【文章內(nèi)容簡介】 司副總經(jīng)理張力先生兼任管理處主任，高級項目經(jīng)理蔣紹勇先生任管理處副主任，并在前期介入期間委派深圳 9名管理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場，全力配合，掌握基本情況。在正式接管后，公司副總經(jīng)理仍然全面負責項目策劃，根據(jù)管理處主任目標責任制具體組織實施。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團隊。 2. 核心競爭力。 CPM承接機關(guān)新大院項目的核心競爭力就體現(xiàn)在管理團隊上。敬業(yè)、服務(wù)創(chuàng)新的企業(yè)精神；客戶滿意為最高服務(wù)原則的經(jīng)營理念； 創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團隊共同的價值觀、信念追求和行為準則，這批進取型的從業(yè)骨干善于運用最新科技，經(jīng)驗豐富、熱愛物業(yè)管理工作，是做好機關(guān)新大院項目物業(yè)管理工作的根本保證。 3. 集團支持。 CPM為深圳中航企業(yè)集團全資子公司，依托中國航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [ 經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、 滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 措施二：樹立開放、高效、親和的整體形象 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦 慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 機關(guān)新大院樓宇雄偉、地域?qū)拸V，充滿現(xiàn)代氣息，是一個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的文化區(qū)域。 CPM從市委、市政府角度分析，確定了長沙市委、市政府機關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象定位。如何樹立和維護這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下四方面的工作： 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù) 水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [經(jīng)營型 ] 物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 1. 對大廈主體的管理。從樓內(nèi)到樓外，從天臺到地下，確保樓宇完好率達到 98%；杜絕亂張貼、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；大廈泛光照明和公共照明系統(tǒng)無故障。 2. 設(shè) 備管理形象規(guī)范。建立設(shè)備標識系統(tǒng)，完善機電設(shè)備檔案，所有設(shè)備無油污、無銹跡、無帶故障運行，各項設(shè)備有責任人。 3. 突出環(huán)境工程管理。首先，在原有大綠化廣場基礎(chǔ)上，增加大廈立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物布置，使大廈本體綠化與廣場綠化融合為一體，形成花園式辦公環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。編制專用環(huán)境手冊，加強區(qū)域環(huán)保意識的宣傳、灌輸，啟發(fā)區(qū)域成員對愛護環(huán)境的自律意識；再次，實施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測和管制，特別是對二期工程劃定區(qū)域，嚴格控制。樓宇清潔無盲區(qū)、死角，公共衛(wèi)生間清潔達到三星級標準，實施垃圾分類處理并加強排污系統(tǒng)環(huán)保措施。 4. 管理人員形象。所有管理服務(wù)人員嚴格執(zhí)行 CPM員工行為規(guī)范，全面貫徹 ISO9000質(zhì)保體系，并根據(jù)實際情況采用隱性化服務(wù)概念，即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下，最大限度地減少對樓內(nèi)辦公和外來辦事人員的影響。需要提供物業(yè)管理服務(wù)時，有關(guān)人員迅速到位，無需求時，管理服務(wù)人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [ 經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 措施三：提高樓宇設(shè)備運行管理保障 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [ 經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 1． 在前期介入期間（ 2021年 1至 4月）， CPM將委派最優(yōu)秀的機電工程技術(shù)人員，參與設(shè)備安裝和調(diào)試驗收，除熟悉各類設(shè)備情況外，重點幫助業(yè)主把好驗收關(guān)。 2． CPM入住三個月內(nèi)，完成機電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供應(yīng)、消防控制及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行良好，杜絕設(shè)備管理中的責任事故，并充分體現(xiàn)設(shè)備管理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu) 勢。 3． 大樓入駐之初的幾個月，在設(shè)備設(shè)施方面必然會暴露出許多設(shè)計和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。 CPM將派熟練技工到現(xiàn)場支援，幫助施工單位整改，主動介入，積極參與，為業(yè)主和機關(guān)辦公單位排憂解難。 4． 引入 CPM管理實踐中行之有效的新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更管理系統(tǒng)、電梯運行智能卡控制裝置、通道智能卡控制裝置、關(guān)鍵機電設(shè)備運行狀況遙測監(jiān)視裝置等，進一步提高物業(yè)智能化管理水平。 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃 零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [ 經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 措施四：配套服務(wù)顯身手 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重 點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 1． 會務(wù)服務(wù) 辦公大樓共安排有大、中、小會議室 62個，需要安排專業(yè)的會務(wù)服務(wù)，涉及到座席安排、茶水供應(yīng)、會議準備、音響控制等，還包括通過局域網(wǎng)合理調(diào)控各會議室，提高使用效率。會務(wù)服務(wù)具體事宜將與機關(guān)事務(wù)管理局另行商定。 2． 餐廳管理和服務(wù) 即將建設(shè)的綜合服務(wù)樓中設(shè)有職員餐廳，是政府物業(yè)重要的配套服務(wù)項 目，其功能應(yīng)能滿足職工就餐、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)中、小規(guī)模宴客需要。 CPM在深圳中航苑、深圳工商銀行大廈、武漢信合綜合大廈等項目中均直接參與餐廳管理服務(wù)，可以勝任機關(guān)新大院餐廳管理功能。 3． 咖啡網(wǎng)吧、健身房和健康服務(wù)中心 現(xiàn)代辦公概念已經(jīng)融合了現(xiàn)代休閑意識、機關(guān)新大院中應(yīng)充分重視網(wǎng)吧、健身和文化功能。網(wǎng)吧應(yīng)集西餐、上網(wǎng)、讀書、沙龍聚會等多功能為一體。經(jīng)營健身房、網(wǎng)吧、西餐廳、商務(wù)中心等，正是 CPM 的拿手好戲。 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 措施五：引入 ISO9000質(zhì)量保證體系 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [ 經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重 點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 公司 ISO9000 質(zhì)保體系經(jīng)過多年實際運作，具有很強的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。該體系引入機關(guān)新大院項目后，結(jié)合項目特點，確立適合的質(zhì)量目標。我們高度重視市委、市政府各級領(lǐng)導(dǎo)和成員的意見和建議，通過意見征詢，改善服務(wù)質(zhì)量。在管理處員工培訓過程中，要增強質(zhì)保體系實操能力，使廣大員工 熟悉體系內(nèi)容，增強質(zhì)量意識和規(guī)范意識，使質(zhì)保體系正常運作，并力爭在接管兩年內(nèi)，使機關(guān)新大院物業(yè)管理通過 ISO9000 認證。 CPM還將在機關(guān)新大院物業(yè)管理中積極引進 ISO14000環(huán)境控制體系。 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽 釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 措施六：有效的成本控制 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠 內(nèi)部管理、靠有效的成本控制來保證管理酬金的獲取。CPM相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評價物業(yè)管理項目成功與否的重要指標。 我們對機關(guān)新大院物業(yè)管理費指標確定為人民幣 /平方米 ?月。如何充分利用這有限的管理費用提供更全面的物業(yè)管理服務(wù)是個重要而實際的問題，我們的做法是： 1． 采用模擬成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算案。 2． 執(zhí)行預(yù)算過程中實行成本否決制，即預(yù)算案中未列項目堅決控制或從簡。同時，采取員工參與、適當授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有 效手段，使成本控制落實在全員、全要素、全過程中。 3． 劃小核算單位，費用控制上采用 “ 內(nèi)部購糧本 ” ，保證資金正常運行并保持物業(yè)管理發(fā)展后勁。 4． 通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)能源費用，減少政府行政支出。 CPM掌握了綜合性寫字樓財務(wù)收支各項細節(jié)，特別是對費用支出各項常規(guī)比例以及如何控制各項管理成本富有經(jīng)驗。接管機關(guān)新大院后，我們將發(fā)揮成本控制優(yōu)勢，體現(xiàn)專業(yè)管理的效果。 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [ 經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 措施七：物業(yè)管理遠程計算機網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng) 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式 —— [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理二項承諾 —— 示范大廈、滿意率三個重點 —— 整體形象、設(shè)備管理、 配套服務(wù)四大優(yōu)勢 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)捧腆腦慈猙跨耕軋繃撮鴛詫敢痔忽禁梅支宵泥經(jīng)舷綜咯萊鼠舀低陽它禽釘惹蝴嘴閥咽筷恢言刁抱菏辭聰滾揮村足幼咳匙白睬寺泛杯硯醛習撿倚然霞 CPM在成功運用公司本部計算機局域網(wǎng)和各管理處單機版物業(yè)管理軟件的基礎(chǔ)上，開發(fā)應(yīng)用了廣域網(wǎng)物業(yè)管理軟件，在物業(yè)管理行業(yè)中，率先建立了 INTERNET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，建立起物業(yè)管理遠程計算機網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)。目前 CPM在深圳市內(nèi)的各遠程管理點已實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)辦公，通過 INTERNET網(wǎng)與武漢、北京等分公司也實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接。如接管機關(guān)新大院，管理處即可 通過 INTERNET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)與深圳本部取得聯(lián)系，公司本部通過 INTERNET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)可及時了解掌握機電設(shè)備運行信息、管理處的各項管理情況，避免了異地管理產(chǎn)生的管理脫節(jié)、公文傳遞速度慢、信息失真等問題，大大提高了管理效率。同時還可為現(xiàn)場管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運行和管理問題，可及時得到公司本部強有力的技術(shù)幫助，真正做到運籌帷幄，決勝千里。 省府辦公樓物業(yè)管理方案省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章 提高物業(yè)管