【正文】 工程維修報(bào)價(jià)單 （ DGMEF7020） 控制時(shí)程表 （ DGMEF7021） 經(jīng)常保養(yǎng)維修記錄簿 （ DGMEF7031） 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)工作檢查表 （ DGMEF7032） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 若遇強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、地震及火災(zāi)等自然災(zāi)害后，應(yīng)對(duì)玻璃幕墻的最不利位置進(jìn)行抽查，視損壞程 度請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行維修加固。 （參照 DGME—F1—010） 玻璃幕墻 根據(jù)玻璃幕墻墻面積灰污染程度，確定清洗幕墻數(shù)次，一般每季度 (或四個(gè)月 )清洗一次。 每年一次用接地?fù)u表來(lái)測(cè)量避雷接地電阻是否符合要求，每二年請(qǐng)有資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn)行一次全面測(cè)試。 每年對(duì)外觀巡視檢查一次，主要包括對(duì)接閃器、引下線及避雷帶等各部分的連接是否可靠，有沒有受機(jī)械損傷、腐蝕、銹蝕等情況，支撐是否牢固。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 每年二次檢查管道的閥門、法蘭、變經(jīng)管、伸縮節(jié)、軟接頭、溫度計(jì)、壓力表和保溫等情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理解決。（參照 DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 空調(diào)水循環(huán)系統(tǒng) 空調(diào)水循環(huán)包括冷卻水和冷凍水系統(tǒng)的水質(zhì)，除安裝電子除垢裝置外（裝電子除垢裝置的按產(chǎn)品要求檢查），一般外判專業(yè)清洗公司負(fù)責(zé)每年進(jìn)行一次化學(xué)清洗、預(yù)膜和滅菌處理，每月進(jìn)行循環(huán)水質(zhì)分析和加藥，具體按專業(yè)公司預(yù)定的處理方案實(shí)施，水質(zhì)必 須達(dá)到國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和制冷機(jī)組使用要求。 每年一至二次 (視系統(tǒng)水質(zhì)情況 )拆洗全部水過(guò)濾器，此外，每二月抽檢未端水過(guò)濾器，發(fā)現(xiàn)結(jié)垢嚴(yán)重，需全部拆卸清洗，并重新檢查處理水質(zhì)。 每年一次檢查風(fēng)管和風(fēng)口，修復(fù)損壞部位，主要內(nèi)容：風(fēng)管的滲漏；保溫是否破損；風(fēng)量調(diào)節(jié)閥位置；送回風(fēng)口是否損壞及止回閥能否靈活開啟關(guān)閉。（參照 DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 送回風(fēng)管和風(fēng)口 每月一次清洗回風(fēng)中過(guò)濾網(wǎng)。 通常需在每年 3~4 月 (開機(jī)前 )和 10~11 月 (停機(jī)后 )進(jìn)行二次定期保養(yǎng)維修，具體內(nèi)容根據(jù)專業(yè)公司預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 物業(yè)工程部的主要工作是督促和配合專業(yè)公司的檢修工作，按保養(yǎng)合同核查維修保養(yǎng)的工作量和更換零件數(shù)量等，并做好記錄。 一般電梯的例行維護(hù)保養(yǎng)每月不少于二次，主要內(nèi)容：對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查、測(cè)試、調(diào)整、修理、加油和潤(rùn)滑等，并根據(jù)專業(yè)公司的計(jì)劃進(jìn)行月保養(yǎng)、季保養(yǎng)和年 度保養(yǎng)。 對(duì)于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每季度需進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不低于 10 分鐘，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。 每月二次進(jìn)行巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容：聲響、震動(dòng)、電流、電壓 及壓力表等。（參照DGMEF3001~014， DGMEG3001~008） 污水處理系統(tǒng) 污水處理系統(tǒng)可視情況外判維護(hù)保養(yǎng)，一般每隔三天需清潔調(diào)節(jié)池隔柵垃圾；每周一次巡查設(shè)備運(yùn)作情況；每隔三個(gè)月進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)檢查，保證污水處理后的水質(zhì)在政府環(huán)衛(wèi)部門所規(guī)定的水質(zhì)要求范圍以內(nèi)。 每年二次清洗各種水箱，同時(shí)檢查浮球閥、進(jìn)出水閥門和排水閥是否完好；每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等的工作情況。 給排水系統(tǒng) 清潔工在打掃廁所時(shí)，注意各種潔具是否漏水、損壞，若有應(yīng)及時(shí)通知工程部修復(fù)或更換。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 每月一次檢查主機(jī)設(shè)備。 車庫(kù)管理系統(tǒng) 車庫(kù)自動(dòng)化管理系統(tǒng)一般外判專業(yè)公司承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)，也可采用故障維修的方式，物業(yè)管 理公司需保持所有的欄桿、標(biāo)志不被損壞弄臟。 顯示部分 每二個(gè)月一次清潔顯示屏及外殼，檢查插座、旋鈕、接線柱顯示圖像是否清楚，錄像放像的質(zhì)量，并清洗磁頭。 傳輸部分 一個(gè)月一次檢查插頭及接線柱，發(fā)現(xiàn)銹蝕和接觸不良，需作必要的維修或更換。 攝像部分 每月二次定期到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)攝像部分檢查和保養(yǎng)，清潔攝像機(jī)罩和護(hù)鏡玻璃，用鹿皮清潔鏡頭，調(diào)整焦距、光圈 (固定鏡頭 )，調(diào)校攝像范圍至正確位置及輸出圖像信號(hào)至規(guī)范要 求。 探測(cè)器投入運(yùn)行 2 年后，應(yīng)每隔 3 年全部清洗一遍，并 做響應(yīng)閾值 及其它必要的功能試驗(yàn)，合格者方可繼續(xù)使用，不合格者嚴(yán)禁重新安裝使用。 強(qiáng)制切斷非消防電源功能試驗(yàn)。 消防通訊設(shè)備應(yīng)在消防控制室進(jìn)行對(duì)講通話試驗(yàn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 室內(nèi)消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備；鹵代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備； 火災(zāi)事故廣播、火災(zāi)事故照明燈及疏散指示標(biāo)志燈。 對(duì)備用電源進(jìn)行 12 次充放電試驗(yàn)， 13 次主電源和備用電源自 動(dòng)切換試驗(yàn)。 試驗(yàn)火災(zāi)警報(bào)裝置的聲光顯示。 每季度應(yīng)檢查和試驗(yàn)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的下列功能，并應(yīng)填寫季度登記表。 （參照 DGMEG2002， DGMEG6002） 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及消防設(shè)備 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)和煙感探頭一般外判維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)管理公司需做好各項(xiàng)記錄，對(duì)各種消防需做好定期的檢查、試驗(yàn)和保養(yǎng)維修工作。 公共廣播系統(tǒng) 每月一次對(duì)話筒、調(diào)諧器、錄放音座、 CD 機(jī)、節(jié)目選擇器、混音機(jī)柜和功放等設(shè)備進(jìn)行檢查。 閉路電視和公共廣播系統(tǒng) 閉路電視和公共廣播系統(tǒng)可視情況自行維護(hù)保養(yǎng)，故障報(bào)修的方法，也可外判維護(hù)保養(yǎng)。 一般每月應(yīng)檢查屋宇自控主機(jī)的功能；檢查各種溫度、壓力、流量、液位、電壓及電流等探頭和觸點(diǎn)；檢查現(xiàn)場(chǎng)處理器以及檢查巡更系統(tǒng)的工作情況。 屋宇自控系統(tǒng) 屋宇自動(dòng)控制系統(tǒng)的設(shè)備一般外判專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)。 直流蓄電池 每周檢查一次，檢查內(nèi)容：液面、電極板、臺(tái)架、端子、電壓表、電流表和周波儀等是 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松▍⒄?DGMEF1001~007， DGMEG1001~012， DGMEG1014） 空氣斷路器、隔離開關(guān)和真空開關(guān) 每天巡視檢查外觀情況 ，每月檢查插頭接觸情況，進(jìn)行插頭清潔，并檢測(cè)溫升是否過(guò)高。每天兩次檢查變壓器溫度，發(fā)現(xiàn)溫度過(guò)高要及時(shí)降溫。 工程部每一至二周應(yīng)就對(duì)公共部位燈具的外觀、照明度和色調(diào)等進(jìn)行巡查和檢修，若發(fā)現(xiàn)燈管、燈盤、燈罩有積灰現(xiàn) 象，需進(jìn)行必要的清潔工作。除了進(jìn)行正常的操作運(yùn)行、故障維修和緊急搶修外，根據(jù)實(shí)際情況，具體實(shí)施維修保養(yǎng)計(jì)劃。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 五、 機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)制度 1. 目的 為了保證商場(chǎng)設(shè)備正常運(yùn)行、延長(zhǎng) 設(shè)備的使用壽命和節(jié)約能源，平衡保養(yǎng)費(fèi)用和保養(yǎng)效果的關(guān)系，制定具體定期的維修保養(yǎng)計(jì)劃。 4．引用文件（無(wú)） 5．記錄 水泵操作規(guī)程 (DGME—F1—009),(DGME—F3—003) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做好詳細(xì)記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 再按進(jìn)行狀態(tài)顯示鍵，顯示屏上 “SYSTEM. READY TO START”(機(jī)組準(zhǔn)備啟動(dòng) )； 檢查冷水泵、冷卻泵，冷卻塔風(fēng)機(jī)的運(yùn)行情況； 檢查冷凍水進(jìn)、出壓力差；冷卻水進(jìn)、出壓力差； 啟動(dòng)手動(dòng)油泵； (10 分鐘 ) 檢查油溫、油位、液位； 拿掉抽氣回收裝置的蓋帽； 啟動(dòng)冷水機(jī)組； 油加熱開關(guān)轉(zhuǎn)換到斷電檔； 密切注意冷水機(jī)、冷水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)的電流。 在設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)開動(dòng)對(duì)應(yīng)的冷水泵，冷卻塔風(fēng)機(jī)； 在熱空調(diào)期間，現(xiàn)場(chǎng)開動(dòng)熱水泵。 冷水機(jī)組： 把冷水機(jī)組的壓縮機(jī)開關(guān)按到 STOP/RESET，即停機(jī) /復(fù)位處； 把油加熱的開關(guān)轉(zhuǎn)換到通電檔； 抽氣回收裝置的蓋帽蓋好。 。 （每小時(shí)將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來(lái)）。 。 。 、冷凍水泵，并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差，進(jìn)出冷 凍機(jī)的冷凍壓差。 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)。 ，根據(jù) 樓層的空調(diào)需要，決定是不是開啟或關(guān)閉。 、出水閥是不是全部開啟。 啟動(dòng)水泵時(shí)，應(yīng)先點(diǎn)動(dòng)運(yùn)行，點(diǎn)動(dòng)運(yùn)行正常后，方可進(jìn)行正常運(yùn)行 (正常運(yùn)行 30S(秒 )屋頂出水即可 )。 啟動(dòng)操作前 (開 啟泄壓放空管以后關(guān)閉 )由消防員在樓頂上把消火栓口打開，要經(jīng)確認(rèn)樓頂消火栓口已打開，方可啟動(dòng)水泵。 操作前應(yīng)有機(jī)電維修人員檢查泵電氣系統(tǒng)的完好 (進(jìn)線電壓是否正常，電氣控制系統(tǒng)的指示是否正常，電氣控制堞內(nèi)元件是否正常，空氣開關(guān)是否正常， Y—起動(dòng)系統(tǒng)是否正常等 )保證操作時(shí)電氣系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并作檢查記錄。 ，要檢查消火栓管路的完好情況，要檢查消火栓管 路上的所有閥門截止閥，比例閥，壓力表是否正常，要保證所有的閥門正常開啟，并作檢查記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 通知各部門正常排水。 給排水?dāng)嚯姂?yīng)急操作規(guī)程 斷電時(shí)： 關(guān)閉污水處理風(fēng)機(jī)出口閥； 關(guān)閉污水處理站 閥 ，打開應(yīng)急直通閥； 通知各部門停止向地下室集水井排水； 檢查房頂水箱水位，向工程經(jīng)理報(bào)告； 所有泵開關(guān)轉(zhuǎn)換至手動(dòng)位置。 如《衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》結(jié)果為不合格，管理處要盡快安排重新清洗和消毒水箱，并重新取樣送驗(yàn)，直到合格為止。 清洗水箱注意事項(xiàng) 在清洗水箱的過(guò)程中，若有水箱內(nèi)的清洗人員感到身體不適，產(chǎn)生如頭暈、眼睛酸痛、心悶及氣緊等情況，要馬上離開水池，呼吸新鮮空氣或用清水沖洗眼睛。 通知中央控制室清洗結(jié)束，做好相關(guān)記錄。 清洗結(jié)束 清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱進(jìn)水閥開始蓄水。 水箱頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水箱內(nèi)送新風(fēng)，防止清掃人員余氯 中毒，并控制 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松辉试S一只水箱排空清洗另一只滿水水箱工作，否則會(huì)因負(fù)荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。 準(zhǔn)備好必備的工具和物品、工作服、掃把、尼龍刷、百潔布、鐵鏟、清 毒藥物、照明、手提式潛水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩及防護(hù)眼鏡等。 通知中控室開始清洗水箱，以免發(fā)生誤報(bào)警。 水箱清洗操作規(guī)程 水箱清洗前 準(zhǔn)備工作 操作人員必須持有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 運(yùn)行中的電梯若出現(xiàn)突然停機(jī)事故，值班保安人員應(yīng)盡量安慰乘客，并馬上通知電梯工在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)放人并通知電梯保養(yǎng)承判商的緊急維修組到來(lái)?yè)屝蓿趽屝藿M人員未到位前，保安員應(yīng)記錄有關(guān)停機(jī)時(shí)間、機(jī)內(nèi)人數(shù)及了解有無(wú)年長(zhǎng)老人、孕婦或病患者在電梯內(nèi)被困，以便作進(jìn)一步跟進(jìn)及向管理處報(bào)告； 電梯保養(yǎng)商將按既定的時(shí)間進(jìn)行對(duì)電梯及電扶梯的例行保養(yǎng)，工程部人員應(yīng)進(jìn)行有關(guān)登記及通知在保養(yǎng)工作中可能受影響的單位以便作出相應(yīng)的安排； 電梯保養(yǎng)商員工在每次執(zhí)行及完成對(duì)電梯及電 扶梯的周保、月保、季保、年保等維修保養(yǎng)工作后，應(yīng)認(rèn)真地到工程部登記及記錄有關(guān)保養(yǎng)記錄及故障處理記錄，以便工程部跟進(jìn)驗(yàn)收； 未經(jīng)管理處工程經(jīng)理、總經(jīng)理批準(zhǔn)，電梯上的任何設(shè)備及功能均不準(zhǔn)變改； 電梯保養(yǎng)承判商乃實(shí)行 24 小時(shí)值班制，遇有緊急事故應(yīng)立即通知處理，切勿企圖私自進(jìn)行修復(fù)及操作； 一切有關(guān)電梯及電扶梯的維修、保養(yǎng)、正常停用，測(cè)試等等動(dòng)作，均應(yīng)在首層掛牌告示。 泵要輪換開啟，基本保持相同的使用頻率。 泵體或電機(jī)發(fā)生異常聲響和異味，應(yīng)立即停泵檢修。 開泵注意事項(xiàng) 初次開泵或停泵時(shí)間較長(zhǎng)，開泵前應(yīng)用手盤動(dòng)聯(lián)軸器。 檢查有無(wú)異常聲響、振動(dòng)。 開泵運(yùn)行 開泵后每二小時(shí)檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)一次。 檢查進(jìn)出口壓力表讀數(shù)是否正常。 3．內(nèi)容 水泵的操作規(guī)程 開泵前準(zhǔn)備工作 檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 四、 工程部設(shè) 備操作流程 1． 目的 規(guī)范各種設(shè)備的操作，防止誤操作對(duì)設(shè)備造成損壞或是施工人員受到傷害。 鞋、襪應(yīng)保持干凈，不得有異味，不準(zhǔn)打赤腳。不得敞胸露懷、穿背心、短褲或穿拖鞋上班。 著裝應(yīng)將扭扣扣齊、拉練拉好。 著裝標(biāo)準(zhǔn) 工程部員工上班時(shí)要按規(guī)定著裝，佩帶服務(wù)標(biāo)牌，上下班前后應(yīng)到指定地點(diǎn)更衣。 在工作區(qū)域行走或站立時(shí)，不得插兜、插腰、抱肩，不得東張西望，搖頭晃腦，不得扎堆 聊天。嚴(yán)禁在工程服務(wù)工作區(qū)域內(nèi)吸煙，抽煙應(yīng)在指定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。工作完畢后應(yīng)將工作區(qū)域打掃干凈，并通知有關(guān)部門進(jìn)行徹底清掃。 與客人同行時(shí)， 應(yīng)禮讓客人先行，同乘服務(wù)電梯時(shí)，應(yīng)禮讓客人先上先下。如因聯(lián)系工作急需使用租戶電話時(shí)，應(yīng)向租戶解釋清楚。 在進(jìn)入租戶單元之前要征得租戶同意后方可入內(nèi)。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁(yè) ，共 83 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 聽到客戶的意見和怨言，要冷靜對(duì)待，虛心傾聽，耐心解釋，認(rèn)真改正。不得左顧右盼，低頭哈腰或昂首叉腰，不得與對(duì)方爭(zhēng)執(zhí)，強(qiáng)詞奪理，語(yǔ)言粗俗及聲音過(guò)高。 常用禮貌用語(yǔ)： “您好 ”、 “很抱歉 ”、 “請(qǐng) ”、 “對(duì)不起 ”、 “不客氣 ”、 “稍等 ”，嚴(yán)禁使用 “不知道 ”、 “不歸我管 ”、 “不懂