【正文】 倉儲管理制度 倉儲管理制度是為了確保倉庫儲存物品的質(zhì)量。 . 根據(jù)庫存情況和日常維修的消耗記錄，設(shè)立常用消耗物品庫存量，一般以一個季度的消耗量的二倍庫存。 . 機(jī)房操作人員應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)范操作冷凍設(shè)備，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，接班人員應(yīng)全面檢查各種設(shè)備，確認(rèn)沒有總是才能操作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 巡檢人員應(yīng)負(fù)責(zé)設(shè)施的保養(yǎng)、維護(hù)和運(yùn)行管理工作及時排除各類故障，并做好巡檢記錄 , 離開機(jī)房時隨手關(guān)閉非常開的照明燈具。每六個月進(jìn)行一次負(fù)載測試，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，使設(shè)備長期保持完好狀態(tài)。 . 要做好防火、防盜、安全保衛(wèi)工作，控制室高壓室嚴(yán)禁吸煙。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 節(jié)日期間須增加巡視次數(shù)，提高警惕，做好保衛(wèi)工作。 站長每周一次巡視檢查高壓室設(shè)備。每個值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定要求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，一絲不茍地做好設(shè)備巡視檢查工作。 . 檢查設(shè)備缺陷及異常情況。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) . 在交班前由交班負(fù)責(zé)人召開碰頭會，檢查總結(jié)本班安全運(yùn)行工作維護(hù)工作情況，學(xué)習(xí)情況，工作優(yōu)缺點(diǎn)及交班內(nèi)容，檢查設(shè)備檢修的安全措施是否遺漏，是否還有未登入記錄簿和專檔、鑰匙、工具、安全用具是否完整齊全。 巡回檢查方法： 看 : 設(shè)備內(nèi)外的清潔、完整； 表、油位、燈光信號批示是否正常； 制開關(guān)、閥門啟閉是否正確； 動部件的磨損、受力部件的變形情況； 無漏水、漏油、漏雨、漏風(fēng)現(xiàn)象； 緣體是否有變色、裂紋、硬化、剝落接點(diǎn)是否熔化、脫落； 配電間的模擬圖及各種掛牌是否符合實(shí)際狀況； 明燈具、煙感和溫感探頭、攝像探頭及紅外報警裝置是否完整有效； 聽： 轉(zhuǎn)動設(shè)備轉(zhuǎn)動聲是否均勻，有無異聲； 電氣設(shè)備有無放電聲； 接觸器、變更器鐵芯的電磁聲響是否正常； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （參照 DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 避雷系統(tǒng) 避雷系統(tǒng)的檢查包括外觀巡視檢查和測量兩個方面。 保養(yǎng)單位必須保證通過勞動局對電梯每年進(jìn)行一次年度安全檢查，每二年進(jìn)行一次限速器測試，每五年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)整試驗(yàn)，自動扶梯每半年進(jìn)行一次年度安全檢查。 綜合布線系統(tǒng) 每年檢查二次電話機(jī)房、弱電井內(nèi)綜合布線配線架是否完好，并進(jìn)行清潔工作。 試驗(yàn)水流指示器、壓力開關(guān)等報警功能、信號顯示。（參照 DGMEF1008） 應(yīng)急用電設(shè)備 應(yīng)急用電設(shè)備包括直流蓄電池和應(yīng)急發(fā)電機(jī)，直流蓄電池一般采取自行維護(hù)保養(yǎng)，故障報修的方法，應(yīng)急發(fā)電機(jī)一般采取外判專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)。 恢復(fù)供電時： 冷水機(jī)組： 按運(yùn)行狀態(tài)顯示鍵， 如果有 “斷電停電顯示 ”要消除； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，運(yùn)行時間不得少于一分鐘，并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。 消防泵操作規(guī)程 ，要保持市政進(jìn)水管常開；并檢查相應(yīng)的水壓力情況，保證水泵正常供水，并作檢查記錄。 清洗操作 當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或 1/3 時，將待洗水箱出 水閥關(guān)閉，打開低部排污閥，打開另一聯(lián)進(jìn)水閥以確保商鋪正常供水。 檢查控制柜電流是否 正常。 客戶面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔癢、打飽嗝、伸懶腰、哼小調(diào)等不文明舉止。 在與客人談話時應(yīng)彬彬有禮，站 立端正，面帶微笑，說話要掌握分寸，語言文雅，語氣溫和，并且用心聆聽客人的講話。 及時完成上級交辦的工作。 做好弱電設(shè)備的應(yīng)急搶修工作，當(dāng)接到故障及異常報告后，應(yīng)立即奔赴 現(xiàn)場，在工程經(jīng)理 /主管及弱電工程師的安排指導(dǎo)下完成搶修工作。根據(jù)要求對員工進(jìn)行考核。 有計劃地組織部門員工的培訓(xùn)，不斷提高對整個物業(yè)的管理水平。 檢查下屬各類工作報告，定期向物業(yè)總經(jīng)理遞交每周、每月及每年工程報告。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 按時完成總經(jīng)理布置的其他工作。 工程部領(lǐng)班崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)工作范圍內(nèi)設(shè)備的正常運(yùn)行和存在問題的及時處理。隨時配合上級對班組各項(xiàng)工作的檢查。 電工崗位職責(zé) 持證上崗，遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)的安排。 嚴(yán)格執(zhí)行管道設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，每天按巡查制度規(guī)定的時間和路線巡視檢查上下水系統(tǒng)，閥門是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施排除故障并按運(yùn)行記錄表做好記錄。 在進(jìn)入租戶單元之前要征得租戶同意后方可入內(nèi)。不得敞胸露懷、穿背心、短褲或穿拖鞋上班。 泵體或電機(jī)發(fā)生異常聲響和異味，應(yīng)立即停泵檢修。 清洗結(jié)束 清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱進(jìn)水閥開始蓄水。 啟動操作前 (開 啟泄壓放空管以后關(guān)閉 )由消防員在樓頂上把消火栓口打開，要經(jīng)確認(rèn)樓頂消火栓口已打開，方可啟動水泵。 。 4．引用文件（無） 5．記錄 水泵操作規(guī)程 (DGME—F1—009),(DGME—F3—003) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 一般每月應(yīng)檢查屋宇自控主機(jī)的功能；檢查各種溫度、壓力、流量、液位、電壓及電流等探頭和觸點(diǎn)；檢查現(xiàn)場處理器以及檢查巡更系統(tǒng)的工作情況。 消防通訊設(shè)備應(yīng)在消防控制室進(jìn)行對講通話試驗(yàn)。 給排水系統(tǒng) 清潔工在打掃廁所時，注意各種潔具是否漏水、損壞，若有應(yīng)及時通知工程部修復(fù)或更換。 通常需在每年 3~4 月 (開機(jī)前 )和 10~11 月 (停機(jī)后 )進(jìn)行二次定期保養(yǎng)維修，具體內(nèi)容根據(jù)專業(yè)公司預(yù)定計劃進(jìn)行。 （參照 DGME—F1—010） 玻璃幕墻 根據(jù)玻璃幕墻墻面積灰污染程度，確定清洗幕墻數(shù)次，一般每季度 (或四個月 )清洗一次。 . 值班人員應(yīng)自覺遵守勞動紀(jì)律，未經(jīng)站長同意不得私自調(diào)班，不得遲到早退，值班人員請事假，要事先提出，并得到站長同意 。 . 發(fā)現(xiàn)、消防的設(shè)備缺陷和異常情況。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) . 在檢查中若發(fā)現(xiàn)有不符合實(shí)際情況時，交班人員可根據(jù)具體情況進(jìn)行處理，事后立即匯報，并在交班后組織人員講清分析原因，查清責(zé)任，吸取教訓(xùn)。 . 值班人員進(jìn)行巡視檢查，須隨身攜帶巡視記錄小冊、對講機(jī)，按照變電站內(nèi)規(guī)定的巡視規(guī)程進(jìn)行檢查。 特殊性巡視： 嚴(yán)寒季節(jié)：應(yīng)重點(diǎn)檢查充油設(shè)備油面是否過低，注意 SF6 高壓開關(guān)壓力等。在值班崗位上除按定時間收聽天氣預(yù)報、新聞節(jié)目外，不聽收音機(jī)、不看電視、不打瞌睡、不睡覺（有規(guī)定除外），不做與運(yùn)行無關(guān)的任務(wù)任何事情（如洗衣服、洗澡、看小說、看雜志、做功課等）。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? . 使發(fā)電機(jī)組卸去負(fù)荷后，空車運(yùn)轉(zhuǎn) 3 分鐘以上才停車；盤車時必須先通知電工，以免突然啟動。 . 應(yīng)負(fù)責(zé)設(shè)施的保養(yǎng)、維護(hù)和運(yùn)行管理工作，及時排除各類故障，并每天做好巡檢記錄。 . 巡檢人員應(yīng)負(fù)責(zé)設(shè)施的保養(yǎng)、維修和運(yùn)行管理工作，及時排除各類故障，并做好巡檢記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) . 冷凍機(jī)的檢修、維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)嚴(yán)格按檢修、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行，并做好記錄；認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計劃；設(shè)備和管道在壓力時，嚴(yán)禁焊接；動用明火，應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定和消防規(guī)范，如需搶修必須 2 人以上同時操作。 物品采購制度 物品采購制度是為了在保證質(zhì)量的前提下，采購價廉物美實(shí)用的物品。 . 倉庫管理員對倉儲的物品應(yīng)經(jīng)常檢查，對滯存在倉庫時間較長的物品要主動向部門領(lǐng)導(dǎo)反映滯存情況，對倉儲中發(fā)現(xiàn)霉變、破損或超保管期的物品 應(yīng)及時提出處理意見。 . 入庫時需登記的內(nèi)容為：日期、時間、名稱、數(shù)量、品種、重量、有效期及類別等于入庫本上，并要與明細(xì)、發(fā)票相吻合。 . 放雜物及易燃、易爆物品，檢修通道應(yīng)保持暢通。 . 所有管道應(yīng)標(biāo)明開關(guān)。 . 保持清潔，嚴(yán)格做到防塵防灰，積塵限制在 10g / m2 范圍內(nèi)。 . 進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出工作人員需做好登記工作， 離開機(jī)房時隨手關(guān)閉非常開的照明具。 . 嚴(yán)禁 堆放任何無關(guān)物品，發(fā)電機(jī)周圍 1 米，上空 2 米之內(nèi)嚴(yán)禁有任何障礙物。在值班時間內(nèi)不許會客，如遇特殊情況，須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，可在門房間會客，非值班人員不得擅自進(jìn)入控制室、高壓室。 事故后重點(diǎn)檢查信號和繼電保護(hù)的動作情況和故障錄波儀動作情況，檢查事故范圍內(nèi)的設(shè)備情況，如斷 路器有無漏氣，瓷瓶有無燒閥斷裂等情況。 設(shè)備巡視和檢查的周期和范圍 定期性巡視 主變壓器及配電變壓器每 4 小時檢查一次。 . 做好設(shè)備巡視檢 查工作，清潔維護(hù)工作。 接班工作 ： . 接班人員應(yīng)按規(guī)定分工接清各項(xiàng)內(nèi)容。 在下列情況下，不得進(jìn)行交接班： . 在倒閘操作及許可工作未告一段落。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 六、 機(jī)房管理制度 1. 目的 規(guī)范機(jī)房操作規(guī)程，消減事故隱患，確保安全運(yùn)行。 每年一至二次 (視系統(tǒng)水質(zhì)情況 )拆洗全部水過濾器，此外，每二月抽檢未端水過濾器，發(fā)現(xiàn)結(jié)垢嚴(yán)重，需全部拆卸清洗，并重新檢查處理水質(zhì)。 每月二次進(jìn)行巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容：聲響、震動、電流、電壓 及壓力表等。 攝像部分 每月二次定期到現(xiàn)場對攝像部分檢查和保養(yǎng)，清潔攝像機(jī)罩和護(hù)鏡玻璃，用鹿皮清潔鏡頭，調(diào)整焦距、光圈 (固定鏡頭 )，調(diào)校攝像范圍至正確位置及輸出圖像信號至規(guī)范要 求。 （參照 DGMEG2002， DGMEG6002） 火災(zāi)報警系統(tǒng)及消防設(shè)備 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)主機(jī)和煙感探頭一般外判維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)管理公司需做好各項(xiàng)記錄，對各種消防需做好定期的檢查、試驗(yàn)和保養(yǎng)維修工作。 工程部每一至二周應(yīng)就對公共部位燈具的外觀、照明度和色調(diào)等進(jìn)行巡查和檢修，若發(fā)現(xiàn)燈管、燈盤、燈罩有積灰現(xiàn) 象，需進(jìn)行必要的清潔工作。 。 ，根據(jù) 樓層的空調(diào)需要，決定是不是開啟或關(guān)閉。 如《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》結(jié)果為不合格，管理處要盡快安排重新清洗和消毒水箱，并重新取樣送驗(yàn)，直到合格為止。 水箱清洗操作規(guī)程 水箱清洗前 準(zhǔn)備工作 操作人員必須持有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證。 3．內(nèi)容 水泵的操作規(guī)程 開泵前準(zhǔn)備工作 檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開。工作完畢后應(yīng)將工作區(qū)域打掃干凈，并通知有關(guān)部門進(jìn)行徹底清掃。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 空調(diào)工崗位職責(zé) 每日巡視檢查，認(rèn)真做好運(yùn)作記錄。 負(fù)責(zé)大樓屋宇自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話通迅系統(tǒng) 、 廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及照明系統(tǒng) /設(shè)備的 日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工 作。 每天負(fù)責(zé)檢查班組各項(xiàng)運(yùn)行記錄，了解每日的設(shè)備運(yùn)行情況并在運(yùn)行記錄上簽名。 洽談和確定外判維護(hù)保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作 、進(jìn)度和質(zhì)量。 負(fù)責(zé)大樓內(nèi)機(jī)電設(shè)備的操作運(yùn)行正常，制定部門的年度、季度計劃， 包括工程維護(hù)保養(yǎng)預(yù)算、人員編制、工作內(nèi)容、物品申購計劃、能源管理措施、外判工程 計劃以及安全、環(huán)保等管理工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 崗位職責(zé) 執(zhí)行物業(yè)總經(jīng)理的各項(xiàng)指示，安排好工程部所有人員的工作，確保人盡其才，合理使用，負(fù)責(zé)與管理處工程方面的對外聯(lián)系。 審核、批準(zhǔn)各專業(yè)工程師制定機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查制度，并督促認(rèn)真執(zhí)行。檢查班組員工安全生產(chǎn)和文明生產(chǎn)情況。 崗位職責(zé) 服從工程經(jīng)理 /主管的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。 合理使用工具、儀器和材料，愛護(hù)設(shè)備和公物，保持 所管機(jī)房、設(shè)備和值班室的安全、清潔工作。 注意公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，丟垃圾。 2．適用范圍 全體可能操作儀器儀表、設(shè)施設(shè)備的人員，均需按此操作流程作業(yè)。 將整件事件經(jīng)過記錄在商鋪日志簿內(nèi)及繕寫 “事件報告 ”交上級存閱。 消毒完成后，需向水箱內(nèi)注入適量自來水 反復(fù)沖洗，并清除所有殘液。 、冷卻泵進(jìn)出水閥是不是全部開啟。 。 3．內(nèi)容 照明設(shè)備 保安和清潔工在日常巡樓及打掃時應(yīng)留意觀察照明燈具和應(yīng)急照明指示是否齊全，燈泡 /管有沒有缺損、不亮，如有應(yīng)及時通知工程部更換或修復(fù)。每二個月對吸頂喇叭、掛壁音箱及線路等進(jìn)行檢查，保證公共廣播系統(tǒng)的播音質(zhì)量。（參照DGMEF5001~025， DGMEG5001~014） 安保監(jiān)控系統(tǒng) 一般安保監(jiān)控系統(tǒng)外判專業(yè)公司定期維護(hù)保養(yǎng)，主要內(nèi)容：閉路電視攝像傳輸、顯示和門對講系統(tǒng)等，現(xiàn)場不能修復(fù)的設(shè)備，專業(yè)公司需負(fù)責(zé)替換措施，保證系統(tǒng)不中斷運(yùn)行。（參照 DGMEF3001~014， DGMEG3001~007） 各類水泵 各類水泵通常包括：消防泵、給水泵、冷卻水泵、冷凍水泵、潛水泵、排污泵及增加泵等，一般采取自行維護(hù)，故障報修的方法。 變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)處理機(jī)組和風(fēng)機(jī)盤管 空調(diào)機(jī)和新風(fēng)機(jī)的過濾網(wǎng)每月清掃 /洗二次，風(fēng)機(jī)盤管每月清洗一次，除去表面污垢積灰。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁 ，共 83 頁