【文章內(nèi)容簡介】 切實做到為業(yè)主服務(wù)。 （一）給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理 給排水系統(tǒng)是指所托物業(yè)本體的冷、熱水管道、閥門、消防水池、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)施等。 加強巡視 檢查，檢查范圍包括室內(nèi)外外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。 維修組水工工作職責(zé)之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次。巡視檢查可發(fā)現(xiàn)管道滲漏、閥門滴水、下水管道堵塞、閥門開關(guān)情況、水箱浮球閥是否卡住、泵房水泵壓力、電機運行有無異常等。一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。 （二）供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理 所托物業(yè)內(nèi)部的配電房首先要符合“四防一通風(fēng)”要求。 所托物業(yè)配電房的巡視要做到“一看二聞“，即看各種儀表是否正常，變壓器溫度是否在規(guī)定范圍內(nèi)，刀閘、線頭有無異常；聞是否有焦味，聞是否有異味，發(fā)現(xiàn)問題要 及時查明原因，立即處理解決。 （三）電器設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理 電器設(shè)備除變配電設(shè)備外，還有公共照明、熱水器、消防系統(tǒng)等部分。 維修人員做好巡視檢查工作，如：各種電機運行的聲響；儀表顯示的表值；安全出口燈的好壞；公共地方照明燈的完好等等，具體要求如下： （ 1）、所有巡檢都應(yīng)有詳實的記錄； （ 2）、公共地方的照明燈應(yīng)定期更換； （ 3）、公共地方的電源插座、接線盒箱等應(yīng)無脫落和缺蓋； 配合校保衛(wèi)對消防及電機半年進(jìn)行一次試運行； 消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)； （ 1）、消防設(shè)施設(shè)備平時要注意加油，防止銹蝕。 （ 2）、對 于管道和閥門，要檢查管道有無滲漏，閥門是否漏水，開關(guān)是否靈活，關(guān)閉是否嚴(yán)實等。 （ 3）、定期檢查消防水龍帶、接口是否老化，管帶是否霉變和發(fā)脆， 如查出不合格現(xiàn)象要及時更換。 （ 4）、滅火機應(yīng)定期檢查壓力，對于過期失效的滅火機要及時更換。 （ 5）、對管理處員工應(yīng)進(jìn)行消防知識教育培訓(xùn)，每年進(jìn)行 12 次消防演習(xí)，使人人都會使用消防器具，都能處理火災(zāi)事件。 附：設(shè)備故障維修工作程序 設(shè)備出現(xiàn)故障 在《設(shè)備臺帳》中進(jìn)行記錄 填寫《維修保養(yǎng)任務(wù)單》，并向業(yè)主匯報 配合業(yè)主共同聯(lián)系保修單位（或供應(yīng)商）排除故障 填寫設(shè)備臺帳 按設(shè)備維修程序進(jìn)行 能 否自行 維修 NO NO YES 維修結(jié)果反饋 四、環(huán)境保潔 保潔作業(yè)要求 我們將逐步依據(jù) ISO9001： 2021 版的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，創(chuàng)造一個優(yōu)雅、整潔、文明、舒適的學(xué)習(xí)和休息環(huán)境。 根據(jù)學(xué)生公寓的清潔保潔特點，我們將嚴(yán)格堅持 “高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，做到眼看無垃圾、手摸無塵，確保學(xué)生公寓垃圾日產(chǎn)日清，無蚊、蠅等“四害”孳生。 保潔員將根據(jù)學(xué)生公寓保潔區(qū)域劃分責(zé)任范圍，落實責(zé)任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)的不同，以定時或定期、集中作業(yè)方式和日常 巡視保潔作業(yè)的方式，制定保潔作業(yè)制度；安排日常保潔工作，實行全天候保潔。 (1)做好保潔工作的監(jiān)督、檢查。保潔員在工作過程中，根據(jù)保潔工作要求進(jìn)行自查。 (2)站長對保潔工作進(jìn)行日檢、周檢，發(fā)現(xiàn)保潔工作質(zhì)量問題，及時督促保潔員予以糾正，并做好檢查記錄。并定期組織保潔員對保潔工作中存在的問題進(jìn)行研究、總結(jié)，整改。 保潔作業(yè)規(guī)范書 項目 要求 作業(yè)步驟、方法 室外地面、樓梯的保潔 地面無雜物、無積塵、無積水、無明顯污漬。 路燈、招牌、廣告欄無積塵、無水銹、無污漬。 明暗溝、污水井內(nèi)無雜物、無積 沙堵塞。 無衛(wèi)生死角，無亂堆亂放。 窗戶及玻璃立面無積灰、無污染。 每天將所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的樓層公用通道、梯道、天臺、地面清掃干凈。并將樓層的垃圾收至地面周轉(zhuǎn)站，洗凈垃圾桶，套上垃圾袋，放回原處。 每天用清潔水拖干擦凈有污跡的樓層地面及垃圾桶存放地面，并拖抹和擦抹一次通道和樓梯扶手。 每星期用毛巾清潔水擦抹二次消防門、門頂、消防栓、公共窗臺和玻璃、指示燈箱、開關(guān)盒、信箱、電表箱等。 每半月用清潔毛巾擦抹一次墻壁和所有燈炮、燈具，用掃帚清掃天花板等公共部位。 值班室的清潔 地面無雜物 、灰塵、污染。 家私、電器無灰塵、擺放整齊。 墻面無亂貼、亂掛、亂寫劃。 衣服、鞋、帽、褲子擺放整。 每次起床后將被子放整齊。 室內(nèi)家私、電器隨時擺放整齊，擦抹干凈。 每日兩次清掃地面，拖抹干凈；瓷磚墻面每半月清抹一次，粉墻面每半月掃灰塵一次； 隨時清除室內(nèi)蜘蛛網(wǎng)。 注：保潔作業(yè)規(guī)范書中的保潔時間、次數(shù)、區(qū)域等根據(jù)學(xué)生公寓的具體要求再進(jìn)行具體化、細(xì)化、量化，目標(biāo)就是不留死角、入住的學(xué)生滿意。 保潔綜合管理 加強對學(xué)生公寓內(nèi)外清潔環(huán)境的綜合治理，管理人員加強巡視檢查，杜絕下列 事項在學(xué)生公寓的發(fā)生。 (1)隨地吐痰，亂丟果皮、煙頭、紙屑等雜物； (2)亂倒垃圾、煤灰、淤泥、污水、污物。 (3)亂豎廣告欄、指路牌和亂張貼標(biāo)語、廣告、海報，亂涂亂畫。 (4)損壞公共衛(wèi)生設(shè)施和花草樹木。 (5)向室外（窗外、陽臺）傾倒污水、垃圾、雜物等。 綠化管護(hù)與環(huán)境營造 依靠我公司的人才優(yōu)勢，做好所托物業(yè)周邊的綠化工養(yǎng)護(hù)和管理，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，及時除草，整齊美觀。保證一年四季鮮花不斷，我們還要通過租綠、擺綠的方式，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境。 五 、檔案管理 對學(xué)生公寓內(nèi)所有物業(yè)管理與服務(wù)的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。 1 、資料收集 資料的收集堅持系統(tǒng)、完整的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，從實際需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來源，從時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體，公共設(shè)施，小到一樹一木都有詳細(xì)的資料收集。 2 、資料分類 收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、 信息的表現(xiàn)形式等特點進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。 3 、資料歸檔 歸檔就是按照資料自身規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行分類保存。根據(jù)實際需要，學(xué)生公寓的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。 4 、檔案運用 檔案的出、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出，入室時須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 檔案資料大體分為物 業(yè)管理政策、法規(guī)資料，竣工驗收資料、學(xué)生公寓的單體竣工圖、維修檔案、巡視記錄、運行記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其它管理服務(wù)活動記錄及檔案。 六、日常服務(wù) 我公司在做好日常的安全管理和環(huán)境保潔外，我公司還將為學(xué)生提供力所能及的日常物業(yè)管理服務(wù)。 （一）維修服務(wù) 做到維修工作及時、規(guī)范、有效，如管道漏水、下水道不通、門鎖失靈、更換燈泡等，維修時維修人員填寫維修單，使維修情況有據(jù)可查。對于整個公共部分的照明設(shè)施，定期進(jìn)行檢查，確保正常。 （二）心理咨詢服務(wù) 設(shè)立心理咨詢服務(wù)點。管理站站長、管理人員和服務(wù)人員掌 握學(xué)生各個時段（開學(xué)、考試、假期、家庭困難等）的思想動態(tài)，與個別有心理負(fù)擔(dān)的學(xué)生多交流，必要時請專家到場，了解這些學(xué)生各方面的狀況及思想脈絡(luò)，正確引導(dǎo)、疏導(dǎo)，解除思想負(fù)擔(dān)，正確地對待人生道路上的困難和挫折，使他們走出心理誤區(qū)，以防止消極行為的行為發(fā)生。不定期的以畫欄的形式開展心理知識學(xué)習(xí)活動。 （三）提示服務(wù) 在學(xué)生公寓的門口設(shè)立提示板，將當(dāng)天的天氣預(yù)報、留言、失物招領(lǐng) 等進(jìn)行提示，為學(xué)生提供一個方便的信息源。 （四）飲食服務(wù) 24小時供應(yīng)開水。為學(xué)生提供飯菜等食品的加熱服務(wù)，對生病的同學(xué)預(yù)定病號飯，并親自送 到學(xué)生的所在寢室。 （五）物品、工具借用服務(wù) 購置一些常用物品、工具，如雨傘、針線、小維修工具等，建立物品、工具借用點，使學(xué)生在需要的時候，能夠及時使用到這些東西，使他們感到我們服務(wù)的周到。 （六）醫(yī)藥急救服務(wù) 管理站備有一般急用藥品，當(dāng)學(xué)生發(fā)生急病、受傷、中暑等意外情況，在先行處理的同時，通知學(xué)校醫(yī)務(wù)處或緊急召救護(hù)車前來急救。 （七）送溫暖服務(wù) 查詢學(xué)生檔案，在宣傳欄上為同學(xué)寫上我們對他們的生日祝福；對生病的同學(xué)、家庭困難的同學(xué)，我公司將給予一定的物質(zhì)幫助；節(jié)假日組織外地的同學(xué)開展活動，使他們感受到家一般 的溫暖。 （八）提供無償和有償服務(wù) 為了給同學(xué)們的生活提供更多的便利條件，除了上述服務(wù)外，我公司還將提供以下 無償 10 項 和 有償 14 項 服務(wù)。 類別 編號 項目內(nèi)容 無償服務(wù) 01 使用活動室 02 代學(xué)生購應(yīng)急物品 03 代訂牛奶 04 代叫出租車 05 電話留言服務(wù) 06 代寄、代領(lǐng)郵件 07 提供報刊、雜志閱讀 08 臨時代為保管小件物品 09 義務(wù)宣傳公寓安全用電常識，宣傳消防常識 10 定期組織文化活動 有償服務(wù) 11 安裝玻璃 12 安裝吊扇 13 安 裝燈具 14 換鎮(zhèn)流器 15 拆換燈管 16 拆換插座線 17 換門鎖 18 換水龍頭（ 4寸口徑） 19 換水表面（ 4寸口徑） 20 換門窗玻璃 21 木門維修 22 簡易家具維修 23 疏通地漏、廁所管道（房間內(nèi)） 24 疏通排污管（房間內(nèi)） 七、學(xué)生管理 在做好學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)工作的前提下，為了切實加強學(xué)生公寓內(nèi)學(xué)生日常行為的教育管理工作，我公司將努力做到管理工作制度化、規(guī)范化和科學(xué)化，使之真正的達(dá)到“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的公寓管理模式。 指 導(dǎo)、支持各站自管會開展學(xué)生日常教育的宣傳工作，讓學(xué)生時刻 在學(xué)校的各項規(guī)章制度的要求下開展自我教育、自我管理、自我服務(wù)，創(chuàng)良好文明行為。 定期、不定期的對日常行為、違紀(jì)情況進(jìn)行檢查、督促，曉之以理、動之以情，在教育的同時及時向?qū)W生處及所在院系匯報。 每日對學(xué)生寢室進(jìn)行抽查，表揚好的，教育差的，要求同學(xué)遵守《某某高校學(xué)生公寓管理辦法（試行）》，同時我公司還將開展“溫馨小家”的評比活動。 認(rèn)真記錄日常管理評分，定期向?qū)W生處、所在院系匯總學(xué)生的加減分情況，作為學(xué)生年終考評依據(jù)。 嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)生離校準(zhǔn)假 制度，每晚堅持抽查學(xué)生宿舍，特別對遲歸和夜不歸宿的同學(xué)進(jìn)行登記，及時進(jìn)行教育，同時向?qū)W生處、有關(guān)院系報告。在此過程中充分發(fā)揮學(xué)生骨干的作用。 定期與學(xué)生進(jìn)行溝通與交流，及時的了解學(xué)生的思想和動態(tài)，便于管理人員更好的有針對性的對學(xué)生進(jìn)行管理。 八、公寓文化建設(shè) 學(xué)生公寓文化建設(shè)是校園文化建設(shè)的重要組成部分，必須堅持以育人為宗旨的文化建設(shè)指導(dǎo)原則。公寓文化建設(shè)中主要包括思想文化建設(shè)和精神文明文化建設(shè)，我公司在今后的公寓文化創(chuàng)建的具體設(shè)想和做法如下： （一）優(yōu)化環(huán)境 在硬件設(shè)施上繼續(xù)投入一定的人力和財力， 搞好公寓環(huán)境美化工作（包括保潔、綠化、安全、裝飾、生態(tài)、舒適、高雅等），全力支持自管會搞好學(xué)生活動室的美化布置。 在軟件管理建設(shè)上，突顯管理人員的自身素質(zhì)和日常的優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理在關(guān)心、照顧同學(xué)上體現(xiàn)，以形成良好的人際環(huán)境。 主動協(xié)調(diào)自管會辦好墻報、宣傳欄、讀報欄、才藝展示等。 指導(dǎo)學(xué)生開展室內(nèi)美化評比活動，開展“溫馨小家”評比活動。 （二）配合、聯(lián)合學(xué)生處、團(tuán)委、宣傳部、院系、學(xué)生會和自管會搞好各項日常文體娛樂活動，充分發(fā)揮現(xiàn)代傳媒和文化娛樂活動的文化功能。 （三）在總結(jié)前幾年學(xué)生公寓物業(yè)管理經(jīng)驗 的基礎(chǔ)上，繼續(xù)搞好公寓文化節(jié)活動。努力創(chuàng)造條件，逐步形成具有江蘇高校社區(qū)服務(wù)有限責(zé)任公司特色的系列學(xué)生公寓文化活動。 （四） 借助寬帶網(wǎng)絡(luò)，加強同學(xué)與同學(xué)之間的信息交流與溝通，提高物業(yè)管理行為的透明度，增加管理站與同學(xué)之間的溝通渠道。同時，通過定期的組織學(xué)生骨干到我公司外協(xié)單位參觀交流，倡導(dǎo)親善、守法、敬業(yè)觀念，使大家從中受到有益的啟發(fā)。 第六章 物業(yè)管理人員配置、培訓(xùn)及管理 一、學(xué)生公寓管理人員的配備 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生根本性的變化。學(xué)生公寓物業(yè)管理人員的配備已從勞動 密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化。為此，在人員配備上堅持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重知識也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層學(xué)歷上要求達(dá)到大專以上水平。