【文章內容簡介】 理住宅小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范 住宅小區(qū)”、“重慶市十佳住宅小區(qū)”等各種榮譽 稱 ； 公司每年收費率 98％以上， 業(yè)主滿意優(yōu)良率 90％以上 。 所獲榮譽： 2020 年榮獲 CIHAF（中國深圳國際住宅與建筑科技展覽會）中國優(yōu)秀物業(yè)管理公司 20強 ” 稱號。 2020 年龍湖地產第一次獲得 全國 用戶滿意度測評第一名， 物業(yè)管理是此次測評中的一項重要指標。 2020年榮膺重慶市唯一“鉆石物管”最高榮譽稱號。 2020年榮登重慶 “ 2020風云物管－年度物管公司榜”榜首。 2020 年 龍湖地產第二次以滿意指數 摘得 全國用戶滿意度第一 桂冠 ； 2020 年龍湖地產地三次以滿意指數 摘得 全國用戶滿意度 第一 桂冠 。 七 、 區(qū)域 特點、 配套 及 規(guī)劃 （一） 發(fā)展歷史 1992 年，隨著北京別墅市場的開放，香江花園、麗京花園等第一批別墅在這個區(qū)域亮相。在地理位置上，本區(qū) 瀕臨 溫榆河 ， 自然環(huán)境優(yōu)越 ；交通上可以方便通達機場和 CBD 商務區(qū)，再加上香江花園為較早的外銷房之一，吸引了一批在中國生活的外企高管或使館官員，使得本區(qū)域的發(fā)展從一開始就有國際化的底蘊。 15 年來，眾多項目在溫榆河沿岸落戶，生活配套不斷完善，越來越多的外國人或海外歸來的外籍華人選擇了這個區(qū)域 。逐漸形成了中央別墅區(qū)的稱謂。同時，由于有大量的外國人在中國居住時間不 長，多選擇租賃的方式，帶動了中央別墅區(qū)租賃市場的繁榮，投資回報率高，風險小。租賃市場的繁榮也拉動本地的 地價、 房價不斷上揚。 如今，中央別墅區(qū) 已經擁有了完善成熟的生活配套，優(yōu)越的自然環(huán)境和高層次的居者氛圍。 租務市場 也 仍然保持著 8%— 10%的高回報率 。 （二） 客群特點和人文環(huán)境 中央別墅區(qū)的主要客群屬于高學歷高收入人群，多在外企任中高管、合伙人或是私企企業(yè)主。 外籍人比例較大，有許多海外歸來的華人。 在人生觀和價值觀上，他們崇尚平靜的心 靈感受和低調內斂的做人態(tài)度，家庭觀念極強。同時，多數人有過別墅的生活經歷和多次置業(yè)的經歷。 （三） 自然環(huán)境 瀕臨 的 溫榆河 是北京唯一四季不枯竭的河流 。政府每年投入 約 8 億元改善溫榆河自然環(huán)境， 治理水域，沿途 打造溫榆河生態(tài)走廊。 另外， 多年的別墅區(qū)域建設為中央別墅區(qū)營造出了成熟發(fā)達的園林植被。 整個別墅區(qū)的生態(tài)環(huán)境在北京少有。 （四） 交通 北側的峪民大街向西 1500 米直通京承高速后沙峪出口。在目前中央別墅區(qū)通往市區(qū)的主干道（京承高速、京順路即 101 國道、機場高速）中，京承高速是 竣工最晚 、路況最好的選擇，從后沙峪出口到北五環(huán) 9 公里，北四環(huán)四元橋 12 公里。 后沙峪出口為收費站后的第二個出口，小型車 收費 5 元、 中型車（ 817 座） 收費 15 元。 峪民大街向東北 4 公里即 通往機場北線，從機場北線直達 機場距離僅為 8 公里。 東側的沙峪環(huán)路可通向 其它主干道， 距離京順路馬連店路口不到 5 公里， 機場高速楊林出口 9 公里。 項目東側 公里處有規(guī)劃中的城鐵 15 號線 裕民大街站和新國展站。 15 號線 將在 2020年前開工建設 ， 起點位于東直門，從東直門向北到三環(huán)后再向東北方向延伸，在望京地區(qū)分叉，西向一支最終到達 13 號線立水橋站，東向一支穿過望京在五環(huán)附近到京順路，然后沿京順路穿過后沙峪，一直到達首都機場東北角。 （五） 商業(yè)配套 1． 現有 配套 （ 1） 日祥廣場 項目東南方向 10分鐘車程，是中央別墅區(qū)內發(fā)展成熟、國際化氛圍濃郁的商業(yè)配套區(qū)，內有超市、西餐館、和睦嘉診所、星巴克咖啡店、 31冰淇凌店、蘋果電腦專賣、衣帽服飾、 體育用品、兒童玩具、花店、 音像店、干洗店、寵物商店、 高爾夫練習場 、酒吧等各類生活配套。 （ 2） 溫榆廣場 項目東南 15分鐘車程，大型新興的商業(yè)配套區(qū)，內有 餐飲、甜品店、音像店、干洗店、照相館、布藝家具、美容美發(fā)、寵物店等生活配套。 （ 3） 婕妮璐超市 優(yōu)山美地會所旁，項目東南車程 3分鐘。 （ 4） 府前街 京順路東側，溫榆廣場北 ，沿街有中國銀行、北京銀行、超市、藥房、花店、家居生活觀、 SPA等設施。 2． 建設 或規(guī)劃中的配套 歐陸廣場 Lakeview商業(yè)中心（ 龍灣 6000㎡ 商業(yè)中心 ） 水青庭 500米商業(yè)街 新國展 10萬 ㎡ 綜合商業(yè)設施 （六） 教育 1． 北京順義國際學校（ ISB） 成立于 20世紀 70年代 ，最初為 7個大使館為解決員工子女上學問題聯合組建，目前已經發(fā)展成為大規(guī)模高品質的 全日制外商獨資事業(yè)單位 。 主要是為在北京工作和生活的外籍人員的子女提供教學服務 ，不接收中國大陸籍學生 。到目前為止，擁有來自 54個國家的 1850多個學生。而且學 生人數仍舊保持持續(xù)的增長。 2． 新力邁學校 力邁學校創(chuàng)辦于 1995 年，經北京市教委正式批準，是長江以北規(guī)模最大的民辦學校之一。 包括了 幼兒園、小學、中學 。 正在建設的新學校，在原學校正西兩公里，白 辛 莊區(qū)域，鄰近 滟瀾山和 龍灣，規(guī)劃建筑面積達 12萬平方米，更加現代，全新的配置、全新的感受。 建有獨立的科技館和網絡信息中心、圖書館、藝術宮、體育館。 力邁學校幼兒園、小學、中學任課教師和生活指導教師都是從全國各地招聘來的優(yōu)秀教 師，外籍教師則是從英語為母語的國家中招聘來的優(yōu)秀教師，老、中、青結構合理。 3． 英國學校（ BSB） 北京第一所英國學校。 位于 天竺開發(fā)區(qū)林蔭路 ， 只招收在京的外籍員工以及海外歸來的中國家庭子女，進行系統的英國式教育。目前有順義校區(qū)和三里屯校區(qū)。 北京英國學校 2020年 8月開始中學教育，學生可在同一學校內完成小學和中學的全部教育，該校每年學費為 13770美元。 4． 京西國際學校（ WAB） 建于 1994 年 ，位于長島瀾橋南側 。 最初由一些世界 500 強企業(yè)為解決員工子女教育問題興建，目前 以歐洲孩子為主要教育對象。 是和 ISB齊名的國際學校。 5． Eaton 國際學校 伊頓的學生來自世界 30多個國家和地區(qū)，聘請來自英國 、澳洲及中國的資深專業(yè)教師教授英文和華文。在教學方面，采用英國和中國語文教學大綱作為語文教學藍本。并在此基礎上，結合本地多元種族文化的特點，以及本校學生的實際情況，應用靈活、多樣的教學形式進行趣味性教學，形成一套完整、系統的教學系統。 伊頓的教師與學生比例很高，使每一位學生有更多的機會鍛煉和提高，對于英語不是第一語言的學生，可以很快克服語言上的差距。 6． Montessori 幼兒園 位于中央別墅區(qū)裕京花園對面，為區(qū)域高端人群服務。蒙特梭利教學法是由意大利著名兒童教育家瑪麗亞?蒙特梭利創(chuàng)立的。它的目的是幫助 孩子自然地成長。與傳統的教育方法不同的是：蒙特梭利教學強調雙手工作、自我教育，著重于孩子秩序感、專心度、獨立能力和手眼協調能力的培養(yǎng)。 （七） 醫(yī)療 1． 和睦家診所 日祥廣場內，著名的社區(qū)醫(yī)院，其 國際醫(yī)師隊伍以提供國際標準醫(yī)療服務為豪，居住在中國的家庭不必遠涉海外就可以享受高質量醫(yī)療服務。 2． 國醫(yī)醫(yī)院 項目東北 7公里處，京順路西側 150米，以中醫(yī)為主的醫(yī)院，建院近二十年。全國著名中醫(yī)專家和一大批主任醫(yī)師、副主任醫(yī)師、主治醫(yī)師長期坐診。 3． 順義醫(yī)院 項目東北 17公里處，首都機場東側。成立于 1947年，是一 所學科齊全，技術力量雄厚，設備先進的二級甲等現代化綜合醫(yī)院，并設有健康體檢中心，重癥監(jiān)護中心和北京急救中心順義分中心，年門診量 61余萬人次。 1994年被國際衛(wèi)生組織命名為愛嬰醫(yī)院， 2020年順利通過了德國 TUV公司的 ISO9001： 2020質量管理體系認證。 醫(yī)院將在 08年奧運會前，投資 萬平米的就診和急診面積，建成三級甲等規(guī)模的現代國際醫(yī)療中心。 （八） 休閑娛樂 彼岸清灘高爾夫俱樂部，麗京高爾夫俱樂部，香江高爾夫球場，順義別墅區(qū)假日俱樂部，北京鄉(xiāng)村賽馬場，北京鄉(xiāng)村高爾夫球場，垂釣、蟹島 生態(tài)度假村，綠島白帆俱樂部。 （九） 未來規(guī)劃 1． 機場周邊規(guī)劃發(fā)展 東部 —— 通信制造業(yè)基地 區(qū)域：空港經濟區(qū)、天竺出口加工區(qū) 順義十一五規(guī)劃明確提出以空港工業(yè)區(qū)、天竺出口加工區(qū)為主，重點發(fā)展高新技術產業(yè)，不斷完善電子通訊產業(yè)鏈并逐步推動產業(yè)鏈本地化，將空港工業(yè)區(qū)打造成為通信設備制造業(yè)基地。 目前新技術產業(yè)群落初具規(guī)模。據順義統計局的數據顯示，截至去年底，共有來自 18個國家和地區(qū)的 288家中外企業(yè)入駐空港工業(yè)區(qū)，投資總額達 32億美元。其中跨國公司 64家，索尼、松下、空中客車等世界 500強企業(yè) 20家，電子信息類 企業(yè) 35家。 未來隨著臨空經濟產業(yè)集群的快速發(fā)展，將會有眾多的高新技術企業(yè)總部及研發(fā)中心向天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)和臨河工業(yè)區(qū)集聚。 西部 —— 國展新館預計 9月動工 意義：為區(qū)域由產業(yè)大區(qū)向服務大區(qū)轉變創(chuàng)造機遇 新國際展覽中心將在項目東側 6公里處的順義區(qū)空港區(qū) B區(qū)內興建，東臨首都機場、南側緊鄰溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃總建設 用地 萬平方米。總規(guī)劃占地 225 公頃，總建筑面 積 100萬㎡，總投資 84億元人民幣。 首期工程總投資 30億元，建筑面積 44 萬平米， 2020年底建成并投入使用。國展新館17 萬平米的配套設 施，包括一座 4 萬平米的四星級酒店、 3 萬平米的辦公寫字樓以及 10 萬平米的綜合商業(yè)設施，內設商場、餐飲、娛樂、健身設施等。 正在規(guī)劃中的輕軌也將通過國展新館，與公路一起形成快速交通網絡，目前空港工業(yè)開發(fā)區(qū)周邊已形成縱橫交錯的立體交通路網。 此外，還會修建一條通往新國展的干道，從京承高速黃港出口出發(fā)，跨過溫榆河，經龍灣南側路直抵新國展。 在經濟價值方面，新國展的進駐無疑將大大提高整個區(qū)域的價值，周邊地價上升潛力巨大。在居住價值方面，新國展將提高本區(qū)域的人流量，使中央別墅區(qū)的生活環(huán)境更加嘈雜，對別墅的居住有一定的負面 影響。新的國展道路帶來的車流量也將直接影響到臨路的龍灣、優(yōu)山美地、萊蒙湖社區(qū)的居住環(huán)境。 南部 —— 國門商務區(qū) 特色：建設總部經濟和現代商務基地、臨空產業(yè)中心。 國門商務區(qū)占地面積 ，總投資 66 億元，目前已有 300余家航空及相關企業(yè)落戶。世界第二大飛機制造商 —— 空中客車也把中國公司的總部設在了這里，預計年內將興建研發(fā)中心。 北部 ： 物流基地 區(qū)域：首都國際機場三期、空港保稅物流中心（ B型）等 目前，首都國際機場進行三期擴建，將于 2020年底完成并投入試運營。首都機場擴建后，將躋身世界十大機場 行列。這對促進臨空經濟區(qū)發(fā)展具有重要意義。 同時，機場北側的航空貨運大通關基地及空港保稅物流中心（ B型）開始建設，占地面積 3平方公里，建成后將使（空）港（海關監(jiān)管）區(qū)連為一體，極大地完善口岸功能并提高通關效率。 去年，空港物流基地新引進企業(yè) 38家，投資總額 ，正在成為國內外知名物流企業(yè)的集聚區(qū)；去年實現綜合稅收 ，同比增長 140%。目前，該基地已有日郵航空、華輝國際、宅基送快運等 106企業(yè)入駐，投資總額超過 100億元。 外圍 —— 產業(yè)升級高檔住宅將走紅 機場兩側為別墅區(qū)，順義城區(qū)及 新城主打低密度普通住宅 作為一個經濟和產業(yè)概念，臨空經濟帶必將帶動其主導產業(yè)和相關配套產業(yè)的快速發(fā)展。在這樣的客觀情況下，臨空經濟帶周邊的樓市將有廣闊的發(fā)展空間。 2． 中央別墅區(qū)的板塊規(guī)劃已接近收尾，除緊鄰溫榆河北岸的部分地帶被開發(fā)為別墅項目外，順義區(qū)政府對其它地塊的容積率都作出了限制。未來周邊地塊的容積率將不低于 。 3． 與本案一街之臨的東側地塊被區(qū)政府規(guī)劃為商業(yè)配套用地。 （十） 區(qū)域投資價值分析 1． 宏觀市場 別墅用地緊縮 從目前的土地政策來看，對于容積率 。 2020年批了 71塊， 05年批了 7塊， 06年批了 5塊，今年還沒有一塊。而去年別墅土地供應量和別墅供應量的比值達到 1： ，說明地塊上已經在吃老本。所以一定時間之內，北京的別墅市場一直會處在供小于求的狀態(tài)下。 2． CVD 在租務市場中表現 別墅市場的租客，主要 是來華工作年限不長的外企高管 ，和回國居住的外籍華人，從他們的需求來說，位置上希望能夠連通 CBD、燕莎商圈等商務區(qū)和首都機場；環(huán)境上比較傾向于國際氛圍濃厚的地域，并且自然環(huán)境要足夠好；配套上對學校的依賴很強。這些方面是中央別墅區(qū)成為北京唯一一個租務市場繁榮 的區(qū)域，可以說是外國客戶的不二之選。 從未來的發(fā)展來看， 外資銀行的放開、奧運會的舉辦，臨空經濟帶吸引的大量外企，都會增經 CVD的租務需求。 發(fā)展?jié)摿薮蟆? 八 、 小區(qū)規(guī)劃設計 （一） 規(guī)劃數據 總占地面積 24 萬 ㎡ （ 364畝 ） ，其中 建設用地 萬 ㎡（ 247畝 ） ， 代征綠地 萬 ㎡， （ 78畝 ）， 代征道路 ㎡（ 39 畝 ）。 總建筑面積 19 萬 ㎡ （包含 3510 ㎡ 會所面積），其中地上建筑面積約 11 萬 ㎡ ，地