【文章內(nèi)容簡介】 新增產(chǎn)量 7500 噸的規(guī)模。 四 、 菏澤市房地產(chǎn)市場 發(fā)展動態(tài) 根據(jù)山東省的宏觀經(jīng)濟運行狀況和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，菏澤房地產(chǎn) 市 場 的 發(fā) 展 ， 呈 現(xiàn) 出 以 下 一 些 特 點 和 趨 勢 。 １ 、 房 地 產(chǎn) 從 賣 方 市 場 轉(zhuǎn) 入 買 方 市 場 住 宅 建 設(shè) 作 為 國 民 經(jīng) 濟 新 的 增 長 點 ， 在 擴 大 內(nèi) 需 和 開 拓 市 場 方 面 起 著 重 要 的 作 用 。 繼 續(xù) 加 大 住 宅 投 資 規(guī) 模 和 住 宅 投 資 力 度 ， 必 然 會 使住 宅 市 場 成 為 買 方 市 場 。 在 買 方 市 場 形 成 的 條 件 下 ， 房 地 產(chǎn) 供 應(yīng) 者 或房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 ， 將 會 面 臨 三 個 新 問 題 ： 一 是 市 場 競 爭 和 經(jīng) 營 風(fēng) 險 將 會出 現(xiàn) ， 并 且 得 到 進 一 步 發(fā) 展 ； 二 是 房 地 產(chǎn) 利 潤 將 逐 步 從 高 額 利 潤 走 向平 均 利 潤 ； 三 是 慎 重 投 資 ， 對 于 每 個 項 目 要 進 行 認 真 的 可 行 性 研 究 ，并且要 做好項目策劃，以適應(yīng)市場的需要。 ２ 、 在 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 中 住 宅 將 成 主 導(dǎo) 產(chǎn) 品 在 房 地 市 場 中 ，如 果 就 房 產(chǎn) 市 場 來 說 ，大 體 上 可 以 分 為 四 類 ，即住 宅 或 住 房 市 場 ， 辦 公 用 房 市 場 ， 商 業(yè) 服 務(wù) 用 房 市 場 ， 工 廠 倉 庫 用 房市 場 。 根 據(jù) 山 東 省 房 地 產(chǎn) 市 場 供 給 和 需 求 狀 況 ， 在 宏 觀 上 控 制 這 類 物業(yè) 投 資 建 設(shè) 。 為 了 改 善 居 民 住 房 困 難 ， 國 家 鼓 勵 投 資 經(jīng) 濟 適 用 住 房 的建 設(shè) 。 在 今 后 一 段 時 期 內(nèi) ， 住 宅 特 別 是 經(jīng) 濟 適 用 住 房 ， 將 成 為 房 地 產(chǎn)產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 中 的 主 打 產(chǎn) 品 。 ３ 、 居 民 個 人 將 進 入 市 場 ， 成 為 住 房 購 買 的 主 體 改 革 開 放 以 來 ，隨 著 社 會 主 義 市 場 經(jīng) 濟 體 制 的 建 立 ，住 房 商 品 化改 革 的 進 行 ， 住 房 商 品化程度不斷提高，但是進入住房市場的主要是單 位 。 單 位 按 照 商 品 交 換 關(guān) 系 ， 向 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 購 買 商 品 房 ， 形 成 了單 位 與 開 發(fā) 商 之 間 的 住 房 交 換 市 場 。 但 是 ， 單 位 購 買 回 商 品 房 以 后 ，基本上按照傳統(tǒng)方式，把住宅無償或低償分配給職工居住。這就是說，在一個完整的商品房交換市場中，前一個過程是按照市場方式進行的，后 一 個 過 程 仍 然 實 行 著 傳 統(tǒng) 的 實 物 住 房 分 配 制 度 。 住 房 分 配 貨 幣 化 政策 的 實 施 ， 國 家 和 單 位 將 基 本 退 出 住 房 市 場 ， 居 民 個 人 將 成 為 住 房 市場 的 主 體 。 居 民 成 為 購 買 住 房 的 主 體 ， 將 引 起 一 些 變 化 。 其 中 最 大 的變 化 ， 一 是 精 心 選 擇 ， 即 對 住 宅 的 地 段 、 套 型 、 環(huán) 境 、功能和質(zhì)量，要進行反復(fù)的比較選擇。二是計價還價，“米米計較”因為住房支出的是 職 工 一 輩 子 的 辛 苦 錢 。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 者 必 須 適 應(yīng) 這 種 變 化 。 ４ 、 住 房 供 應(yīng) 體 系 逐 步 形 成 隨著住房商品化和社會化改革的進行，居民個人成為住房市場的主 體 ，根 據(jù) 居 民 收 入 水 平 的 差 別 ，對 高 收 入 者 以 市 場 價 格 供 應(yīng) 商 品 房 ；對 中 低 收 入 者 以 政 府 指 導(dǎo) 價 供 應(yīng) 經(jīng) 濟 適 用 住 房 ； 這 種 住 房 供 應(yīng) 體 系 ，不 僅 發(fā) 展 了 住 房 市 場 ， 而 且 把 住 房 商 品 化 與 住 房 社 會 保 障 制 度 有 機 地結(jié) 合 了 起 來 ， 對 于 解 決 居 民 的 住 房 問 題 ， 實 現(xiàn) 人 類 居 住 區(qū) 可 持 續(xù) 發(fā) 展都 有 著 重 要 的 意 義 。 住 房 價 格 逐 步 趨 向 合 理 價格是市 場交換的核心問題。隨著居民成為住房市場的主體、住房 供 應(yīng) 體 系 的 形 成 、 國 家 對 土 地 供 應(yīng) 一 級 市 場 壟 斷 的 規(guī) 范 化 、 土 地 年租 制 的 實 行 、 住 房 價 格 構(gòu) 成 要 素 的 規(guī) 范 化 、 各 種 不 合 理 收 費 的 取 消 ，以 及 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 利 潤 向 社 會 平 均 利 潤 靠 擾 等 ， 住 房 價 格 將 進 一 步合 理 化 ， 有 利 于 促 進 住 房 市 場 的 發(fā) 展 。 房 地 產(chǎn) 中 介 組 織 將 得 到 進 一 步 發(fā) 展 和 進 一 步 規(guī) 范 化 房地產(chǎn)市場是一種特殊的市場，在房地產(chǎn)交易過程中發(fā)生著一系列 經(jīng) 濟 關(guān) 系 和 產(chǎn) 權(quán) 關(guān) 系 的 變 化 ， 一 般 居 民 根 本 不 可 能 熟 悉 房 地 產(chǎn) 交 易的專業(yè)知識和交易操作程序，為了滿足居民進入房地產(chǎn)市場進行交易，房 地 產(chǎn) 中 介 組 織 和 中 介 服務(wù)市場將得到進一步發(fā)展。山東省房地產(chǎn)市場 中 介 組 織 雖 然 已 經(jīng) 有 了 較 大 的 發(fā) 展 ， 但 是 多 數(shù) 人 員 素 質(zhì) 低 ， 運 行 很不 規(guī) 范 。 隨 著 房 地 產(chǎn) 市 場 中 介 組 織 發(fā) 展 ， 國 家 機 關(guān) 改 革 的 深 入 進 行 ，中 介 組 織 獨 立 化 ， 中 介 組 織 自 律 性 組 織 即 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 行 會 或 行 業(yè) 協(xié) 會的 組 建 ， 房 地 產(chǎn) 中 介 組 織 的 運 行 將 進 一 步 規(guī) 范 化 。 房 地 產(chǎn) 中 介 組 織 發(fā)展 和 規(guī) 范 化 的 程 度 ， 是 房 地 產(chǎn) 市 場 成 熟 程 度 的 一 個 重 要 標 志 。 房 地 產(chǎn) 交 易 市 場 的 發(fā) 展 和 規(guī) 范 化 運 行 ， 將 有 力 地 促 進 住 房 開發(fā) 建 設(shè) 市 場 、 住 房 金 融 市 場 和 物 業(yè) 管 理 市 場 的 發(fā) 展 在市場經(jīng)濟條件下，市場的需求決定著市場的供給。居民成為房地 產(chǎn) 市 場 的 主 體 ， 將 對住房供給結(jié)構(gòu)、數(shù)量、質(zhì)量、品種、規(guī)格等提出 更 高 的 要 求 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 建 設(shè) 企 業(yè) 適 應(yīng) 市 場 主 體 的 變 化 ， 必 須 開 發(fā)建 設(shè) 符 合 居 民 需 要 的 各 種 住 房 ， 滿 足 各 類 居 民 的 要 求 。 住 房 建 設(shè) 和 住房 消 費 的 發(fā) 展 ， 要 求 進 一 步 發(fā) 展 住 房 金 融 市 場 。 銀 行 金 融 部 門 應(yīng) 當 根據(jù) 住 房 市 場 的 需 求 ， 完 善 住 房 信 貸 制 度 ， 發(fā) 展 住 房 金 融 品 種 ， 簡 化 住房 信 貸 手 續(xù) ， 規(guī) 范 住 房 信 貸 程 序 。 住 房 消 費 具 有 社 會 性 ， 住 房 質(zhì) 量 依賴 于 居 住 環(huán) 境 和 物 業(yè) 管 理 及 服 務(wù) 水 平 。 不 僅 住 房 市 場 發(fā) 展 要 求 物 業(yè) 管理 市 場 相 應(yīng) 發(fā) 展 ， 而 且 隨 著 住 房 分 配 貨 幣 化 的 實 行 ， 住 房 產(chǎn) 權(quán) 關(guān) 系 的變 化 ， 傳 統(tǒng) 體 制 下 的 直 管 公 房 和 單 位 自 管 公 房 的 管 理 體 制 ，也將過渡到 與 社 會 主 義 市 場 經(jīng) 濟 體 制 相 適 應(yīng) 的 專 業(yè) 化 、 社 會 化 、 經(jīng) 營 型 的 物 業(yè)管 理 ， 物 業(yè) 管 理 市 場 將 得 到 進 一 步 發(fā) 展 。 總 之 ， 居 民 成 為 住 房 市 場 的 主 體 ， 促 進 了 住 房 市 場 擴 大 化 ； 住 房價 格 合 理 化 ； 住 房 市 場 運 行 規(guī) 范 化 ； 這 一 些 就 是 整 個 房 地 產(chǎn) 市 場 發(fā) 展的 總 特 點 和 總 趨 勢 。 五 、 迎合消費者還是引導(dǎo)消費者 我們應(yīng)該建立一個對消費者認識的基本思路。首先應(yīng)該確認對項目 來 說 誰 是 我 們 的 消 費 者 ？ 誰 是 我 們 的 主 導(dǎo) 消 費 者 ？ 這 個 群 體 處 在 社會 階 層 的 哪 一 個 層 面 中 ， 他 們 具 有 什 么 樣 的 消 費 傾 向 、 居 住 理 念 、 個性 偏 向 、 職 業(yè) 特 性 、 年 齡 特 征 、 收 入 狀 況 ?? 。 其 次 ， 無 論 是 迎 合 消 費 者 還 是 引 導(dǎo) 消 費 者 的 最 大 約 束 條 件 是 價格 ， 一 個 特 定 的 消 費 層 能 以 怎 樣 的 價 格 在 市 場 購 買 商 品 房 是 既 定 的 ，超 過 他 們 的 購 買 承 受 能 力 他 們 會 放 棄 對 物 業(yè) 的 選 擇 。 這 就 是 說 ， 他 們在 市 場 中 尋 找 的 是 價 格 性 能 比 符 合 他 們 意 志 和 愿 望 的 物 業(yè) 。 對 開 發(fā) 商來 講 ， 價 格 約 束 直 接 表 現(xiàn) 為 成 本 的 約 束 ， 在 開 發(fā) 項 目 中 加 入 新 的 技 術(shù)成 分 ， 提 高 物 業(yè) 品 質(zhì) ， 增 加 環(huán) 境 投 入 都 會 直 接 拉 動 成 本 上 升 ， 在 價 格既 定 的 條 件 下 ， 就 會 擠 壓 開 發(fā) 商 利 潤 ， 在 利 潤 被 鎖 定 的 情 況 下 就 會 推動 價 格 上 升 ， 從 而 偏 離 我 們 最 初 確 認 的 主 導(dǎo) 客 戶 群 所 能 承 受 的 價 格 水平 。 因 此 ， 品 質(zhì) 與 成 本 之 間 、 成 本 與 利 潤 之 間 ， 消 費 者 意 愿 與 消費者購 買 能 力 之 間 需 要 找 到 一 個 結(jié) 合 點 ， 即 滿 足 消 費 者 需 求 ， 又 適 合 他 們的 發(fā) 展 ， 并 以 物 業(yè) 的 獨 特 個 性 贏 得 他 們 的 認 同 ， 在 開 發(fā) 商 與 購 房 者 的雙 贏 戰(zhàn) 略 中 謀 求 各 自 的 利 益 。 再 次 ，住 宅 產(chǎn) 品 是 一 種 特 殊 的 產(chǎn) 品 ，具 有 消 費 的 耐 久 性 和 投 資 特性 ， 同 時 對 社 區(qū) 環(huán) 境 有 著 明 確 的 要 求 。 這 些 特 性 要 求 住 宅 產(chǎn) 品 應(yīng) 具 有一 定 的 超 前 性 ， 應(yīng) 考 慮 時 代 發(fā) 展 和 社 會 進 步 ， 應(yīng) 考 慮 主 導(dǎo) 客 戶 群 未 來發(fā) 展 的 需 求 ， 應(yīng) 考 慮 信 息 時 代 的 到 來 給 客 戶 居 住 理 念 、 工 作 方 式 、生活方式所帶來的變化，這些都決定了住宅產(chǎn)品應(yīng)具有一定的超前性。所以引導(dǎo)消費者并不是我們給它一個空中閣樓的東西，而是把潛在的 、模 糊 的 、 非 理 性 的 心 理 需 求 和 物 質(zhì) 需 求 提 升 出 來 ， 整 合 起 來 ， 形 成 一個 具 有 現(xiàn) 實 意 義 和 理 想 完 美 結(jié) 合 的 物 業(yè) 產(chǎn) 品 。 一 項 好 的 物 業(yè) 給 人 的 不僅 僅 是 一 個 消 費 產(chǎn) 品 ， 而 是 給 人 一 個 生 活 方 式 ， 使 空 間 環(huán) 境 、 生 態(tài) 環(huán)境 、 視 覺 環(huán) 境 、 文 化 環(huán) 境 、 智 能 環(huán) 境 滿 足 人 的 需 求 和 發(fā) 展 。 最 后 ，一 個 好 的 物 業(yè) 產(chǎn) 品 的 推 出 ，需 要 從 始 至 終 對 市 場 保 持 一 種探 究 和 敬 畏 心 理 ， 不 斷 從 市 場 中 ， 通 過 預(yù) 先 的 項 目 投 入 產(chǎn) 出 ， 模 擬 分析 、 透 視 項 目 的 風(fēng) 險 。 提 出 規(guī) 避 的 方 式 。 通 過 規(guī) 劃 、 景 觀 和 建 筑 三 個層 面 上 的 概 念 涉 及 將 項 目 計 劃 潛 在 的 最 大 價 值 誘 發(fā) 出 來 ， 并 通 過 有 效的 溝 通 贏 得 消 費 者 認 同 。 第 三 章 菏澤市 住宅市場分析 第一節(jié)菏澤市住宅市場供給分析 今 年 上 半 年 以 來 ， 菏 澤 市 住 宅 市 場 在 國 家 宏 觀 經(jīng) 濟 政 策 調(diào) 控 下 以及 市 場 規(guī) 律 的 影 響 下 ， 得 到 了 平 穩(wěn) 的 發(fā) 展 。 下 面 ， 從 供 給 類 別 、 供 給數(shù) 量 、 供 給 特 點 三 個 方 面 對 菏 澤 市 住 宅 市 場 供 給 狀 況 進 行 分 析 ： 一 、 供給類別 菏 澤 市 的 商 品 房 市 場 的 供 給 從 形 式 上 可 以 大 致 分 為 住 宅 和 商 住 兩用 房 兩 種 。 而 商 品 住 宅 又 可 根 據(jù) 檔 次 的 高 低 分 為 別 墅 、 公 寓 、 普 通 住宅。 近 年 來 ， 在 國 家 政 策 的 引 導(dǎo) 下 和 市 場 需 求 的 影 響 下 ， 普 通 商 品 住宅 已 經(jīng) 成 為 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 重 點 。 在 供 給 的 規(guī) 模 上 超 過 公 寓 、 別 墅 等 ，成為 住 宅 市 場 上 的 主 力 。 二 、 供給總量 根據(jù)菏澤市統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計月報公布的數(shù)字， 2020 年上半年，全 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 完 成 投 資 億元（市區(qū) 億 元 ）， 同 比 增 長%，其 中 商 品 住 宅 完 成 投 資 億 元 ，辦 公 其 他 億 元 ，商 業(yè) 億 元 。 全市施工面積：