順馳-美蘭溪谷可行性報告(doc)-地產(chǎn)可研-文庫吧
2025-07-09 09:38 本頁面
【正文】 綏化路 260 弄 月浦房地產(chǎn) 萬 小高層 6000 元 三房 120130M2 2020 年 10 月 90% 上大 經(jīng)緯城市綠洲 滬太路 經(jīng)緯置地 100 萬 多層、小高層 6300 二房： 100 M2 三房： 120 M2 2020 年 12月 一期 2 萬平方售完 產(chǎn)品分析 以多層項目為主，產(chǎn)品品質(zhì)偏低。 知名開發(fā)商（如萬科、康橋）的進(jìn)入提升了區(qū)域市場的知名度。 目前，區(qū)域市場仍以普通住宅的平層房型為主，其中二房、三房所占比重最大；主力房型以 “緊湊性 ”為主，二房主打面積控制在 100 平方以下，三房主打面積控制在 120 平方 左右。 價格分析 寶山區(qū)房地產(chǎn)價格區(qū)域特征非常明顯，各板塊依托發(fā)展的對象不同，相互間價格差異較大。西城、上大板塊在整體規(guī)劃 、環(huán)境、配套等方面綜合素質(zhì)較高，區(qū)域價值逐漸提升。各板塊市場價格分析如下： 區(qū)域 目前 05 年預(yù)期 備注 城西區(qū) 58006300 7500左右 04年 112月份區(qū)域價格月漲幅在 1％－ ％， 05 年預(yù)計價格漲幅會有所放緩，月漲幅大約在 ％之間 月浦 5500～ 5800 6800 左右 顧村 5800～ 6000 7000 左右 上大 5800～ 6300 7500 左右 客源分析 04 年以前區(qū)域內(nèi)部客源占絕對主導(dǎo)。受規(guī)劃及軌道交通利好影響， 04 年統(tǒng)計分析市區(qū)客源比例迅速放大，達(dá)到了 34 成，市場認(rèn)可度大幅提升。作為上海北部重點建設(shè)區(qū)域，市區(qū)人口導(dǎo)入力度會進(jìn)一步加大，未來 23 年市區(qū)客源比例還會持續(xù)攀升。 區(qū)域客源具有以下特征： 年齡：以 3045 歲的中、青年為主。 職業(yè)：以在寶山各企事業(yè)單位工作的職員、市區(qū)工薪階層動 ,遷遷入人口，此外還包括一些當(dāng)?shù)馗纳凭幼…h(huán)境的農(nóng)民。 購房用途：當(dāng)?shù)乜驮春?市區(qū)導(dǎo)入人口以自住為主，少量投資客以區(qū)外客源為主。 羅店與各參照區(qū)域市場的比較分析 羅店 VS 顧村 指標(biāo) 顧村 羅店 地段 鄰近外環(huán)線 寶山北郊，地段較偏 市場影響力 較大 無知名樓盤，市場接受度低 配套設(shè)施 小學(xué)、中學(xué)、公園、商業(yè) 3 萬平米商業(yè)中心建成，處在招商中 交通條件 滬太路、外環(huán)線交通主干道、明年年中新開通兩條公交線路直到基地 主要依賴滬太路，交通條件較差 區(qū)域規(guī)劃 規(guī)劃合理、完善，中低價 “四高 ”示范居住區(qū) 規(guī)劃前景看好 環(huán)境 周邊環(huán)境不成熟 新鎮(zhèn)環(huán)境較好 綜合評價 顧村的地段、交通優(yōu)于羅店，羅店新鎮(zhèn)在規(guī)劃及環(huán)境方面占優(yōu)。綜合比較顧村一定程度占優(yōu)。 羅店 VS 月浦 指標(biāo) 月浦 羅店 地段 靠近寶鋼 寶山北郊，地段較偏 市場影響力 寶冶、寶鋼客戶比較認(rèn)可 無知名樓盤，市場接受度低 配套設(shè)施 生活 、商業(yè)配套設(shè)施比較齊全 3 萬平米商業(yè)中心建成，處在招商中 交通條件 公交線路眾多 主要依賴滬太路，交通條件較差 區(qū)域規(guī)劃 沒有完善的規(guī)劃 規(guī)劃前景看好 環(huán)境 周邊環(huán)境成熟 新鎮(zhèn)環(huán)境較好
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