【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 冷凍水進(jìn)、出壓力差；冷卻水進(jìn)、出壓力差； 啟動(dòng)手動(dòng)油泵； (10 分鐘 ) 檢查油溫、油位、液位； 拿掉抽氣回收裝置的蓋帽； 啟動(dòng)冷水機(jī)組； 油加熱開關(guān)轉(zhuǎn)換到斷電檔； 密切注意冷水機(jī)、冷水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)的電流。 按輕重緩急，按順序啟動(dòng)變風(fēng)量空調(diào)器、排風(fēng)機(jī)。 做好詳細(xì)記錄。 配電室操作管理制度 ，熟練掌握公司供電方式、狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能和操作規(guī)程，并不斷提高技術(shù)水平； ，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，值班人員不得隨意更改設(shè)備和給線的運(yùn)行方式； ，定時(shí)巡視電器設(shè)備，并準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，填好各類報(bào)表，確保電力系統(tǒng)正常運(yùn)行； ，要及時(shí)登記并即赴現(xiàn)場(chǎng)修理， 工作結(jié)束后，做好工時(shí)和材料的統(tǒng)計(jì)工作，并要求使用方簽字； ，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特別巡邏，發(fā)生事故時(shí)，要保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并按規(guī)則要求做好記錄； ，要追究當(dāng)事人責(zé)任； ，更不得在配電室逗留；參觀配電室或在配電室執(zhí)行檢修安裝工作，須得到工程部負(fù)責(zé)人的批準(zhǔn)，并要進(jìn)行登記。 4．引用文件（無(wú)） 5．記錄 水泵操作規(guī)程 (DGME—F1—009),(DGME—F3—003) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電梯操作規(guī)程 (DGME—F7—031)，（ DGME001） 水箱清洗規(guī)程 (DGME—F3—001),(DGME—F3—006) 給排水操作規(guī)程 (DGME—F3—001~014),(DGME—G3—001~007) 衛(wèi)星設(shè)備操作規(guī)程 (DGME—G2—002) 消防泵操作規(guī)程 (DGME—F5—011) 空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 (DGME—G4—001~012) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 五、 機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)制度 1. 目的 為了保證商場(chǎng)設(shè)備正常運(yùn)行、延長(zhǎng) 設(shè)備的使用壽命和節(jié)約能源，平衡保養(yǎng)費(fèi)用和保養(yǎng)效果的關(guān)系，制定具體定期的維修保養(yǎng)計(jì)劃。 2．適用范圍 根據(jù)自己的技術(shù)力量和設(shè)備情況，決定設(shè)備、系統(tǒng)是否外判或自己維修保養(yǎng)。除了進(jìn)行正常的操作運(yùn)行、故障維修和緊急搶修外，根據(jù)實(shí)際情況，具體實(shí)施維修保養(yǎng)計(jì)劃。 3．內(nèi)容 照明設(shè)備 保安和清潔工在日常巡樓及打掃時(shí)應(yīng)留意觀察照明燈具和應(yīng)急照明指示是否齊全，燈泡 /管有沒有缺損、不亮，如有應(yīng)及時(shí)通知工程部更換或修復(fù)。 工程部每一至二周應(yīng)就對(duì)公共部位燈具的外觀、照明度和色調(diào)等進(jìn)行巡查和檢修，若發(fā)現(xiàn)燈管、燈盤、燈罩有積灰現(xiàn) 象，需進(jìn)行必要的清潔工作。（參照 DGMEF1008） 變配電室 在對(duì)變壓器、開關(guān)箱等設(shè)備的電壓、電流和功率因素等表計(jì)進(jìn)行按時(shí)記錄時(shí)，需注意外觀、氣味和聲音等方面是否有異常，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決。每天兩次檢查變壓器溫度，發(fā)現(xiàn)溫度過高要及時(shí)降溫。 對(duì)未投入使用的，能切換的要定期切換使用，不能切換的要安排每季開啟檢查一次。（參照 DGMEF1001~007， DGMEG1001~012， DGMEG1014） 空氣斷路器、隔離開關(guān)和真空開關(guān) 每天巡視檢查外觀情況 ，每月檢查插頭接觸情況，進(jìn)行插頭清潔，并檢測(cè)溫升是否過高。（參照 DGMEF1008） 應(yīng)急用電設(shè)備 應(yīng)急用電設(shè)備包括直流蓄電池和應(yīng)急發(fā)電機(jī)，直流蓄電池一般采取自行維護(hù)保養(yǎng)，故障報(bào)修的方法，應(yīng)急發(fā)電機(jī)一般采取外判專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)。 直流蓄電池 每周檢查一次，檢查內(nèi)容：液面、電極板、臺(tái)架、端子、電壓表、電流表和周波儀等是 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 否正常，開關(guān)切換是否正常，池內(nèi)液體是否缺少，液體到達(dá)最低位置時(shí)應(yīng)及時(shí)加液，并檢查報(bào)警裝置是否失效。 屋宇自控系統(tǒng) 屋宇自動(dòng)控制系統(tǒng)的設(shè)備一般外判專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)。 工程部在操作使用過程中，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄和報(bào)修，平時(shí)需督促和配合專業(yè)公司做好例行的維護(hù)保養(yǎng)工作。 一般每月應(yīng)檢查屋宇自控主機(jī)的功能；檢查各種溫度、壓力、流量、液位、電壓及電流等探頭和觸點(diǎn)；檢查現(xiàn)場(chǎng)處理器以及檢查巡更系統(tǒng)的工作情況。 每二個(gè)月檢查所有由屋宇自控系統(tǒng)集中控制的電磁閥、電動(dòng)調(diào)節(jié)閥和蝶閥等工作情況。 閉路電視和公共廣播系統(tǒng) 閉路電視和公共廣播系統(tǒng)可視情況自行維護(hù)保養(yǎng)，故障報(bào)修的方法，也可外判維護(hù)保養(yǎng)。 閉路電視 每年對(duì)天線立架油漆一次，每月一次對(duì)頻道轉(zhuǎn)頻器、主放大器、雷擊保護(hù)器、干線 放大器、分配器和供電器等設(shè)備進(jìn)行檢查，保證閉路電視播放質(zhì)量。 公共廣播系統(tǒng) 每月一次對(duì)話筒、調(diào)諧器、錄放音座、 CD 機(jī)、節(jié)目選擇器、混音機(jī)柜和功放等設(shè)備進(jìn)行檢查。每二個(gè)月對(duì)吸頂喇叭、掛壁音箱及線路等進(jìn)行檢查，保證公共廣播系統(tǒng)的播音質(zhì)量。 （參照 DGMEG2002， DGMEG6002） 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及消防設(shè)備 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)和煙感探頭一般外判維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)管理公司需做好各項(xiàng)記錄，對(duì)各種消防需做好定期的檢查、試驗(yàn)和保養(yǎng)維修工作。 每日應(yīng)檢查火災(zāi)報(bào)警控制器的功能，并應(yīng)按規(guī)定 的格式填寫系統(tǒng)運(yùn)行和控制器日檢登記表。 每季度應(yīng)檢查和試驗(yàn)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的下列功能，并應(yīng)填寫季度登記表。 采用專用檢測(cè)儀器分期分批試驗(yàn)探測(cè)器的動(dòng)作及確認(rèn)燈顯示。 試驗(yàn)火災(zāi)警報(bào)裝置的聲光顯示。 試驗(yàn)水流指示器、壓力開關(guān)等報(bào)警功能、信號(hào)顯示。 對(duì)備用電源進(jìn)行 12 次充放電試驗(yàn)， 13 次主電源和備用電源自 動(dòng)切換試驗(yàn)。 用自動(dòng)或手動(dòng)檢查下列消防控制設(shè)備的控制顯示功能： 防排煙設(shè)備 (可半年檢查 1 次 )、電動(dòng)防火閥、電動(dòng)防門、防火卷簾等的控制設(shè)備； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 17 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 室內(nèi)消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備；鹵代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備； 火災(zāi)事故廣播、火災(zāi)事故照明燈及疏散指示標(biāo)志燈。 強(qiáng)制消防電梯停于首層試驗(yàn)。 消防通訊設(shè)備應(yīng)在消防控制室進(jìn)行對(duì)講通話試驗(yàn)。 檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)。 強(qiáng)制切斷非消防電源功能試驗(yàn)。 每年一次用專用檢測(cè)儀器對(duì)所安裝的探測(cè)器試驗(yàn)；試驗(yàn)火災(zāi)事故廣播設(shè)備的功能；檢查所有滅火機(jī)，按不同類型更換液體等工作。 探測(cè)器投入運(yùn)行 2 年后，應(yīng)每隔 3 年全部清洗一遍，并 做響應(yīng)閾值 及其它必要的功能試驗(yàn)，合格者方可繼續(xù)使用，不合格者嚴(yán)禁重新安裝使用。（參照DGMEF5001~025， DGMEG5001~014） 安保監(jiān)控系統(tǒng) 一般安保監(jiān)控系統(tǒng)外判專業(yè)公司定期維護(hù)保養(yǎng)，主要內(nèi)容：閉路電視攝像傳輸、顯示和門對(duì)講系統(tǒng)等，現(xiàn)場(chǎng)不能修復(fù)的設(shè)備，專業(yè)公司需負(fù)責(zé)替換措施，保證系統(tǒng)不中斷運(yùn)行。 攝像部分 每月二次定期到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)攝像部分檢查和保養(yǎng)，清潔攝像機(jī)罩和護(hù)鏡玻璃，用鹿皮清潔鏡頭，調(diào)整焦距、光圈 (固定鏡頭 )，調(diào)校攝像范圍至正確位置及輸出圖像信號(hào)至規(guī)范要 求。檢查云臺(tái)水平、垂直轉(zhuǎn)動(dòng)功能是否正常并調(diào)校規(guī)范要求。 傳輸部分 一個(gè)月一次檢查插頭及接線柱，發(fā)現(xiàn)銹蝕和接觸不良，需作必要的維修或更換。檢查電纜的固定情況，特別是電梯井內(nèi)的視頻、電源電纜。 顯示部分 每二個(gè)月一次清潔顯示屏及外殼，檢查插座、旋鈕、接線柱顯示圖像是否清楚，錄像放像的質(zhì)量，并清洗磁頭。 綜合布線系統(tǒng) 每年檢查二次電話機(jī)房、弱電井內(nèi)綜合布線配線架是否完好，并進(jìn)行清潔工作。 車庫(kù)管理系統(tǒng) 車庫(kù)自動(dòng)化管理系統(tǒng)一般外判專業(yè)公司承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)，也可采用故障維修的方式，物業(yè)管 理公司需保持所有的欄桿、標(biāo)志不被損壞弄臟。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 18 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 每月一次檢查主機(jī)設(shè)備。欄桿傳動(dòng)部分每年要換新牛油。 給排水系統(tǒng) 清潔工在打掃廁所時(shí)，注意各種潔具是否漏水、損壞，若有應(yīng)及時(shí)通知工程部修復(fù)或更換。 每月對(duì)各廁所和開水間的潔具、龍頭、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和修理。 每年二次清洗各種水箱，同時(shí)檢查浮球閥、進(jìn)出水閥門和排水閥是否完好；每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等的工作情況。 若遇臺(tái)風(fēng)和大暴雨過后，巡視各排水管和井等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。（參照DGMEF3001~014， DGMEG3001~008） 污水處理系統(tǒng) 污水處理系統(tǒng)可視情況外判維護(hù)保養(yǎng)，一般每隔三天需清潔調(diào)節(jié)池隔柵垃圾；每周一次巡查設(shè)備運(yùn)作情況；每隔三個(gè)月進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)檢查，保證污水處理后的水質(zhì)在政府環(huán)衛(wèi)部門所規(guī)定的水質(zhì)要求范圍以內(nèi)。（參照 DGMEF3001~014， DGMEG3001~007） 各類水泵 各類水泵通常包括：消防泵、給水泵、冷卻水泵、冷凍水泵、潛水泵、排污泵及增加泵等，一般采取自行維護(hù)，故障報(bào)修的方法。 每月二次進(jìn)行巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容：聲響、震動(dòng)、電流、電壓 及壓力表等。 每一至二年對(duì)泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動(dòng)控制箱、軸承、葉輪和密封等。 對(duì)于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每季度需進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不低于 10 分鐘，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。 電梯 電梯包括垂直客梯、自動(dòng)扶梯、觀光梯和貨梯等屬專業(yè)性、危險(xiǎn)性較強(qiáng)的設(shè)備，一般由專業(yè)公司進(jìn)行定期的維修保養(yǎng)，以確保升降安全。 一般電梯的例行維護(hù)保養(yǎng)每月不少于二次，主要內(nèi)容：對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查、測(cè)試、調(diào)整、修理、加油和潤(rùn)滑等，并根據(jù)專業(yè)公司的計(jì)劃進(jìn)行月保養(yǎng)、季保養(yǎng)和年 度保養(yǎng)。 保養(yǎng)單位必須保證通過勞動(dòng)局對(duì)電梯每年進(jìn)行一次年度安全檢查，每二年進(jìn)行一次限速器測(cè)試，每五年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)整試驗(yàn)，自動(dòng)扶梯每半年進(jìn)行一次年度安全檢查。 物業(yè)工程部的主要工作是督促和配合專業(yè)公司的檢修工作，按保養(yǎng)合同核查維修保養(yǎng)的工作量和更換零件數(shù)量等，并做好記錄。每月清潔一次電梯井坑底、機(jī)房。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 19 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 中央空調(diào)機(jī)組 中央調(diào)試制冷機(jī)組 (包括各種離心式、壓縮式、螺桿式冷水機(jī)組、溴化鋰吸收式制冷機(jī)組及熱泵機(jī)組 )是整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)的心臟，專業(yè)技術(shù)要求較高，其維修保養(yǎng)一般應(yīng)請(qǐng)專業(yè)公司或在專業(yè)公司的指導(dǎo)下進(jìn)行。 通常需在每年 3~4 月 (開機(jī)前 )和 10~11 月 (停機(jī)后 )進(jìn)行二次定期保養(yǎng)維修，具體內(nèi)容根據(jù)專業(yè)公司預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行。 物業(yè)工程部工程人員平時(shí)需按隨機(jī)文件中規(guī)定的操作程序進(jìn)行操作運(yùn)行，將運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄在冊(cè)，并注意觀察潤(rùn)滑油的油位和顏色、冷卻水、冷凍水的溫度和壓力變化、制冷劑液位、聲音、電流、真空度、震動(dòng)、泄漏和保溫等情況，發(fā)現(xiàn)異常情況發(fā)生，及時(shí)切換使用備用機(jī)組，同時(shí)報(bào)請(qǐng)專業(yè)公司維修。（參照 DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 送回風(fēng)管和風(fēng)口 每月一次清洗回風(fēng)中過濾網(wǎng)。 每半年一次檢查防火閥和排煙閥執(zhí)行機(jī)構(gòu)是否完好。 每年一次檢查風(fēng)管和風(fēng)口，修復(fù)損壞部位，主要內(nèi)容：風(fēng)管的滲漏；保溫是否破損；風(fēng)量調(diào)節(jié)閥位置；送回風(fēng)口是否損壞及止回閥能否靈活開啟關(guān)閉。 變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)處理機(jī)組和風(fēng)機(jī)盤管 空調(diào)機(jī)和新風(fēng)機(jī)的過濾網(wǎng)每月清掃 /洗二次，風(fēng)機(jī)盤管每月清洗一次，除去表面污垢積灰。 每年一至二次 (視系統(tǒng)水質(zhì)情況 )拆洗全部水過濾器，此外，每二月抽檢未端水過濾器，發(fā)現(xiàn)結(jié)垢嚴(yán)重，需全部拆卸清洗，并重新檢查處理水質(zhì)。 每年一至二次 (視環(huán)境情況 )進(jìn)行全面檢查保養(yǎng)，主要內(nèi)容：檢查傳熱管腐蝕情 況，若需要可用清洗藥水和清水沖洗傳熱管和肋片表面的污垢；檢查風(fēng)機(jī)葉輪腐蝕情況、電機(jī)、噪音，并清掃葉輪風(fēng)扇；檢查冷凝水水管積水盤并清掃 /洗干凈；檢查各種手動(dòng)閥、電動(dòng)調(diào)節(jié)閥和電磁閥。（參照 DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 空調(diào)水循環(huán)系統(tǒng) 空調(diào)水循環(huán)包括冷卻水和冷凍水系統(tǒng)的水質(zhì)，除安裝電子除垢裝置外（裝電子除垢裝置的按產(chǎn)品要求檢查），一般外判專業(yè)清洗公司負(fù)責(zé)每年進(jìn)行一次化學(xué)清洗、預(yù)膜和滅菌處理，每月進(jìn)行循環(huán)水質(zhì)分析和加藥，具體按專業(yè)公司預(yù)定的處理方案實(shí)施，水質(zhì)必 須達(dá)到國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和制冷機(jī)組使用要求。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 20 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 每年二次檢查管道的閥門、法蘭、變經(jīng)管、伸縮節(jié)、軟接頭、溫度計(jì)、壓力表和保溫等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決。 （參照 DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 避雷系統(tǒng) 避雷系統(tǒng)的檢查包括外觀巡視檢查和測(cè)量?jī)蓚€(gè)方面。 每年對(duì)外觀巡視檢查一次，主要包括對(duì)接閃器、引下線及避雷帶等各部分的連接是否可靠，有沒有受機(jī)械損傷、腐蝕、銹蝕等情況，支撐是否牢固。對(duì)檢查出的不同問題，應(yīng)采取不同的修繕辦法，如加固、補(bǔ)強(qiáng)、調(diào)整、涂刷保護(hù)漆膜、局部更換等 ，以保持其正常狀態(tài)下工作。 每年一次用接地?fù)u表來(lái)測(cè)量避雷接地電阻是否符合要求，每二年請(qǐng)有資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn)行一次全面測(cè)試。 此外，若