足。 總之，注重綠化布局的層次、風(fēng)格與建筑要互相輝映，注重不同植物各方面的相互補(bǔ)充融合。建議在架空層增加綠化，同時(shí)在沿馬路和沿河道旁種植成年喬木作吸收噪音、抵