【文章內(nèi)容簡介】 綜觀膠州所有樓盤的開發(fā)商，大多只是國家二、三級資質(zhì)的企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中很少對企業(yè)有過多的宣傳，基本都是通過產(chǎn)品來拉升企業(yè)，有的甚至沒有提到公司。整個膠州的市場基本已經(jīng)成了這么一種狀態(tài)，所以對于我們營銷推廣來說，是入鄉(xiāng)隨俗打產(chǎn)品來拉升企業(yè)？還是做 Market Leader，引領(lǐng)和改變整個市場，通過企業(yè)來拉升產(chǎn)品是一種考驗。通過對市 場的接觸，我們認為：企業(yè)實力對于消費者來說影響確實很大，但是，結(jié)合膠州的人們的消費觀念，產(chǎn)品才是真正落地的東西，才是人們真正認可的東西。在膠州的人們對于我們的企業(yè)已經(jīng)有了一定程度認識的情況下，下一步的宣傳推廣策略，從我們的角度來講，應(yīng)該把重點放在產(chǎn)品上，怎么很好的過度到產(chǎn)品上來是我們的當(dāng)務(wù)之急。 通過深入了解膠州各樓盤的前期以及現(xiàn)階段的銷售策略和促銷方式，可以明顯的感覺出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商營銷手段上的落后。很多開發(fā)商在樓盤各樓層定價上很不合理，有的一層到三層的價格都是一樣的，沒有價格區(qū)別。有的銷售時每樓層差價 只有 1020塊錢。在當(dāng)?shù)乩习傩掌毡椴幌矚g頂層的情況下，這種不合理的定價策略直接導(dǎo)致了多數(shù)樓盤的頂層銷售情況非常不好。很多小區(qū)一期所剩的房子都是頂層的，而且銷售難度很大。這種現(xiàn)象應(yīng)該是我們在以后樓層定價中應(yīng)該注意到的。同時膠州現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商在促銷手段上也非常落后，多數(shù)開發(fā)商的促銷手段基本都是停留在買房送物的水平，基本上再沒有別的新穎的促銷方式和宣傳手段，部分開發(fā)商甚至沒有這種宣傳的意識。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商這種營銷手段上的落后也在很大程度上影響了其的銷售速度，使其銷售的周期拉的很長，從而造成銷售上的困難。但是我們也 應(yīng)該看到我們公司進入膠州以來，公司的這種宣傳力度和宣傳方式已經(jīng)影響到了部分開發(fā)商，已經(jīng)有部分項目開始在宣傳上投入了一定的力度。還有從高唐各樓盤的銷售過程來分析，多數(shù)樓盤是在施工達到一定的基礎(chǔ)上銷售上才有大的起色，像大部分樓盤接近現(xiàn)房的時候才有大量的客戶購買，之前銷售特別不好；有的沒有施工時購房客戶多數(shù)只是交了一千元定金，很少有人交首付，等到其開始大規(guī)模的施工時購房客戶才開始交首付。這種情況一方面反映了膠州人民比較認務(wù)實，一定要看到實際東西才會有所動作，另一方面也反映了開發(fā)商操作水平的不高，不能通過各種方式有 效的引導(dǎo)客戶在沒有看到實物之前對公司產(chǎn)品產(chǎn)生信任。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 第四部分：項目地塊說明 順馳藍水假期位于膠州市東南部，是上風(fēng)上水的地方 .東側(cè)靠政府規(guī)劃的東湖，東湖是政府在新城區(qū)的一個大投資計劃，它面積為西湖的兩倍，其建成必將帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。北面是將修建的三里河?xùn)|邊部分。膠州市整體發(fā)展的趨勢也是向東邊新城區(qū)發(fā)展的 ,而我們地塊正處于新城市規(guī)化的生態(tài)居住區(qū) , 地理位置得天獨厚 . 西靠海爾大道，海爾大道是通向青島的必經(jīng)之路，也為我們地塊帶來了巨大的升值潛力。 規(guī)劃： 整體地塊周邊配套完備 藍水假期總用地 373 畝 ,總 建筑面積 萬平方米 ,小區(qū)容積率為 ,建筑密度（ %），綠地率（ 45%），停車率（達到 80%）以上。小區(qū)共 49 棟樓 1800 余戶 ,一期 760余戶。 建筑： 社區(qū)建筑形式由七層帶電梯的花園洋房 \三層聯(lián)排別墅組成 ,產(chǎn)品形式有兩室 /三室 /四室 /平層 \錯層 \躍層 \聯(lián)排別墅首層帶私家小院 ,頂層帶陽光露臺 ,產(chǎn)品形式多樣 ,戶型面積從99190 平方米 ,使各類客戶都能挑選到自己滿意的居所 ,戶型設(shè)計采用了現(xiàn)代流行的大開間（客廳開間一般為 ），小進深 (增加居住舒適度 )的設(shè)計理念 ,使每戶都能獲得充足的采光 ,得 到良好通風(fēng)效果 . 公建設(shè)施： 小區(qū)沿海爾大道一側(cè)為總建筑面積 15000M2的的商業(yè)街，建筑形式為三層，將來會有我們小區(qū)配套的高檔會所、健身房、超市、休閑娛樂廳、咖啡廳、酒吧、洗衣房等商業(yè)休閑業(yè)態(tài)，使您不用離開社區(qū)就可享受到全面周到的生活服務(wù)，隨時隨地體會現(xiàn)代都市生活帶給您的美好感受。 現(xiàn)代都市人生活繁忙，生活節(jié)奏比較緊張，如何讓自己緊張的心放松一下呢？ 小區(qū)內(nèi)部設(shè)有 2020平米的業(yè)主會所，它是高唐縣內(nèi)目前為止唯一的、設(shè)施最齊全的專屬會所。上下兩層設(shè)計，內(nèi)部設(shè)有棋牌室、健身房、舞蹈廳、兒童活動室、乒乓球室、臺球廳和半場練球室等 ,這是我們倡導(dǎo)的現(xiàn)代都市生活方式，讓我們的業(yè)主隨時隨地享受運動帶來的輕松愜意，使會所成為主業(yè)之間溝通交流的場所 ,其實生活并不僅僅在家中。 環(huán)境： 藍水假期特聘請國際著名設(shè)計公司 —— 美國泛亞易道做景觀設(shè)計，很多國際著名景觀設(shè)計都是出自此公司執(zhí)筆。 藍水假期整體規(guī)劃采用組團式圍合布局，小區(qū)內(nèi)倡導(dǎo)簡潔明快的空間感設(shè)計 ,使這里呈現(xiàn)著都市現(xiàn)代的生活理念 ,同時利用外環(huán)道路結(jié)構(gòu)與環(huán)狀的自然綠帶 ,成組成團的布局，創(chuàng)造了豐富而有序的室外空間環(huán)境，也打造了一個新景觀生態(tài)區(qū)，使每一個建筑、每一個人都能最大限度平 等地共享自然 ,使小區(qū)的現(xiàn)代化園林顯得開闊有序，而綠帶縱貫環(huán)繞，也讓人感到優(yōu)雅，而富有生機。我們的景觀設(shè)計風(fēng)格追求異域的自然風(fēng)情，強調(diào)空間層次感，通過蜿蜒的水系、高低起伏的人造坡地、密植的樹林、精致的鋪裝、突然閃現(xiàn)的小景、靜動結(jié)合的疊水、氣勢恢弘的噴泉與簡約的建筑、簡潔的色彩變換，交相輝映。 第五部分：藍水假期項目沙盤口徑 您好，歡迎來到藍水假期接待中心。這就是我們 項目的沙盤 ，首先為您介紹一下小區(qū)的方位。它位于膠州新城區(qū)，西臨海爾大道，北依香港路，東北方向是 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 政府正在修建的東湖公園，面積有兩個西湖大，其建設(shè) 周期為三年，而我們小區(qū)也要在兩年到三年的時間內(nèi)全部竣工，兩者幾乎是同步完成，同時在香港路的北面要修建三里河公園的下游部分，這為我們小區(qū)創(chuàng)造了良好的外圍環(huán)境，而地塊本身具有西高東低的特點，這就為我們設(shè)計層次感較強的景觀創(chuàng)造了天然的條件，這是其他小區(qū)所不具備的特質(zhì)。 小區(qū) 占地 373 畝，總建筑面積 萬平米，總規(guī)劃戶數(shù)為 1800 戶左右，分三期開發(fā)，一期為 21棟樓，約 740 多戶。小區(qū)容積率為 ，一般多層住宅的容積率做到 1 舒適度就很高了，而我們小區(qū)在包含高層、小高層的情況下容積率只有 ；小區(qū)建筑密度 僅為 %，五分之四多的地都用來做景觀，樓間距國家規(guī)定是 1： ，而我們做到 1： 的比例，最大 38 米，最小也 30 米以上，充分保證了采光效果，這不是一般開發(fā)商可以做到的，只有我們這樣全國性的開發(fā)商才有實力、有魄力來做到這些。這樣低密度的住宅為業(yè)主創(chuàng)造了高舒適度的居住空間。在停車方面，考慮到私家車的擁有量越來越大，我們做了地下、地上兩種停車方式，基本滿足一家一個停車位的需求，而且不論地上還是地下停車，從停車位到家基本不超過一棟樓的距離，既方便停車，又不會讓您感覺到疲勞。 從小區(qū)的整體布局來看 ，可以簡 單說成兩湖、兩路、兩環(huán)道，布局簡潔。兩湖指由景觀大道分成的南北兩湖。兩路即東西向的景觀大道和南北向的林蔭路，景觀大道入口處花崗巖石釘、壓膜混凝土鋪設(shè)，寬為 18 米，形成開闊的圍合式廣場，道路兩側(cè)種植法國梧桐，并在湖水的連接處設(shè)計了裝飾性木橋，再加上地勢的坡度，就降低了人的視覺疲勞。林蔭路兩側(cè)種植梧桐、雪松等。兩環(huán)道的設(shè)計直通、便利，突出的則是人車分流的人性化設(shè)計。 在建筑上我們地勢優(yōu)勢體現(xiàn)得更為明顯 。 3 層的疊拼、 7 層帶電梯的洋房和9層、 10 層的小高層，高低不同，層次感強，配以超大樓間距采光、通透性好。 從西 南看整個小區(qū)可以說一覽無余，盡收眼底。從東北看則體會的是小區(qū)設(shè)計的層次性，所以從每個角度都會有不同的體驗，正所謂橫看成嶺側(cè)成峰。在樓體的外檐設(shè)計上，體現(xiàn)的是建筑的靈活性，封閉與不封閉的搭配，既讓人覺得靈活有情調(diào)，又加大了采光面積。 在海爾大道一側(cè)我們設(shè)計了一萬五千平米的商業(yè)街 。商業(yè)街是獨立于小區(qū)之外的，這樣就避免了區(qū)外的人隨便進入社區(qū)，前面設(shè)計了大量的停車位，利于匯聚人氣，形成良好的商業(yè)氛圍，在商業(yè)街的后面我們設(shè)計了疊水景觀，這樣就做到了休閑、購物、娛樂于一體。商業(yè)街加上 50 米的綠化隔離帶最大限度的降低了海 爾大道給業(yè)主帶來的噪音影響。 景觀方面： 我們的景觀是由全球第一的景觀設(shè)計公司泛亞易道設(shè)計的。澳大利亞的悉尼歌劇院、美國的迪斯尼樂園、天津藍水假期一期等等都是泛亞易道的成功之作。在這次的景觀設(shè)計上以水的多變性及水的特質(zhì)為主題，為我們闡釋了“品位有湖的生活”這一居住理念。 您看到的藍色部分 即我們小區(qū)內(nèi)三萬平米的人工湖，由景觀大道分為南北兩區(qū)。兩區(qū)的水各有特色。南區(qū)主要以淺水景觀為主，這是水的源頭部分，我們利用自然地勢的落差做了層層的疊水，每個疊水池的落差大約一米，形成一個一個的小瀑布，創(chuàng)造出一種山間溪水的情境 ，同時水環(huán)繞在樓宇之間，充分體現(xiàn)了人、 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 水、建筑的完美融合；北區(qū)則形成大面積的水景強勢， 萬平米的湖面給人特別開闊、霸氣的感覺。在湖心位置我們作了一個疊水噴泉，這樣就達到了水的動靜結(jié)合，而且我們打破了傳統(tǒng)湖岸線的概念，做成蜿蜒曲折的形狀，達到自然清新的效果；另處水景為小區(qū)入口處的人工疊水，水中種植名貴的樹種，達到水與樹、動與靜的完美結(jié)合，而且，您站在水景的這一點可以看到整個三萬平米的湖面，感受一覽眾山小的胸懷。 在湖岸景觀方面， 可以說步移景遷。觀湖景臺、觀湖長廊、健身廣場、太極場、兒童嬉戲場所等，每個景 觀節(jié)點都會帶給您不同的感受，每個年齡階段的人也都會找到適合自己的活動休閑場所，踏在鵝卵石鋪設(shè)的路徑上，漫步水邊，配著優(yōu)雅的背景音樂，讓您充分享受親水、健康的湖岸生活。而且我們的樓體為梯形排布，一般偏斜 15度角，無論從采光還是通風(fēng)， 15度都是最舒適的角度，這樣也最大限度得讓更多的業(yè)主享受到湖景，既體現(xiàn)了建筑的親水性，又達到了景觀的均好性。 在湖水的處理上 ，我們進行了多重的設(shè)置，推流式報器機，推動整個湖水的流動；多重循環(huán)管線的鋪設(shè)保證水的循環(huán)；沉淀池、卵石層的過濾，保持水質(zhì)的清新；生物山與 10002020 平米 的水生植物帶調(diào)節(jié)水內(nèi)微生物，并投放一定數(shù)量的魚類保持水的生態(tài)平衡 ,而且我們有天津藍水的成功操作經(jīng)驗，在水的處理上絕對沒有問題。 在植物的選擇上， 我們保證小區(qū)三季見花、四季常綠。像小區(qū)入口疊水處，我們選擇的是十棵名貴的銀杏，它生長特別緩慢，生命較長，被稱為植物里的活化石；小區(qū)內(nèi)一般選擇法國梧桐，雖是較常見的樹種，但梧桐生長速度較快，在小區(qū)內(nèi)會很快形成大面積綠茵，其他的像雪松、常綠喬木、灌木等等，而且我們選擇的一般都是成樹，而不是樹苗，移植之后會很快成活，也很自然。 作為一個高檔社區(qū)， 配套是必 不可少的。 生活方面，一萬五千平米的商業(yè)風(fēng)情街，為您購物提供了充足的空間，郵局、儲蓄所、超市、餐廳、美容院、咖啡廳等，滿足您日常生活的各種需要。商業(yè)街的體塊間距我們設(shè)計為 7米，這個距離既緊湊，有商業(yè)氛圍，又不會造成擁擠，讓您擁有舒適的購物體驗。 我們還配有 3000 平米的高檔會所 。地下 4 泳道 25米的游泳館、健身房、體操房、棋牌室、球類室為您提供了健康的活動場所，豐富了您的生活，這也是當(dāng)?shù)匚ㄒ坏母邫n會館。三期還建有幼兒園，解決了孩子的教育問題。 智能化方面，也做了多重安防措施，小區(qū)外圍每隔幾十米做遠紅外對射；入口處及樓宇關(guān) 鍵部位設(shè)攝像頭，形成閉路監(jiān)控；樓宇可視對講，家庭內(nèi)部安裝緊急求助按鈕、煙感報警器；在客廳還安有紅外探頭，再配以我們訓(xùn)練有素的保安隊伍，重重措施保證了您的人身和財產(chǎn)安全。 在物業(yè)服務(wù)方面， 我們也采用自己的物業(yè)公司 順馳物業(yè)，我們的物業(yè)公司已經(jīng)連續(xù)兩年獲得了國家物業(yè)一級資質(zhì)，真正做到開發(fā)、銷售、物業(yè)一體化。物業(yè)服務(wù)方面 我們制 定了百項特色貼心式服 務(wù)。如熱線服務(wù)、生活服務(wù)、旅游服務(wù)、綠化服務(wù)、保安服務(wù)等無償服務(wù)；清潔、生活、維修、裝修、搬運、旅游、中介、商務(wù)、綠化、車輛等有償服務(wù)。而且我們擁有 26 個社區(qū)、上萬家 的成熟的管理經(jīng)驗，我們相信 良好的物業(yè)服務(wù)會讓您享受到回家即是度假的開始。 從整個項目所處的大環(huán)境來看 ，它位于膠州未來新城區(qū)生態(tài)居住中心，隨著 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 青島住宅近郊化的逐步成型，作為青島與半島內(nèi)陸經(jīng)濟聯(lián)系的樞紐，膠州得天獨厚的地理優(yōu)勢愈加明顯。項目緊鄰的海爾大道是膠州新城區(qū)的交通干道，其本身就有巨大的廣告宣傳作用，這無形中也提升了我們項目的黃金地位。位于小區(qū)東北方向的東湖公園，是膠州政府后期規(guī)劃的生態(tài)居住區(qū)域，我們可以看到在不久的將來，一座集多種施政功能為一體的東湖新城將屹立在膠州的東部，位于青島發(fā)展方向及膠州發(fā)展方 向交匯處的順馳藍水假期，也必將引領(lǐng)山東半島的房產(chǎn)市場。 產(chǎn)品篇 第一部分：產(chǎn)品形式 產(chǎn)品形式 (一期） 形式 數(shù)量 戶型 數(shù)量 錯層 兩室 90 平層 大三室 236 小三室 392 四室 8 頂層（兩室） 143 頂層（三室） 2 躍層 22 別墅 未定 合計 764 合計 764 藍水假期一期一次認購樓號： 1 1 1 20 認購價格： 第二部分：戶型特點 1． A 戶型特點分析： 經(jīng)典兩室錯層，完美動靜分區(qū)效果。 兩室兩廳一衛(wèi)錯層（南北錯）設(shè)計，約 。 全明觀景設(shè)計，布局方正，盡攬窗外風(fēng)情。戶型設(shè)計南北通透，純自然新風(fēng)系統(tǒng)。景觀外飄窗，任陽光飛泄，大幅美景盡收眼底。