順馳-美蘭溪谷可行性報(bào)告(doc)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-17 09:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 綜合評價(jià) 月浦與羅店距離較近，但更接近寶鋼、寶冶，具有產(chǎn)業(yè)支撐，配套方面比羅店完善；相對羅店市場，月浦略微占優(yōu)，但月浦市場未來放量不大。 結(jié)論： 羅店新鎮(zhèn)在整體規(guī)劃、環(huán)境等方面起點(diǎn)較高，為提升區(qū)域市場價(jià)值起到了 非常積極的作用，區(qū)域房地產(chǎn)市場的啟動(dòng)具備了較好的平臺。同時(shí)，羅店在綜合素質(zhì)上要稍遜于附近區(qū)域，尤其是發(fā)展迅速的西城、上大板塊，市場價(jià)值同附近區(qū)域比較仍有一定差距?？紤]到羅店屬于新鎮(zhèn)開發(fā)，首批物業(yè)宜低價(jià)入市， 快速銷售，迅速匯聚人氣，并支持后期開發(fā)。 羅店市場預(yù)判 價(jià)格預(yù)判 通過羅店與周邊參照市場的對比分析，我們對羅店 0506 年市場價(jià)值做如下預(yù)判： 羅店市場價(jià)值將低于周邊區(qū)域，我們判斷羅店市場單價(jià)低于顧村、西城、上大板塊7001000 元時(shí)，能有一定的價(jià)格競爭優(yōu)勢，保證羅店市場的順利啟動(dòng)，我們 判斷顧村、西城、上大板塊 0506 年市場單價(jià)在 70007500 元左右。 因此，預(yù)計(jì)羅店 0506 年市場價(jià)值預(yù)計(jì)在 60006800 元 /平米左右 供需預(yù)判 供應(yīng)： 羅店新鎮(zhèn) 2020 年已出讓的三塊土地均為別墅用地，容積率 。 2020 年將推出的土地，即本項(xiàng)目地塊。因此，新鎮(zhèn)內(nèi)部市場并無直接市場競爭。 項(xiàng)目面臨的競爭，主要來自于附近區(qū)域市場，包括西城區(qū)、顧村以及上大、月浦。預(yù)計(jì)以上三個(gè)區(qū)域總供應(yīng)量預(yù)計(jì)為 179 萬平米左右。 2020 年項(xiàng)目競爭市場市場供應(yīng)量 供應(yīng)地區(qū) 供應(yīng)量（平米） 西城區(qū) 912900 顧村 300000 上大 400000 月浦 150000 總計(jì) 1792900 結(jié)論 綜合供求兩方面分析， 2020 年區(qū)域市場供求關(guān)系基本平衡，雖然，羅店市場面臨一定的市場競爭，但良好的市場環(huán)境、大量的市場需求對項(xiàng)目快速銷售形成有力支撐，前景看好！ 四、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 “三城九鎮(zhèn) ”作為市政府主導(dǎo)的開發(fā)項(xiàng)目，得到了政府部門的全力支持和重視，保證了項(xiàng) 目未來的發(fā)展前景是較好的。 羅店新鎮(zhèn)的建設(shè)改善了 區(qū)域環(huán)境，完成了先期商業(yè)配套的建設(shè)，為區(qū)域高起點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)打下了基礎(chǔ)。 原在羅店和羅南境內(nèi)的許多工廠企業(yè)，在新鎮(zhèn)建設(shè)開始后將陸續(xù)遷出羅店鎮(zhèn)的轄區(qū)，使新鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)自然環(huán)境有逐漸改善的趨勢，同時(shí)，地塊東側(cè)高爾夫球場的建設(shè)也使項(xiàng)目所處環(huán)境有所改善。 羅店鎮(zhèn)作為一個(gè)老鎮(zhèn)，有一定的人文積淀，原有 “金羅店 ”之稱。 項(xiàng)目劣勢 目前，羅店新鎮(zhèn)的配套設(shè)施還不完善，商業(yè)配套在招商過程中； 區(qū)域周邊公共交通條件較差，與市中心及其他成熟居住區(qū)域車行距離較遠(yuǎn)，對臨近區(qū)域的客源的導(dǎo)入有相當(dāng)大的抗性； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 到 2020 年，按市政府的規(guī) 劃，將有 100 萬市中心的居民遷出，對項(xiàng)目而言，在近幾年中，遠(yuǎn)郊市場的逐步成熟將在一定程度上提高區(qū)域的市場容量，引致大量需求； 羅店對外交通主干道滬太路為一級公路，南北貫穿寶山全境，連接內(nèi)外環(huán)線，規(guī)劃到明年年中完成道路拓寬為六車道，并將限制和分流重型車輛對交通的影響。這將在一定程度上吸引更多的注意力； 隨著上海其他區(qū)域的房產(chǎn)市場的日益成熟，市中心及其他區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格漸次上漲，投資機(jī)會(huì)減少，價(jià)格優(yōu)勢為羅店項(xiàng)目提供了了增殖空間和投資潛力； 羅店當(dāng)?shù)厝狈Ω咂焚|(zhì)的住宅產(chǎn)品和類似的置業(yè)目標(biāo)； 項(xiàng)目定位 考慮到羅 店本身較高起點(diǎn)的市場定位，結(jié)合本公司打造品牌以及容積率的考慮，將本案定位于 中高檔精品多層社區(qū) 本案將以精品多層公寓為主，其中有少量多層電梯房來，同時(shí)安排少量疊加，提升產(chǎn)品檔次。 產(chǎn)品類型 面積（平米） 所占比例（％） 多層公寓（ 6 層） 203942 80％ 疊加 （ 5 層） 43338 17％ 配套商業(yè)（含會(huì)所）
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