【導(dǎo)讀】本公司根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程要求和產(chǎn)品的特性，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合公司的實(shí)際，冊(cè)》和《品牌管理與文化建設(shè)手冊(cè)》等系列GMS全面管理體系文件，現(xiàn)予以批準(zhǔn)頒布實(shí)施。公司全體員工必須遵照?qǐng)?zhí)行。本管理手冊(cè)自日起二零零五年月日起實(shí)施。

　　

【正文】 管理部與其它部門(mén)工作接口關(guān)系表 其它部門(mén)工作職責(zé) 工程管理部工作職責(zé) 通用 條款 參加招標(biāo)評(píng)審，提供各方面信息和支持。 提供竣工驗(yàn)收所需的資料，參加驗(yàn)收，提出意見(jiàn)。 提供相關(guān)供方信息，參與供方評(píng)價(jià)。 根據(jù)綜合辦公室意見(jiàn)抽調(diào)相關(guān)人員組建項(xiàng)目部 /公司。 提供職責(zé)范圍內(nèi)的服務(wù)和管理。 負(fù)責(zé)歸口范圍內(nèi)的招標(biāo)工作，編制招標(biāo)文件，組織評(píng)審。 負(fù)責(zé)組織竣工驗(yàn)收，審核竣工資料。 負(fù)責(zé)工程有關(guān)的《合格供方名錄》的建立和更新。 受公司委托組建項(xiàng)目部 /項(xiàng)目公司，提出人員需求計(jì)劃。 負(fù)責(zé)本地項(xiàng)目的直接管理，監(jiān)管異地項(xiàng)目公司。 綜合辦公室 協(xié)助開(kāi)展公關(guān)工作，合理安排各種活動(dòng)。 確保資源供應(yīng) ，及時(shí)提供和維護(hù)。 提供文字處理服務(wù)，審核對(duì)外文件。 審議實(shí)施方案，辦理相關(guān)手續(xù)，接收固定資產(chǎn)和檔案，安置人員。 根據(jù)申請(qǐng)和審批意見(jiàn)，辦理用印手續(xù)。 提出公關(guān)需求，處理好與行業(yè)主管部門(mén)和政府部門(mén)的關(guān)系。 提出資源需求 (包括人員及工地現(xiàn)場(chǎng)所需設(shè)施 )。 提出文字處理申請(qǐng)，辦理相關(guān)手續(xù)。 提出項(xiàng)目部 /公司撤銷(xiāo)實(shí)施方案。 根據(jù)需要用印，辦理用印申請(qǐng)和審批手續(xù)。 財(cái)務(wù) 部 依據(jù)合同撥付款。 編制資金預(yù)算，擬定融資 方案，提供資金保證。 提出工程材料款 、進(jìn)度款 撥付申請(qǐng) 。 編制資金需求計(jì)劃。 發(fā)展 規(guī)劃部 參加階段性評(píng)審，提出合理化建議。 負(fù)責(zé)放線、驗(yàn)線工作。 組織編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體實(shí)施方案，監(jiān)督方案實(shí)施。 負(fù)責(zé)本地項(xiàng)目土地出讓、立項(xiàng)和規(guī)劃手續(xù)的辦理。 參與竣工總結(jié)，收集相關(guān)資料和信息，準(zhǔn)備項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。 組織建筑設(shè)計(jì)階段性評(píng)審，完善設(shè)計(jì)內(nèi)容。 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)勘察 、現(xiàn)場(chǎng)放線、驗(yàn)線及后期維護(hù)。 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體實(shí)施方案組織施工和現(xiàn)場(chǎng)管理。 負(fù)責(zé)本地項(xiàng)目施工許可證以后相關(guān)手續(xù)的辦理。 項(xiàng)目竣工后進(jìn)行總結(jié)，編寫(xiě)總結(jié)報(bào)告。 成本 合約部 負(fù)責(zé)編制招標(biāo)標(biāo)底，審核投標(biāo)書(shū)造價(jià)部分。 組織經(jīng)濟(jì)合同評(píng)審和會(huì)簽，簽署合同文本使用意見(jiàn)。 委派造價(jià)員現(xiàn)場(chǎng)工作，參加圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)變更和經(jīng)濟(jì)簽證的評(píng)審，簽署造價(jià)審批意見(jiàn)。 監(jiān)督合同執(zhí)行情況，審核預(yù)結(jié)算報(bào)告，簽署付款意見(jiàn)。 組織招投標(biāo)，申請(qǐng)編制招標(biāo)標(biāo)底和審核投標(biāo)書(shū)。 提供合同文本，初步審議合同條款，申請(qǐng)?jiān)u審和會(huì)簽。 組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)變更和經(jīng)濟(jì)簽證的評(píng)審。 按照合同組織施工，提交預(yù)結(jié)算報(bào)告。 營(yíng)銷(xiāo) 策劃部 監(jiān)督施工進(jìn)度 ，按照施工進(jìn)度組織宣傳和銷(xiāo)售活動(dòng)。 參加階段性評(píng)審，從銷(xiāo)售角度提出意見(jiàn)，發(fā)掘項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。 代表客戶提出設(shè)計(jì)變更要求，及時(shí)告知客戶設(shè)計(jì)變更。 參加竣工驗(yàn)收。接受物業(yè)和相關(guān)資料。 (如是銀河物業(yè)接管則直接由工程部與物業(yè)公司交接 ) 按照總體進(jìn)度要求組織施工。 組織建筑設(shè)計(jì)階段性評(píng)審，完善設(shè)計(jì)內(nèi)容。 組織設(shè)計(jì)變更評(píng)審，及時(shí)通報(bào)設(shè)計(jì)變更情況。 組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，交付物業(yè)和相關(guān)資料。 項(xiàng)目 公司 積極開(kāi)展工作，及時(shí)匯報(bào)工作進(jìn)展。 接受監(jiān)督和考核，按照計(jì)劃完成目標(biāo)要求的工作。 配 合各項(xiàng)檢查工作，組織整改。 組織竣工驗(yàn)收和交付工作，整理竣工資料。 協(xié)助撤銷(xiāo)工作，辦理交付手續(xù)，提交人員安置方案。 負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目公司，協(xié)助前期工作。 制訂項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制目標(biāo)，監(jiān)督考核目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況。 定期組織安全、文明生產(chǎn)和衛(wèi)生等檢查，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)。 參與 異地項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付工作，審核竣工資料。 組織撤銷(xiāo)項(xiàng)目公司，辦理移交手續(xù)。 GMS 管理體系文件之一 南通銀河 —— GMS 管理總手冊(cè) 25 成本合約部與其它部門(mén)工作接口關(guān)系表 其它部門(mén)工作職責(zé) 成本合約部工作職責(zé) 通用 條款 負(fù)責(zé)本職責(zé)內(nèi)的成本費(fèi)用控制和分析 。 及時(shí)移交歸口范圍的合同文本，辦理借用手續(xù)。 申請(qǐng)和參加經(jīng)濟(jì)合同評(píng)審，從業(yè)務(wù)角度提出意見(jiàn)。 負(fù)責(zé)工程造價(jià)控制和分析。 負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)合同的日常管理。 組織經(jīng)濟(jì)合同評(píng)審，簽署合同文本使用意見(jiàn)。 綜合 辦公室 根據(jù)需要發(fā)放或復(fù)印成本管理所需資料，審查對(duì)外文件。 監(jiān)督和指導(dǎo)檔案管理，接收移交的檔案。 根據(jù)需要借閱或索取相關(guān)資料。 負(fù)責(zé)本部門(mén)檔案的日常管理，主動(dòng)辦理檔案手續(xù)。 財(cái)務(wù) 部 負(fù)責(zé)項(xiàng)目總成本的核算和分析，提出工程成本控制改進(jìn)意見(jiàn)。 復(fù)核 合同、預(yù)算和 工程款撥付意 見(jiàn)，保障資金供應(yīng)。 辦理合同借用手續(xù)，審核經(jīng)濟(jì)合同的財(cái)務(wù)部分。 負(fù)責(zé) 工程造價(jià)控制， 提出各項(xiàng)目的工程成本控制指標(biāo)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制。 審核工程預(yù)結(jié)算，提出工程款撥付意見(jiàn)。 負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)合同日常管理，審核經(jīng)濟(jì)合同成本部分。 發(fā)展 規(guī)劃部 申請(qǐng)進(jìn)行項(xiàng)目的概算和預(yù)算，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資。 編制項(xiàng)目概算和項(xiàng)目預(yù)算，控制項(xiàng)目造價(jià)。 工程 管理部 參加合同評(píng)審和會(huì)簽，簽訂合同后辦理移交和借用手續(xù)。 按照合同組織項(xiàng)目管理工作，接受監(jiān)督。 監(jiān)督造價(jià)人員的工作，組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)變更和經(jīng)濟(jì)簽證 的評(píng)審，提出進(jìn)度意見(jiàn)。 申請(qǐng)編制竣工決算，整理竣工資料，配合審計(jì)工作。 負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)合同的管理和組織評(píng)審、會(huì)簽。 監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的執(zhí)行情況，提出考核意見(jiàn)。 委派造價(jià)人員配合現(xiàn)場(chǎng)工作，控制造價(jià)，簽署進(jìn)度款支付意見(jiàn)。 項(xiàng)目竣工時(shí)編制或?qū)徍藳Q算，委派進(jìn)行外部審計(jì)。 營(yíng)銷(xiāo) 策劃部 嚴(yán)格按照合同管理各類(lèi)供方，控制造價(jià)。 監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的執(zhí)行情況。 項(xiàng)目部 本地 接受成本合約部的監(jiān)督和檢查 負(fù)責(zé)本地項(xiàng)目的成本控制和合同管理。 異地 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目工程造價(jià)的管理，包括： 參與項(xiàng)目工程成 本控制指標(biāo)的制定，并進(jìn)行責(zé)任分解。 及時(shí)報(bào)送（用于邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)的）標(biāo)底； 配合工程預(yù)結(jié)算、工程變更洽商的抽查或復(fù)審。 項(xiàng)目竣工后參與組織成本分析。 監(jiān)督、評(píng)價(jià)項(xiàng)目的工程成本管理狀況，包括： 提出項(xiàng)目的工程成本控制指標(biāo)，考核指標(biāo)完成情況； 監(jiān)督、指導(dǎo)招標(biāo)，抽查（用于邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)）的標(biāo)底； 抽查或復(fù)審工程預(yù)結(jié)算、工程變更洽商； 項(xiàng)目竣工后組織成本分析，提出工程造價(jià)管理的改進(jìn)措施。 GMS 管理體系文件之一 南通銀河 —— GMS 管理總手冊(cè) 26 營(yíng)銷(xiāo)策劃部與其它部門(mén)工作接口關(guān)系表 其它部門(mén)工作職責(zé) 營(yíng)銷(xiāo)策劃部工作職責(zé) 通用 條款 主動(dòng)搜集、獲取市場(chǎng)信息，并及時(shí)提供給營(yíng)銷(xiāo)策劃部。 參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念的策劃和市場(chǎng)定位研討。 在對(duì)外交往中積極宣傳，參加宣傳推廣活動(dòng)。 主動(dòng)提出項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售、客戶服務(wù)的有效建議。 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方面的市場(chǎng)調(diào)研。 確定 各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、市場(chǎng)定位。 負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品的宣傳推廣。 征詢項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售、客戶服務(wù)的改進(jìn)建議。 綜合 辦公室 負(fù)責(zé) 產(chǎn)品 宣傳資料、戶外廣告的審核。 參與評(píng)審營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，從品牌建設(shè)方面提出意見(jiàn)。 監(jiān)督賣(mài)場(chǎng)環(huán)境，及時(shí)維修不能正常使用的 設(shè)備設(shè)施。 監(jiān)督檢查檔案管理工作，接收移交的檔案。 審核培訓(xùn)計(jì)劃、方案和預(yù)算，安排培訓(xùn)組織實(shí)施。 接收移交的資產(chǎn)，辦理相關(guān)手續(xù)。 審查銷(xiāo)售合同樣本的合法性。 協(xié)助處理客戶投訴和上訪，負(fù)責(zé)相關(guān)部門(mén)的聯(lián)系協(xié)調(diào)。 監(jiān)督銷(xiāo)售合同專(zhuān)用章、部門(mén)章的保管、使用情況。 負(fù)責(zé)產(chǎn)品宣傳資料、戶外廣告的文案和平面設(shè)計(jì)、 制作 。 制定項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案并組織實(shí)施。 維護(hù)賣(mài)場(chǎng)環(huán)境，規(guī)范使用設(shè)備設(shè)施，提出維修要求。 負(fù)責(zé)銷(xiāo)售合同、客戶檔案的歸檔、移交。 提交培訓(xùn)計(jì)劃和方案，編制預(yù)算。 售樓 處撤銷(xiāo) 前，主動(dòng)核對(duì)實(shí)物資產(chǎn)并辦理交接手續(xù)。 提交銷(xiāo)售合同 樣本 ，申請(qǐng)合法性審查。 負(fù)責(zé)客戶服務(wù)管理，接受客戶投訴。 嚴(yán)格 銷(xiāo)售合同專(zhuān)用章、部門(mén)章的保管、使用。 財(cái)務(wù) 部 核對(duì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，及時(shí)通報(bào)客戶交款資料；核對(duì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，檢查“房帳”建立情況。 按審批價(jià)格審核銷(xiāo)售合同價(jià)。 審核營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算，按照預(yù)算控制支出，及時(shí)提供預(yù)警信息。 負(fù)責(zé)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)匯總及 “房帳”管理。 按審批價(jià)格簽訂銷(xiāo)售合同 。 編制營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算，嚴(yán)格控制實(shí)際支出。 發(fā)展 規(guī)劃部 負(fù)責(zé)公司投資方向的研究、策劃及土地市 場(chǎng)調(diào)研工作及各項(xiàng)目前期的土地資源調(diào)查工作。 參與 營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的評(píng)審，提供項(xiàng)目定位方面的意見(jiàn)。 監(jiān)督項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度工作。 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的調(diào)研，并提供市場(chǎng)資訊。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的編制，發(fā)現(xiàn)和塑造產(chǎn)品形象。 組織營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售工作，符合總項(xiàng)目進(jìn)度要求。 工程 管理部 負(fù)責(zé)售樓部的建設(shè)工作，組織驗(yàn)收和移交，配合完成前期審批工作。 對(duì)設(shè)計(jì)思想進(jìn)行交底，交流設(shè)計(jì)賣(mài)點(diǎn)，參與項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)策劃。 及時(shí)傳遞設(shè)計(jì)變更信息。 統(tǒng)計(jì)、研究業(yè)主的房屋改造情況和設(shè)計(jì)改進(jìn)的意見(jiàn)和建 議。 移交施工單位相關(guān)資料和聯(lián)系方式，負(fù)責(zé)雙方的首次工作協(xié)調(diào)。 參與售樓部建設(shè)和驗(yàn)收，提出裝修和布局意見(jiàn)，負(fù)責(zé)前期審批手續(xù)的辦理。 對(duì)戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等提出改進(jìn)意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)。 代表客戶提出設(shè)計(jì)變更要求，及時(shí)告知客戶設(shè)計(jì)變更。 提供客戶反饋意見(jiàn)和業(yè)主滿意度調(diào)查報(bào)告。 負(fù)責(zé)保修期內(nèi)維修工作的協(xié)調(diào)，簽署尾款支付意見(jiàn)。 成本合約部 制訂成本控制指標(biāo)，并進(jìn)行考核 編制部門(mén)資金預(yù)算，按規(guī)定使用資金 異地和委托銷(xiāo)售項(xiàng)目 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案、促銷(xiāo)活動(dòng)、廣告推廣計(jì)劃 和費(fèi)用預(yù)算，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 及時(shí)報(bào)審廣告稿、宣傳資料，刊登后報(bào)送備案。 審核項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案、促銷(xiāo)活動(dòng)、廣告推廣計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，提出主導(dǎo)意見(jiàn)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施和糾偏。 負(fù)責(zé)將廣告稿、宣傳資料報(bào)送綜合辦公室審核，發(fā)布后相關(guān)資料的收集并和交存。 GMS 管理體系文件之一 南通銀河 —— GMS 管理總手冊(cè) 27 7 測(cè)量、分析與改進(jìn) 測(cè)量、分析、改進(jìn)在管理上的定義是 —— 測(cè)量 ：是指通過(guò)審核、管理評(píng)審活動(dòng)將企業(yè)的年度經(jīng)營(yíng)管理總目標(biāo)、各子體系管理分目標(biāo)等目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況、 KPI 指標(biāo)完成情況、合同履約能力、員工滿意度、客戶滿意度等進(jìn)行測(cè)算，并與計(jì)劃目標(biāo)想對(duì)照的活動(dòng)。業(yè)績(jī) 指標(biāo)完成情況、滿意度等是公司管理水平的全面反映。通過(guò)測(cè)量業(yè)績(jī)指標(biāo)完成情況、滿意度等，能發(fā)現(xiàn)公司管理水平的高低。 分析 ：是指研究測(cè)量結(jié)果、找出原因的活動(dòng)。 改進(jìn) ：是指針對(duì)測(cè)量、分析的結(jié)果，通過(guò)制定糾正和預(yù)防措施，使管理得到提升的活動(dòng)。 持續(xù)改進(jìn)管理水平是公司的永恒目標(biāo)。 任何管理制度都是對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題和將來(lái)可能發(fā)生的問(wèn)題所做出的規(guī)定。也就是說(shuō)，這種規(guī)定只是某一時(shí)點(diǎn)（頒布之日）上的靜態(tài)的規(guī)定，而內(nèi)外部環(huán)境等實(shí)際情況是不斷發(fā)生變化的、是動(dòng)態(tài)的，因此，任何管理制度具有滯后性。只有通過(guò)測(cè)量、分析、改進(jìn)，才能使管理規(guī) 定達(dá)到動(dòng)態(tài)的穩(wěn)定，才能符合實(shí)際，企業(yè)的管理水平才能不斷提高。 為此，公司編制了《 GMS 體系文件管理程序》、《 GMS 管理體系內(nèi)部審核程序》、《客戶滿意度測(cè)量程序》和《 GMS 管理評(píng)審程序》。請(qǐng)切實(shí)遵照?qǐng)?zhí)行。 以過(guò)程方法為基礎(chǔ)的管理體系持續(xù)改進(jìn)模式圖： GMS 管理體系文件之一 南通銀河 —— GMS 管理總手冊(cè) 28 測(cè)量、分析與改進(jìn)流程圖 內(nèi)審發(fā)現(xiàn)的不合格 日常各崗位匯總反饋意見(jiàn) 內(nèi)審 管理評(píng)審 原因分析 執(zhí)行原因 體系不適宜 責(zé)令嚴(yán)格執(zhí)行并處罰 修改文件 會(huì)審文件 批準(zhǔn)文件 執(zhí)行新文件 持續(xù)改進(jìn) 資源保障 資源需求 跟蹤驗(yàn)證 年度總目標(biāo)完成情況 體