【文章內(nèi)容簡介】 ，約占國民生產(chǎn)總值的 %左右，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深入，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、乃至廣州的亞運(yùn)會(huì)大型活動(dòng)的成功舉辦、 2020 年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動(dòng)向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： （ 1） 酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場進(jìn)一步細(xì)分 經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會(huì)議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館 等，這是一個(gè)不斷滿足市場多樣化需求的過程； （ 2） 酒店集團(tuán)化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場 目前，我國酒店集團(tuán)已經(jīng)有 100 多家，連鎖酒店近 1000 家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開始興起，國際酒店集團(tuán)從高 18 端市場向中低客源市場推進(jìn)，國內(nèi)市場國際化步伐正在加快； （ 3） 酒店個(gè)性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國酒店業(yè) 以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對技術(shù)溫度，光線的自動(dòng)調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機(jī)能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、遠(yuǎn)程網(wǎng) 絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進(jìn)步； （ 4） 綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時(shí)尚。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求， 21 世紀(jì)酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢也離不開這個(gè)方向。順應(yīng)這種趨勢、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動(dòng)中國酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時(shí)代，將是國內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。 永興縣 酒店業(yè)現(xiàn)狀 （ 1） 從 永興縣 現(xiàn)有酒店的絕對數(shù)及容納能力來看 永興縣 目前有 高檔 標(biāo)準(zhǔn)酒店 家 ,二 星級(jí)酒店 家， 三 星級(jí)酒店 家， 四 星級(jí)酒店 家， 五 星級(jí) 酒店 家， 再加上一些小型賓館 總數(shù)不 超過 20 家。全 縣 客房平均開房率為 75%以上，節(jié)假日開房率為 100%。從這個(gè)角度來看， 永興縣 酒店市場無疑是 個(gè) 值得投資的市場。 （ 2） 從利好因素對 永興縣 酒店業(yè)的支撐來看 永興縣 屬 郴州市 城市圈內(nèi)的衛(wèi)星城市， 全縣總?cè)丝?60 多萬，是郴州市第二人口大縣， 現(xiàn)已形成 金銀 、 煤炭、煙花、 食品、建材 等 支 19 柱產(chǎn)業(yè)， 2021 年、 2021 年連續(xù)兩年被 湖南 省委、省政府授予“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣”稱號(hào)，同時(shí)還榮獲“全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”，有 湖南 縣域經(jīng)濟(jì)“ 十強(qiáng) ” 和“全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)縣”等榮 譽(yù)稱號(hào) , 2021 年 被命名為“中國銀都” 。 伴隨著 永興縣 “中國銀都” 戰(zhàn)略的實(shí)施，每年將會(huì)有數(shù)量龐大的各種類型的招商團(tuán)、考察團(tuán)前來 永興 投資、考察，另外隨著 縣境內(nèi)旅游資源 的不斷開發(fā)，也會(huì)有大批游客來 永興縣 觀光旅游，這些團(tuán)體頻頻光顧 永興 ，將會(huì)給 永興縣 的酒店帶來的滾滾客源 。 其次，工 商 業(yè) 的快速發(fā)展， 衍生出繁榮的會(huì)展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是 永興 酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的 重要 原因之一 。 另外， 永興 居民的收入近年來明顯增加，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)觀念更新很快， 喜慶家宴 、 交友聚會(huì) 不 再 局限于家中和小賓館，中、高檔次和環(huán)境優(yōu)美的賓館更能 吸引消費(fèi)者 。 正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于 永興 酒店行業(yè)。 （ 3） 從酒店經(jīng)營狀況來看 從經(jīng)營的角度來看， 永興 酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂 休閑 三大收入三國鼎立，特別是 餐飲 業(yè)，它已成為 永興 一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了 永興 一個(gè)主要的創(chuàng)收經(jīng)營項(xiàng)目。 （ 4） 從酒店競爭能力來看 永興 現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對 周邊縣市還有待完善和發(fā)展 。 永興 酒店大多獨(dú)體建設(shè)、散點(diǎn)布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)模 20 化、具有較高美譽(yù)度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。 這是由 永興 酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定 的：一方面， 永興 酒店業(yè)發(fā)展才不過 五 、 六 年的時(shí)間；另一方面， 永興 酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者 缺乏 經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了 永興 酒店還不具備長遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競爭力的酒店還沒 形成 。 三 、 永興 酒店消費(fèi)者研究 消費(fèi)者對商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異 經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，就 永興 范圍來說，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利： 就酒店位置來說，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如 主干 公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于 參加各種商務(wù)活動(dòng)； 商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會(huì)議甚至遠(yuǎn)程會(huì)議種種需求等； 完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費(fèi)者的一切需要 健身、游泳、桑拿、 KTV、美體、球類等等； 商務(wù)酒店對價(jià)格因素很敏感，因?yàn)樯虅?wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競爭比較激烈； 21 商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是 5 分鐘車程，次級(jí)商圈為 10分鐘車程，三級(jí)商圈半小時(shí)車程。 度假酒店主要接待度假休閑的客 戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。所以對它的要求有所不同： 從自然條件來說，度假酒店最好位于濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨(dú)特的特點(diǎn)； 度假酒店因?yàn)檫h(yuǎn)離客源地，其知名度對酒店的影響非常重要； 度假客人的需求與商務(wù)客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運(yùn)動(dòng)等活動(dòng)項(xiàng)目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，所以，針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂等，就顯得十分重要； 度假酒店業(yè)務(wù)對時(shí)令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時(shí)比較泠淡。為 了熨平這種波動(dòng)，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會(huì)議； 度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。 四 、 永興 酒店消費(fèi)者特征 調(diào)查表明： 從職業(yè)角度看， 永興 酒店的消費(fèi)者主要來自兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因?yàn)樯虅?wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最 22 重要的消費(fèi)群體，這些人約占酒店客人總量的 65%；第二種是來自機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了 自己有一定的消費(fèi)能力之外，也因?yàn)楣ぷ餍枰蔀榫频甑南M(fèi)者 。 酒店消費(fèi)者職業(yè)分布圖1 1 . 4 3 %8 . 0 0 %8 . 5 7 %3 8 . 8 6 %8 . 0 0 %4 . 0 0 %1 1 . 4 3 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %中級(jí)公務(wù)員高級(jí)公務(wù)員國企集體企業(yè)高層外資高層企業(yè)老板民企高層其他 從籍貫角度看， 永興 酒店消費(fèi)者主要是來自 永興 企事業(yè)單位的高級(jí)管理人員；而來自 外地 的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務(wù)伙伴而來 永興 作商務(wù)逗留的；而且近年來受 永興 酒店的吸引，這部分人越來越多，并逐漸成為 永興 酒店消費(fèi)市場一支不可忽視的力量。 從入住酒店的時(shí)間上看，來自 外地 的客戶入住的時(shí)間相對來說長一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時(shí)往往在餐飲、娛樂方面消費(fèi)的 比較多而住店的時(shí)候少，而且他們在酒店里面消費(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高 。 從消費(fèi)偏好來看，一般來說，客戶更注重保健、休閑、 棋牌等， 他們對房間的空間要求比較多一些； 外地 客戶大多比較喜歡娛樂（桑拿、 KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù) 。 23 另外，平均來講， 永興 酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有 20%左右的業(yè)務(wù)為政府部門的會(huì)議、考察、度假、旅游，這些客戶主要來自江、浙、滬、粵等沿海地帶， 永興 本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次 以上 這種消費(fèi)機(jī)會(huì) 。 從文化層次來看，這些酒店消費(fèi)者一般都具 備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù) 50%以上，也有少部分客戶只接受過中學(xué)文化教育 。 5 . 1 4 %1 4 . 2 9 %2 2 . 2 9 %3 0 . 8 6 %1 3 . 1 4 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %初中 大專 研究生及以上酒店消費(fèi)者文化程度分布圖 從收入角度來看， 永興 酒店消費(fèi)者特征比較獨(dú)特： 中、高 收入人群占客戶總數(shù)的絕對多數(shù)，而 低 收入階層在總數(shù)中所占比例非常少 。 24 第 三 章 項(xiàng)目分析與定位 一、 項(xiàng)目資源分析 項(xiàng)目自然資源分析 本項(xiàng)目地處 翠竹廣場和翠竹 公園 旁 ，面臨 S212環(huán)城西路 的入口附近 。 翠竹廣場和翠竹 公園 是目前 永興 縣 集民眾鍛煉 、 休閑 、 娛樂 、園藝等多種功能于一體的綜合性大型游樂場所 之 一 。 項(xiàng)目政府資源分析 到目前為止， 永興 縣 城 區(qū) 能提供高水平接待能力的酒店 太少 ，而其他縣 市 基本上城 區(qū) 都擁有 10 家 高檔 以上大酒店。從其他縣 市 的情況來看，興建一家 高檔 以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤滑作用。正是因?yàn)檫@個(gè)原因， 永興縣 政府對本項(xiàng)目建設(shè)非常支持，這也是 本項(xiàng)目一項(xiàng)非常重要的資源。 項(xiàng)目區(qū)位分析 根據(jù) 永興 縣 城 區(qū) 規(guī)劃方案，本項(xiàng)目與 即將新建的 永興 縣市民 服務(wù)中心距離僅 五 分鐘左右車程，同時(shí)，本項(xiàng)目所在地正好是 永興 城 區(qū) 的商業(yè)地段 ， 附近 主干道路 干勁南路 — 永康路、龍山路 — 龍山西路以及人民路 ， 均為寬敞城市道路， 交通便利， 距 永興 縣 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、工業(yè)園等 不超過 十 分鐘車程。從區(qū)位上看，一方面，本項(xiàng)目建成之后，能 25 同時(shí)為這兩個(gè)辦事機(jī)構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個(gè)機(jī)構(gòu)也能對本項(xiàng)目的經(jīng)營產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)大的支托。另外，從 永興 縣 范圍來看， 永興 縣 未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會(huì)以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型 產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目的建成，將能對全 永興縣 區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到拋磚引玉的作用。 二、 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目總體定位 酒店的總體定位：集度假、商務(wù)、會(huì)議、娛樂為一體的大型綠色生態(tài)酒店 。 定位說明： （ 1） 度假 —— 以 為 依托。 同時(shí)也注重商務(wù)與娛樂。 打造外來游客的棲息場所。 從地理位置來看，項(xiàng)目做成純粹商務(wù)酒店沒有便利性優(yōu)勢，而且以項(xiàng)目所在地為核心在 10 分鐘車程的區(qū)域內(nèi)，包含了周邊地區(qū)眾多的商務(wù)酒店，競爭十分激烈，以本方向?yàn)樗悸?，可以有效避開這種競爭； （ 2） 商務(wù) —— 完善電子信息 系統(tǒng) ， 成為企業(yè)交流、會(huì)議、會(huì)展的場所。 隨著 永興 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項(xiàng)目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來越多，酒店的商務(wù)及娛樂的需求量也會(huì)隨之增長，從既有經(jīng)驗(yàn)來看，商務(wù)與娛樂是 永興 酒店市場的重要收入來源，所以不可忽視這些市場的需求量； 近年來，隨著政府工作的不斷深入， 永興 縣 招商引資力度的加大，全 市