【文章內容簡介】 冷凍水進、出壓力差；冷卻水進、出壓力差； 啟動手動油泵； (10 分鐘 ) 檢查油溫、油位、液位； 拿掉抽氣回收裝置的蓋帽； 啟動冷水機組； 油加熱開關轉換到斷電檔； 密切注意冷水機、冷水泵、冷卻塔風機的電流。 按輕重緩急，按順序啟動變風量空調器、排風機。 做好詳細記錄。 配電室操作管理制度 ，熟練掌握公司供電方式、狀態(tài)、線路走向及所管轄設備的原理、技術性能和操作規(guī)程，并不斷提高技術水平； ，不經領導批準，值班人員不得隨意更改設備和給線的運行方式； ，定時巡視電器設備，并準確抄錄各項數據，填好各類報表，確保電力系統(tǒng)正常運行； ，要及時登記并即赴現場修理， 工作結束后，做好工時和材料的統(tǒng)計工作，并要求使用方簽字； ，要加強對設備的特別巡邏，發(fā)生事故時，要保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并按規(guī)則要求做好記錄； ，要追究當事人責任； ，更不得在配電室逗留；參觀配電室或在配電室執(zhí)行檢修安裝工作，須得到工程部負責人的批準，并要進行登記。 4．引用文件（無） 5．記錄 水泵操作規(guī)程 (DGME—F1—009),(DGME—F3—003) 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網 電梯操作規(guī)程 (DGME—F7—031)，（ DGME001） 水箱清洗規(guī)程 (DGME—F3—001),(DGME—F3—006) 給排水操作規(guī)程 (DGME—F3—001~014),(DGME—G3—001~007) 衛(wèi)星設備操作規(guī)程 (DGME—G2—002) 消防泵操作規(guī)程 (DGME—F5—011) 空調系統(tǒng)操作規(guī)程 (DGME—G4—001~012) 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網 五、 機電設備維修保養(yǎng)制度 1. 目的 為了保證商場設備正常運行、延長 設備的使用壽命和節(jié)約能源，平衡保養(yǎng)費用和保養(yǎng)效果的關系，制定具體定期的維修保養(yǎng)計劃。 2．適用范圍 根據自己的技術力量和設備情況，決定設備、系統(tǒng)是否外判或自己維修保養(yǎng)。除了進行正常的操作運行、故障維修和緊急搶修外，根據實際情況，具體實施維修保養(yǎng)計劃。 3．內容 照明設備 保安和清潔工在日常巡樓及打掃時應留意觀察照明燈具和應急照明指示是否齊全，燈泡 /管有沒有缺損、不亮，如有應及時通知工程部更換或修復。 工程部每一至二周應就對公共部位燈具的外觀、照明度和色調等進行巡查和檢修，若發(fā)現燈管、燈盤、燈罩有積灰現 象，需進行必要的清潔工作。（參照 DGMEF1008） 變配電室 在對變壓器、開關箱等設備的電壓、電流和功率因素等表計進行按時記錄時，需注意外觀、氣味和聲音等方面是否有異常，發(fā)現問題及時處理解決。每天兩次檢查變壓器溫度，發(fā)現溫度過高要及時降溫。 對未投入使用的，能切換的要定期切換使用，不能切換的要安排每季開啟檢查一次。（參照 DGMEF1001~007， DGMEG1001~012， DGMEG1014） 空氣斷路器、隔離開關和真空開關 每天巡視檢查外觀情況 ，每月檢查插頭接觸情況，進行插頭清潔，并檢測溫升是否過高。（參照 DGMEF1008） 應急用電設備 應急用電設備包括直流蓄電池和應急發(fā)電機，直流蓄電池一般采取自行維護保養(yǎng)，故障報修的方法，應急發(fā)電機一般采取外判專業(yè)公司維護保養(yǎng)。 直流蓄電池 每周檢查一次，檢查內容：液面、電極板、臺架、端子、電壓表、電流表和周波儀等是 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網 否正常，開關切換是否正常，池內液體是否缺少，液體到達最低位置時應及時加液，并檢查報警裝置是否失效。 屋宇自控系統(tǒng) 屋宇自動控制系統(tǒng)的設備一般外判專業(yè)公司維護保養(yǎng)。 工程部在操作使用過程中，發(fā)現問題及時記錄和報修，平時需督促和配合專業(yè)公司做好例行的維護保養(yǎng)工作。 一般每月應檢查屋宇自控主機的功能；檢查各種溫度、壓力、流量、液位、電壓及電流等探頭和觸點；檢查現場處理器以及檢查巡更系統(tǒng)的工作情況。 每二個月檢查所有由屋宇自控系統(tǒng)集中控制的電磁閥、電動調節(jié)閥和蝶閥等工作情況。 閉路電視和公共廣播系統(tǒng) 閉路電視和公共廣播系統(tǒng)可視情況自行維護保養(yǎng)，故障報修的方法，也可外判維護保養(yǎng)。 閉路電視 每年對天線立架油漆一次，每月一次對頻道轉頻器、主放大器、雷擊保護器、干線 放大器、分配器和供電器等設備進行檢查，保證閉路電視播放質量。 公共廣播系統(tǒng) 每月一次對話筒、調諧器、錄放音座、 CD 機、節(jié)目選擇器、混音機柜和功放等設備進行檢查。每二個月對吸頂喇叭、掛壁音箱及線路等進行檢查，保證公共廣播系統(tǒng)的播音質量。 （參照 DGMEG2002， DGMEG6002） 火災報警系統(tǒng)及消防設備 火災自動報警系統(tǒng)主機和煙感探頭一般外判維護保養(yǎng)，物業(yè)管理公司需做好各項記錄，對各種消防需做好定期的檢查、試驗和保養(yǎng)維修工作。 每日應檢查火災報警控制器的功能，并應按規(guī)定 的格式填寫系統(tǒng)運行和控制器日檢登記表。 每季度應檢查和試驗火災自動報警系統(tǒng)的下列功能，并應填寫季度登記表。 采用專用檢測儀器分期分批試驗探測器的動作及確認燈顯示。 試驗火災警報裝置的聲光顯示。 試驗水流指示器、壓力開關等報警功能、信號顯示。 對備用電源進行 12 次充放電試驗， 13 次主電源和備用電源自 動切換試驗。 用自動或手動檢查下列消防控制設備的控制顯示功能： 防排煙設備 (可半年檢查 1 次 )、電動防火閥、電動防門、防火卷簾等的控制設備； 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網 室內消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)的控制設備；鹵代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定滅火系統(tǒng)的控制設備； 火災事故廣播、火災事故照明燈及疏散指示標志燈。 強制消防電梯停于首層試驗。 消防通訊設備應在消防控制室進行對講通話試驗。 檢查所有轉換開關。 強制切斷非消防電源功能試驗。 每年一次用專用檢測儀器對所安裝的探測器試驗；試驗火災事故廣播設備的功能；檢查所有滅火機，按不同類型更換液體等工作。 探測器投入運行 2 年后，應每隔 3 年全部清洗一遍，并 做響應閾值 及其它必要的功能試驗，合格者方可繼續(xù)使用，不合格者嚴禁重新安裝使用。（參照DGMEF5001~025， DGMEG5001~014） 安保監(jiān)控系統(tǒng) 一般安保監(jiān)控系統(tǒng)外判專業(yè)公司定期維護保養(yǎng)，主要內容：閉路電視攝像傳輸、顯示和門對講系統(tǒng)等，現場不能修復的設備，專業(yè)公司需負責替換措施，保證系統(tǒng)不中斷運行。 攝像部分 每月二次定期到現場對攝像部分檢查和保養(yǎng)，清潔攝像機罩和護鏡玻璃，用鹿皮清潔鏡頭，調整焦距、光圈 (固定鏡頭 )，調校攝像范圍至正確位置及輸出圖像信號至規(guī)范要 求。檢查云臺水平、垂直轉動功能是否正常并調校規(guī)范要求。 傳輸部分 一個月一次檢查插頭及接線柱，發(fā)現銹蝕和接觸不良，需作必要的維修或更換。檢查電纜的固定情況，特別是電梯井內的視頻、電源電纜。 顯示部分 每二個月一次清潔顯示屏及外殼，檢查插座、旋鈕、接線柱顯示圖像是否清楚，錄像放像的質量，并清洗磁頭。 綜合布線系統(tǒng) 每年檢查二次電話機房、弱電井內綜合布線配線架是否完好，并進行清潔工作。 車庫管理系統(tǒng) 車庫自動化管理系統(tǒng)一般外判專業(yè)公司承擔維護保養(yǎng)，也可采用故障維修的方式，物業(yè)管 理公司需保持所有的欄桿、標志不被損壞弄臟。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網 每月一次檢查主機設備。欄桿傳動部分每年要換新牛油。 給排水系統(tǒng) 清潔工在打掃廁所時，注意各種潔具是否漏水、損壞，若有應及時通知工程部修復或更換。 每月對各廁所和開水間的潔具、龍頭、地漏和上下水等情況進行巡檢和修理。 每年二次清洗各種水箱，同時檢查浮球閥、進出水閥門和排水閥是否完好；每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等的工作情況。 若遇臺風和大暴雨過后，巡視各排水管和井等情況，發(fā)現問題及時解決。（參照DGMEF3001~014， DGMEG3001~008） 污水處理系統(tǒng) 污水處理系統(tǒng)可視情況外判維護保養(yǎng)，一般每隔三天需清潔調節(jié)池隔柵垃圾；每周一次巡查設備運作情況；每隔三個月進行水質化驗檢查，保證污水處理后的水質在政府環(huán)衛(wèi)部門所規(guī)定的水質要求范圍以內。（參照 DGMEF3001~014， DGMEG3001~007） 各類水泵 各類水泵通常包括：消防泵、給水泵、冷卻水泵、冷凍水泵、潛水泵、排污泵及增加泵等，一般采取自行維護，故障報修的方法。 每月二次進行巡視檢查各類水泵，主要內容：聲響、震動、電流、電壓 及壓力表等。 每一至二年對泵進行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。 對于未投入使用和不經常開啟的各種消防水泵，每季度需進行一次試運轉，運轉時間一般不低于 10 分鐘，運轉時特別注意超壓保護，謹防發(fā)生事故。 電梯 電梯包括垂直客梯、自動扶梯、觀光梯和貨梯等屬專業(yè)性、危險性較強的設備，一般由專業(yè)公司進行定期的維修保養(yǎng)，以確保升降安全。 一般電梯的例行維護保養(yǎng)每月不少于二次，主要內容：對設備進行檢查、測試、調整、修理、加油和潤滑等，并根據專業(yè)公司的計劃進行月保養(yǎng)、季保養(yǎng)和年 度保養(yǎng)。 保養(yǎng)單位必須保證通過勞動局對電梯每年進行一次年度安全檢查，每二年進行一次限速器測試，每五年進行一次負荷調整試驗，自動扶梯每半年進行一次年度安全檢查。 物業(yè)工程部的主要工作是督促和配合專業(yè)公司的檢修工作，按保養(yǎng)合同核查維修保養(yǎng)的工作量和更換零件數量等，并做好記錄。每月清潔一次電梯井坑底、機房。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網 中央空調機組 中央調試制冷機組 (包括各種離心式、壓縮式、螺桿式冷水機組、溴化鋰吸收式制冷機組及熱泵機組 )是整個空調系統(tǒng)的心臟，專業(yè)技術要求較高，其維修保養(yǎng)一般應請專業(yè)公司或在專業(yè)公司的指導下進行。 通常需在每年 3~4 月 (開機前 )和 10~11 月 (停機后 )進行二次定期保養(yǎng)維修，具體內容根據專業(yè)公司預定計劃進行。 物業(yè)工程部工程人員平時需按隨機文件中規(guī)定的操作程序進行操作運行，將運行數據記錄在冊，并注意觀察潤滑油的油位和顏色、冷卻水、冷凍水的溫度和壓力變化、制冷劑液位、聲音、電流、真空度、震動、泄漏和保溫等情況，發(fā)現異常情況發(fā)生，及時切換使用備用機組，同時報請專業(yè)公司維修。（參照 DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 送回風管和風口 每月一次清洗回風中過濾網。 每半年一次檢查防火閥和排煙閥執(zhí)行機構是否完好。 每年一次檢查風管和風口，修復損壞部位，主要內容：風管的滲漏；保溫是否破損；風量調節(jié)閥位置；送回風口是否損壞及止回閥能否靈活開啟關閉。 變風量空調機組、新風處理機組和風機盤管 空調機和新風機的過濾網每月清掃 /洗二次，風機盤管每月清洗一次，除去表面污垢積灰。 每年一至二次 (視系統(tǒng)水質情況 )拆洗全部水過濾器，此外，每二月抽檢未端水過濾器，發(fā)現結垢嚴重，需全部拆卸清洗，并重新檢查處理水質。 每年一至二次 (視環(huán)境情況 )進行全面檢查保養(yǎng)，主要內容：檢查傳熱管腐蝕情 況，若需要可用清洗藥水和清水沖洗傳熱管和肋片表面的污垢；檢查風機葉輪腐蝕情況、電機、噪音，并清掃葉輪風扇；檢查冷凝水水管積水盤并清掃 /洗干凈；檢查各種手動閥、電動調節(jié)閥和電磁閥。（參照 DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 空調水循環(huán)系統(tǒng) 空調水循環(huán)包括冷卻水和冷凍水系統(tǒng)的水質，除安裝電子除垢裝置外（裝電子除垢裝置的按產品要求檢查），一般外判專業(yè)清洗公司負責每年進行一次化學清洗、預膜和滅菌處理，每月進行循環(huán)水質分析和加藥，具體按專業(yè)公司預定的處理方案實施，水質必 須達到國家有關標準和制冷機組使用要求。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網 每年二次檢查管道的閥門、法蘭、變經管、伸縮節(jié)、軟接頭、溫度計、壓力表和保溫等情況，發(fā)現問題及時處理解決。 （參照 DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 避雷系統(tǒng) 避雷系統(tǒng)的檢查包括外觀巡視檢查和測量兩個方面。 每年對外觀巡視檢查一次，主要包括對接閃器、引下線及避雷帶等各部分的連接是否可靠，有沒有受機械損傷、腐蝕、銹蝕等情況，支撐是否牢固。對檢查出的不同問題，應采取不同的修繕辦法，如加固、補強、調整、涂刷保護漆膜、局部更換等 ，以保持其正常狀態(tài)下工作。 每年一次用接地搖表來測量避雷接地電阻是否符合要求，每二年請有資質的專業(yè)單位進行一次全面測試。 此外，若