【導讀】本公司根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的過程要求和產(chǎn)品的特性，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合公司的實際，冊》和《品牌管理與文化建設手冊》等系列GMS全面管理體系文件，現(xiàn)予以批準頒布實施。公司全體員工必須遵照執(zhí)行。本管理手冊自日起二零零五年月日起實施。

　　

【正文】 管理部與其它部門工作接口關(guān)系表 其它部門工作職責 工程管理部工作職責 通用 條款 參加招標評審，提供各方面信息和支持。 提供竣工驗收所需的資料，參加驗收，提出意見。 提供相關(guān)供方信息，參與供方評價。 根據(jù)綜合辦公室意見抽調(diào)相關(guān)人員組建項目部 /公司。 提供職責范圍內(nèi)的服務和管理。 負責歸口范圍內(nèi)的招標工作，編制招標文件，組織評審。 負責組織竣工驗收，審核竣工資料。 負責工程有關(guān)的《合格供方名錄》的建立和更新。 受公司委托組建項目部 /項目公司，提出人員需求計劃。 負責本地項目的直接管理，監(jiān)管異地項目公司。 綜合辦公室 協(xié)助開展公關(guān)工作，合理安排各種活動。 確保資源供應 ，及時提供和維護。 提供文字處理服務，審核對外文件。 審議實施方案，辦理相關(guān)手續(xù)，接收固定資產(chǎn)和檔案，安置人員。 根據(jù)申請和審批意見，辦理用印手續(xù)。 提出公關(guān)需求，處理好與行業(yè)主管部門和政府部門的關(guān)系。 提出資源需求 (包括人員及工地現(xiàn)場所需設施 )。 提出文字處理申請，辦理相關(guān)手續(xù)。 提出項目部 /公司撤銷實施方案。 根據(jù)需要用印，辦理用印申請和審批手續(xù)。 財務 部 依據(jù)合同撥付款。 編制資金預算，擬定融資 方案，提供資金保證。 提出工程材料款 、進度款 撥付申請 。 編制資金需求計劃。 發(fā)展 規(guī)劃部 參加階段性評審，提出合理化建議。 負責放線、驗線工作。 組織編制項目開發(fā)總體實施方案，監(jiān)督方案實施。 負責本地項目土地出讓、立項和規(guī)劃手續(xù)的辦理。 參與竣工總結(jié)，收集相關(guān)資料和信息，準備項目后評價工作。 組織建筑設計階段性評審，完善設計內(nèi)容。 負責現(xiàn)場勘察 、現(xiàn)場放線、驗線及后期維護。 根據(jù)項目開發(fā)總體實施方案組織施工和現(xiàn)場管理。 負責本地項目施工許可證以后相關(guān)手續(xù)的辦理。 項目竣工后進行總結(jié)，編寫總結(jié)報告。 成本 合約部 負責編制招標標底，審核投標書造價部分。 組織經(jīng)濟合同評審和會簽，簽署合同文本使用意見。 委派造價員現(xiàn)場工作，參加圖紙會審、設計變更和經(jīng)濟簽證的評審，簽署造價審批意見。 監(jiān)督合同執(zhí)行情況，審核預結(jié)算報告，簽署付款意見。 組織招投標，申請編制招標標底和審核投標書。 提供合同文本，初步審議合同條款，申請評審和會簽。 組織圖紙會審、設計變更和經(jīng)濟簽證的評審。 按照合同組織施工，提交預結(jié)算報告。 營銷 策劃部 監(jiān)督施工進度 ，按照施工進度組織宣傳和銷售活動。 參加階段性評審，從銷售角度提出意見，發(fā)掘項目賣點。 代表客戶提出設計變更要求，及時告知客戶設計變更。 參加竣工驗收。接受物業(yè)和相關(guān)資料。 (如是銀河物業(yè)接管則直接由工程部與物業(yè)公司交接 ) 按照總體進度要求組織施工。 組織建筑設計階段性評審，完善設計內(nèi)容。 組織設計變更評審，及時通報設計變更情況。 組織項目竣工驗收，交付物業(yè)和相關(guān)資料。 項目 公司 積極開展工作，及時匯報工作進展。 接受監(jiān)督和考核，按照計劃完成目標要求的工作。 配 合各項檢查工作，組織整改。 組織竣工驗收和交付工作，整理竣工資料。 協(xié)助撤銷工作，辦理交付手續(xù)，提交人員安置方案。 負責組建項目公司，協(xié)助前期工作。 制訂項目的質(zhì)量、進度和成本控制目標，監(jiān)督考核目標實現(xiàn)情況。 定期組織安全、文明生產(chǎn)和衛(wèi)生等檢查，召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會。 參與 異地項目竣工驗收和交付工作，審核竣工資料。 組織撤銷項目公司，辦理移交手續(xù)。 GMS 管理體系文件之一 南通銀河 —— GMS 管理總手冊 25 成本合約部與其它部門工作接口關(guān)系表 其它部門工作職責 成本合約部工作職責 通用 條款 負責本職責內(nèi)的成本費用控制和分析 。 及時移交歸口范圍的合同文本，辦理借用手續(xù)。 申請和參加經(jīng)濟合同評審，從業(yè)務角度提出意見。 負責工程造價控制和分析。 負責經(jīng)濟合同的日常管理。 組織經(jīng)濟合同評審，簽署合同文本使用意見。 綜合 辦公室 根據(jù)需要發(fā)放或復印成本管理所需資料，審查對外文件。 監(jiān)督和指導檔案管理，接收移交的檔案。 根據(jù)需要借閱或索取相關(guān)資料。 負責本部門檔案的日常管理，主動辦理檔案手續(xù)。 財務 部 負責項目總成本的核算和分析，提出工程成本控制改進意見。 復核 合同、預算和 工程款撥付意 見，保障資金供應。 辦理合同借用手續(xù)，審核經(jīng)濟合同的財務部分。 負責 工程造價控制， 提出各項目的工程成本控制指標，進行動態(tài)成本控制。 審核工程預結(jié)算，提出工程款撥付意見。 負責經(jīng)濟合同日常管理，審核經(jīng)濟合同成本部分。 發(fā)展 規(guī)劃部 申請進行項目的概算和預算，嚴格控制項目投資。 編制項目概算和項目預算，控制項目造價。 工程 管理部 參加合同評審和會簽，簽訂合同后辦理移交和借用手續(xù)。 按照合同組織項目管理工作，接受監(jiān)督。 監(jiān)督造價人員的工作，組織圖紙會審、設計變更和經(jīng)濟簽證 的評審，提出進度意見。 申請編制竣工決算，整理竣工資料，配合審計工作。 負責經(jīng)濟合同的管理和組織評審、會簽。 監(jiān)督經(jīng)濟合同的執(zhí)行情況，提出考核意見。 委派造價人員配合現(xiàn)場工作，控制造價，簽署進度款支付意見。 項目竣工時編制或?qū)徍藳Q算，委派進行外部審計。 營銷 策劃部 嚴格按照合同管理各類供方，控制造價。 監(jiān)督經(jīng)濟合同的執(zhí)行情況。 項目部 本地 接受成本合約部的監(jiān)督和檢查 負責本地項目的成本控制和合同管理。 異地 負責本項目工程造價的管理，包括： 參與項目工程成 本控制指標的制定，并進行責任分解。 及時報送（用于邀請招標和議標的）標底； 配合工程預結(jié)算、工程變更洽商的抽查或復審。 項目竣工后參與組織成本分析。 監(jiān)督、評價項目的工程成本管理狀況，包括： 提出項目的工程成本控制指標，考核指標完成情況； 監(jiān)督、指導招標，抽查（用于邀請招標和議標）的標底； 抽查或復審工程預結(jié)算、工程變更洽商； 項目竣工后組織成本分析，提出工程造價管理的改進措施。 GMS 管理體系文件之一 南通銀河 —— GMS 管理總手冊 26 營銷策劃部與其它部門工作接口關(guān)系表 其它部門工作職責 營銷策劃部工作職責 通用 條款 主動搜集、獲取市場信息，并及時提供給營銷策劃部。 參與項目開發(fā)理念的策劃和市場定位研討。 在對外交往中積極宣傳，參加宣傳推廣活動。 主動提出項目營銷策劃、銷售、客戶服務的有效建議。 負責房地產(chǎn)營銷方面的市場調(diào)研。 確定 各項目的開發(fā)理念、市場定位。 負責公司產(chǎn)品的宣傳推廣。 征詢項目營銷策劃、銷售、客戶服務的改進建議。 綜合 辦公室 負責 產(chǎn)品 宣傳資料、戶外廣告的審核。 參與評審營銷策劃方案，從品牌建設方面提出意見。 監(jiān)督賣場環(huán)境，及時維修不能正常使用的 設備設施。 監(jiān)督檢查檔案管理工作，接收移交的檔案。 審核培訓計劃、方案和預算，安排培訓組織實施。 接收移交的資產(chǎn)，辦理相關(guān)手續(xù)。 審查銷售合同樣本的合法性。 協(xié)助處理客戶投訴和上訪，負責相關(guān)部門的聯(lián)系協(xié)調(diào)。 監(jiān)督銷售合同專用章、部門章的保管、使用情況。 負責產(chǎn)品宣傳資料、戶外廣告的文案和平面設計、 制作 。 制定項目的營銷策劃方案并組織實施。 維護賣場環(huán)境，規(guī)范使用設備設施，提出維修要求。 負責銷售合同、客戶檔案的歸檔、移交。 提交培訓計劃和方案，編制預算。 售樓 處撤銷 前，主動核對實物資產(chǎn)并辦理交接手續(xù)。 提交銷售合同 樣本 ，申請合法性審查。 負責客戶服務管理，接受客戶投訴。 嚴格 銷售合同專用章、部門章的保管、使用。 財務 部 核對銷售數(shù)據(jù)，及時通報客戶交款資料；核對銷售數(shù)據(jù)，檢查“房帳”建立情況。 按審批價格審核銷售合同價。 審核營銷預算，按照預算控制支出，及時提供預警信息。 負責銷售統(tǒng)計匯總及 “房帳”管理。 按審批價格簽訂銷售合同 。 編制營銷預算，嚴格控制實際支出。 發(fā)展 規(guī)劃部 負責公司投資方向的研究、策劃及土地市 場調(diào)研工作及各項目前期的土地資源調(diào)查工作。 參與 營銷策劃方案的評審，提供項目定位方面的意見。 監(jiān)督項目銷售進度工作。 負責房地產(chǎn)銷售市場的調(diào)研，并提供市場資訊。 負責項目營銷策劃方案的編制，發(fā)現(xiàn)和塑造產(chǎn)品形象。 組織營銷策劃和銷售工作，符合總項目進度要求。 工程 管理部 負責售樓部的建設工作，組織驗收和移交，配合完成前期審批工作。 對設計思想進行交底，交流設計賣點，參與項目的市場推廣和營銷策劃。 及時傳遞設計變更信息。 統(tǒng)計、研究業(yè)主的房屋改造情況和設計改進的意見和建 議。 移交施工單位相關(guān)資料和聯(lián)系方式，負責雙方的首次工作協(xié)調(diào)。 參與售樓部建設和驗收，提出裝修和布局意見，負責前期審批手續(xù)的辦理。 對戶型設計、景觀設計等提出改進意見，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品賣點。 代表客戶提出設計變更要求，及時告知客戶設計變更。 提供客戶反饋意見和業(yè)主滿意度調(diào)查報告。 負責保修期內(nèi)維修工作的協(xié)調(diào)，簽署尾款支付意見。 成本合約部 制訂成本控制指標，并進行考核 編制部門資金預算，按規(guī)定使用資金 異地和委托銷售項目 負責編制項目的營銷策劃方案、促銷活動、廣告推廣計劃 和費用預算，并負責實施。 及時報審廣告稿、宣傳資料，刊登后報送備案。 審核項目的營銷策劃方案、促銷活動、廣告推廣計劃和費用預算，提出主導意見，并負責監(jiān)督實施和糾偏。 負責將廣告稿、宣傳資料報送綜合辦公室審核，發(fā)布后相關(guān)資料的收集并和交存。 GMS 管理體系文件之一 南通銀河 —— GMS 管理總手冊 27 7 測量、分析與改進 測量、分析、改進在管理上的定義是 —— 測量 ：是指通過審核、管理評審活動將企業(yè)的年度經(jīng)營管理總目標、各子體系管理分目標等目標實現(xiàn)情況、 KPI 指標完成情況、合同履約能力、員工滿意度、客戶滿意度等進行測算，并與計劃目標想對照的活動。業(yè)績 指標完成情況、滿意度等是公司管理水平的全面反映。通過測量業(yè)績指標完成情況、滿意度等，能發(fā)現(xiàn)公司管理水平的高低。 分析 ：是指研究測量結(jié)果、找出原因的活動。 改進 ：是指針對測量、分析的結(jié)果，通過制定糾正和預防措施，使管理得到提升的活動。 持續(xù)改進管理水平是公司的永恒目標。 任何管理制度都是對當前存在的問題和將來可能發(fā)生的問題所做出的規(guī)定。也就是說，這種規(guī)定只是某一時點（頒布之日）上的靜態(tài)的規(guī)定，而內(nèi)外部環(huán)境等實際情況是不斷發(fā)生變化的、是動態(tài)的，因此，任何管理制度具有滯后性。只有通過測量、分析、改進，才能使管理規(guī) 定達到動態(tài)的穩(wěn)定，才能符合實際，企業(yè)的管理水平才能不斷提高。 為此，公司編制了《 GMS 體系文件管理程序》、《 GMS 管理體系內(nèi)部審核程序》、《客戶滿意度測量程序》和《 GMS 管理評審程序》。請切實遵照執(zhí)行。 以過程方法為基礎(chǔ)的管理體系持續(xù)改進模式圖： GMS 管理體系文件之一 南通銀河 —— GMS 管理總手冊 28 測量、分析與改進流程圖 內(nèi)審發(fā)現(xiàn)的不合格 日常各崗位匯總反饋意見 內(nèi)審 管理評審 原因分析 執(zhí)行原因 體系不適宜 責令嚴格執(zhí)行并處罰 修改文件 會審文件 批準文件 執(zhí)行新文件 持續(xù)改進 資源保障 資源需求 跟蹤驗證 年度總目標完成情況 體